Práva prenajímateľa sú vo všeobecných diskusiách často zanedbávané. Často sa viac zameriava na práva nájomcov. To má v zásade zmysel, ale prenajímatelia by mali vedieť aj to, v ktorých situáciách majú nárok na ktoré práva. Tu sme pre vás zhromaždili najdôležitejšie práva prenajímateľa, ale aj časté chyby.
Práva prenajímateľa na konci nájmu
Ak sa nájom končí, pretože nájomca končí, zvyčajne k tomu dôjde bez väčších problémov. Ak však chce prenajímateľ vypovedať, musia sa niektoré prekážky preskočiť, aby vypovedanie mohlo existovať aj v prípade núdze na súde a prenajímateľ získal svoje práva.
V prípade osobného použitia majú prenajímatelia právo ukončiť nájomný vzťah a potom byt užívať sami alebo ho prenechať na užívanie blízkemu príbuznému (podrobnejšie ďalej). Okrem toho majú prenajímatelia právo vypovedať nájomcu, ak je v omeškaní s nájomcom, nerešpektoval domáci poriadok, bez súhlasu prijímal podnájomníkov alebo sa inak dopustil závažného porušenia zmluvy.
K právu prenajímateľa skončiť nájomný vzťah nájomcu však patrí aj povinnosť formálne správne skončiť sa s výpoveďou. Majitelia nehnuteľností by tu mali pre istotu vyhľadať právne poradenstvo.
Práva prenajímateľa na osobné použitie
Pravdepodobne najneobľúbenejšie právo prenajímateľa pre nájomcov bytu je právo na osobné použitie. Podľa § 573 BGB môže prenajímateľ vypovedať nájomnú zmluvu a potom sám žiť v byte alebo umožniť jeho užívanie blízkym príbuzným. Tí, ktorí sú blízki príbuzní, boli často predmetom rokovaní pred mnohými súdmi a zahŕňali značne veľkú skupinu ľudí.
Podľa súčasnej judikatúry medzi blízkych príbuzných patria napríklad rodičia, deti, súrodenci, netere a synovci, odlúčení manželia, vnuci, svokry a nevesty vlastníka bytu.
Je tiež možné, aby si člen osobnej spoločnosti, ktorý vlastní byt, alebo člen dedičskej alebo zlomkovej spoločnosti zaregistrovať osobné potreby.
Ako prenajímateľ by ste sa mali o téme komplexne informovať, aby ste pri ukončení zmluvy pre osobnú potrebu neurobili žiadne formálne chyby, a aby ste tak stratili drahocenný čas v postupe ukončenia zmluvy. Všetky základné informácie a šablónu oznámenia o ukončení nájdete v našom článku o požiadavkách na ukončenie služby.
Práva prenajímateľa pri predaji nehnuteľností
Byt bez nájomcu sa všeobecne predáva ľahšie ako nehnuteľnosť, ktorá je momentálne v prenájme. Ak chcete predať svoj dom a dosiahnuť maximálnu cenu, máte oveľa väčšie šance, ak si daný objekt v súčasnosti nikto neprenajíma.
Existujú dva dôvody: Niektorí potenciálni kupujúci sú ľudia, ktorí chcú bývať v byte sami. Pre nich je obyvateľ prekážkou. Každý, kto vníma byt ako investíciu, na druhej strane tiež nemá záujem o nájomcov, pretože pri novom nájme je možné požadovať podstatne vyššie nájomné (aj keď v rámci brzdy ceny nájmu) ako pri existujúcom nájme, pri ktorom je potrebné dodržiavať hornú hranicu.
Ak je však byt prenajatý, prenajímateľ nemôže obyvateľa jednoducho vyhodiť z domu. Ak chce byt predať, musí ho ponúknuť spolu s nájomcom, pretože potom platí § 566 BGB. Toto hovorí: „Nákupom sa nezruší nájom.“ Kupujúci nehnuteľnosti by potom prevzal nájom so všetkými právami a povinnosťami.
Ak však nájomca musí opustiť byt, prenajímatelia majú možnosť len zatraktívniť tento pohyb nájomcu zaplatením určitej sumy peňazí.
Ak chce prenajímateľ vypovedať nájomnú zmluvu, je potrebné prekonať niektoré prekážky, aby takáto výpoveď mohla existovať pred súdom - na rozdiel od výpovede nájomcu.
Práva prenajímateľa v prípade zvýšenia nájomného
Prenajímatelia majú právo zvýšiť nájomné. Je však potrebné dodržiavať určité limity. Hlavné sú brzda nájmu a čiapočka. Tieto dve právne predpisy, ktoré sú uvedené v paragrafoch 556d BGB a 558 BGB, sú určené na ochranu nájomcov pred rýchlo rastúcim nájomným, najmä v metropolitných oblastiach.
Práva prenajímateľa počas renovácie
Pokiaľ ide o renováciu nehnuteľnosti, ako aj o kozmetické opravy, medzi nájomníkmi aj prenajímateľmi vládne veľká ignorancia. Je mylná predstava, že nájomca musí byt vysťahovať, keď sa sťahuje z bytu. Ak je v nájomnej zmluve zodpovedajúce ustanovenie, je neplatné a nájomca nemusí vôbec zobrať kefu.
Mnoho prenajímateľov sa tiež domnieva, že majú právo ovplyvňovať farebné prevedenie bytu. To tiež nie je tento prípad. Počas doby prenájmu môže nájomca maľovať steny, vykurovacie systémy, potrubia atď., Ako sa mu páči. Tu si môžete prečítať, ktoré pravidlá skutočne platia pri zmene nájomcu a odovzdaní bytu.
Práva prenajímateľa na drobné opravy
Prenajímatelia môžu preniesť drobné opravy do značnej miery na nájomníkov. Súčasná judikatúra považuje za zákonné, aby nájomcovia platili za jednotlivé menšie opravy podľa nájomnej zmluvy, ak tieto nestoja viac ako 75 až 100 eur a ich celková výška nepresahuje osem percent ročného čistého nájomného.
Práva prenajímateľa: kedy môže prenajímateľ vstúpiť do bytu?
Prenajímatelia majú právo vstúpiť do prenajatého bytu. To si však vyžaduje súhlas nájomcu. Môže byť potrebné vykonať obhliadku bytu, ak sú potrebné opravy, ak si chcú nový nájomcovia prezrieť byt, alebo ak existuje podozrenie zo zneužitia nájomnej nehnuteľnosti.
V zásade sa musia prenajímatelia zaregistrovať vopred. Súdy považujú čas vedenia 24 hodín až 14 dní za vhodný. Prenajímatelia môžu otvoriť byt iba v prípade núdze, ak hrozí bezprostredné nebezpečenstvo, napríklad z dôvodu prasknutia potrubia.
Podľa platnej legislatívy musí nájomca tolerovať návštevy bytov následnými nájomníkmi až trikrát mesačne, pokiaľ netrvajú dlhšie ako 45 minút a konajú sa medzi 19. a 20. hodinou. (LG Frankfurt / Main, rozsudok z 24. mája 2002, Az. 2/17 S 194/01).
Prenajímateľom je tiež povolený vstup do bytu, ak sa má byt merať alebo je potrebné odčítať namerané hodnoty.
Ako druh bežnej kontroly sú prenajímatelia tiež oprávnení kontrolovať byt každých päť rokov bez konkrétneho dôvodu. Mníchovský okresný súd rozhodol, že vlastník bytu musí mať možnosť v určitých intervaloch skontrolovať stav svojho majetku (AG Mníchov, rozsudok z 8. januára 2016, Az. 461 C 19626/15).
