Vlastnícka komunita: práva a povinnosti - Your-Best-Home.net

Komunita vlastníkov sa pre vás stáva nevyhnutnou, ak uvažujete o kúpe bytu alebo mestského domu. Potom by ste sa mali podrobne zaoberať témou spoločenstva vlastníkov a všetkými súvisiacimi otázkami a skutočnosťami, aby ste boli neskôr chránení pred nepríjemnými prekvapeniami.

Na prvý pohľad sa zdá, že téma je zložitá - už len kvôli objemnému názvu. Spoločenstvo vlastníkov však nie je také zložité, ak ste sa oboznámili s niekoľkými základnými pojmami. V tomto malom sprievodcovi sú zdôraznené všetky dôležité základné informácie o tejto téme a sú zodpovedané základné otázky týkajúce sa spoločenstva vlastníkov.

Čo je to spoločenstvo vlastníkov?

Spoločenstvo vlastníkov sa právne chápe ako „súhrn všetkých vlastníkov bytov v obytnom komplexe“. Ak teda chcete kúpiť byt v obytnom komplexe alebo získať radový dom, automaticky sa stávate členom združenia vlastníkov.
Spoločenstvo vlastníkov sa niekedy označuje aj pojmom združenie vlastníkov bytov a potom sa skráti na „WEG“. Aby sa predišlo nejasnostiam, je potrebné poznamenať, že „WEG“ je tiež skratka pre slovo „zákon o vlastníctve bytov“. Keď hovoríte o „WEG“, je preto dôležité venovať pozornosť presným súvislostiam.

Ako sa stanete súčasťou spoločenstva vlastníkov?

Ako kupujúci bytu alebo radovej zástavby nielenže sami kupujete byt alebo dom Your-Best-Home.net, ale tiež sa stávate spoluvlastníkom celej nehnuteľnosti. Váš osobný podiel na tomto sa počíta z počtu metrov štvorcových vášho bytu zmeraného k veľkosti celej nehnuteľnosti. Preto nemôžete sami rozhodovať a regulovať určité veci, ako by ste to mohli robiť s majetkom, ktorý patrí iba vám.

O čom rozhoduje spoločenstvo vlastníkov?

Ak sa napríklad musí prestrešiť strecha alebo sa obnovia prístupové cesty, musia o tom vlastníci rozhodnúť spoločne. A v závislosti od veľkosti vášho bytu potom budete musieť prispieť na náklady.
V zásade všetci vlastníci rokujú a regulujú všetko, čo súvisí s celou nehnuteľnosťou. Spravidla je menovaný správca, ktorý pravidelne pozýva vlastníkov na schôdze, kde sa diskutuje o všetkých nevyriešených témach, návrhoch alebo problémoch. V zápisnici zo schôdze vlastníkov sú rozhodnutia, ktoré urobilo spoločenstvo vlastníkov, presne zdokumentované aj pre účastníkov, ktorí neboli prítomní.
V každom prípade je vhodné si pred kúpou bytu pozorne prečítať zápisnice z posledných schôdzí vlastníkov. Tu nájdete základné informácie o opatreniach na renováciu domu, o ktorých sa diskutuje, plánuje alebo dokonca už možno rozhodujú. Môžete tiež získať lepšiu predstavu o štruktúre komunity vlastníkov. Dokážete sa rýchlo dohodnúť na dôležitých rozhodnutiach a konať pragmaticky, konštruktívne a zamerane na cieľ? Alebo existujú výtržníci a boční vodiči, ktorí by vám mohli v budúcnosti rýchlo pokaziť zábavu z vášho majetku? Finančne sa oplatí pozrieť sa bližšie a je to ľahké na nervy.

Veľkú časť prác, ktoré čakajú na radovom dome alebo na ňom, musia schváliť všetci vlastníci.

Aký je právny základ spoločenstva vlastníkov?

Všetky práva a povinnosti v súvislosti s kúpou bytu alebo radovej zástavby sú presne upravené v zákone o kondomíniách (WEG) z roku 1951, ktorý bol sčasti naposledy novelizovaný v roku 2014. Zaznamenané odseky obsahujú nariadenia o právach a povinnostiach jednotlivých vlastníkov v spoločenstve vlastníkov, ako aj požiadavky na správu majetku a nariadenia o úlohách správnej rady. V roku 2020 plánuje federálna vláda reformu WEG.

Čo je to individuálny majetok, spoločný majetok a čiastočný majetok?

Ako už bolo spomenuté, so svojím bytom alebo mestským domom kupujete aj časti celej nehnuteľnosti. Tu je však potrebné rozlišovať, ktoré časti celkového majetku kto a ako používa. Pretože až potom je zrejmé, kto musí čo platiť a aké náklady. Preto sa rozlišuje medzi individuálnym majetkom, spoločným majetkom a čiastkovým majetkom.

Čo zahŕňa samostatné a čiastočné vlastníctvo?

Samostatným majetkom je vlastníctvo vášho samostatného bytu alebo domu. Okrem toho existuje výlučné vlastníctvo všetkých miestností patriacich k bytu, ktoré sa nepoužívajú na obytné účely, napríklad garáže alebo pivnice. Tieto miestnosti alebo oblasti - to znamená individuálna nehnuteľnosť spolu s výlučným vlastníctvom - vedú spolu k takzvanému čiastočnému vlastníctvu celej nehnuteľnosti.
Čokoľvek iné, čo vám patrí ako individuálnemu vlastníkovi, sa tiež označuje ako samostatné vlastníctvo. Túto samostatnú nehnuteľnosť môžete odstrániť podľa vlastného uváženia alebo môžete niečo pridať, ak to neruší spoluvlastníkov v obytnom komplexe alebo nezmení vonkajší vzhľad nehnuteľnosti. Medzi vaše súkromné vlastníctvo patrí napríklad:

Podlahové a stenové krytiny, parkety, laminát, dlaždice, tapety
Sociálne zariadenie vrátane všetkého príslušenstva
Vybavené kuchyne
Všetky interiérové dvere vášho bytu
Všetky nenosné steny
Všetky napájacie vedenia vo vašom bytovom dome alebo mestskom dome

Čo zahŕňa spoločné vlastníctvo?

Naopak, časti nehnuteľnosti, ktoré sú rovnako prístupné všetkým vlastníkom a môžu ich tiež využívať všetci spoluvlastníci, sa označujú ako spoločný majetok. To znamená napríklad schodisko alebo fasádu bytového domu. Vonkajšie dvere bytu sú tiež súčasťou obecného majetku a nemožno ich bez povolenia vymeniť. Spoločný majetok tiež obsahuje:

Výťahy
strechy
Vykurovacie systémy
Všetky nosné steny celej budovy aj vo vašom byte
Prívodné vedenie až po vchod do kondomínium
Poter
Okná a francúzske dvere
Obal
Fasády

Okná a francúzske dvere v radovom dome patria všetkým, takže sú súčasťou obecného majetku.

Niektoré z nich budú pre vás určite samozrejmosťou, ale môžete sa čudovať, že okná a francúzske dvere sú tiež súčasťou obecného majetku. A to platí iba od rozhodnutia súdu vyššieho regionálneho súdu v Hamme (OLG Hamm, rozsudok z 22. augusta 1991, Az. 15 W 166/91). V minulosti boli okná a francúzske dvere súčasťou individuálneho majetku každého jednotlivého vlastníka. Každý bol za to zodpovedný a mohol prežiť svoju individualitu. Dnes je to iné: okná a dvere jednotlivých bytov alebo radových domov patria komunite.
Aj keď máte pred sebou staré vyhlásenie o rozdelení, z dôvodu nových právnych požiadaviek už nie je právne účinné. Pokiaľ teda chcete vo svojom byte nechať bez spoločného rozhodnutia vymeniť staré drevené okná za nové plastové, zmeníte vonkajší vzhľad bytového komplexu a v horšom prípade ste povinní ho spoločenstvo vlastníkov demontovať. To je samozrejme viac ako nepríjemné a často vedie k nezrovnalostiam a nedorozumeniam, najmä v spoločenstvách vlastníkov, ktoré majú menej homogénne záujmy.
Všetky náklady spojené so spoločným majetkom sú rozdelené medzi vlastníkov pomerne k príslušnému spoluvlastníckemu podielu. O všetkých údržbových opatreniach na spoločnom majetku musí tiež rozhodnúť väčšina spoločne na schôdzi vlastníkov.
Aj keď je tu strešná terasa prístupná pre všetkých majiteľov, bazén, fitnescentrum alebo ak môžu všetci majitelia využívať záhradu, všetky tieto zariadenia patria do takzvaného obecného majetku. Toto bude presne uvedené vo vašom vyhlásení o rozdelení (viac o tom nižšie). Ak kupujete byt, mali by ste si ich pozorne prečítať a zvážiť, či sú prijaté opatrenia pre vás prijateľné.

Čo sú to špeciálne práva na používanie?

Mali by ste tiež pozorne preskúmať špeciálne práva na používanie. To znamená terasy a záhrady, ktoré môže využívať iba vlastník príslušných apartmánov na prízemí, ale stále patria do komunity. Ak sa pohrávate s kúpou záhradného bytu v spoločenstve vlastníkov, zistite si presne, či predpisy zakotvené v vyhlásení o rozdelení zodpovedajú vašim predstavám do budúcnosti.
Špeciálne práva na použitie vždy nahradia samostatné vlastníctvo, ak to nie je možné legálne implementovať alebo ak to vlastník zdieľania nevyžaduje. Ako prvý majiteľ bytového komplexu môže developerská spoločnosť spočiatku ponechať určité časti nehnuteľnosti v spoločenstve a ustanoviť osobitné užívacie právo. Často to urobí pre terasy a záhrady alebo pre parkovacie miesta nadzemných vozidiel.

Aké je vyhlásenie o rozdelení?

Ak je celá nehnuteľnosť rozdelená na čiastočné vlastníctvo, musí sa vypracovať takzvané vyhlásenie o rozdelení. To sa potom zapisuje priamo do pozemkovej knihy, a je teda právne záväzné pre každého spoluvlastníka.
Vo vyhlásení o rozdelení môžete napríklad vidieť, ktoré skladovacie priestory alebo pivničné priehradky patria ku ktorým bytom. Vlastnícke podiely musia byť diferencované, aby bolo možné jasne definovať rozdelenie nákladov na spoločný majetok. Spoločenský poriadok je často súčasťou vyhlásenia o rozdelení. Je to pre vás absolútne nevyhnutný dokument pri kúpe bytu alebo radového domu (viac o tom nižšie). Mali by ste ich preto vopred starostlivo skontrolovať a v prípade pochybností vyhľadať odbornú pomoc.
Vyhlásenie o rozdelení tiež presne upravuje, čo patrí k jednotlivému majetku alebo k čiastočnému majetku a čo bolo definované ako spoločný majetok. Je dôležité vedieť, že vyhlásenia o rozdelení, ktoré nespĺňajú požiadavky Kondomíniového zákona, sú právne neúčinné. Napríklad „časti budovy, ktoré sú nevyhnutné pre jej existenciu alebo bezpečnosť, ako aj systémy a zariadenia slúžiace na bežné užívanie majiteľov bytov“, nikdy nemôžu byť súkromným majetkom podľa § 5 ods. 2 WEG. Nie je dovolené zahrnúť alebo použiť odlišné vyhlásenie o rozdelení do katastra nehnuteľností, pokiaľ ide o tieto časti budovy.
Okrem vyhlásenia o rozdelení je potrebné predložiť komunitárny a domový poriadok a takzvaný plán rozdelenia. Toto vám ukáže presné umiestnenie, veľkosť a rozloženie nehnuteľnosti. Vyhlásenie o rozdelení je možné zmeniť až potom, ak s tým budú súhlasiť všetci vlastníci. Každé nové vyhlásenie o rozdelení musí byť potom rovnako ako prvé notársky overené notárom a zapísané do katastra nehnuteľností.

Aké sú komunitné a domové pravidlá?

Spoločenský poriadok, tiež v skratke GemO, je popri vyhlásení o rozdelení ďalším dôležitým kritériom pri kúpe bytu alebo radovej zástavby. Podľa zákona o kondomíniách sú upravené všetky práva a povinnosti vlastníkov. Ak neexistujú žiadne osobitné právne predpisy Spoločenstva, uplatňujú sa predpisy zákona o kondomíniu.
Všetky informácie a nariadenia, ktoré sú dôležité pre spoločné bývanie a organizáciu v obytnom komplexe, sú ustanovené v predpisoch komunity: Okrem iného je možné určiť nasledujúce témy:

osobitné predpisy, ktoré majú vplyv na súkromné vlastníctvo
Predpisy pre užívanie bytového komplexu
presné rozdelenie hlasovacích práv jednotlivých spoluvlastníkov
Rozdelenie nákladov medzi vlastníkov
osobitné predpisy pre registrácie firiem v rámci bytového domu
konkrétne pravidlá držania domácich miláčikov
Predpisy pre opravu bytového domu
Predpisy o vymenovaní správcu
Predpisy pre používanie záhradných plôch alebo strešných terás
Predpisy týkajúce sa ihrísk a zariadení pre voľný čas v objekte
Predpisy pre domácu hudbu

Všetky informácie a nariadenia týkajúce sa spoločného života sú ustanovené v predpisoch Spoločenstva, napríklad v pravidlách pre detské ihrisko.

Pravidlá komunity je možné kedykoľvek upraviť. To však musí byť prijaté jednomyseľne na schôdzi vlastníkov. Skúsenosti ukazujú, že v prípade veľmi veľkých združení vlastníkov bude veľmi ťažké zmeniť základné veci. Ako hráča na klavír v rezidenčnom komplexe s ďalekosiahlym zákazom domácej hudby vás asi nepoteší a mali by ste si viac než dobre rozmyslieť, či je byt - aj keď všetko ostatné vyzerá úžasne a perfektne - skutočne vhodný pre vás.
Mali by ste tiež venovať pozornosť tomu, či je používanie detských ihrísk a záhrad veľmi prísne regulované. Ako rodičia malých detí si robíte zle, ak sa váš potomok nemôže hrať vonku, ako sa mu páči. Nemali by ste potom dúfať v toleranciu spoluvlastníkov, pretože títo pravidlá vypracovali, a preto majú o ne záujem. Málokedy možno očakávať ďalekosiahlu zmenu v komunitnom systéme, pokiaľ sa tiež významne nezmenila vlastnícka štruktúra.
Pred zakúpením apartmánu by ste si tiež mali veľmi pozorne prečítať existujúce domáce pravidlá. Tu je denné spolužitie vlastníkov regulované ešte presnejšie ako v spoločenskom poriadku. Súkromné právo sa napriek tomu vždy uplatňuje v súlade s platnými zákonmi. Preto nemôžu byť uvedené žiadne nariadenia, ktoré sú v rozpore s platnými zákonmi.
Mimochodom, všetky pravidlá domového poriadku platia nielen pre vás ako vlastníka, ale samozrejme ich musia dodržiavať aj vaši nájomníci a ich návštevníci. Každý, kto poruší pravidlá domáceho poriadku, môže byť najskôr upozornený. Neskôr môžete nájomníkovi dokonca hroziť ukončením.
Ako vlastník bytu môžete spolu s ostatnými vlastníkmi definovať domový poriadok a v prípade potreby ich kedykoľvek upraviť. Domáci poriadok by ste mali určite zahrnúť do svojej zmluvy o prenájme a / alebo ho zobraziť priamo v obytnej budove, aby ho mohol každý vidieť.

Je spoločenstvo vlastníkov a správa nehnuteľností rovnaké?

Nie, vlastník spoločnosti a spoločnosť spravujúca majetok nie sú rovnaké. Ale každé spoločenstvo vlastníkov musí mať správcu nehnuteľnosti. Toto je predpísané v zákone o kondomíniách. Inak by rôzni vlastníci za normálnych okolností neboli schopní správne riadiť všetky prebiehajúce obchody k spokojnosti všetkých. Dáva preto viac ako zmysel, aby si vlastníci našli a vybrali spoločného správcu nehnuteľností, ktorý je následne zodpovedný za všetky organizačné a ďalšie úlohy spoločenstva vlastníkov.
Manažér sa napríklad stará o upratovacie služby, vykonávanie potrebných opráv poverením spoločností, aby tak urobili, o celú fakturáciu a oveľa viac. Úlohou spoločnosti pre správu nehnuteľností je tiež zaručiť majiteľom odborné poradenstvo vo všetkých otázkach týkajúcich sa komunálneho majetku. Správcovi nehnuteľností by sa malo vždy dariť spájať rôzne záujmy vlastníkov pod jednu strechu. Potom musí rýchlo a rutinne zaviesť spoločné rozhodnutia do praxe.
Váš tím správy nehnuteľností tiež každý rok pripravuje obchodný plán a vyúčtovanie príspevku na bývanie pre všetkých vlastníkov. Zvyčajne tieto dokumenty zašle všetkým zúčastneným pred schôdzou vlastníkov. Takto môžu členovia spoločenstva vlastníkov vopred získať presné informácie a opraviť prípadné nezrovnalosti. Inak ako vlastník môžete tieto dokumenty kedykoľvek prezerať u správcu.
Na výročných schôdzach vlastníkov sa uľavuje administratíve aj poradnej rade. Správy správcu a kontrola poradného výboru pre správu. Ak nie je nič nežiaduce, navrhuje sa absolutórium správcovi. To znamená, že je za svoje činy schválený a už zaň nemôže byť stíhaný.
Dôležité: Za správu súkromného majetku zodpovedá výlučne jeho vlastník. Ak si chcete prenajať svoje kondomínium, ste za to zodpovední a nemôžete sa spoliehať na podporu správy vášho majetku. Tiež nesiete výlučnú organizačnú a finančnú zodpovednosť za opravy a nevyhnutné údržbové práce na vašom súkromnom majetku.

Vlastnícke spoločenstvo: Aké sú úlohy poradného výboru?

Mnoho združení vlastníkov si vyberá takzvaný administratívny poradný výbor. Toto podporuje a kontroluje správcu vo všetkých záležitostiach. Ak nie je v predpisoch spoločenstva ustanovené inak, spoločenstvo vlastníkov si môže zvoliť spoluvlastníka jednoduchou väčšinou hlasov.
Hlavnou úlohou správneho poradného výboru, ktorý mimochodom pracuje na dobrovoľnej báze, je preskúmanie finančnej situácie a kontrola ročnej účtovnej závierky správcu. Má tiež sprostredkovateľskú funkciu, ktorá spočíva v moderovaní medzi vlastníkmi a manažérom. Z dôvodu právnej účinnosti musí byť poradná rada podpísaná zo schôdze vlastníkov.

Aký význam má schôdza vlastníkov?

Správca spoločenstva vlastníkov zvoláva schôdzu vlastníkov raz ročne alebo v prípade potreby aj častejšie. To má veľký význam, pretože práve tu sa prijímajú všetky rozhodnutia týkajúce sa údržby alebo modernizácie bytového domu.
Či už má byť strecha opätovne zakrytá, má byť nainštalovaný moderný vykurovací systém alebo musia byť fasády natreté inou farbou - to všetko si vyžaduje uznesenie združenia vlastníkov. Za týmto účelom správca zaradí všetky navrhované témy, ktoré sa majú prerokovať, na programe rokovania, pretože právne účinné uznesenie spoločenstva vlastníkov je možné urobiť iba k bodom, ktoré sú na programe rokovania.
Schôdza vlastníkov je navyše uznášaniaschopná, iba ak prítomní vlastníci predstavujú najmenej 50 percent spoluvlastníckych podielov. Presné podrobnosti hlasovacích práv sú uvedené v prehlásení o rozdelení. Vlastníci väčších bytov tak získavajú vyššie percento hlasov na schôdzi vlastníkov. O štrukturálnych zmenách sa však vždy musí rozhodovať jednomyseľne, zatiaľ čo väčšinové rozhodnutie je právne účinné aj v prípade opatrení na obnovu.
Okrem renovácie a problémov s renováciou sa na programe schôdze vlastníkov pravidelne objavia aj tieto body:

Ekonomický plán
Ročné vyúčtovanie
Účtovníctvo
Voľba správcu
Voľba správnej rady

Čo môžem vzniesť proti rozhodnutiu väčšiny?

Ako kupujúci bytu alebo mestského domu si musíte byť vedomí, že sa stávate súčasťou spoločenstva vlastníkov. Môžu existovať teda uznesenia, ktoré nie sú vo vašom záujme. Obzvlášť nepríjemné je, že stále budete proporcionálne zapojený do nákladov, ktoré môžu vzniknúť.
Po takomto rozhodnutí sa zvyčajne dá urobiť len málo. Najlepšou možnosťou je získať pred hlasovaním čo najviac voličov na vašu stranu. Ak sa napriek tomu chcete postaviť proti rozhodnutiu väčšiny, môžete skontrolovať, či je právne neplatné z dôvodu formálnej chyby.
Ak chcete vzbudiť záujem, je vždy užitočné porozprávať sa so zainteresovanými stranami pred schôdzou vlastníkov. To zvyšuje pravdepodobnosť, že ostatní spoluvlastníci budú hlasovať za vaše obavy. Pretože schôdze vlastníkov sa zvyčajne konajú iba raz ročne, v opačnom prípade by ste stratili veľa času, ak by bol váš návrh zamietnutý.
Všeobecne je vhodné byť ochotný robiť kompromisy v záujme dobrej komunity a byť vo svojom vlastnom záujme z času na čas otvorený návrhom. To tiež zvyšuje pravdepodobnosť, že ostatní vlastníci budú ochotní zaujať strednú cestu, pokiaľ ide o váš konkrétny problém.

Otázky týkajúce sa štrukturálnych zmien musia byť vždy vyriešené jednomyseľne. V prípade rekonštrukčných opatrení je už väčšinové rozhodnutie spoločenstva vlastníkov právne účinné.

Účtovanie energií, ročný podnikateľský plán a príspevok na bývanie

Ako je zostavený účet za služby?

Pre spoločenstvo vlastníkov, ako aj pre obyvateľov prenajatého bytu, sa pravidelne vypracúva výkaz prevádzkových nákladov. To ukazuje, koľko z nákladov musíte znášať.
Pokiaľ ide o prevádzkové vedľajšie náklady na údržbu vášho kondomínium, urobte jasné rozlíšenie medzi nákladmi pre spoločenstvo vlastníkov (napr. Poplatok správcu) a nákladmi na všeobecné použitie (napr. Náklady na odvoz odpadu). Posledne menovaný je tiež známy ako prevádzkové náklady.
Nariadenie o prevádzkových nákladoch (BetrKV) presne upravuje, ktoré vedľajšie náklady patria k prevádzkovým nákladom. Pre obyvateľov-vlastníkov to nie je nič dôležité, ale ak si prenajímate svoj byt alebo mestský dom, je správne rozlíšenie veľmi dôležité, pretože prevádzkové náklady môžete preniesť iba na svojho nájomcu.
Správca zvyčajne vyhotovuje vyhlásenia o príspevkoch na bývanie tak jasne, že vy, vlastník, vidíte presne prevádzkové náklady, ktoré môžete na prvý pohľad preniesť na svojho nájomcu. Takto je veľmi ľahké pripraviť účet za energie pre vášho zmluvného partnera.

Aký je ročný podnikateľský plán?

Každý manažér vypracuje ročný obchodný plán pre svoj obytný komplex. Tu sú uvedené všetky výdavky a príjmy, ktoré možno v spoločenstve vlastníkov očakávať v kalendárnom roku. Vlastníci musia tento plán schváliť na schôdzi vlastníkov. Pritom sa zaväzujú vyplácať mesačný príspevok na bývanie (niekedy sa mu hovorí aj „príspevok na dom“). Tieto peniaze sa používajú na úhradu prevádzkových nákladov a v prípade potreby na vytvorenie rezerv.
Podnikateľský plán sa všeobecne vzťahuje na aktuálny kalendárny rok alebo sa predlžuje, kým sa nerozhodne o ďalšom obchodnom pláne. Skladá sa zo všeobecného ekonomického plánu, ktorý sa vzťahuje na spoločenstvo vlastníkov ako celku, a z individuálneho ekonomického plánu, ktorý je vypracovaný pre každého jednotlivého spoluvlastníka. Náklady sú zvyčajne rozdelené v pomere k spoluvlastníckemu podielu.

Ako sa počíta príspevok na bývanie pre spoločenstvo vlastníkov?

Príspevok na bývanie alebo príspevok na bývanie, ktorý majú vyplácať jednotliví členovia spoločnosti vlastníka, sa skladá okrem iného z týchto faktorov:

Administratívne náklady a poplatky (poplatok správcu)
Náklady a poplatky za údržbu obecného majetku (ošetrovateľ, záhradník, upratovací personál)
Odpadky a poplatky za smeti
Rezervy na údržbu majetku
Pre rezervu na údržbu sa pri výpočte príspevku na bývanie často používa hodnota 0,8 až 1,0 percenta z kúpnej ceny od dokončenia.
Úrokové výnosy z existujúcich rezerv na údržbu

Daň z nehnuteľnosti pre váš dom nie je zahrnutá v príspevku na bývanie. Ako vlastník toto platíte priamo.
Ak existuje spoločné vykurovacie zariadenie, náklady na vykurovanie sa dajú zahrnúť aj do príspevku na bývanie. Pred kúpou bytu si preto dôkladne skontrolujte, aké ďalšie náklady sú v skutočnosti zahrnuté do vášho príspevku na bývanie, aby vás neprekvapili ďalšie, podstatne vyššie ďalšie náklady.

Sú služby spojené s domácnosťou odpočítateľné pre komunitu vlastníkov?

Ako vlastník bytu alebo radový dom si môžete odpočítať časť príspevku na bývanie od dane ako služby spojené s domácnosťou. V daňovom priznaní môžete za určitých podmienok uviesť 20 percent pracovných a cestovných nákladov a znížiť tak svoju daňovú povinnosť.
Je dôležité, aby sa všetky nákladové položky uvádzali osobitne vo vyúčtovaní za služby, ako aj vo faktúrach poskytovateľa služieb. Do úvahy možno vziať napríklad služby v oblasti odpratávania snehu, čističov okien, upratovacích služieb alebo záhradníkov.
Z tohto nariadenia sú vylúčené všetky náklady na správu spoločenstva vlastníkov. Znalecké náklady nie je možné uplatniť ani na daňové účely. Aby si vlastník mohol odpočítať náklady na služby spojené s domácnosťou od dane, je nevyhnutné, aby správca nehnuteľnosti vydal osvedčenie s uvedením vášho konkrétneho podielu na vzniknutých nákladoch.

Vlastníci musia spoločne znášať náklady na údržbu a správu.

Ako je poistené spoločenstvo vlastníkov?

Pri kúpe bytu alebo radovej zástavby skontrolujte, ktoré poistné zmluvy už uzavrela komunita vlastníkov, pretože si ich môžete sami uložiť. Podľa § 21 ods. 5 bodu 3 WEG je požiarne poistenie obytného domu povinné pre každé spoločenstvo vlastníkov. Zákon tiež vyžaduje poistenie zodpovednosti za škodu spôsobenú domom a vlastníkom pozemku. O toto poistenie sa musí postarať váš správca nehnuteľnosti. Tieto politiky nemusíte uzatvárať osobitne - samozrejme za predpokladu, že je všetko spravované správne - ale zvyčajne sa na nich podieľate prostredníctvom vyplácania dávok na bývanie.
Poistenie skla a poistenie elektroniky nie je pre združenia vlastníkov povinné. Preto by ste mali byť opatrní, ak sa v objekte nachádzajú veľké sklenené plochy alebo výťahové systémy. V takom prípade by ste mali zistiť, ako je možné túto otázku vyriešiť spoločne s príslušnou poisťovňou, inak môže rýchlo zdražieť.
Možno by stálo za zváženie aj uzatvorenie takzvaného poistenia príspevku na domácnosť. To platí, ak by sa jeden zo spoluvlastníkov dostal do platobnej neschopnosti. Možno je uzavretie poistenia právnej ochrany možnosťou pre vašu komunitu vlastníkov. To však neplatí náklady v sporoch v rámci spoločenstva vlastníkov, ale iba v prípade, ak má spoločenstvo vlastníkov právne spory s tretími stranami.

Aké ťažkosti môžu nastať v spoločenstve vlastníkov?

V mnohých spoločenstvách vlastníkov vždy existujú spory o rozdelenie nákladov, ktoré sa nedotýkajú všetkých vlastníkov v rovnakom rozsahu. Napríklad obyvatelia prízemných bytov sa často cítia znevýhodnení, ak dostanú pomerný podiel z nákladov na výťah, hoci výťah nikdy nepoužívajú. V zákone o kondomíniách je však ustanovené, že všetci vlastníci nesú bremená podľa svojich spoluvlastníckych podielov, ale tiež majú prospech z výhod v spoločenstve. Je to založené na zásade solidarity.
Vyhlásenie o rozdelení niekedy stanovuje, že určití vlastníci nikdy nepoužívajú systémy, a preto nie sú zahrnutí do nákladov. Ak by sa to nepodarilo uspokojivo vyriešiť - ako je to v prípade výťahu - možno to v jednotlivých prípadoch neskôr zmeniť. Následné úpravy však vždy závisia od súhlasu ostatných vlastníkov. Zásadou solidarity možno prekonať rozhodnutie väčšiny. Predpokladom toho je však to, že je stále zaručená správna správa objektu. Je tiež dôležité, aby nariadenie nijako svojvoľne neznevýhodňovalo.
Odchýlka od zásady solidarity je možná, pokiaľ ide o náklady na podzemné parkovanie. Ak je podzemných parkovacích miest viac ako bytov, mali by byť tieto oddelené a vysporiadané na základe zodpovedajúceho vyhlásenia o rozdelení.
V mnohých spoločenstvách vlastníkov panuje aj spor o rozdelení nákladov na údržbu zelených plôch a záhrad v obytnom komplexe. Ak má vlastník osobitné užívacie právo na časti záhrady, musí zaplatiť všetky náklady, ktoré na jeho záhrade vzniknú. Bez ohľadu na to, či ide o výsadbu, údržbu trávnika alebo výrub odumretého stromu na vašej časti záhrady. Ak tu existujú ďalšie dohody, musia byť tieto výslovne zaznamenané vo vyhlásení o rozdelení.

V spoločenstve vlastníkov často panuje nezhoda o nákladoch na údržbu zelených plôch. Jedna vec je istá: Ak má vlastník osobitné užívacie právo na časti záhrady, potom zaplatí aj náklady na svoju záhradu.

Problémy sú často aj pri používaní spoločných priestorov. Domové pravidlá upravujú, čo je povolené alebo zakázané v spoločných zelených priestoroch. Niekedy je vstup na zelené plochy úplne zakázaný alebo sa deti môžu hrať na ihriskách iba v určitých časoch. Aj keď prenajímate svoj byt, musíte sa ubezpečiť, že váš nájomca dodržiava pravidlá hry. Ak máte deti a mali by sa im umožniť hrať sa na záhrade, musíte pracovať na zmene vyhlásenia o rozdelení. Na to obvykle potrebujete dvojtretinovú väčšinu. Ak je potrebné zmeniť iba domáci poriadok, stačí jednoduchá väčšina.

Niektorým bytom je pridelená záhradná plocha, ktorú používa výlučne majiteľ. Rozhoduje, ktoré rastliny zasadiť a či jeho deti dostanú hojdačku. Ak na balkóne rozmiestnite kvetináče alebo ich sezónne zdobíte, nepotrebujete ani povolenie. Sloboda však môže mať hranice. Ak
je požadovaná výška živého plotu alebo mreža pre popínavé rastliny, musí sa jej majiteľ držať.

Harmonické spolužitie nezávisí iba od problémov s dizajnom. Hluk je často príčinou hádok. Je obzvlášť dôležité byť ohľaduplný v záhrade a na balkóne. Je lepšie pokračovať v oslavách v interiéroch od 22:00 a znížiť hluk na hlasitosť miestnosti. Príležitostnému grilovaniu zvyčajne nestojí nič v ceste, ale ak sa do miestností dostane dym, môže byť zakázané aj grilovanie s uhlím. Elektrický gril je v každom prípade lepšou voľbou pre pokoj.
V spoločenstve vlastníkov sa tiež často vyskytujú nezhody o nevyhnutnosti a rozsahu opravných a renovačných opatrení. Niektorí by chceli minúť veľa peňazí na novú fasádu, zatiaľ čo spolumajiteľ považuje obnovu za úplne predčasnú alebo dokonca úplne nadbytočnú. Najmä ak je uložená rezerva na údržbu príliš krátka na plánované opatrenie obnovy, často vznikajú horké spory medzi členmi spoločenstva vlastníkov.
Stáva sa to obzvlášť ťažkým, keď správca stanoví osobitný príspevok od spoluvlastníkov, aby mohol realizovať spoločne rozhodnutý projekt renovácie. Najmä ak jeden alebo viac vlastníkov nemôže alebo nechce zaplatiť požadovanú sumu, možno očakávať ďalšie problémy v spoločenstve. A samotný správca niekedy vedie k nezrovnalostiam, ak si riadne neplní svoje povinnosti.

Čo treba brať do úvahy pri zmene vlastníctva?

Ak niekto z komunity vlastníkov predá svoj byt alebo radový dom, stáva sa opäť dôležitým zákon o kondomíniách. Stanovuje, že pred predajom bytu v obytnom komplexe musíte získať písomný súhlas od správcu nehnuteľnosti. Tento súhlas má chrániť spoločenstvo vlastníkov pred prijatím pochybných kupujúcich do spoločenstva.
Rezervy sú tiež dôležité na predaj vášho kondomínium. Akýkoľvek úver, ktorý ste ako predchádzajúci vlastník priniesli so svojím príspevkom na bývanie, putuje priamo kupujúcemu kondomínium. Správca potom musí pripraviť vyhlásenie o príspevku na bývanie, z ktorého je pomerným dielom zrejmé, aké náklady vzniknú predchádzajúcemu vlastníkovi (t. J. Vám) a ktoré vzniknú budúcemu vlastníkovi.
Ak sa o osobitnom poplatku rozhodlo na schôdzi vlastníkov pred predajom, ale je splatný až po zmene majiteľa, náklady za to nesie kupujúci nehnuteľnosti. Musí tiež nahradiť existujúce platby za bývanie predchádzajúcemu vlastníkovi. Ako kupujúci by ste preto mali byť opatrní, aby vám nevznikli vysoké náklady v prípade domnelého zjednávania z dôvodu neuhradených platieb od predchádzajúceho vlastníka alebo z dôvodu okamžitých úhrad osobitných poplatkov.

Spoločenstvo vlastníkov: prípadové štúdie a príklady rozsudkov

Postaviť prístrešok pre auto na ochranu auta?

Ak vlastníte auto a musíte ho zaparkovať vonku, obvykle sa vyhýbate stromom. Pretože padajú všetky druhy vecí, ktoré by mohli poškodiť auto: listy, plody, konáre a niekedy aj živica. Podľa zákona o informačných službách a daní LBS musel vlastník bytu bývať so svojim parkovacím miestom v blízkosti gaštanu.

Prípad: Člen WEG bol unavený z toho, že musel opakovane odstraňovať spadnuté gaštany a šťavu zo stromu zo strechy a kapoty svojho zaparkovaného auta. Muž chcel postaviť prístrešok pre auto na ochranu auta. Ostatní vlastníci však nesúhlasili. Považovali to za štrukturálnu zmenu, ktorá si vyžaduje úplné schválenie WEG. „Klient“ na druhej strane hovoril iba o opatrení údržby alebo opravy, pre ktoré neboli kritériá také prísne.
Rozsudok:Gaštany a ich plody sú „realitou prírody“, rozhodla občianska komora krajského súdu v Norimbergu-Fürthu. Majiteľ bytu to musí akceptovať, najmä preto, že už pri kúpe nehnuteľnosti bol s ním oboznámený. Vyhlásenie o rozdelení obsahovalo zodpovedajúce znázornenie umiestnenia stromov. Problémy s gaštanom sa navyše vyskytujú iba v určitých obdobiach, v lete a na jeseň. Ostatní vlastníci by mu nemuseli dovoliť postaviť prístrešok pre auto.
(Okresný súd Norimberg-Fürth, spisová značka 14 S 6188/17)

Kto má právo na plán blokovania?

Aj bez výslovného zmluvného predpisu musí developer odovzdať komunitu vlastníkov blokovaciu kartu a blokovací plán bytového komplexu. Ide o takzvanú druhoradú povinnosť zo zmluvy o stavbe. (Vyšší regionálny súd v Stuttgarte, spisová značka 3 U 98/16)
Prípad:Plán uzamknutia a karta môžu byť v každodennom živote v obytnom komplexe mimoriadne dôležité. A to najmä vtedy, keď sa kľúč stratí alebo je potrebné ho z iných dôvodov skopírovať. Bez týchto dokumentov to nie je možné. Spoločenstvo vlastníkov a zodpovedný vývojár nehnuteľností sa nemohli dohodnúť na odovzdaní plánu a mapy. Preto WEG vedla spor s touto spoločnosťou a pokúsila sa s pomocou súdu prinútiť jej odovzdanie. Vzhľadom na spor sa vývojár iba ponúkol, že dokumenty zničí.
Rozsudok:V druhom prípade Stuttgartský vyšší regionálny súd rozhodol, že blokovací plán a karta sa musia odovzdať spoločenstvu vlastníkov. To je príslušný orgán. Dôvod: „Je v záujme všetkých vlastníkov, aby duplikáty kľúčov nemohol vyrobiť každý vlastník bytu, ale správca.“

Príspevok na bývanie za prázdne podkrovné podlažie sa neuplatňuje

Majitelia nerozvinutej jednotky na najvyššom poschodí nemusia nevyhnutne prispievať na prevádzkové náklady a špeciálne prostriedky. Nariadenia o vyhlásení o rozdelení, ktoré vás oslobodzujú od platieb, sú účinné. Rozhodol o tom okresný súd Berlín-Mitte.
V rokovanom prípade vyhlásenie o rozdelení spoločenstva vlastníkov stanovilo, že vlastníci jednotiek na najvyššom poschodí musia platiť príspevok na bývanie až po rozšírení. Podľa uznesenia schôdze vlastníkov boli vylúčení aj z osobitného príspevku. Spoluvlastníci proti tomu žalovali - neúspešne. Stanovené predpisy sú účinné, rozhodol súd. Výnimka z nákladov je oprávnená, pretože polotovary najvyššieho poschodia ešte nemožno použiť ako samostatný majetok a neexistujú žiadne náklady na spotrebu.
Spisové číslo: 22 C 42/17

WEG komerčne aktívny

Elektrická energia predávaná v komunite z kombinovanej výroby elektriny a tepla Spoločenstvo
majiteľov domov môže prevádzkovať kombinovanú výrobu elektriny a tepla, ktorá dodáva elektrinu externým zákazníkom. Podľa zákona o informačných službách a daní LBS ide o rozhodnutie najvyššieho súdu. (Federálny finančný súd, spisová značka IV R 6/16)
Prípad:Hlavným účelom tepelnej elektrárne patriacej k bytovému komplexu bolo zabezpečenie vlastného zásobovania teplom. Ale prebytočná elektrina sa za poplatok dodávala do siete dodávateľa energie. Daňový úrad bol toho názoru, že sa teda jedná o obchodný podnik, a vydal príslušné oznámenie WEG. Dotknutí to považovali za nezákonné. GbR založená vlastníkmi mohla byť nanajvýš komerčne aktívna, takže ich argumentácia.
Rozsudok:Z hľadiska nezávislosti občianskeho práva prostredníctvom predaja elektriny možno komunitu vlastníkov považovať za spolupodnikanie. Dôsledok rozhodnutia: Obchodné príjmy sa museli určiť v samostatnom konaní proti WEG. Správca nehnuteľnosti musí podať daňové priznanie.

Parkovanie v spoločnom priestore

Krajský súd v Dortmunde rozhodol, že spoločné priestory združenia vlastníkov bytov nie sú vhodné na parkovanie. Podľa zákona o informačných službách a daní LBS ide o neprípustné používanie komunálneho priestoru. Pre krátkodobé vyloženie alebo naloženie vozidla je parkovanie na danom mieste povolené, ak je vo vyhlásení o rozdelení označený ako „vchod“ spoločný priestor. Každý, kto tam svoje vozidlo parkuje už roky a chcel by v tom pokračovať, musí spĺňať vysoké požiadavky - napríklad by mal byť schopný dokázať, že všetci zúčastnení vedeli o takom predpise používania, ktorý nebol stanovený písomne.