Dobrá správa pre staviteľov a majiteľov nehnuteľností ako prvá: Ústavný súd zrušil centrálnu daň - daň z nehnuteľností. Zlé správy bohužiaľ nasledujú: bude ich nová verzia. A ako to už v prípade takýchto politických iniciatív býva: O tom, ako by mala byť navrhnutá nová forma daní, sa vedie živá diskusia. Pretože takáto nová verzia vzbudzuje veľa želaní - a zároveň otvára možnosti lepšej a spravodlivejšej legislatívy.
Federálny ústavný súd v minulom roku vyhlásil, že predtým platná daň z nehnuteľností je v rozpore so základným zákonom, a do konca roku 2019 požadoval od zákonodarcu nové nariadenie. Hlavný argument súdu: Hodnoty, na ktorých sa zatiaľ zakladá daň z nehnuteľnosti, pochádzajú v starých spolkových štátoch z roku 1964 a v nových z roku 1935. Takýto starý vymeriavací základ už nemá nič spoločné so skutočnými trhovými hodnotami a deformuje daňové zaťaženie. To je v rozpore so zásadou rovnosti.
Pre obce je daň z nehnuteľností jedným z najdôležitejších zdrojov príjmu s celkovým príjmom takmer 14 miliárd eur ročne. Peniaze sa používajú okrem iného na financovanie miestnej infraštruktúry. Z hľadiska celkových daňových príjmov sú tu však rokované iba dve percentá. To znamená, že nehnuteľnosti v Nemecku sú zdaňované podstatne menej ako v porovnateľných krajinách. Mnoho občanov by napriek tomu uprednostnilo úplné zrušenie tejto dane. To sa ťažko dá čakať: zdroj príjmov je pre finančne obmedzené obce príliš dôležitý.
V diskusii o novej verzii uprednostňujú politici a realitný priemysel, zástupcovia spoločenstiev a združenia nájomcov (v závislosti od záujmov) veľmi odlišné modely. Na konci minulého roka preto minister financií do diskusie ako obvykle nezaviedol iba nový návrh zákona, ale skôr dva rôzne modely.
Prvý návrh (zvýhodnený samotným Olafom Scholzom a SPD) sa pri výpočte dane zakladá na hodnote nehnuteľnosti a budovy na nej postavenej. Aby sme to však mohli vypočítať pre viac ako 35 miliónov nehnuteľností, bola by potrebná vysoká miera byrokratického úsilia. To je presne to, čo strany Únie kritizujú a požadujú model, ktorý zohľadňuje iba plochu podlahy a budovy. Sociálni demokrati to vnímajú ako nespravodlivé. Pretože ak by základom dane bola iba táto oblasť, drahá luxusná nehnuteľnosť v centre mesta by stála toľko ako menej hodnotný dom na periférii. Na začiatku roka sa predstavitelia federálnej a štátnej vlády dohodli na kompromisnom modeli,v ktorých sa na výpočet dane okrem hodnoty nehnuteľnosti používa aj vek budovy a priemerné nájomné. Hneď ako to bolo zverejnené, bolo za to tiež ťažko kritizované. Dôraz sa kládol predovšetkým na výrazné zvýšenie daní v dôsledku daňového kompromisu: v už aj tak drahých mestách by sa život stal ešte nedostupnejším, pretože daň z nehnuteľností sa dá v konečnom dôsledku preniesť na nájomné.
Cenová explózia - čakanie môže byť mimoriadne lukratívne. Každý, kto v roku 2010 vlastnil nehnuteľnosť na dobrom mieste v Berlíne, by bol o pár rokov dvakrát majetnejší. Celkom uvoľnene a bez toho, aby som predviedol niečo svoje. Daň z hodnoty pozemku by mohla prinajmenšom vrátiť časť týchto ziskov širokej verejnosti.
Zdá sa, že daň z nehnuteľností, ktorá je spravodlivá, nákladovo neutrálna a vyberá sa bez veľkého úsilia. Je preto dobré urobiť krok späť a porozprávať sa s nezávislým odborníkom. Dirk Löhr je profesorom daní a ekologickej ekonómie na Trier University. Roky sa zaoberal alternatívami starej dane z nehnuteľností a má sídlo v súčasnej komisii pre stavebné pozemky federálnej vlády. Löhrova téza: Štruktúrovaním dane z nehnuteľností možno ovplyvniť využitie stavebných pozemkov. Jeho model pre túto oblasť, daň z hodnoty pozemkov, sa výrazne líši od modelov predtým diskutovaných vo vláde.
Pán profesor Löhr, ako hodnotíte súčasnú diskusiu o dani z nehnuteľností?
Ekonóm - Dirk Löhr je profesorom daní v Trevíri a daňovým poradcom. Dlhodobo pôsobil v ekonomike a bol spoluzakladateľom iniciatívy „Grundsteuer: Zeitgenöss!“, V ktorej okrem mnohých starostov, NABU, BUND, Deutsche Umwelthilfe, Inštitútu nemeckej ekonomiky, Zväzu nemeckých architektov a Spolku nemeckých nájomcov spolupracovať. Prof. Löhr je v súčasnosti tiež členom Komisie pre stavebné pozemky spolkovej vlády.
To, o čom sa doteraz diskutovalo, si protirečí a je príliš komplikované. Hodnotový model Olafa Scholza je v podstate modernizáciou starej štandardnej hodnotovej metódy. Starý proces nezodpovedal úlohe a teraz chcete veľmi podobný proces, ktorý je rovnako zložitý. Myslím si, že je to ťažké.
Kde presne vidíte problémy?
Napríklad len určenie životného priestoru je všetko, len nie ľahké. Ak chcete dnes požiadať prenajímateľa o zníženie nájomného, najlepšie urobíte, ak pôjdete o obytný priestor. V každom byte sa to ťažko počíta správne. Takéto niečo nefunguje pre metódu výpočtu dane z viac ako 35 miliónov nehnuteľností.
Vidíte nejaké ďalšie problémy?
Daňovníci budú musieť v daňovom priznaní uviesť aj rok výstavby. Aký je však správny rok výstavby po rozsiahlych modernizáciách, rozšíreniach, prestavbách a doplnkoch? Komplexne zrekonštruovaná budova vo Wilhelminianskom štýle môže mať výrazne dlhšiu životnosť ako nehnuteľnosť z 80. rokov, ktorá nebola pravidelne udržiavaná. Odborníci na oceňovanie tu uplatňujú ekonomický prístup.
Znie to ako kaskáda tisícov procesov.
Dá sa to predpokladať. Ďalším problémom sú komerčné nehnuteľnosti, kde nie je nájomné. Postupy, ktoré tu majú nadobudnúť účinnosť, sú dosť komplikované. Hodnotenie poľnohospodárskej a lesnej pôdy je tiež veľmi časovo náročné.
Niektoré združenia dokonca žiadajú úplné zrušenie dane z nehnuteľností.
Sú za tým finančné záujmy. Modelový spor však má to, čo je potrebné pre solídnu koaličnú krízu. Ak nedôjde k dohode a daň z nehnuteľností sa zruší, straty v rozpočtoch obcí by musela kompenzovať federálna a štátna vláda.
Pre komunity však nie sú úplne irelevantné.
Pre obce je daň z nehnuteľností druhým najdôležitejším priamym zdrojom dane po zdanení živnosťou. Preto sú obce samozrejme proti pozastaveniu dane z nehnuteľností. To zaisťuje finančnú autonómiu obcí.
Zasadzujete sa za tretí model zdaňovania, daň z hodnoty pozemku. Môžete nám, prosím, vysvetliť túto zásadu?
Daň z hodnoty pozemku je jednoduchá daň, pretože hodnoty pôdy, ktoré sú pre ňu potrebné, sú už k dispozícii v obciach. Východiskovým bodom je pozemok. Spravidla sú známe pozemkovým úradom. Aj dnes výbory pre oceňovanie majetku každé dva roky prehodnocujú hodnotu pozemku. Odráža to majetkovú hodnotu, existujúce stavebné práva a rozsah komunálnych služieb. Obec by potom na základe toho stanovila príslušnú sadzbu dane. Implementácia je jednoduchá, rýchla a lacná.
Ale má za tým viac: hodnoty pozemkov vznikajú zo skutočnosti, že verejnosť poskytuje zálohové platby - s výstavbou infraštruktúry. Ak to bude úspešné, dôjde k osídleniu, čo v konečnom dôsledku vytvorí vyššie pozemské hodnoty. Verejné služby sa preto primárne odrážajú v hodnote pôdy. Súkromný vlastník má možnosť súkromne zbierať ovocie toho, čo zasiala verejná peňaženka. Ak verejný sektor nebol úspešný, zostali na ňom náklady. Žiaden vlastník pôdy sám nevytvoril hodnotu svojho pozemku. Samozrejme, každý si na ňom vytvára hodnotu svojho domu. To by tiež malo zostať nedotknuté. Ale hodnota pôdy je niečo, čo vzniká kolektívnym úsilím.
Boli by víťazi a porazení s takouto daňou z hodnoty pozemku?
Hlavnými víťazmi by boli obyvatelia bytových domov. Nájdete ich najmä vo väčších mestách. Možný vývoj využívajú v plnej miere alebo takmer úplne. Nachádza sa tam tiež veľa kondomínií. Všetci by vyhrali. Ich daňové zaťaženie by sa malo spravidla výrazne znížiť.
Kto zaplatí viac?
Špekulanti a vlastníci nevyužívanej pôdy by stratili. Ich daňové zaťaženie by sa niekoľkonásobne zvýšilo. To by prinieslo na trh viac stavebných pozemkov. To by utlmilo ceny stavebných pozemkov.
