Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností je splatná pri kúpe nehnuteľnosti alebo pozemku a líši sa v jednotlivých štátoch. Tu zistíte, kedy zaplatiť daň a ako môžete ušetriť peniaze.
Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností patrí do právomoci federálnych štátov od roku 2006, aby si mohli sami určiť sadzbu dane (pozri článok 105 ods. 2a veta 2 základného zákona). V Nemecku preto nie je nezvyčajné, že sa daňové sadzby v jednotlivých štátoch veľmi líšia. Zatiaľ čo Bavorsko si ponechalo svoju pôvodnú sadzbu dane na úrovni 3,5 percenta, a teda má najnižšiu sadzbu, v Brandenbursku, Severnom Porýní-Vestfálsku, Sársku, Šlezvicku-Holštajnsku a Durínsku musíte siahnuť na daň z prevodu nehnuteľností oveľa hlbšie do vrecka (každá po 6,5 percenta). Percento).
Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností je dnes jedným z najväčších vlastných zdrojov daní vo federálnych štátoch. Zatiaľ čo príjmy štátu boli v roku 2005 4,8 miliárd eur, v roku 2019 to bolo už 15,8 miliárd eur.
Kedy je splatná daň z prevodu a prechodu nehnuteľností?
Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností sa vyberá vždy pri kúpe nehnuteľnosti alebo nehnuteľnosti a je súčasťou vedľajších nákladov pri stavbe domu alebo kúpe nehnuteľnosti. Na rozdiel od dane z nehnuteľností je splatná iba raz a platí sa daňovému úradu. Pri financovaní domu by sa to teda určite malo brať do úvahy.
Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností zvyčajne predstavuje desaťtisíce eur, a preto by ste na ňu nemali pri financovaní zabúdať.
Pri kúpe nehnuteľnosti by ste mali v kúpnej zmluve uviesť, kto je povinný platiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností, pretože podľa oddielu 13 č. 2 GrEStG sú za daň pôvodne spoločne zodpovední predchádzajúci vlastník aj kupujúci. Hneď ako je kúpna zmluva dojednaná, musí byť notársky overená a notárom pridelená daňovému úradu. Daňový úrad potom napíše daňovému dlžníkovi výmer dane z prevodu a prechodu nehnuteľností a požiada ho o zaplatenie dane do jedného mesiaca. Takzvané osvedčenie o povolení sa vystaví, až keď ste ako kupujúci zaplatili daň z prevodu a prechodu nehnuteľností. Bez nej nemožno vykonať zápis do pozemkovej knihy.
Rozdiel medzi daňou z prevodu nehnuteľností a daňou z nehnuteľností
Stavitelia a potenciálni kupujúci majú tendenciu zamieňať si tieto dva typy daní. Preto sme tu pre vás zhrnuli najdôležitejšie rozdiely:
| Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností | Daň z majetku |
|---|---|
|
|
|
|
|
|
|
|
Bude splatná daň z prevodu a prechodu nehnuteľností aj v prípade exekúcie a dlhodobého prenájmu?
Pri kúpe domu zaujíma zvláštne postavenie exekúcia a dlhodobý prenájom, pretože sa líšia od obvyklého postupu pri kúpe domu a pri uzatváraní vlastných zmlúv. Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností je aj tak vyrubená. V prípade exekúcie daňová suma vyplýva z najvyššej ponuky, za ktorú bola nehnuteľnosť kúpená. V prípade dlhodobého prenájmu sa počíta z kúpnej ceny, dohodnutého prenájmu a doby nájmu.
Ako vypočítate daň z prevodu a prechodu nehnuteľností?
Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností vyplýva z dohodnutej kúpnej ceny vynásobenej percentom stanoveným spolkovým štátom.
Daň z prevodu nehnuteľností = kúpna cena * súčasné percento podľa spolkovej krajiny
Za dom v hodnote 500 000 eur v Bádensku-Württembersku (5,0 percenta) by ste museli zaplatiť 25 000 eur daň z prevodu nehnuteľností.
Výpočet: 500 000 x 0,05 = 25 000
Pre dom s rovnakou hodnotou je daň z prevodu nehnuteľností v Durínsku (6,5 percenta) 32 500 eur.
Aká vysoká je daň z prevodu a prechodu nehnuteľností vo federálnych štátoch?
|
štát |
Sadzba dane stará |
Zvýšiť |
Nová sadzba dane |
Kúpna cena: 200 000 € |
|---|---|---|---|---|
|
Bádensko-Württembersko |
3,5% |
05/11/2011 |
5,0% |
10 000 € |
|
Bavorsko |
3,5% |
žiadna zmena |
7 000 € |
|
|
Berlín |
4,5% |
01.01.2014 |
6,0% |
12 000 € |
|
Brandenbursko |
5,0% |
01/01/2015 |
6,5% |
13 000 € |
|
Brémy |
4,5% |
01.01.2014 |
5,0% |
10 000 € |
|
Hamburg |
3,5% |
01.01.2009 |
4,5% |
9 000 € |
|
Hesse |
5,0% |
01/01/2014 |
6,0% |
12 000 € |
|
Meklenbursko-Predné Pomoransko |
3,5% |
01.01.2019 |
6,0% |
10 000 € |
|
Dolné Sasko |
4,5% |
01.01.2014 |
5,0% |
10 000 € |
|
Severné Porýnie-Vestfálsko |
5,0% |
01.01.2015 |
6,5% |
13 000 € |
|
Porýnie-Falcko |
3,5% |
01.01.2012 |
5,0% |
10 000 € |
|
Sársko |
5,5% |
01.01.2015 |
6,5% |
13 000 € |
|
Sasko |
3,5% |
žiadna zmena |
7 000 € |
|
|
Sasko-Anhaltsko |
3,5% |
01.01.2012 |
5,0% |
10 000 € |
|
Šlezvicko-Holštajnsko |
5,0% |
01.01.2014 |
6,5% |
13 000 € |
|
Durínsko |
5,0% |
01.01.2017 |
6,5% |
13 000 € |
* Od októbra 2020
Kedy sa nemusí platiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností?
Ak sa nehnuteľnosť dedí alebo daruje, sú splatné iba dane z dedičstva a daru. Od dane z prevodu nehnuteľností je oslobodený aj predaj prvostupňovým príbuzným. Rodičia môžu previesť domy na svoje deti, rovnako ako starí rodičia môžu navzájom odovzdávať svoje vnúčatá a manželov.
Ďalšou výnimkou je limit oslobodenia: To znamená, že nadobudnutie pozemku za menej ako 2 500 EUR sa uskutoční bez zaplatenia dane z prevodu a prechodu nehnuteľností.
Novela zákona s cieľom zabrániť obchodom s akciami
Pretože daň z prevodu a prechodu nehnuteľností je možné úplne legálne obísť prostredníctvom takzvaných obchodov s akciami aj pri transakciách veľkých projektov, ktoré majú hodnotu mnohých miliónov, rozhodla sa veľká koalícia 31. júla 2019 zmeniť zákon o dani z prevodu a prechodu nehnuteľností.
Pozadie: Veľkí investori využívajú medzeru v daňovom zákone a získavajú až 94,9 percenta akcií spoločnosti, ktorá je vlastníkom nehnuteľností. Zvyšných najmenej 5,1 percenta zostáva buď u predajcu, alebo je predané tretej strane. Daň z prevodu pozemku potom nie je splatná. Podľa odhadov expertov tým krajiny stratia značné sumy daňových príjmov.
Zmena zákona by mala vstúpiť do platnosti 1. januára 2020. Zámerom je znížiť limit účasti z 95 na 90 percent a predĺžiť obdobie z 5 na 10 rokov. To by malo obmedziť zneužívajúce vyhýbanie sa dani prostredníctvom obchodovania s akciami. V októbri sa však reforma odložila na prvú polovicu roku 2020 a potom sa kvôli koronskej kríze dostala na druhé miesto.
Ako znížiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností
- Kúpte si nezastavaný pozemok a postavte novú budovu
Za normálnych okolností musíte pri kúpe domu v Nemecku platiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností z celkovej hodnoty nehnuteľnosti a budovy. Hovorí sa tomu aj trhová hodnota nehnuteľnosti. Ak však kúpite voľné miesto a potom na ňom postavíte nový dom, môžete výrazne znížiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností. Predpokladom toho je však to, aby predávajúci nehnuteľnosti a stavebná spoločnosť nemali medzi sebou žiadny vzťah a že obidve zmluvy sa uzatvárajú nezávisle na sebe.
Samostatná kúpa pozemku a domu je jedným zo spôsobov, ako znížiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností.
- V kúpnej zmluve identifikujte mobilné doplnky
Každý, kto si kúpi nehnuteľnosť, ktorá obsahuje takzvané „hnuteľné veci“, ako sú vybavené kuchyne, komíny, sauny alebo markízy, môže ušetriť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností prostredníctvom osobitnej zmluvy. Pretože pre daň z prevodu a prechodu nehnuteľností prichádza do úvahy iba nehnuteľnosť, budova a inventár. To znamená: položky, ktoré je možné odobrať a znovu nainštalovať, sa nezdaňujú. Uveďte preto tieto doplnky osobitne. Uistite sa však, že hodnota hnuteľného majetku nepresahuje 15 percent z celkovej kúpnej ceny, inak hrozí, že daňový úrad bude podozrivý. Najlepšie je mať všetky faktúry a potvrdenky od predajcu, aby ste ich v prípade potreby mohli predložiť.
- Uveďte náklady na údržbu osobitne
Pri kúpe bytu môžete v kúpno-predajnej zmluve uviesť celkové náklady na údržbu, aby sa kúpna cena znížila o túto sumu. Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností platíte iba z kúpnej ceny. Rezerva na údržbu je suma, ktorú by si mal každý člen spoločenstva vlastníkov vyčleniť na financovanie opráv a nákladov na údržbu budovy.
Je dobré vedieť : prečo musíte platiť daň z prevodu nehnuteľností za byt? To nemusí spočiatku znieť úplne zjavne. Ale keďže s bytom nadobúdate aj podiel na majetku a spoločnom majetku, daň z prevodu a prechodu nehnuteľností je splatná aj tu.
Pri kúpe bytu je splatná aj daň z prevodu a prechodu nehnuteľností.
- Následné zníženie dane znížením kúpnej ceny
Ak sa predávajúci a kupujúci následne dohodnú na znížení kúpnej ceny a dajú si to notársky overiť, daň z prevodu a prechodu nehnuteľností je možné znížiť. V takom prípade musí kupujúci do dvoch rokov podať žiadosť na príslušnom daňovom úrade, ktorý mu potom vráti nadmernú sumu. Takéto následné zníženie môže byť spôsobené napríklad konštrukčnými chybami.