Ak chcete zrekonštruovať pamiatkovo chránenú budovu, musíte dodržiavať určité pokyny a získať súhlas úradov. Vysvetľujeme tu, ako môžete najlepšie postupovať a aké máte možnosti pri renovácii.
Obnova pamiatkovo chránenej budovy podlieha mnohým zákonným požiadavkám, a preto si vyžaduje špeciálne plánovanie. Na rozdiel od všeobecného presvedčenia, proces takéhoto plánovania nie je príliš komplikovaný. Pri zachovaní starého a pamiatkovo chráneného domu sú však často nevyhnutné rady profesionálov.
Chrániť pamiatky, zachovávať hodnoty
Za pamiatky sa považujú nielen kostoly, paláce a hrady. V Nemecku je asi päť percent všetkých starých budov chránených pamiatkami do roku 1978, aby sa zabránilo úmyselnému zničeniu a nevedomosti. Spravidla existuje verejný záujem na údržbe pamiatkovo chránených budov, napríklad z umeleckých alebo vedeckých dôvodov. Zároveň je však zachovanie pôvodných hodnôt dôležitým cieľom aj v pamiatkovej ochrane.
Staré domy sa často v priebehu desaťročí alebo storočí menili tak, že sa len ťažko dá presne určiť pôvodný stav. Navyše by bolo zvyčajne možné uviesť budovu do pôvodného stavu iba s veľkými nákladmi. Preto každý, kto renovuje pamiatkovo chránenú nehnuteľnosť, nemusí uviesť budovu do pôvodného stavu - doterajší stav sa vzťahuje na konštrukčný stav budovy, v ktorej bola zapísaná ako kultúrna pamiatka do zoznamu historických pamiatok.
Ak je dom zaradený do zoznamu pamiatok, je pod osobitnou ochranou pamiatkového úradu a možno ho prevádzať alebo rozširovať iba so súhlasom nižšieho pamiatkového úradu. Pamiatkari chcú byť informovaní aj o zjavne „jednoduchých“ údržbárskych prácach, pokiaľ sa týkajú projektovania budovy alebo historickej štruktúry budovy.
Norbert Hoffmann
„Architektonické pamiatky majú čaro,“ hovorí Norbert Hoffmann, výkonný riaditeľ spoločnosti LBS Immobilien GmbH Südwest, a upozorňuje na daňové výhody pre reštaurátorov pamiatok: „Architektonické pamiatky navyše výrazne znižujú vysoké dane z príjmu: prenajímatelia tvoria osem percent dane z príjmu osem rokov a sedem percent štyri roky. Daňové náklady spojené s obnovou. Dve percentá sa navyše pripisujú starej látke na 50 rokov. Vlastníci - obyvatelia odhadujú deväť percent nákladov na obnovu (náklady na renováciu) na desať rokov. Predpokladom výhod je vždy povolenie pamiatkového úradu. Špecializovaný architekt vám poradí od plánovania až po realizáciu. ““
K projektu obnovy radí pamiatkový úrad
Ak chcete pamiatkovo chránenú budovu zrekonštruovať, môžu pracovníci spodného pamiatkového úradu odpovedať na otázky týkajúce sa technológie a dizajnu stavieb. Aj oni sú opatrní, aby používali historické domy čo najmodernejšie a nevyžadujú obnovenie pôvodného stavu. Pretože stavebné metódy a materiály sú v dnešnej dobe veľmi prepracované, pamiatkové úrady sa čoraz viac otvárajú novým konštrukčným riešeniam, na ktoré sa predtým zvyklo - napríklad izolácii hrazdených fasád zvnútra.
Predtým, ako začnete s obnovou svojej starej budovy, mali by ste sa informovať na krajskom štátnom úrade pre ochranu pamiatok, či je váš dom na zozname pamiatok a či je to individuálna pamiatka alebo je pod ochranou súboru. V prípade jednotlivých pamiatok sa pamiatková ochrana dotýka celého domu, v prípade súborovej ochrany je spravidla potrebné zachovať iba celkový vzhľad. Ďalším krokom je vypracovanie koncepcie obnovy, ktorú následne skontroluje pamiatkový úrad. Dbá sa predovšetkým na to, aby sa ušetrilo historické stavebné jadro a aby sa zachoval význam a vzhľad pamiatky.
Na chránené domy sa podáva stavebná žiadosť na stavebný úrad ako na modernizáciu nechránených domov. Okrem toho je vlastník pamätníka povinný kontaktovať samotný pamiatkový úrad. Úrad pre dohľad nad stavbou spravidla zasiela oznámenie o budove alebo žiadosť o budovu automaticky - je však lepšie požiadať.
Aj drobné zmeny v budove musia byť prerokované s príslušným úradom. Zatiaľ čo realizácia energetických opatrení na renováciu je často ľahšia, napríklad veľkoplošný fotovoltaický systém je zvyčajne odmietnutý.
Starý otec
Starý otec je pojem stavebného zákona a popisuje, že funkčná staršia budova, ktorá sa ešte stále používa, požíva právnu ochranu za predpokladu, že stavba bola v určitom čase skolaudovaná alebo aspoň by bola skolaudovaná podľa doterajších predpisov stavebného zákona. Rozlišuje sa medzi pasívnym, aktívnym a komplexným starým otcom.
- Pasívne deduško
Pasívne dedenie z dediny reguluje používanie majetku a budov - to, čo bolo predtým legálne, zostane legálne aj v budúcnosti, aj keď sa zmení právny stav a súčasné použitie sa už nebude schvaľovať. Napríklad ak sa má zrekonštruovať historická budova s existujúcou predajňou na prízemí, môže sa prízemie po stavebných prácach použiť aj ako obchod. To nie je v rozpore s tým, že existujúce urbanistické základne (napríklad územný plán) teraz umožňujú iba komerčné využitie namiesto bývania.
- Aktívne deduško
Majiteľ budovy sa môže dovolávať aktívnej ochrany existujúcej budovy, keď sa pri renovácii a modernizácii budovy menia - plánujú sa však iba obmedzené a drobné zmeny alebo rozšírenia, ktoré významne nemenia existujúcu štruktúru. Okrem toho musí byť zachovaná identita obnovenej alebo vylepšenej štruktúry s originálom.
- Komplexné dedoctvo
Zastrešujúce zachovanie pôvodného stavu sa na nové budovy vzťahuje (na rozdiel od pasívneho a aktívneho zachovania starého stavu) za nasledujúcich podmienok:
- Funkcie existujúcich a nových budov sú neoddeliteľne spojené
- nová budova významne nezväčšuje existujúcu budovu
- existujúcu budovu nie je možné udržiavať bez kolaudácie novej budovy
V prípade starých budov s charakteristickou vonkajšou fasádou je zvyčajne možná iba vnútorná izolácia.
Získajte súhlas
Predbežne sa opýtajte stavebného úradu, či na plánované stavebné práce stačí stavebné ohlásenie, alebo je potrebné podať žiadosť o stavbu.
Každý, kto býva v pamiatke, podáva predbežnú žiadosť o stavbu aj na Dolný pamiatkový úrad. Nasledujúce práce sa môžu vykonávať na pamiatkovo chránenej budove iba so súhlasom pamiatkového úradu:
- Zmeny v nosnej konštrukcii, ako sú otvory
- Zásahy do drenážnej inštalácie
- Zmeny v používaní
- Rozšírenie suterénu alebo podkrovia
- Búranie a čiastočné zbúranie budovy
- Zmena vzhľadu, napr. Inštalácia alebo výmena okien, dverí alebo vikierov
- Prerábky a opravy
- Pripojenie alebo zmena reklamy a spisov
- Presunúť na iné miesto
Náklady na výťah
Po ukončení obnovy pamiatkový úrad vykoná kolaudáciu. Ak bude hodnotenie kladné, pamiatkový úrad vydá osvedčenie, aby mohol využiť možnosti daňových odpisov. Okrem kúpy sú daňovo dotované aj náklady na renováciu a náklady na údržbu pamiatkovo chránenej nehnuteľnosti. Venujte však pozornosť tomu, či je uvedený celý dom alebo iba jeho časť. Ak je chránenou stavbou napríklad iba vonkajšia fasáda, nemožno od dane odpočítať renováciu kúpeľne.
Daňové výhody pre pamiatkarov
Ak s tým úrad súhlasí, pamiatkovo chránené domy možno tiež energeticky zrekonštruovať. „Energeticky efektívna obnova neznamená automaticky tepelnú izoláciu,“ hovorí architekt Irmtraud Swoboda zo Združenia súkromných staviteľov (VPB). Koniec koncov, fasáda hrazdeného domu alebo vily v štýle Wilhelminian by nemala byť zakrytá izolačnými panelmi. Majitelia pamiatok môžu ušetriť energiu napríklad inštaláciou účinnejšej vykurovacej technológie. „Pri každej renovácii platí toto: Vždy je potrebné dodržiavať charakteristické črty domu, aby sa zabránilo vlhkosti a tvorbe plesní,“ hovorí architekt.
Mnoho starých budov uvedených v zozname trpí zlou izoláciou a podľa toho spotrebúva veľa energie. Ochrana pamiatok však často umožňuje iba zateplenie vnútorných stien, takže nové nariadenia o tepelnej izolácii pamiatkovo chránených domov nemajú žiadny význam. Ďalej tieto staré budovy nepotrebujú energetický pas. Sú vyňaté z nariadenia o úsporách energie (EnEV) alebo zákona o obnoviteľnom teple (EWärmeG). Majitelia si teda môžu prenajať alebo predať nehnuteľnosť bez energetického certifikátu. Je dôležité, aby vlastník nechal výnimku potvrdiť príslušným orgánom pamiatkovej ochrany.
Subvencie môžu čiastočne tlačiť z peňaženky renovátorov. Napríklad KfW Bank ponúka program „KfW Efficiency House Monument“. Pred začatím opatrení musíte požiadať o pôžičku alebo grant. Okrem toho sa obráťte na svoju obec s finančnými prostriedkami na rozvoj miest, ochranu pamiatok a obnovu dediny. Programy financovania nájdete tiež online v databáze financovania Federálneho ministerstva hospodárstva a technológií.
| Bonus pre prenajímateľov |
|
Náklady na renováciu |
|
Obstarávacia cena* 40 rokov po 2,5 percenta (do roku výroby 1924), 50 rokov po 2 percentá (od roku výroby 1925) |
| Bonus pre majiteľov - obyvateľov |
|
Náklady na renováciu 90% nákladov je možné uplatniť na daňové účely |
* Odpočítať možno iba pomerné obstarávacie náklady budovy, nie náklady na nehnuteľnosť.
(Zdroj: Združenie súkromných staviteľov)
Architekt Irmgard Swoboda zo Združenia súkromných staviteľov vysvetľuje najdôležitejšie pravidlá pre renovátorov.
„Obnova historických pamiatok je zložitejšia a často nákladnejšia ako bežné obytné budovy. Preto existujú špeciálne daňové výhody pre majiteľov, ktorí čelia tejto výzve. Máte povolené rozsiahle odpisovanie ochranných opatrení, ako aj prác, vďaka ktorým je uvedený dom v prvom rade obývateľný.
Architekt Irmtraud Swoboda zo Združenia súkromných staviteľov.
Tí, ktorí sami žijú v ich pamätníku, môžu odpisovať 90 percent nákladov na renováciu, ktoré sú rozložené na desať rokov deväť percent ročne. Bývate v byte v bytovom dome s pamiatkovo chránenou budovou? V prípade opráv fasády alebo strechy si môžete svoj podiel uplatniť na daňové účely. Každý, kto si kúpi kompletne zrekonštruovanú budovu na kľúč, nebude mať výhody z daňových výhod - ani ako vlastník, ani ako prenajímateľ.
Každý, kto si prenajme svoj pamätník, môže odpísať 100 percent rekonštrukčných prác počas dvanástich rokov - osem rokov s deviatimi percentami a ďalšie štyri roky so siedmimi percentami. Môžete si tiež odpočítať obstarávacie náklady na starú budovu.
Predpokladom daňového bonusu je, aby všetky rekonštrukčné a prestavovacie práce boli koordinované a schválené zodpovedným orgánom pamiatkovej ochrany pred začatím výstavby. Iba s vaším súhlasom dostanete neskôr potvrdenie pre daňový úrad, aby ste si mohli nárokovať náklady. Každý, kto renovuje alebo renovuje bez povolenia, musí čakať následky, napríklad pokuta. “
Nie vždy majú pamätníky tak pôsobivú fasádu. Môžu byť uvedené aj nenápadné budovy. Opýtajte sa - pred začatím renovácie.
Rozhovor: svedkovia histórie
Pamiatky - sú svedkami histórie, nesú minulosť v súčasnosti i v budúcnosti. Keďže obytné budovy, pamiatky ponúkajú osobitnú kvalitu života, spoločný byt s históriou vytvára atmosféru, ktorú v nových budovách nenájdete. Zároveň však bývanie v pamätníku znamená pre majiteľa tiež uvedomenie si osobitnej zodpovednosti: na užívanie pamiatky sa vzťahujú obmedzenia, na opravu sa vzťahujú podmienky. Profesor Dr. Egon Johannes Greipl, hlavný kurátor Bavorského štátneho úradu pre ochranu pamiatok, hovoril pre Your-Best-Home.net o pamiatkach a ich výzvach.
Your-Best-Home.net: Ak chcem ako vlastník pamiatky opraviť svoj dom: Naozaj sa musím vzdať moderného pohodlia?
Prof. Greipl: Žiadny pamiatkar nevyžaduje, aby obyvatelia pamätníka museli zmraziť alebo variť pri otvorenom ohni! Žiadny pamiatkar nepožaduje, aby bolo obnovené alebo prestavané niečo, čo už nie je! Nikto by nemal žiť v múzeu! Ale: to, čo tam stále je, je funkčné a je svedectvom o histórii, musí byť zachované.
Ochrana pamiatky neznamená absolútny zákaz zmien! Naopak: Naša práca spočíva v starostlivom sprevádzaní citlivých zmien budov s históriou. Bavorský štátny úrad pre ochranu pamiatok tiež finančne podporuje tieto opravné opatrenia: Podporuje výdavky na záchranu a používanie pamiatok. Vydávame daňové certifikáty, ktoré zahŕňajú napríklad aj náklady na novú budovu a prevádzkovú technológiu. Naším cieľom je citlivá zmena a modernizácia: Vezmite si okná v dome, ktorý je uvedený ako príklad: Okná by mali byť zo správneho materiálu a tvaru. Drevené okná nemusia byť nevyhnutne nahradené plastovými oknami. Rovnako ľahko sa dajú opraviť.Nedávno sme to robili na 300 rokov starých oknách. Tieto okná vyrobil veľký stolár v 18. storočí! Po oprave opäť úžasne fungujú - aj energicky!
Prečo oprava pamätníka podlieha podmienkam? Sú tieto špecifikácie potrebné?
Profesor Dr. Egon Johannes Greipl
Prof. Greipl:Civilizovaná spoločnosť sa vyznačuje tým, že si dáva pravidlá a dodržiava ich: Napríklad keď je červená, neprechádza cez semafor! Takéto pravidlá existujú vo všetkých oblastiach nášho života. Pamiatky sú zase hodnotami, sú kultúrnymi statkami. V nich uchovávame svedkov našej histórie! Aby sme tieto hodnoty optimálne uchovali, potrebujeme určité „civilizačné pravidlá“, potrebujeme pravidlá pre profesionálne nakladanie s historickým dedičstvom. Takéto pravidlá môžete nazvať „požiadavkami“. Skutočnosť, že dnes môžeme Bavorsko nazvať kultúrnym štátom, je výsledkom dlhého vývoja. Uplynulé storočia s ich kontinuitami, prevratmi a novými začiatkami urobili z Bavorska to, čo je dnes. O tom hovoria pamätníky. Keď pamiatky zmiznú, zmizne naša viditeľná história.Pamiatky sú a zostanú tými spomienkami, ktoré sú hmatateľné a zrozumiteľné pre všetkých.
Čo sa týka nákladov: každá nová budova stojí peniaze, často viac, ako si myslíte. Spomeňte si na letisko v Berlíne a Elbphilharmonie v Hamburgu. A každá nová budova potrebuje starostlivosť. Budovy univerzity v Regensburgu majú iba 50 rokov = "" a teraz majú požiadavku na opravu 700 miliónov eur! Zachovanie pamiatkovo chránených budov, a teda aj našej histórie, samozrejme stojí aj peniaze. Je samozrejmé! V individuálnych prípadoch stojí obnova 300-ročného domu viac peňazí ako renovácia 40-ročnej budovy. No a čo? Vo výsledku je tiež pomerne veľa kvalitatívnych rozdielov: história, autenticita, individualita, solídnosť, kvalita a atmosféra!
Nakoľko obmedzuje pamiatková ochrana vlastníkov, pokiaľ ide o opravu ich pamätníka?
Greipl: Problematika pamiatkovej ochrany obmedzuje vlastníkov tak málo, ako aj problematika požiarnej ochrany, prístupnosti, imisnej kontroly, susedských zákonov a tak ďalej. Nejde o obmedzenia, ale o dodržiavanie určitých, veľmi rozumných pravidiel. Predovšetkým však ide o chytré, individuálne, na mieru šité a konštrukčne zdravé riešenia, ktoré umožňujú pohodlné bývanie bez odhalenia historickej hodnoty domu.
Vedeli by ste si tiež predstaviť bývanie v novej budove?
Prof. Greipl: Nie, neviem si to predstaviť. To neznamená nič proti dobrým novým budovám - áno, sú! Ale: Nikdy sa nechcem zaobísť bez života uprostred mesta a zvláštnej atmosféry a zvláštnej kvality života, ktorú ponúka pamiatkový dom. Takmer celý život žijem v pamiatkach. V spoločnom byte s príbehom: To je ono!