Každý, kto si chce kúpiť nehnuteľnosť v Nemecku, musí uzavrieť kúpnu zmluvu pred notárom. Toto radí stranám a smeruje zmenu vlastníctva až do konca.
Kúpna zmluva na dom veľa podrobne upravuje, napríklad o aký majetok sa jedná, kedy má byť kúpna cena zaplatená, kto znáša vedľajšie náklady vyplývajúce zo zmluvy alebo ako sa objednávajú záruky. Zriaďuje ho a notársky overuje notár, ktorého si obvykle vyberie kupujúci, pretože musí znášať notárske náklady splatné pri kúpe domu. Odporúčania od priateľov alebo miestnej notárskej komory môžu poskytnúť adresy v okolí.
Notár plní želania zúčastnených strán právne správnym spôsobom. Ako nestranný poradca však nevenuje pozornosť spravodlivej a vyváženej kúpnej zmluve na nehnuteľnosti - nesmiete od neho čakať žiadne daňové poradenstvo ani ekonomické hodnotenie zmluvy. Namiesto toho informuje zmluvné strany o možných rizikách a vysvetlí právny rozsah dokumentu. Na konci procesu notár tiež zariadi oznámenie o preprave v katastri nehnuteľností, ktoré kupujúcemu zaručuje nadobudnutie nehnuteľnosti.
Čo je upravené v kúpno-predajnej zmluve na dom?
- Zmluvný partner
Mená kupujúceho a predávajúceho sú tu uvedené spolu s osobnými údajmi, ako sú dátumy narodenia, stav majetku a adresy. - Predmet nákupu
Čo sa predáva a čo obsahuje? Ak okrem nehnuteľnosti kupujete aj veci ako nábytok, saunu, zariadenú kuchyňu alebo vykurovací olej, musí to notár potvrdiť vrátane dohodnutých cien. Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností sa neuplatňuje. - Kataster nehnuteľností a stav vecí
Popis nehnuteľnosti obsahuje umiestnenie, veľkosť, číslo parcely a výpis z katastra nehnuteľností. Na prvom mieste je zvyčajne pozemkový poplatok banky. Slúži ako zábezpeka pri čerpaní úveru na nehnuteľnosť a umožňuje banke vylúčiť nehnuteľnosť v prípade, že dlh nie je splatený. Existujúci pozemkový poplatok zo strany predávajúceho by sa mal započítať proti kúpnej cene a pri zmene majiteľa sa vypustí.
Na nasledujúcich miestach v katastri nehnuteľností sú zaznamenané existujúce vecné bremená k nehnuteľnosti, ako napríklad práva na cestu k susedom, existujúce práva na bývanie alebo záložné práva. - Kúpna cena a platobné podmienky
Presná výška ceny domu, akýkoľvek platobný plán a podrobnosti o účte predávajúceho sú uvedené tu. Až po vykonaní zmeny vlastníctva notárom prostredníctvom jeho osvedčenia a informovaní o tom kupujúceho, je potrebné zaplatiť kúpnu cenu. - Dátum prevodu vlastníctva
To znamená okamih, od ktorého je nehnuteľnosť ekonomicky prevedená - to znamená prevodom práv, povinností a nákladov - na kupujúceho. Spravidla je to spojené s predchádzajúcou platbou kúpnej ceny. - Záručné nároky
Tu sú uvedené známe konštrukčné chyby a záruky alebo nároky na opravy a vylepšenia, ktoré existujú. Predávajúci zodpovedá za to, že nehnuteľnosť má iba chyby dohodnuté v kúpnej zmluve. Ak sa však v nezrekonštruovanej starej budove vyskytnú ďalšie chyby, môže byť predávajúci zodpovedný iba za tie, ktoré mal uznať, hoci je ťažké to dokázať. (BGH VII ZR 117/04). - Ďalšie predpisy
Ak v prípade nehnuteľnosti stále vzniknú náklady na jej vývoj, budú zmluvné strany regulované a uvedené v kúpnej zmluve. V zmluve musí byť uvedené aj akékoľvek existujúce právo na prvé odmietnutie predávajúceho, obce alebo nájomcu (v prípade kondomínií).
Pozemkový záznam je súčasťou kúpy a výstavby nehnuteľností. Môže sa však uskutočniť, iba ak je kúpno-predajná zmluva podpísaná a certifikovaná.
Toto by ste mali venovať pozornosť pri uzatváraní osobitných kúpno-predajných zmlúv
Pri kúpe bytu
Nechajte si správu majetku vopred ukázať vyhlásením o rozdelení s komunitárnymi predpismi a zbierkou uznesení. Takto sa dozviete, koľko hlasovacích práv máte na schôdzi vlastníkov. Dokument je tiež nevyhnutnou súčasťou kúpnej zmluvy na kondomínium a musí byť notárovi včas k dispozícii.
Pri kúpe od developera
Ak kupujete svoj dom od realitnej kancelárie, mali by ste byť obzvlášť opatrní pri kúpno-predajnej zmluve. Pretože kúpa domu a nehnuteľností ide ruka v ruke a zvyčajne sú predpísané úpravy zmluvy s developerom. Len málo spoločností je ochotných pristúpiť na kompromis. Organizácie na ochranu spotrebiteľa ako Bauherren-Schutzbund alebo Asociácia súkromných staviteľov upozorňujú, že predložené návrhy zmlúv často obsahujú spôsoby platby, ktoré sú pre staviteľov nevýhodné. Zmluvu s vývojárom si preto pred podpísaním nechajte skontrolovať odborníkom.
Vypracovať kúpnu zmluvu na dom
Návrh zmluvy by mal byť k dispozícii obom stranám najmenej dva týždne pred vymenovaním notára. Do notárskeho overenia kupujúci a predávajúci skontrolujú kúpnu zmluvu a v prípade akýchkoľvek otázok môžu získať odborné poradenstvo. Spravidla to robí notár, alternatívne spoločenstvo vlastníkov domov a pozemkov alebo právnik. V tejto fáze sú tiež možné dodatky alebo zmeny v texte zmluvy, ktoré notár zahrnie do zmluvy o kúpe nehnuteľnosti.
Preskúmanie výpisu z pozemkovej knihy
Advokát medzičasom pomocou výpisu z katastra nehnuteľností spresní, či ponúkaná nehnuteľnosť skutočne patrí predávajúcemu, a poskytne prehľad o prípadných bremenách. Kataster nehnuteľností obsahuje aj informácie o veľkosti, umiestnení a druhu využitia nehnuteľnosti. Notár to zaznamenáva v texte zmluvy. Každý, kto sa pozrie aj do registra zaťaženia budov miestneho stavebného úradu, je na bezpečnej strane.
Tip: Pred vymenovaním notára by malo byť k dispozícii aj písomné potvrdenie o financovaní z banky kupujúceho. Pretože banka zvyčajne vyžaduje registráciu poplatku za pozemok, môžete si ho so sebou vziať do notárskeho overenia kúpnej zmluvy - samozrejme po predchádzajúcej dohode - a nechať si notársky overiť naraz. To šetrí čas a peniaze.
Kedy nadobúda platnosť kúpna zmluva na dom?
Až keď predávajúci potvrdí notárovi zaplatenie kúpnej ceny a daňový úrad potvrdí zaplatenie dane z prevodu a prechodu nehnuteľností, iniciuje advokát zápis do pozemkovej knihy. Tento proces zaisťuje, že predávajúci aj kupujúci sú na bezpečnej strane. Zmena vlastníctva je teraz dokončená. Ale pretože to môže chvíľu trvať, existuje možnosť uzavrieť predbežnú zmluvu. Týmto spôsobom sa kupujúci a predávajúci navzájom zabezpečujú.
Tip : Odstúpenie od kúpnej zmluvy nie je ľahké a vyžaduje si značné náklady. Ak chcete zistiť, ako sa v prípade núdze stále môžete dostať von, prečítajte si nášho sprievodcu Odstúpenie od kúpnej zmluvy: Vaše práva kupujúceho a predávajúceho v rámci nehnuteľnosti.
