Ak je nájomca v byte, ktorý už nie je oprávnený užívať, je potrebné vysťahovanie. Často to tak je po ukončení bez výpovednej lehoty alebo dokonca v pravý čas z dôvodu dlhov z prenájmu. Akciou na vysťahovanie majú prenajímatelia možnosť v týchto prípadoch znovu získať prístup k svojmu majetku. Tu sme pre vás zhromaždili základné informácie o konaniach o vysťahovaní.
Čo je to vysťahovacia akcia?
K žalobe o vysťahovanie dôjde, ak nájomníci, ktorí dostali výpoveď, neopustili nájomný majetok po uplynutí výpovednej doby alebo ak sa proti výpovedi bránia. Prenajímateľ má potom právo podať žalobu na vysťahovanie proti neplniacim nájomníkom.
Najbežnejším dôvodom oznámenia o vysťahovaní sú nedoplatky na nájomnom. V Nemecku nájomníci opakovane neplnia svoju povinnosť platiť nájomné v plnej výške a včas. Nezrovnalosti vo vyúčtovaní energií alebo zvýšení nájomného často vedú k sporom s prenajímateľom.
Z dôvodu nedoplatkov na nájomnom existujú vysoké nesplatené dlhy a finančné nevýhody pre majiteľa nehnuteľnosti. Ubytovateľ na to zvyčajne reaguje výpoveďou bez oznámenia. Vysťahovacia akcia potom ponúka príležitosť presvedčiť nájomníkov, ktorí nie sú ochotní zaplatiť, aby sa odsťahovali, a prenechať prenajatý majetok solventným nájomcom. Okrem nedoplatkov na nájomnom sú častými dôvodmi na vysťahovanie aj škody na majetku a výpovede z dôvodu osobného použitia. Pre prenajímateľa je poslednou možnosťou odstránenie nájomcu z nájomnej nehnuteľnosti.
Okrem nedoplatkov na nájomnom a poškodenia bytového majetku sú častými dôvodmi pre vysťahovanie aj ukončenie pre osobnú potrebu.
Evakuácia prenajatého bytu je v právnom zmysle zásahom do práv nájomcu. Na účely súdneho vymáhania žaloby o vysťahovanie musí byť splnených niekoľko požiadaviek (podrobnejšie nižšie). Ak je súdna žaloba úspešná, súdny exekútor začne a vykoná konanie o vysťahovaní. V prípade vysťahovania sa potom prenajatý majetok uvoľní a nájomca a jeho nábytok sa z neho odstráni.
To, ako dlho trvá, než môže prenajímateľ nechať vypratať nájomcu z bytu, t. J. Koľko času uplynie medzi vysťahovaním a vysťahovaním, sa veľmi líši. Prax ukazuje, že evakuáciu bytu trvá tri až šesť mesiacov. V niektorých prípadoch, napríklad ak má nájomca zdravotné problémy alebo inú mimoriadnu udalosť, môže proces evakuácie trvať roky.
Ako funguje vysťahovanie?
K vysťahovaniu dôjde, iba ak všetky pokusy o dosiahnutie dohody medzi prenajímateľom a nájomcom zlyhajú a prenajímateľ nevidí alternatívu k získaniu svojich práv. Predpokladom vysťahovacej žaloby je vždy predchádzajúce právne ukončenie nájomnej zmluvy zo strany prenajímateľa. Ak je výpoveď včasná, napríklad z dôvodu osobných potrieb, musí sa tu uviesť presný dôvod. V prípade včasného ukončenia z iných dôvodov musia byť tiež preukázané.
Ukončenie bez predchádzajúceho upozornenia je zákonné iba v prípade, že sa nájomca dopustil závažného porušenia zmluvy. Medzi dôležité dôvody, ktoré v súlade s § 543 nemeckého občianskeho zákonníka oprávňujú ukončenie zmluvy bez oznámenia, patria nedoplatky na nájomnom, neustále oneskorenie platieb a zanedbanie alebo úmyselné poškodenie nehnuteľnosti. Ďalšími dôvodmi môžu byť narušenie domáceho mieru napriek opakovaným varovaniam nájomcu, podnájom prenajatého bytu tretím osobám alebo neoprávnené komerčné využitie nehnuteľnosti.
Po doručení výpovede môže nájomca podať námietku a brániť sa proti nej. Niektorí to robia tak, že proti tomu podniknú právne kroky, iní sa jednoducho nevysťahujú po uplynutí platnosti oznámenia o nájme. Ak nájomca nevyhovie žiadosti o vysťahovanie, prenajímateľ najskôr stanoví primeranú ochrannú lehotu. Ak nájomca nechá uplynúť aj túto odkladnú lehotu, môže prenajímateľ alebo jeho právnik podať žiadosť o vysťahovanie na príslušnom miestnom súde.
Súdne konanie o vypratanie nájomnej nehnuteľnosti sa však môže uskutočniť najskôr dva týždne po uplynutí oficiálnej výpovednej lehoty. Súd pri podaní žaloby tiež požaduje, aby žalobca zložil preddavok na súdne trovy. Až po prevode požadovanej sumy sa vysťahovacia akcia otvorí a pošle nájomcovi poštou.
Nájomca nie je povinný na súdny list reagovať. Spravidla však právnik prenajímateľa už v rámci žaloby o vysťahovanie požiadal o vydanie rozsudku pre zmeškanie, ktorý sa vydá v prípade, že sa na sťažnosť nebude reagovať.
Kde, kedy a ako musí prenajímateľ podať žiadosť o vysťahovanie?
Ktorý súd je zodpovedný za žiadosť o vysťahovanie?
O žalobu o vysťahovanie sa vždy žiada miestny súd, ktorý je zodpovedný za okres, v ktorom sa nachádza prenajatý byt. Na spornej sume nezáleží. V prípade obchodných jednotiek však jurisdikcia súdu závisí od výšky sporu. Ak je to menej ako 5 000 eur, je potrebné žalobu o vysťahovanie podať na okresný súd mesta, v ktorom sa nachádza komerčne využívaný nájomný majetok. Ak sporná suma presiahne 5 000 eur, je zodpovedný krajský súd.
Kedy je potrebné podať žiadosť o vysťahovanie?
Čas na podanie žaloby na vysťahovanie závisí od dôvodu ukončenia. Ak je nájomca v omeškaní so splácaním alebo ak je pokračovanie nájomnej zmluvy z určitých dôvodov neprimerané, je možné podať žalobu v prípade zrušenia bytu. Je to tak napríklad v prípade nedoplatkov na nájomnom alebo v prípade, že na prenajímateľa fyzicky zaútočil jeho nájomca. V prípade výpovede z dôvodu osobného použitia je však potrebné počkať na prípadnú námietku nájomcu a uplynutie výpovednej lehoty.
Ako sa musí podať oznámenie o vysťahovaní?
Výpoveď musí byť písomná a musí obsahovať dôvody, ktoré sú pre nájomcu zrozumiteľné, ako aj primeranú výpovednú dobu. Vysťahovacia akcia musí byť vo forme a obsahu v súlade s určitými právnymi predpismi. Okrem výpovedného listu bude možno potrebné priložiť aj dôvod zo strany prenajímateľa s uvedením dôvodu, pre ktorý sa žiada žaloba o vysťahovanie v prípade námietky nájomcu. V každom prípade musí byť uvedený dôvod konania.
Žiadosť o vysťahovanie musí obsahovať aj tieto body:
- Mená žalobcu a žalovaného
- dôvod žiadosti o vysťahovanie (napr. nedoplatky na nájomnom)
- Ak je to potrebné, vyhlásenie prenajímateľa, prečo je žaloba o vysťahovanie podaná napriek námietke
- Adresa príslušného súdu
- úplná adresa žalobcu, osobný podpis, miesto a dátum
- Názov prenajímanej nehnuteľnosti, ktorá sa má uvoľniť
Štruktúra súdneho konania začína údajmi o adrese a obsahuje meno a presnú adresu žalobcu. Subjekt navyše odkazuje na fakty, napríklad „vysťahovanie podľa § 543 BGB“. V sťažnostnom liste sú uvedené informácie o prenajatej nehnuteľnosti a meno nájomcu. Je potrebné vysťahovať sa a možno je potrebné požiadať o vymáhanie nedoplatkov na nájomnom vrátane úrokov.
Ďalší obsah žaloby o vysťahovanie obsahuje informácie o tom, ako a do akého dňa bolo nájomcovi doručené oznámenie, ako aj poznámka, že ak nájomca neodpovie, žiada sa rozsudok pre zmeškanie. .
Žiadosť je podpísaná žiadateľom s menom a priezviskom a je predložená súdu a miestu a dátumu. Pretože procesné chyby môžu viesť k odmietnutiu oznámenia o vysťahovaní, je pri príprave žiadosti bezpodmienečne potrebné vyhľadať pomoc právnika špecializovaného na nájomné právo.
Ak nie ste právnym expertom, je lepšie nevypracovať návrh na vysťahovanie svojpomocne, ale získať podporu od právnika nájomcu.
Ako dlho trvá súdny spor o vysťahovanie?
Vysťahovací oblek môže trvať dlho a môže byť spojený so značným nervovým stresom pre prenajímateľov a nájomcov. O túto metódu sa preto zvyčajne pokúša, iba ak existuje veľká šanca na úspech. Prenajímateľ musí preukázať oprávnený vlastný záujem alebo mať dôkazy o finančných dlhoch alebo porušení zmluvy na strane nájomcu, aby mohol na súde vynútiť konanie o vysťahovaní.
Doba medzi podaním žaloby a skutočným vysťahovaním alebo vyprataním nájomcu je dva mesiace až niekoľko rokov. Najmä ak nájomca na vysťahovanie nereaguje alebo je potrebné vypracovať správy, vysťahovanie často trvá dlho.
Ako dlho trvá, kým bude právoplatné rozhodnutie súdu o žalobe o vysťahovanie?
Pri vynášaní rozsudku sa súd orientuje na dôvody skončenia. Ak sa výpoveď prenajímateľa ukáže ako neúčinná, môže nájomca naďalej zostať v byte. Ak je však žaloba úspešná, rozsudok súdu nadobudne právoplatnosť štyri týždne po doručení a môže ho vykonať súdny exekútor.
Ako prebieha pojednávanie pred okresným súdom?
Pred začatím konania o vysťahovaní je prenajímateľ povinný zaplatiť miestnemu súdu preddavok na súdne trovy. Výška tejto sumy závisí od sumy, ktorá je predmetom sporu, a môže predstavovať niekoľko stoviek eur.
V prípade pojednávania pred miestnym súdom musí prenajímateľ najskôr vysvetliť dôvody, ktoré viedli k ukončeniu nájmu, a tiež ich preukázať, napríklad byť schopný preukázať nedoplatky na nájomnom alebo poškodenie bytu. Nájomca zároveň objasňuje dôvody svojej námietky a obrany, ktoré ako dôkaz na súde slúžia ako dokumenty, správy odborníkov a svedecké výpovede. Na konci rokovania sa vyhlási rozsudok, ktorý sa obom stranám zašle písomne. Rozsudok súdu nadobúda právoplatnosť štyri týždne po súdnom pojednávaní, pričom táto lehota začína plynúť až po dni oznámenia a po doručení rozsudku.
Ak je sťažnosť zamietnutá, ukončenie nájmu sa stáva neúčinným a nájomca môže naďalej bývať v nehnuteľnosti, ktorú si prenajal. Ak sa na druhej strane udelí titul na vysťahovanie, musí sa prenajatý majetok v stanovenej lehote evakuovať. V takom prípade nájomca znáša aj náklady na súd a vysťahovanie. Titul o vysťahovaní potom oprávňuje prenajímateľa evakuovať byt, ktorý si prenajal.
Dôležité: Názov vysťahovania musí obsahovať všetky osoby, ktoré majú na základe zmluvy o nájme právo užívať byt alebo komerčne používaný majetok. Patria sem okrem nájomcu aj jeho manžel / manželka a prípadní podnájomníci a rodičia odporcu. Deti nájomcu, ktoré sa legálne považujú iba za „zamestnancov“, nie sú uvedené v titule o vysťahovaní. Ak je žaloba na vysťahovanie namierená výlučne proti nájomcovi, došlo k procesnej chybe, ktorá vedie k odmietnutiu žaloby na vysťahovanie. V takom prípade nemusí byť vysťahovanie vykonané.
Nájomca má právo neakceptovať rozsudok tunajšieho súdu v prvom stupni a odvolať sa. Krajský súd potom rozhodne v druhom stupni, ktorý najskôr preskúma rozsudok tunajšieho súdu. Počas odvolania a do rozhodnutia krajského súdu má však prenajímateľ právo dočasne vypratať nájomný byt. Ak nájomca vyhrá odvolanie, prenajímateľ musí znášať náklady na evakuáciu.
Ako funguje vymáhanie a vysťahovanie?
Na vysťahovanie prenajatej nehnuteľnosti sa vždy vyžaduje príslušné rozhodnutie súdu v súvislosti s exekučnou doložkou. V rozsudku musí byť uvedené aj to, že právny titul bol nájomcovi doručený. Po vydaní titulu vysťahovania súdny exekútor určí dátum vykonania. Medzi dátumom vysťahovania a vysťahovaním sú minimálne tri týždne.
Exekútor, ktorý je obvinený z výkonu rozhodnutia, vopred oznámi svoj príchod nájomcovi. Na schôdzi na mieste v priestoroch nájomcu má nájomca možnosť dobrovoľného vysťahovania. Ak prenajatá nehnuteľnosť nie je ponechaná dobrovoľne, súdny exekútor požiada o kontajnery na uloženie domácich potrieb a nábytku v byte.
Spôsob, akým sa vykonáva evakuačný proces, závisí od prenajímateľa. Môže si prenajatý majetok nechať vyčistiť prostredníctvom konvenčnej evakuácie alebo takzvaného „vysťahovania v Berlíne“. Pred evakuáciou bytu prenajímateľ zaplatí súdu preddavky na náklady na evakuáciu, ktoré potom môže od nájomcu žalovať.
V tomto bode je jediným spôsobom, ako zabrániť vykonaniu vysťahovania, zaplatenie nájomného. Okrem toho sa posunutie termínu exekúcie poskytuje iba v prípade, ak je z dôvodu naliehavých dôvodov (akútne ochorenie alebo nehoda nájomcu) ťažké alebo nemožné ukončiť nútené rozpustenie prenajatého majetku.
Vypratanie bytu prenajímateľom bez zodpovedajúceho právneho titulu nie je povolené. Dokonca ani prítomnosť povolenia na vysťahovanie, ktoré nadobudol súd, neoprávňuje prenajímateľa kedykoľvek nájomníka vytiahnuť. Neoprávnený vstup do bytu zo strany prenajímateľa alebo neoprávnená evakuácia prenajatého bytu je trestným činom. To platí aj v prípade, ak si prenajímateľ vymení zámky prenajatého bytu s úmyslom zabrániť ďalšiemu vstupu nájomcu a tým získať do nájmu nehnuteľnosť.
Evakuáciu bytu je možné vykonať, iba ak bude vydaný príslušný rozsudok o vysťahovacej akcii. Tiež je potrebné dohodnúť si schôdzku. Ak prenajímateľ prenechá nájomcovi iba jeho veci, je to trestný čin.
Aké druhy vysťahovania existujú?
Pri vysťahovaní prenajatého bytu je možné bežné vysťahovanie alebo vysťahovanie založené na berlínskom modeli. Prenajímateľ rozhodne o tom, ako evakuovať byt po získaní titulu o vysťahovaní od súdu.
Vysťahovanie
Konvenčné vysťahovanie je najjednoduchší typ vysťahovania a zvyčajne k nemu dôjde, keď sa nájomca odmietne vysťahovať z prenajatého bytu a odovzdať kľúče od bytu prenajímateľovi. V prípade jednoduchého vysťahovania menuje súdneho exekútora zámočník a sťahovaciu spoločnosť. V deň evakuácie nechá súdny exekútor otvoriť nájomný byt, zámky vymeniť a prenajatý majetok vrátiť prenajímateľovi. Nábytok a ostatný obsah bytu sú uložené na vhodnom mieste najmenej dva mesiace.
Ak si nájomca v priebehu dvojmesačnej lehoty nezíska alebo neuvoľní predmety, ktoré mu patria, budú použiteľné predmety dražené a odpad bude zlikvidovaný v súlade s platnými predpismi. Normálnu evakuáciu je možné vykonať bez veľkého úsilia a z tohto dôvodu ju uprednostňujú mnohí majitelia. Takzvané vysťahovanie v Berlíne je však lacnou alternatívou k konvenčnému vysťahovaniu.
Berlínske vysťahovanie
Proces berlínskeho konania je obdobou bežného vysťahovania, ale nie je prijatá žiadna sťahovacia spoločnosť. Prenajímateľ prevezme vypratanie prenajatého bytu, ktorý buď uloží nehnuteľnosť nájomcu, alebo ju nechá v prenajatej nehnuteľnosti. Nájomca potom dostane mesiac na vyzdvihnutie svojho majetku. Iba po uplynutí tejto lehoty môže prenajímateľ disponovať s domácimi potrebami, ak si nájomca nevyzdvihol svoj majetok.
Za evakuáciu v Berlíne je splatná záloha vo výške približne 500 eur. Vďaka tomu je berlínska metóda lacnejšou možnosťou. Vysťahovanie z Berlína si však vyžaduje väčšie odhodlanie a iniciatívu zo strany prenajímateľa. Prenajímatelia sa rozhodnú pre berlínsky postup, najmä ak existuje obava, že im nebudú uhradené náklady na vyrovnanie od platobne neschopného nájomcu.
Čo stojí akcia na vysťahovanie?
Výsledkom vysťahovacej žaloby môžu byť rôzne náklady. Najskôr ich predloží prenajímateľ. Presná suma závisí od hodnoty sporu. Na základe ročného nájomného je možné náklady vopred zhruba vypočítať. Záloha na súdne náklady, ktorá sa má zaplatiť pri podaní žaloby o vysťahovanie, sa tiež odvíja od spornej sumy.
V prípade nedoplatkov na nájomnom sa sporná suma zvyšuje o sumu nedoplatkov. Náklady, ktoré sa majú zohľadniť v prípade vysťahovania, zahŕňajú:
- Náklady na súdne spory
- Právne poplatky prenajímateľa
- Mimosúdne poplatky za právne zastúpenie
- Náklady na zámočníka a sťahovaciu spoločnosť
- Náklady na skladovanie nájomného nábytku
- Prenájom skladu na skladovanie nábytku a predmetov v komerčných nehnuteľnostiach
Dlhé alebo zložité právne konania môžu mať za následok podstatne vyššie náklady. Pre prenajímateľa znamená vysťahovanie vždy vysoké finančné výdavky, aj keď nie je jasné, či nájomca niekedy náklady uhradí.
Pri vypratávaní napríklad trojizbového bytu treba počítať s nákladmi od 3 000 do 4 000 eur. Pretože náklady na vysťahovanie sa pohybujú okolo 1 000 eur na izbu. Pri vypratávaní jedno alebo dvojizbového bytu možno očakávať náklady na evakuáciu a premiestnenie okolo 1 500 a 2 000 eur. Okrem toho musia prenajímatelia počítať s preddavkom na súdne trovy vo výške 400 až 600 eur a právnymi poplatkami okolo 1 500 eur.
Súdne trovy, ako aj trovy vysťahovania je možné v prípade úspešného súdneho sporu od nájomcu požadovať. Vo väčšine prípadov je však prenajímateľ nútený uhradiť náklady na evakuáciu vopred, pretože platobne neschopní nájomníci nie sú schopní platiť súdne a právne poplatky.
Po vysťahovaní bude mať bývalý nájomca určený termín na prevzatie vzniknutých výdavkov. Ak dlžník nemôže zaplatiť trovy konania a nie je možné dosiahnuť mimosúdnu dohodu, má prenajímateľ právo opäť žalovať svojho bývalého nájomcu a požadovať zaplatenie. Mimochodom, súd dáva prenajímateľovi platobný titul, ktorý je platný 30 rokov, a môže v tejto lehote opakovane požiadať dlžníka o zaplatenie dlhu.
Ak sa prenajímateľ dostane do finančnej tiesne sám
Neuhradené platby nájomného v súvislosti so súdnymi konaniami v dôsledku vysťahovania z nájmu nehnuteľnosti často vedú k finančnej záťaži pre prenajímateľa. Náklady na súd a odbavenie je potrebné zaplatiť vopred. Ak je nájomca v platobnej neschopnosti, prenajímateľ tiež riskuje, že nedostane späť svoje výdavky. Z tohto dôvodu by sa dlžné pohľadávky mali najskôr vymáhať mimosúdnou cestou a nájomcovi by sa mala poskytnúť primeraná lehota na úhradu jeho dlhov z nájmu. Iba v prípade, že v tejto lehote nedôjde k platbe, má prenajímateľ žalovať nájomcu o platbu.
Pretože počas prebiehajúcich právnych konaní sa neplatí nájomné, vznikajú prenajímateľovi ďalšie náklady v dôsledku straty nájomného. Ak súdny spor trvá dva roky, môže pri základnej sume 800 EUR vzniknúť nedoplatok na nájomnom vo výške 19 200 EUR.
Ak sa prenajímateľ sám ocitne vo finančnej núdzi z dôvodu straty nájomného, má možnosť požiadať o právnu pomoc pri výkone akcie vysťahovania podľa § 114 a nasl. Žiadosť preskúma súd a v prípade potreby ju schvália, ak sú splnené určité požiadavky. Tie obsahujú:
- Je pravdepodobné, že vysťahovací oblek bude úspešný.
- Žalobca nemá potrebné finančné zdroje.
- Zákonné požiadavky (§§ 114 a nasl. Občianskeho súdneho poriadku) sú splnené.
- Vysťahovacia akcia je oprávnená a nie je úmyselná.
Ak sa nájomca sám počas vysťahovania dostane do finančnej núdze, môže požiadať o právnu pomoc.
Kedy bude vysťahovacia žaloba pravdepodobne úspešná?
Z dôvodu ochrany nájomcov majú nájomníci mnoho práv. Pri vydaní žaloby musí súd pri rozhodovaní vždy zvážiť záujmy prenajímateľa a nájomcu. Pred podaním žaloby na vysťahovanie by sa preto prenajímatelia mali poradiť s právnym zástupcom špecializovaným na nájomné právo, aby mohli reálne posúdiť šance na úspech.
Vysťahovacia žaloba je spravidla úspešná, ak sú splnené zákonné požiadavky a nároky sú oprávnené. V prípade ťažkostí však môže byť vysťahovacia akcia márna, pretože tu je dôležitejšia ochrana nájomcu. Aby sa zabránilo vysokým nákladom a odmietnutiu súdneho sporu, prenajímateľom sa preto často odporúča, aby sa s nájomcom domáhali mimosúdnej dohody.
Ak nájomca počas prebiehajúceho procesu zaplatí dlh na nájomnom alebo dobrovoľne uprázdni byt, vysťahovacia akcia sa zvyčajne zamietne. To však platí aj v prípade, že nájomníkov nie je možné dočasne nájsť alebo prenajať nehnuteľnosť s neznámou adresou, t. J. Ide o takzvaných nájomných nomádov. Akcia o vysťahovaní bude takisto zamietnutá, ak nájomný pomer nebol ukončený v stanovenej lehote alebo ak prenajímateľ vyhlási, že vlastník nesmie nehnuteľnosť užívať.
Aké existujú alternatívy vysťahovania?
Pretože veľká väčšina akcií týkajúcich sa vysťahovania sa podáva z dôvodu nedoplatkov na nájomnom, je možné zabrániť vysťahovaniu zaplatením nezaplateného nájomného. Ak nájomník opustí nehnuteľnosť včas, vyhne sa tiež tomu, že nebude nútený nehnuteľnosť opustiť.
Teoreticky existuje aj možnosť mimosúdneho vyrovnania s prenajímateľom. Je to možné dokonca počas prebiehajúcich súdnych konaní a žaloby o vysťahovanie, ktorá už bola podaná. K dohode medzi oboma stranami však možno dospieť iba vo výnimočných prípadoch. Najmä v prípade nedoplatkov platieb nie sú mediačné alebo arbitrážne konania sľubné, pretože nájomníci jednoducho nemajú finančné prostriedky.
Ako alternatívu k súdnemu sporu je dobrou voľbou správa súdnych pohľadávok z nájmu. Cieľom tohto procesu je dosiahnuť vzájomne dohodnuté riešenie problému. Pri rokovaniach dostávajú prenajímatelia a nájomcovia cielenú podporu od profesionálneho poradcu. Ak dôjde k dohode, dostane prenajímateľ záväzok prevziať dlh z nájmu. Vykonateľnou notárskou zápisnicou môže okamžite vyrovnať svoje finančné nároky. Toto riešenie je spojené s nižšími nákladmi a je možné kedykoľvek.
Čo by mali nájomníci urobiť, keď dostanú oznámenie o vysťahovaní?
Ak nájomca dostane oznámenie o vysťahovaní od prenajímateľa, je povinný na to odpovedať do 14 dní a písomne alebo pred miestnym súdom oznámiť svoju pripravenosť brániť sa. Nájomca má na svoju obranu ďalších 14 dní.
V prípade nedoplatku platby bez jeho zavinenia môže nájomca napríklad predložiť vyhlásenie svojej domovskej banky, v ktorom potvrdí, že došlo k oneskoreniam v dôsledku interných bankových procesov, za ktoré nájomca nenesie zodpovednosť. Ďalšími dôvodmi na obhajobu sú napríklad to, že nájomca popiera vlastné potreby prenajímateľa alebo prípady ťažkostí, ktoré v súčasnosti sťažujú alebo znemožňujú presun, ako napríklad vážne zdravotné problémy alebo nadchádzajúca záverečná skúška nájomcu.
Ako môžu nájomníci odvrátiť žiadosť o vysťahovanie?
Nájomca má rôzne možnosti, ako sa vyhnúť súdnemu sporu o vysťahovaní a sporu pred súdom, vrátane súvisiacich nákladov. Ak sú nedoplatky na nájomnom dôvodom vysťahovania, mal by nájomca hľadať spôsoby, ako vyrovnať dlhy na nájomnom spolu so svojou domácou bankou, právnikom alebo poradcom. Ihneď po zaplatení dlhov z prenájmu sa ukončenie nájmu a s ním spojené vysťahovanie stáva neúčinným.
Riešenie nevyrovnaných pohľadávok voči prenajímateľovi je preto najlepším spôsobom, ako zabrániť žalobe o vysťahovanie. Nájomca môže stále zaplatiť nezaplatené nájomné spolu s náhradou za užívanie do dvoch mesiacov od podania žaloby o vysťahovanie. Pretože po doručení žaloby na vysťahovanie má nájomca čas v tejto dĺžke na vyrovnanie svojich nedoplatkov na nájomnom.
Ak sa právne kroky už začali, je potrebné zaslať súdu príslušný dôkaz o zaplatení ako dôkaz o zaplatení dlhu z nájmu. Následná platba tiež robí neplatnosť zrušenia bez oznámenia prenajímateľa.
Nájomca má tiež možnosť požiadať o úhradu nákladov sociálnu agentúru. Ak nájomné prevezme úrad sociálnej starostlivosti alebo iná sociálna organizácia, vysťahovacia akcia tiež končí. Ak však prenajímateľ dal výpoveď súčasne s ukončením nájmu nehnuteľnosti bez výpovednej lehoty, zostane táto účinnosť aj napriek zaplateniu nedoplatkov.
Ak hrozí bezdomovectvo, mal by sa nájomca včas obrátiť na úrad sociálnej starostlivosti alebo úrad bytových dávok. Za určitých okolností vydá úrad sociálnej starostlivosti vyhlásenie o prijatí, ktoré je platné na súde ako uznanie na vyrovnanie dlhov z prenájmu. Výpoveď zo strany prenajímateľa sa stáva neúčinnou a vysťahovacia žaloba sa zamieta. Vyhlásenie o prijatí úradom sociálnej starostlivosti však musí byť prenajímateľovi doručené do dvoch mesiacov od oznámenia o vysťahovaní.
Ak ako nájomca dostanete oznámenie o vysťahovaní, najskôr budete pravdepodobne šokovaní. Existuje však niekoľko spôsobov, ako odvrátiť súdny proces, ktorý tu predkladáme.
Predchádzanie vysťahovaniu vysťahovaním
Mimochodom, nájomca sa môže vyhnúť hroziacemu vysťahovaniu tak, že včas vyprázdni byt. Vysťahovacia akcia uplynie, keď je prenajatý byt riadne odovzdaný prenajímateľovi. Nájomca aj tak stratil byt, ale ušetrí sebe a prípadne svojim príbuzným stres a tiež náklady na vysťahovanie, ktoré okrem iného vznikajú pri skladovaní nábytku atď.
Kde môžu nájomníci získať pomoc, ak hrozí vysťahovanie?
Poslednou možnosťou, ako sa vyhnúť vysťahovaniu, je vynucovacia ochrana, ktorú môže nájomca uplatniť na príslušnom súde. Požiadavky na uplatnenie tohto ochranného opatrenia zahŕňajú akútne vážne choroby nájomcu, riziko samovraždy alebo bezdomovectvo.
Schválenie ochrany výkonu rozhodnutia vždy závisí od konkrétneho prípadu. V každom prípade musí byť žiadosť doručená príslušnému miestnemu súdu najmenej dva týždne pred oznámeným dátumom vysťahovania.
Aký je poplatok za použitie?
Prenajímateľ má právo požadovať trhové nájomné ako náhradu namiesto pôvodného nájomného. To platí pre dobu, v ktorej sa nájomca neoprávnene zdržiava v byte, teda po uplynutí výpovednej doby. Prenajímateľ môže požiadať o náhradu za použitie po skončení úradnej výpovednej doby. Žiadosť o náhradu za použitie podľa § 546a BGB sa spravidla podáva súčasne s žalobou o vysťahovanie. Pre prenajímateľa znamená požiadavka na kompenzáciu za použitie spolu s vysťahovacou akciou vyhnúť sa druhému konaniu.
Názov platby sa potom vysloví súčasne s oznámením o vysťahovaní, čo šetrí náklady na proces. Ak sú však nejasnosti, ktoré je potrebné objasniť prostredníctvom vyšetrovania, platobná akcia môže tiež oddialiť akciu vysťahovania. Hlavným dôvodom oneskorenia je zvyčajne výpočet výšky náhrady za použitie.
Pretože nájomca je často bez peňazí v prípade výpovede z dôvodu dlhov na nájomnom a vyplatenie náhrady za užívanie je dosť nepravdepodobné, od žiadosti o náhradu za užívanie sa často upúšťa. To znamená, že evakuácia bytu sa zbytočne nezdržuje.
