Prostredníctvom aukcie vylúčenia môžu veritelia uspokojiť nesplatené dlhy a kupujúci môžu získať zľavu. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti prechádza rýchlejšie ako pri bežnom kúpe domu.
základné informácie v skratke
- Ak dlžníci neuskutočnia svoje platby, môže dôjsť k exekučnej dražbe.
- Za týmto účelom musí byť stanovená trhová hodnota nehnuteľnosti.
- Zainteresované strany musia predložiť určité dôkazy, aby mohli dražiť v dražbe s uzavretím trhu.
- S príklepom okamžite prechádza vlastníctvo nehnuteľnosti na kupujúceho.
Čo je to exekučná aukcia?
K dražbe s exekúciou môže dôjsť, ak dlžník už napríklad neuskutočňuje dohodnuté platby banke za úver. Zákon o povinnej dražbe a nútenej správe (ZVG), na ktorý odkazuje § 869 Občianskeho súdneho poriadku (ZPO), umožňuje veriteľovi vymáhať svoje pohľadávky štátnymi prostriedkami, a to povinnou dražbou. Ak dlžník nezabráni v exekučnej dražbe, začne sa konanie.
Veriteľ môže uspokojiť svoje pohľadávky núteným predajom nehnuteľného majetku dlžníka - napríklad nehnuteľnosti alebo domu, ale aj lietadla alebo lode. Predajná cena v aukcii je však zvyčajne hlboko pod úrovňou, ktorá by sa dosiahla pri bežnom predaji na trhu. Kupujúci tak môžu získať nehnuteľnosť na exekučnej dražbe za obzvlášť nízku cenu.
Aký je proces aukcie vylúčenia z trhu?
Aukčná exekúcia sa vždy skladá z niekoľkých fáz. Ich rýchlosť závisí od rôznych faktorov. Celkovo môže proces vylúčenia z trhu trvať niekoľko mesiacov alebo dokonca rokov. Proces aukcie vylúčenia je vždy rovnaký:
- Žiadosť o exekučnú dražbu
- Určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti
- Dátum dražby s vylúčením
- Po ponuke
Zainteresované strany spravidla nemajú povolený vstup do domu pred exekučnou dražbou - mali by ste však urobiť predbežnú kontrolu, aby ste získali dojem.
Fáza 1: Žiadosť o exekučnú aukciu
Ak chce veriteľ vymáhať svoje pohľadávky exekučnou dražbou, obráti sa na príslušný miestny súd. Ak sa má nehnuteľnosť dražiť dražbou, je zodpovedný súd, v ktorého obvode sa nehnuteľnosť nachádza. Ak sa naproti tomu má lietadlo dražiť, je vždy zodpovedný okresný súd v Braunschweigu. Nachádza sa tu sídlo Federálneho leteckého úradu, z ktorého vyplýva zodpovednosť. Aby bolo možné podať návrh v plnom rozsahu, musí byť navrhovateľ schopný predložiť exekučný titul a exekučnú doložku a preukázať, že im bol doručený.
Súd potom zašle uznesenie o nariadení konania všetkým zúčastneným stranám. Ihneď po doručení uznesenia o objednávke sa majetok považuje za skonfiškovaný. Proti tomu môže dlžník aj veriteľ podať sťažnosť. Obe strany majú tiež možnosť požiadať o prerušenie konania. Pre dlžníka platí § 30a ZVG, pre veriteľa § 30a ZVG.
Dlžník môže podať žiadosť napríklad z týchto dôvodov:
- Dlžník preukáže, že dokáže uspokojiť svoje nároky.
- Dlžník preukáže nemorálne ťažkosti podľa § 765a ZPO.
Veriteľ nemusí uviesť žiadne dôvody, ak „schváli“ ukončenie konania, ako je uvedené v právnom texte. Môže však zastaviť exekučnú aukciu iba dvakrát. Jeho tretí súhlas sa počíta ako stiahnutie žiadosti o dražbu. Exekučný súd potom konečne zariadi zápis do pozemkovej knihy. V oddiele II sa poznamenáva, že bola nariadená exekučná dražba.
Je dobré vedieť : pohľadávky veriteľa nemusia mať nič spoločné s majetkom. Niekto, kto má peňažné nároky, môže požiadať o exekúciu, aj keď jeho pohľadávky vznikli z inej zmluvnej transakcie.
Fáza 2: Určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti
Ďalší priebeh aukcie vylúčenia z trhu ustanovuje, že sa určuje trhová hodnota nehnuteľnosti. Za týmto účelom musí veriteľ zaplatiť zálohu po podaní žiadosti. Je to nevyhnutné, aby sa pokryli očakávané náklady na stanovenie trhovej hodnoty. Očakávajte tu zhruba 750 až 1 000 eur.
Po obdržaní peňazí znalec skontroluje nehnuteľnosť a vypracuje zodpovedajúcu správu. Okresný súd zašle jeho kópiu dlžníkovi aj veriteľovi. Obidve strany majú lehotu na vyjadrenie. Ak táto platnosť vyprší, úradná príručka určí trhovú hodnotu nehnuteľnosti uznesením a stanoví dátum aukcie vylúčenia.
V deň dražby sa okrem iného načítajú pozemkové knihy a vecné bremená.
Fáza 3: Dátum aukcie vylúčenia
Stanovený termín dražby bude oznámený verejne na internete alebo v úradnom vestníku. Okrem toho zvyčajne existuje zodpovedajúce oznámenie pred okresným súdom. Všetky dokumenty týkajúce sa nehnuteľnosti, ako napríklad ocenenie na určenie trhovej hodnoty, si môžu záujemcovia potom prezrieť na miestnom súde.
Každý má prístup k dátumu dražby vylúčenia. Vyplýva to z § 169 zákona o súdnej ústave (GVG). Implementácia je pevne predpísaná:
- Oznámenia
- Čas ponúkania cien
- Rokovanie o ponuke
Oznámenia k dátumu dražby
V oznámení súdny úradník najskôr vymenuje zodpovedného dlžníka v súlade s § 66 ZVG. Poskytuje tiež informácie o existujúcich záznamoch v katastri nehnuteľností. Rechtspfleger pomenúva aj najnižšie prikázanie. To zahŕňa zostávajúce práva z pozemkových kníh a ďalšiu časť, ktorá sa má zaplatiť. Táto časť pozostáva z nákladov na exekučnú dražbu a prípadne z poplatkov podľa verejného práva, ako je napríklad daň z nehnuteľností. V tomto okamihu majú upomienky poslednú príležitosť na predloženie nárokov v súlade s ich poradím. Ak sa tak nestane, začne sa dražiť čas.
Čas dražby
Ponuková doba sa niekedy nazýva aj „ponuková hodina“. Je to však zavádzajúce, pretože minimálna doba na predkladanie ponúk podľa § 73 ZVG musí byť iba 30 minút. Nie je stanovená maximálna doba trvania. Počas ponukového obdobia môžu záujemcovia predložiť svoje ponuky ústne. Musíte sa však preukázať totožnosťou a byť schopní preukázať desať percent z trhovej hodnoty nehnuteľnosti ako zábezpeku najneskôr po predložení ponuky.
Uchádzač má na to v súlade s § 69 ZVG tri možnosti:
- Záruka od banky
- Šek Bundesbank alebo krížový šek za predpokladu, že nebol vystavený skôr ako tri dni pred dátumom dražby
- Prevod na účet súdnej pokladnice pred dátumom dražby
Ak tento dôkaz o bezpečnosti chýba, súd ponuku zamietne. Pri predkladaní ponúk sa musia záujemcovia ubezpečiť, že uvádzajú iba čiastku, ktorá sa pripočíta k stanovenej minimálnej ponuke. Jedným z najlepších tipov pre kupujúcich v exekučnej dražbe je preto vyhľadať si o nehnuteľnosti vopred viac a stanoviť maximálny limit. Konečná suma, ktorá sa má za nehnuteľnosť zaplatiť, je súčet ponuky a minimálnej ponuky. Najvyššia ponuka uvedená v priebehu ponukového obdobia sa nazýva najvyššia ponuka.
Niekedy sa počas dražobnej hodiny dražby na exekúcii deje veľa. Stanovte si vopred limit a držte sa ho.
Rokovanie o ponuke
Ako bude pokračovať aukcia vylúčenia z trhu po uplynutí dražobného obdobia, závisí od rôznych faktorov. Existujú tri spôsoby, ako to urobiť:
- Neexistuje (platná) ponuka
Ak neboli doručené žiadne ponuky alebo nie sú platné žiadne, postup podľa § 77 ZVG sa dočasne pozastaví. Veritelia potom môžu požiadať o pokračovanie v konaní. - Najvyššia ponuka je príliš nízka: limit
7/10 a limit 5/10 Ak je najvyššia predložená ponuka vrátane kapitálovej hodnoty zostávajúcich práv nižšia ako 7/10 trhovej hodnoty nehnuteľnosti, môže veriteľ v súlade s § 74a ods. 1 ZVG Podať žiadosť o zamietnutie rozhodnutia. Ak najvyššia ponuka dosiahne menej ako 5/10 trhovej hodnoty, musí súd odmietnuť rozhodnutie v súlade s § 85a ods. 1 ZVG.
Súd potom musí určiť druhý dátum aukcie vylúčenia. To by nemalo byť skôr ako tri mesiace, ale nie neskôr ako šesť mesiacov po prvom vymenovaní (§ 74a ods. 3 ZVG). V tomto druhom dátume prestávajú platiť limity 5/10 a 7/10 (§ 85a ods. 2 ZVG). - Ponuka je dostatočne vysoká
Ak je dostatočná najvyššia ponuka, vykoná sa príklep. Jeho oznámenie sa koná buď okamžite, alebo k neskoršiemu dátumu oznámenia. Hneď po zverejnení ponuky nadobudol kupujúci vlastnícke právo k nehnuteľnosti. V tomto osobitnom prípade to platí ako výnimka, hoci záznam do katastra nehnuteľností sa vykoná až neskôr. Všetky práva a povinnosti, použitia a bremená sa v tomto okamihu prevedú na kupujúceho.
Ak je nehnuteľnosť v prenájme, okamžite do nájmu vstupuje aj kupujúci. Môže potom - ak je to potrebné a žiaduce v prípade prenajatej nehnuteľnosti - podať žalobu na vysťahovanie alebo ju ukončiť z dôvodu vlastného použitia.
Fáza 4: Po zadaní aukcie vylúčenia
Dátum distribúcie nasleduje zhruba štyri až dvanásť týždňov po udelení ceny. Výťažok z exekučnej dražby sa odovzdá veriteľovi alebo, ak ich je niekoľko, sa rozdelí medzi nich podľa právneho poriadku prednosti. Ak zostane zvyšok, vyplatí sa dlžníkovi. Nakoniec miestny súd požiada pozemkový register o príslušnú zmenu záznamu v katastri nehnuteľností, hneď ako kupujúci zaplatí daň z nehnuteľností, ktorá sa má zaplatiť.
