Kúpa domu namiesto jeho prenájmu zahŕňa v súčasnosti o niečo väčšie vlastné imanie, ako bývalo. Podmienky financovania sú na to priaznivé.
Pre väčšinu Nemcov sú rezidenčné nehnuteľnosti najlepším dôchodkovým zabezpečením a tiež sa tešia veľkej dôvere v budovanie bohatstva. Kto si však dnes môže kúpiť dom namiesto jeho prenájmu? Ceny nehnuteľností sa v posledných rokoch v Nemecku zvýšili takmer všade. Napríklad rodinné domy pravidelne stáli v roku 2018 o 10 až 65 percent viac ako v roku 2013. Vyplýva to z nedávnej štúdie Inštitútu nemeckej ekonomiky (IW Kolín nad Rýnom). To nemusí nevyhnutne znamenať, že financovanie nehnuteľnosti je čoraz zložitejšie. Vďaka nízkym úrokovým sadzbám zostávajú prevádzkové náklady v mnohých prípadoch dostupné a často nie sú vyššie ako základné nájomné za porovnateľné nehnuteľnosti na prenájom.
Ale aj v týchto časoch je dôležité získať časť financovania z vlastných zdrojov. „Malo by to byť dvadsať až tridsať percent z kúpnej ceny,“ hovorí Heribert Hachinger, ktorý je v LBS zodpovedný za správu úverov. Takže pri nákupnej cene 250 000 eur ideálne ide 50 000 eur z úspor. Vedľajšie nákupné náklady - najmenej desať percent z kúpnej ceny - tiež zvyšujú požiadavku na vlastné imanie. Zvyšok sa potom dá financovať. Predpokladajme, že rodina si prenajíma dom a zatiaľ platí nájomné 750 EUR bez poplatkov. Ak sa teraz namiesto prenájmu rozhodne pre kúpu, sú tieto náklady vylúčené a bez ďalšieho úsilia môže obsluhovať stavebný úver vo výške 200 000 eur - anuitný úver s 1,5-percentným úrokom a splátkami tri percentá.
Upozornenie: Ak financovanie s nízkym úrokom vyprší a doména Your-Best-Home.net nebude dovtedy vyplatená, záťaž sa môže zvýšiť. Heribert Hachinger zdôrazňuje: „Zabezpečenie úrokových sadzieb je na dennom poriadku.“
Financovanie: šikovná kombinácia
Každému, kto sa rozhodne kúpiť si dom namiesto jeho prenájmu, sa dobre odporúča, aby sme dnešné podmienky ustanovili na dlhší čas. Pri okamžitom financovaní LBS možno dokonca vylúčiť akékoľvek úrokové riziko. Tento model sa skladá z úveru na predbežné financovanie a súčasnej zmluvy o pôžičke na bývanie a sporenia v rovnakej výške - preto sa tiež nazýva pôžička na kombináciu pôžičiek na bývanie a sporenie. Zákazníci platia dohodnutý úrok, ale spočiatku nesplatia. Namiesto toho si šetria pôžičku na bývanie a zmluvu o sporení. Na oplátku dostanú zaručený úrok z úveru a tiež - v závislosti od ich príjmu - šancu na príspevok na sporenie zamestnanca a bonus na stavbu domu. Možné sú aj varianty s financovaním Wohn-Riester. Len čo sa minimálny zostatok a minimálny rating - počíta zo súčtu vkladov,dosiahne sa obdobie sporenia a celková výška úveru na bývanie, pridelí sa zmluva o úvere na bývanie a sporenie a úplne sa nahradí predfinancovanie. Od tej doby budú finančníci splácať úver zo stavebného sporenia konštantnými úrokmi. Mesačný poplatok je známy až do úplného splatenia - aj keď po pridelení je zvyčajne o niečo vyšší ako predtým.
Ako príklad pre rodinu, ktorá by si chcela kúpiť dom a neprenajať si ho, by financovanie bezpečného úroku mohlo vyzerať takto: Na kúpu svojho vysnívaného domu používajú úver na financovanie vo výške 200 000 eur (úroková sadzba úveru: 1,5 percenta ročne, fixná do alokácie asi 14 rokov, pozri tabuľku). Okrem toho kombinuje zmluvu o stavebnom sporení, na ktorú prevádza 400 eur mesačne. Spolu s úrokmi z úveru na predbežné financovanie z toho vyplýva mesačný poplatok 650 eur. Po pridelení sú splatné úroky a príspevky na splátky za pôžičku stavebného sporenia, ktoré spravidla tvoria najmenej štyri promile zo sumy stavebného sporenia. Mesačný poplatok sa zvyšuje na 800 eur. Chladné nájomné za starý byt stálo takmer toľko - sumaže rodina môže investovať do svojich vlastných štyroch stien.
Plne poistený
Každý, kto sa rozhodne pre okamžité financovanie, zvyčajne chce vylúčiť zvýšenie úrokových sadzieb. Je preto výhodné, že úroková sadzba úveru s predbežným financovaním je fixná až do skutočného pridelenia úveru zo stavebného sporenia. Väčšinou potom pôžička na predbežné financovanie trvá 8 až 15 rokov. Vďaka kombinácii so zmluvou o pôžičke zo stavebného sporenia existuje pre kupujúceho domov zabezpečenie úrokov až do úplného splatenia. V závislosti od tarifnej ponuky LBS je možné uviesť celkové podmienky 25 a viac rokov (v príklade okolo 32). Vďaka tomu je okamžité financovanie alternatívou k pôžičkám s úplným splácaním, ako vysvetľuje časopis Finanztest. „Jedným z argumentov v prospech kombinovanej pôžičky Bauspar je, že sa dá použiť na použitie opravných položiek a daňových výhod zo štátnej dotácie Riester“,spotrebiteľ obhajuje ďalej - banky túto možnosť ponúkajú len zriedka. Kombinované riešenie má ešte jeden plusový bod: špeciálne splátky úverov stavebného sporenia sú vždy možné bez problémov. Finančníci môžu týmto spôsobom ušetriť náklady.
Aký vysoký úver si môžem dovoliť?
Príklad: Rodina by najradšej investovala nájomné 750 eur (chladné) do vlastných štyroch stien. Okamžité financovanie vo výške 200 000 eur je možné dosiahnuť takmer bez dodatočného úsilia - spoľahlivými splátkami až do úplného splatenia nehnuteľnosti.
Okamžité financovanie * je predmetom zmluvy o pôžičke zo stavebného sporenia …
|
… vo výške: |
200 000 eur |
300 000 eur |
400 000 eur |
500 000 eur |
|
mesačné |
650,00 eur |
975,00 eur |
1 300,00 eur |
1 625,00 eur |
|
mesačná splátka úveru *** |
800,00 eur |
1 200,00 eur |
1 600,00 eur |
2 000,00 eur |
|
predpokladaný studený nájom |
750,00 eur |
750,00 eur |
750,00 eur |
750,00 eur |
Kupujúci môžu rovnako ľahko investovať nízku rentu do financovania. Ďalej musia byť potom schopní zvládnuť nasledujúce mesačné záťaže:
|
k prideleniu dohody o |
0,00 eur |
225,00 eur |
550,00 eur |
875,00 eur |
|
po pridelení |
50,00 eur |
450,00 eur |
850,00 eur |
1 250,00 eur |
*
Predpokladaná úroková sadzba úveru vo výške 1,5 percenta ročne, fixná do doby, kým nebude poskytnutá zmluva o pôžičke na sporenie a sporenie ** Náklady = úrok za predfinancovanie úveru a sadzba sporenia (za predpokladu minimálnej miery úspor dve promile z úveru na bývanie a výšky úspor). Okrem toho existujú ďalšie náklady (napríklad nákupný poplatok)
*** v prípade zmluvy o úvere na bývanie a sporenia s predpokladaným úrokom a splátkovou sadzbou štyri promile zo sumy úveru na bývanie a sporenia
Tip odborníka: flexibilita bez viazanosti
Heribert Hachinger z LBS radí všetkým, ktorí uvažujú o kúpe namiesto prenájmu: „Pre mnohých znamená vlastníctvo nehnuteľnosti najväčšiu investíciu v živote. To je dôvod, prečo ľudia, ktorí si chcú kúpiť dom a nie ho prenajať, potrebujú solídne financovanie, ktoré im dá zdravý spánok. Túto bezpečnosť je možné poskytnúť okamžitým financovaním - vďaka pevným úrokovým sadzbám a vypočítateľným sadzbám na celé obdobie.
Model má ďalšiu výhodu: jeho flexibilitu. V prvej fáze musia zákazníci zaplatiť úrok z úveru s predbežným financovaním a minimálnu mieru sporenia. Okrem toho môžu - po konzultácii s finančným poradcom - do určitej miery uskutočňovať špeciálne sporiace platby. Napríklad tí, ktorí dostanú nový Baukindergeld, môžu využiť ročné dotácie na zmluvu o pôžičke zo stavebného sporenia a získať tak rýchlejšie pridelené prostriedky. Len čo úver na bývanie a sporenie nahradili úver na predfinancovanie, sú dokonca povolené špeciálne splátky v neobmedzenej výške. Tým sa znižuje celková doba prevádzky a tým aj náklady. Zákazníci si preto môžu starostlivo naplánovať a upraviť financovanie, len čo to umožní ich osobná situácia. ““