Dane sa neplatia iba pri kúpe domu, ale aj pri predaji nehnuteľnosti. Čo to je a aké sú vysoké pri predaji domu, si môžete prečítať tu.
Pri predaji domu musíte rátať s daňami. Zisky zo súkromných predajných transakcií sú v zásade zdaniteľné (oddiel 23 EStG). Rozhodujúcu úlohu majú „špekulačné obdobie“ a „hranica troch objektov“. Relevantné je tiež to, či nehnuteľnosť používate súkromne alebo ju prenajímate.
Predaj domu na súkromné použitie
Aby ste mohli svoj dom predať bez daňových povinností, musíte ako vlastník bývať v nehnuteľnosti sami od skončenia výstavby alebo kúpy alebo ste si nehnuteľnosť sami užívali najmenej v roku predaja a v predchádzajúcich dvoch kalendárnych rokoch (§ 23 EStG). Zákon definuje vaše vlastné bytové účely ako skutočnosť, že doménu Your-Best-Home.net obývate vy alebo vaša rodina. Deti sú však iba časťou rodiny, pokiaľ stále poberajú prídavky na deti. Použitie inými príbuznými sa tu nevzťahuje a vedie k zdaneniu zvýšenia hodnoty v prípade predaja.
Ak nehnuteľnosť predávajúci nepoužíval, musí ju vlastniť predávajúci najmenej desať rokov, aby nevznikla špekulačná daň.
- Predaj pozemku
V prípade ziskového predaja nehnuteľnosti je splatná špekulačná daň, pretože v ešte nerozvinutej nehnuteľnosti sa nedá obývať, a preto neexistuje žiadne osobné použitie.
Dane sa zvyčajne platia pri predaji domu. Ak ste však v nehnuteľnosti sami bývali od skončenia výstavby alebo kúpy alebo minimálne v roku predaja a dva kalendárne roky predtým, nemusíte platiť žiadne dane.
Predaj domu za nehnuteľnosť využívanú tretími stranami
Pri predaji nehnuteľností používaných tretími stranami musíte v prípade nedodržania desaťročnej lehoty zaplatiť takzvanú špekulačnú daň. Predaj je oslobodený od dane, iba ak nehnuteľnosť vlastní predávajúci najmenej desať rokov.
Pokiaľ teda vlastníte prenajatý byt alebo dom a nehnuteľnosť stúpa na hodnote, je najlepšie ho po desiatich rokoch predať, aby ste zisk dostali bez dane. Alternatívne existuje tiež možnosť zaregistrovať nehnuteľnosť pre vlastnú potrebu a použiť ju sami v roku predaja a v dvoch predchádzajúcich rokoch.
Špekulatívna daň z predaja domu
Za špekulatívnu daň sa považuje zdanenie ziskov zo súkromného predaja za predpokladu, že sa desaťročné obdobie podhodnotí. Zisk je oslobodený od dane, iba ak medzi kúpou nehnuteľnosti a jej predajom uplynie viac ako desať rokov. Aká vysoká bude špekulatívna daň, závisí od dvoch faktorov: výšky kapitálového rastu a sadzby dane z príjmu fyzických osôb.
Pri výpočte špekulačnej dane sa porovnajú obstarávacie náklady (kúpna cena vrátane vedľajších obstarávacích nákladov) a predajná cena.
Dobré vedieť: Za zisk sa nepovažuje iba rovnováha predajnej ceny a obstarávacích nákladov. Do určenia hodnoty možno zahrnúť aj uplatnený odpis počas doby držby.
Ak ste si prenajali doménu Your-Best-Home.net alebo byt, odpisy uplatnené v minulosti proti daňovému úradu znížia obstarávacie náklady.
Živnostenská daň za obchodovanie s obchodným majetkom
Každý, kto pravidelne predáva nehnuteľnosti a predáva tri alebo viac predmetov do piatich rokov, musí počítať so zdanením v súlade s obchodovaním s komerčným majetkom (oddiel 15 EStG). To znamená, že aj keď pôvodne kupujete napríklad jednu nehnuteľnosť, ale do piatich rokov ju rozdelíte na niekoľko bytov a predáte ich, musíte zaplatiť živnostenskú daň. Daňové sú však aj kapitálové zisky z predaja nehnuteľností patriacich k obchodnému majetku. Majetok, ktorý patrí obchodnému podniku alebo poľnohospodárskemu a lesníckemu podniku alebo sa používa prevažne na komerčné účely, sa považuje za súčasť obchodného majetku.
Daň zo živnosti je skutočná daň, ktorá je jednou z obecných daní. Základom živnostenskej dane je vypočítaný kapitálový zisk, ktorý sa vynásobí daňovým indexom 3,5 percenta a sadzbou dane stanovenou príslušnou obcou. Miera hodnotenia je minimálne 200 percent.
Každý, kto si kúpi jednotný predmet, ale potom ho rozdelí na byty a predá, musí počítať so zaplatením živnostenskej dane.
Daň z obratu z predaja domu
Každý, kto predáva súkromné vlastníctvo, nemusí platiť daň z obratu. Naproti tomu sa však na obchodovanie s komerčným majetkom vzťahuje DPH vo výške 19 percent. Je dobré vedieť: DPH sa účtuje aj z poplatkov pre sprostredkovateľov a notárov.
Predaj domu po dedení
Kto zdedí nehnuteľnosť, zvyčajne prevezme špekulačné obdobie od poručiteľa. To znamená, že ak je prenajatý majetok v držbe poručiteľa viac ako desať rokov, ste ako dedič oslobodení od špekulačnej dane pri predaji. Od špekulačnej dane ste tiež oslobodení, ak poručiteľ nehnuteľnosť používal sám od jej nadobudnutia alebo dokončenia, alebo v roku dedenia a v predchádzajúcich dvoch rokoch. Prípadnú dedičskú daň je potrebné platiť osobitne.
Ale aj tu je jedno: „To platí, iba ak nie sú peniaze. Ak dedič prevezme pozemkový poplatok alebo súhlasí s platbami súrodencom, ide o čiastočný nákup, “varuje Rudolf Gramlich, daňový odborník, pred podnikom„ Steuerrings “(krúžok pomoci pri daniach zo mzdy a príjmu z Nemecka eV). Pre túto časť sa začína nové obdobie špekulácií. Predajcovia by si mali dávať pozor na daňové pasce.
Ušetrite dane pri predaji domu
Existuje niekoľko spôsobov, ako sa môžete vyhnúť daniam z predaja domu. Najjednoduchším spôsobom je odložiť predaj na dobu, kým nebude dodržaná desaťročná lehota a nebude splatná žiadna špekulačná daň. Existuje tiež možnosť prevodu nehnuteľnosti, ktorá sa má predať, na manžela / manželku alebo dieťa. Môže však byť splatná daň z darovania.
Ako predávajúci sa môžete tiež dohodnúť s kupujúcim na zaplatení kúpnej ceny v splátkach počas niekoľkých rokov. Výsledkom je, že sa kapitálový zisk môže rozdeliť na niekoľko rokov a limity výnimiek platné pre predajné transakcie sa môžu používať niekoľko rokov.
Špeciálny prípad: domáce štúdium
V osobitných prípadoch môže obdobie špekulácií ovplyvniť predajcov, ktorí vždy sami bývali v ich nehnuteľnostiach, najmä ak mali domácu kanceláriu alebo domácu kanceláriu. Pretože kancelária nemá žiadny rezidenčný účel, podlieha pomernému zdaneniu. Aspoň tak to vidí daňový úrad. „Dotknutí občania by sa mali odvolať proti daňovému výmeru a požiadať o zastavenie konania,“ radí odborník na daňové krúžky. Pritom sa musia odvolať na prebiehajúce konanie pred Federálnym daňovým súdom, ktorého rozhodnutie o tejto otázke ešte stále prebieha (spisová značka IX R 11/18).
Vypočítajte si daň sami
Zisky z predaja domov nepodliehajú - na rozdiel od investičných výnosov - zrážkovej dani (25 percent), ale sadzbe dane z príjmu fyzických osôb.
| Vzor faktúry | náklady |
| Predajná cena nehnuteľnosti | 300 000 eur |
| - obstarávacie náklady | 250 000 eur |
| - Náklady spojené s predajom (sprostredkovateľ a notár) | 15 000 eur |
| + vykonaný odpis | 200 000 eur |
| = zdaniteľný zisk | 55 000 eur |
| osobná sadzba dane | 40 percent |
| splatná daň | 22 000 eur |
Predaj domu po rozchode
Daňové pravidlá často spôsobujú problémy v prípade rozchodu. Len čo sa expartner vysťahuje, nehnuteľnosť už sám nevyužíva.Ak sa bývalý rodinný dom nakoniec predá (v 10-ročnej špekulačnej lehote), ten, kto sa nezdržal do konca, musí zo svojho podielu na zisku zaplatiť dane. Ak to bol výlučný vlastník, skorý krok má ešte väčší vplyv. Krátkodobé voľné pracovné miesto je na druhej strane neškodné - treba však rozpoznať úsilie v oblasti predaja. Majiteľ domu, ktorý má v úmysle predať, by za žiadnych okolností nemal premosťovať voľné miesto a podnájom. „S jediným inzerátom„ hľadaný nájomcom “sa majiteľ katapultuje do desaťročného obdobia,“ varuje Rudolf Gramlich,Daňový profesionál „daňového okruhu“ (krúžok pomoci pri daniach zo mzdy a príjmu z Nemecka eV).
Rada odborníka: majetok po oddelení
V prípade rozchodu odporúča Josef Linsler spoluprácu na hľadaní riešenia zostávajúceho majetku.
Josef Linsler, tlačový hovorca záujmových skupín pre údržbu a rodinné právo ISUV, vie: „Rozhodnutie o tom, čo sa stane s domom po rozchode, musí dozrieť. To je doba, dokedy by v nej mali bývalí partneri ďalej žiť.
Prevziať dom
„Často je niekto obzvlášť pripútaný k domu alebo chce zostať kvôli deťom. To môže fungovať, ak bude vyplatený doména Your-Best-Home.net, zúčastnené strany majú dobrú prácu a vedia, čo môžu a nemôžu zaplatiť druhej osobe na oplátku. Ak je však nehnuteľnosť zadĺžená a existuje aj separačná údržba, zvyčajne nezostáva nič iné, ako sa odsťahovať. Počas konzultácií varujeme pred nadmernými požiadavkami - finančnými aj psychologickými. “
Predať alebo prenajať?
"V súčasnosti je pravdepodobné, že sa oplatí predať." Pekná výhra potom môže uspokojiť oboch. Pri súčasných úveroch však buďte opatrní: Ak dôjde k predčasnému splateniu, banka často požaduje pokutu za predčasné splatenie. Možno by malo zmysel prenajímať si na nejaký čas dlhšie. Mnohí ale radšej prijmú zľavu, môžu si však tému odškrtnúť. To, či je prenájom trvalou možnosťou, závisí aj od lokality. Príklad: Pred 20 rokmi si manželia kúpili v Mníchove porovnateľne lacný byt, ktorý má v súčasnosti hodnotu 800 000 eur. Tieto prenajímajú za 1 600 eur. Nehnuteľnosť stála za to ako investícia. Je dôležité nájsť spoločné riešenie - to je vždy najlepšie a často aj najlacnejšie. ““