Záväzkový úrok môže zbytočne predražiť stavebný projekt alebo kúpu nehnuteľnosti. V tejto príručke sa dozviete, čo je záujem o záväzok a ako sa mu môžete vyhnúť.
Pri stavbe domu alebo kúpe nehnuteľnosti musíte zvyčajne vypočítať veľmi presne: Koľko vlastného imania existuje? Koľko peňazí je potrebné získať na pôžičku na bývanie? Mnoho z vedľajších nákladov pri kúpe nehnuteľnosti je zohľadnených, ale na prípadný úrok z viazanosti sa často zabúda.
Úrokový záväzok: čo to je?
Záväzkový úrok je splatný vždy, ak stavebný úver nie je úplne alebo čiastočne vyčerpaný do určitého obdobia a nie je využitý na plánovaný účel.
Úrokový záväzok účtuje banka, ktorá prevezme financovanie stavby, ak je medzi možným vyplatením výšky úveru a skutočným vyplatením dlhší čas, ako bolo dohodnuté v úverovej zmluve. Tento úrok je preto splatný za množstvo peňazí, ktoré sú k dispozícii a ktoré sú k dispozícii v rozpore so zmluvnou dohodou, ale nie sú použité včas. Úrok, ktorý sa za to vyžaduje, sa tiež nazýva holdingová provízia alebo provízia z viazanosti.
Dôležité:Kľúčovým aspektom pôžičky na bývanie je to, že pôžička je účelovo viazaná. Dlžník nemôže peniaze v stanovenej lehote vyžiadať a napríklad ich „zaparkovať“ na svoj účet, aby sa vyhli úrokom z viazanosti.
Prečo si banky účtujú úroky z viazanosti?
Ak bola uzavretá zmluva o úvere na úver na bývanie, banka musí držať dohodnutú sumu pripravenú pre dlžníka. Už s nimi nemôžete slobodne disponovať, a tak už peniaze neinvestujete so ziskom. Banka zároveň v čase poskytnutia úveru od dlžníka nedostáva žiadny úrok. To pre nich vedie k stratám, ktoré kompenzujú úrokom z viazanosti. Záväzkový úrok preto môžeme považovať za istý druh kompenzácie pre banku.
Kedy platí úrok z viazanosti?
Od kedy musí dlžník platiť prísľub, úrok vždy závisí od individuálnej úverovej zmluvy. V tomto je zaznamenaný takzvaný čas nedostupnosti. Dlžníci musia platiť úroky z viazanosti iba po uplynutí tejto doby.
Aké dlhé je bezúročné obdobie?
V zásade je čas, do ktorého dlžníci nemusia platiť úroky z rezervy, voľne dohodnuteľný. Stavitelia alebo kupujúci nehnuteľností by mali určite využiť túto možnosť, aby sa vyhli úrokom z viazanosti, pretože v niektorých úverových inštitúciách je toto obdobie extrémne krátke.
V niektorých bankách je to iba mesiac, v iných štvrť roka, v iných je dokonca možná bezúročná rezerva vo výške dvanásť, 15 alebo v individuálnych prípadoch dokonca 24 mesiacov. Za určitých okolností možno kontaktnú osobu banky presvedčiť, aby predĺžila štandardnú dobu. Stojí za to sa opýtať na tento bod, aby sa zabránilo záujmu o záväzok.
Aby vás úrok z viazanosti nevrhol do neočakávaných finančných starostí, mali by ste si počas obdobia bez viazanosti skontrolovať podmienky svojej úverovej zmluvy.
Aké účinky má obdobie bez viazanosti na úrokovú sadzbu úveru?
Čo je však potrebné vziať do úvahy pri rokovaniach o čase bez poskytovania opravných položiek je toto: Na úrokovú sadzbu poskytnutú z úveru má zvyčajne vplyv dlhšia doba bez poskytovania opravných prostriedkov. Čím dlhší čas je povolený, tým viac sa pripočíta k úrokovej sadzbe, takže sa úver na bývanie celkovo predraží.
Užitočné informácie: Bezúročné obdobie začína v niektorých úverových inštitúciách plynúť od prijatia žiadosti o úver, a nie od uzavretia úverovej zmluvy. Ak medzi podaním žiadosti a záverom bude trvať niekoľko týždňov, môže to už teraz viesť k nákladom na veľmi krátky čas bez poskytovania služieb.
Aký vysoký je úrok z viazanosti?
Úroková sadzba, ktorú si banky účtujú po uplynutí obdobia nedostupnosti, je zvyčajne vyššia ako úroková sadzba účtovaná za hypotekárne úvery. Výsledkom je, že pôžička, ktorá je sama o sebe veľmi lacná, sa môže náhle výrazne predražiť.
Banky si často účtujú úroky z viazanosti 3 percentá ročne, čo zodpovedá 0,25 percenta mesačne, a tak zvyšuje náklady mesiac čo mesiac hore. Ak napríklad nebudú včas čerpané prostriedky na stavebný úver nad 400 000 eur, môžu vzniknúť ďalšie mesačné náklady 1 000 eur (12 000 eur ročne).
Tip : Pri porovnávaní ponúk financovania sa nenechajte zaslepiť nízkymi úrokovými sadzbami. Pred uzavretím úverovej zmluvy odporúčame presné porovnanie všetkých podmienok.
Ako sa počíta úrok z viazanosti?
Ak chcete vypočítať úrok z viazanosti, musíte si najskôr ujasniť, aký typ úroku je potrebné predpokladať:
- Účtovateľný úrok z viazanosti
- Účtovateľný úrok z viazanosti
V prípade úroku, na ktorý sa vzťahuje zdaniteľná rezerva, sa z úrokov účtuje iba suma úveru, ku ktorej sa po uplynutí doby bez poskytovania ešte nedostalo. Vďaka platobnému plánu a harmonogramu výstavby nehnuteľnosti sa môže napríklad stať, že za niektorý pokrok vo výstavbe už bol zaplatený, za iné nie. Ak banka dohodla s dlžníkom úrok z dôveryhodnej rezervy, bude z úrokov účtovaná iba suma, ktorá je stále k dispozícii na vyplatenie. Tento variant je obzvlášť atraktívny pre tých dlžníkov, ktorí stavajú nehnuteľnosť.
V prípade neuveriteľného úroku z viazanosti sa prirážka vždy počíta na základe celej výšky úveru bez ohľadu na to, koľko peňazí už dlžník vyzval.
Príklad: Na základe nezdaniteľného úroku z rezervy vyzerá príkladný výpočet nákladov, ktoré môžu vzniknúť pri výške úveru 400 000 eur, ktorá sa volá po šiestich mesiacoch, takto.
|
Pôžička I. |
Pôžička II |
|
|---|---|---|
|
Výška pôžičky |
400 000 eur |
400 000 eur |
|
Bezúročné obdobie |
3 mesiace |
12 mesiacov |
|
Čas načítania po |
6 mesiacov |
6 mesiacov |
|
Miera záväzkov za rok |
3% (0,25% mesačne) |
3% (0,25% mesačne) |
|
narastajúci úrok z rezervy mesačne |
1 000 eur |
1 000 eur |
|
Celkový vzniknutý úrok z viazanosti |
3 000 eur |
0 eur |
Z dôvodu kratšej doby bez poskytnutia pôžičky I generujú do troch mesiacov ďalšie náklady 3 000 eur, ktoré z dôvodu dohodnutej dlhšej doby úver II nevzniká.
V príklade uvedenom vyššie sa však v podmienkach pôžičky nezohľadňujú rozdiely v úrokových mierach. Pretože však úverové inštitúcie zvyčajne účtujú úrokový príplatok, ak je voľný čas dlhší, je potrebné s tým počítať aj pri porovnaní pôžičiek, pretože mesačná sadzba závisí od úrokovej sadzby, a teda automaticky od celkovej sumy, ktorá sa pre úver musí zvýšiť.
Nasledujúci príklad opäť predpokladá výšku úveru vo výške 400 000 eur, ako aj fixnú úrokovú sadzbu na desať rokov a úrokovú sadzbu 1,3 percenta alebo 1,4 percenta.
|
Pôžička I. |
Pôžička II |
|
|---|---|---|
|
Výška pôžičky |
400 000 eur |
400 000 eur |
|
Úroky z pôžičky |
1,3% |
1,4% |
|
mesačná splátka z platby (splátka 2%) |
1 100 eur |
1 133,33 € |
|
Náklady na úroky |
46 616,44 eur |
50 182,89 |
|
Bezúročné obdobie |
3 mesiace |
12 mesiacov |
|
Čas načítania po |
6 mesiacov |
6 mesiacov |
|
Miera záväzkov za rok |
3% (0,25% mesačne) |
3% (0,25% mesačne) |
|
narastajúci úrok z rezervy mesačne |
1 000 eur |
1 000 eur |
|
Celkový vzniknutý úrok z viazanosti |
3 000 eur |
0 eur |
|
Celkové náklady |
49 616,44 eur |
50 182,89 eura |
Je zrejmé, že v tomto konkrétnom prípade by bolo financovanie výstavby s kratšou dobou dostupnosti lacnejšie. Keby sa však splátka pôžičky oneskorila iba o ďalší mesiac, pôžička II by bola lacnejšia.
Tipy, ktorá varianta je vhodnejšia, nie je možné poskytnúť plošne. Musí sa to v každom jednotlivom prípade skontrolovať veľmi opatrne. Ponáhľať sa do porovnávania je všetko, iba nie dobrý sprievodca.
Je tiež dôležité mať na pamäti, že úrok z viazanosti, ak bol účtovaný, keď bola k dnešnému dňu sprístupnená iba čiastočná pôžička, musí byť zaplatený súbežne s mesačnou sadzbou. Mesačné zaťaženie je preto v tomto období výrazne vyššie. V našom príklade je ďalší mesačný poplatok 1 000 eur.
Ako sa môžete vyhnúť úrokom z viazanosti?
Pretože úroky zo záväzkov sú splatné presne vtedy, keď sú peniaze aj tak zvyčajne obmedzené, stojí za to poznať tipy, ako sa vyhnúť ďalším nákladom vo forme úrokov zo záväzkov.
Existujú tieto možnosti:
- Vyjednávajte o pohotovostnom režime čo najlacnejšie
- Ak je to možné: vyjednajte úrokovú sadzbu
- Vyjednávajte o dôveryhodnom záujme o záväzok
- Dohodnite použitie dlhového kapitálu pred vlastným imaním
- Udržujte čas výstavby čo najkratší
Ak pri uzatváraní úverovej zmluvy budete rokovať lacno, máte veľkú šancu vyhnúť sa úrokom z viazanosti alebo aspoň platiť menej. Pokúste sa čo najdlhšie vyjednať čas bez nasadenia bez toho, aby vám vznikol prémiový úrok. Je zriedka možné, ale stojí za to vyskúšať, znížiť úroveň úroku z viazanosti (napríklad 2,5 percenta namiesto 3 percent). Ak staviate a postupne sa snažíte získať peniaze, je tiež vhodné dojednať prípustnú úrokovú sadzbu.
Ak sa vám potom podarí presvedčiť banku, aby umožnila použitie požičaného kapitálu pred vlastným imaním, bude čoraz jednoduchšie, najmä pre staviteľov, vyhnúť sa úrokom z viazanosti.
V neposlednom rade je vhodné udržiavať čas výstavby nehnuteľnosti čo najkratší. To sa dá dosiahnuť napríklad montovaným domom, ale aj spoľahlivým developerom nehnuteľností. Ak táto spoločnosť dokáže rozumne koordinovať rôzne spoločnosti zapojené do výstavby, riziko oneskorení a zvyšovania úrokov zo záväzkov významne klesá.
