Pri zmenšení existujúceho pozemku čiastočným predajom sa dajú niekedy výrazne znížiť náklady na výstavbu domu alebo náklady na údržbu a starostlivosť. Aj v prípade dvojdomov sa pozemky často delia tak, že každý z dvoch vlastníkov je zapísaný v katastri nehnuteľností ako vlastník vlastnej nehnuteľnosti a nie je potrebné dohodnúť sa na všetkom, čo sa týka nehnuteľnosti. Expert na kontrolu nákladov vysvetľuje, ktoré náklady a poplatky sa dajú očakávať pri rozdelení nehnuteľnosti.
Otázka: Čo stojí pozemok?
Expert na kontrolu nákladov: To sa nedá povedať plošne . Náklady sa líšia od jednotlivca k jednotlivcovi. Rozhodujúca nie je iba hodnota nehnuteľnosti, je potrebné zohľadniť aj množstvo ďalších faktorov.
Náklady by sa v žiadnom prípade nemali podceňovať. Takmer vo všetkých prípadoch stojí aj jednoduché rozdelenie nehnuteľnosti niekoľko tisíc eur .
Pokiaľ ide o náklady, treba najskôr rozlišovať medzi
- Poplatky za schválenie
- Poplatky za samotné delenie majetku
- Poplatky za prieskum
- Poplatky za stanovenie orientačných bodov
- Poplatky za zápis nových vlastníkov rozdelených nehnuteľností do pozemkovej knihy
- Náklady na registráciu alebo určenie práv prechodu, vecných bremien a podobne
Poplatky za schválenie
Iba v niekoľkých spolkových krajinách sú poplatky za schválenie oddelenia majetku
Iba v dvoch spolkových krajinách, a to v Severnom Porýní-Vestfálsku a Dolnom Sasku, je na rozdelenie majetku stále potrebné úradné povolenie - to znamená, že (malé) poplatky za povolenie môžu platiť aj tam .
Vo všetkých ostatných spolkových krajinách nevyžaduje „rozklad pozemkov“ (rozdelenie pozemkov v úradnej nemčine) žiadny úradný súhlas, čo môže urobiť každý vlastník nehnuteľnosti so stavebnými pozemkami. Predpokladom však je, aby nakoniec nedošlo k situácii v rozpore so stavebným zákonom a k porušeniu predpísaných medzných vzdialeností alebo podobných predpisov.
Poplatky za samotné delenie majetku
To, ako sú poplatky za rozdelenie majetku vysporiadané, sa v jednotlivých štátoch mierne líši.
Je však bežné mať paušálnu sadzbu na balík, ktorá je novo vytvorená rozdelením. Táto základná suma sa vynásobí takzvaným faktorom hodnoty pôdy. Faktor hodnoty pozemku sa stanoví z tabuľky na základe hodnoty pozemku.
To znamená: paušálna suma krát faktor hodnoty pozemku = poplatok, ktorý sa má zaplatiť.
Napríklad pri hodnote pozemku od 26 EUR za m² do 50 EUR za meter štvorcový je faktor hodnoty pozemku v Bavorsku 1,3. Paušálna suma 100 EUR sa zmení na 130 EUR, ktoré sa majú zaplatiť za každú novovytvorenú zásielku.
Na rozdiel od mnohých iných oficiálnych poplatkov sa sem zvyčajne pripočítava 19% DPH.
Poplatky za prieskum
Existujú tiež značné náklady na ocenenie nehnuteľnosti
Nezanedbateľnú časť nákladov tvoria geodetické náklady . Prieskumy sa musia vykonávať povinne, zvyčajne ich vykonávajú verejne prísahní inšpektori (ÖbVI). V niektorých spolkových krajinách, napríklad v Bavorsku, samotný katastrálny úrad vysiela zamestnancov na vykonávanie úradných zisťovaní.
Náklady na meranie sa môžu v jednotlivých regiónoch líšiť. Vždy závisia od toho, koľko bodov merania je nastavených v jednotlivých prípadoch. Ak sa nehnuteľnosť nerozdeľuje iba na dve časti, ale na niekoľko častí, je samozrejme potrebných podstatne viac meracích bodov, čo tiež zvyšuje náklady.
Poplatky za stanovenie orientačných bodov
Neskôr sa musia v prieskumných bodoch osadiť oficiálne hraničné kamene. To znamená, že sa platí aj poplatok za osadenie hraničných kameňov . Poplatok za osadenie hraničných kameňov je zvyčajne okolo 180 až 200 EUR za hraničný kameň; ak je potrebné položiť viac hraničných kameňov, môže ísť o stupnice.
Hraničné kamene sa za žiadnych okolností nesmú posúvať ručne alebo vrátiť späť na miesto, ak boli presunuté. To sa trestá prísnymi trestami až do väzenia. Ak sa medzný kameň náhodne presunie, napríklad z dôvodu stavebných prác, je potrebné zaplatiť nový prieskum a poplatok za medzný kameň, aby sa medzný kameň vrátil späť na správne miesto.
Poplatky za zápis do pozemkovej knihy
Po rozdelení musia byť noví vlastníci samozrejme zapísaní v pozemkovej knihe na novovytvorených častiach nehnuteľnosti. Za to sú splatné notárske a katastrálne poplatky.
Pre vstup musíte vypočítať zhruba medzi 1% a 2% z kúpnej ceny alebo hodnoty príslušnej polovice nehnuteľnosti. V prípade rozdelenia na polovicu platí tieto registračné poplatky každý z dvoch majiteľov novovytvorenej polovice.
Výška poplatkov závisí nielen od hodnoty nehnuteľnosti, ale aj od rozsahu záznamov a služieb notára (objednávky pozemkových poplatkov, zrušenie pozemkového poplatku, predaj jednej polovice atď.). Náklady sú však stanovené zákonom v sadzobníku poplatkov pre notárov a v príslušných tabuľkách v pozemkovej knihe.
Na tomto mieste si môžete prečítať viac informácií.
Prednostné práva, vecné bremená atď.
Prechodné právo môže spôsobiť ďalšie náklady
Ak nehnuteľnosť v dôsledku rozdelenia stratí prístup na verejnú cestu, musí sa do nej vojsť a viesť po nej cez časť pozemku pred ňou. V takom prípade sa vytvorí prednosť v jazde, ktorá by sa mala ideálne zapísať aj do pozemkovej knihy. S tým sú spojené aj náklady.
Ak káble prebehnú po pozemku spredu dozadu, dôjde k vecnému bremenu. S registráciou vecného bremena sú spojené aj ďalšie náklady.
Napríklad si tu môžete prečítať, aké náklady môžu byť spojené s právom prednostnej jazdy.
Príklad nákladov z praxe
Chceme rozdeliť nehnuteľnosť v Bavorsku na dve polovice. Veľkosť nehnuteľnosti je 1 000 m² - dve novovytvorené polovice majú preto veľkosť 500 m². Nehnuteľnosť sme kúpili spoločne a teraz sa o ňu chceme deliť tak, aby každý vlastník dvojdomu bol vlastníkom svojej vlastnej polovice nehnuteľnosti.
Hodnota nehnuteľnosti je stanovená na 180 EUR za m². Táto hodnota slúži ako základ pre výpočet poplatkov. V Bavorsku znamená táto hodnota nehnuteľnosti koeficient hodnoty pozemku 1,7.
| Príspevok | cena |
|---|---|
| Poplatok za balík za rozdelenie | 300 EUR x koeficient hodnoty pozemku 1,7 = 510 EUR na pozemok = spolu 1 020 EUR |
| Geodetické náklady 1. hraničný bod | 222 EUR |
| Prieskumné náklady stoja o ďalšie 3 hraničné body | 210 EUR |
| Poplatok za 4 hraničné kamene (tiež vynásobený koeficientom hodnoty pozemku) | 180 EUR x 1,7 = 306 EUR x 4 = 1 224 EUR |
| Celkové poplatky | 2 676 EUR |
| 19% DPH | 508,44 EUR |
| Celkové náklady | 3 184,44 EUR |
| Registračné náklady pozemková kniha / náklady notára | cca 900 EUR až 1 800 EUR na polovicu nehnuteľnosti |
Toto je príklad jednotnej ceny pre konkrétny individuálny prípad v Bavorsku. Môžu sa tiež líšiť náklady na ďalšie majetkové oddelenia, najmä v iných spolkových krajinách.
Otázka: Od čoho závisia náklady na pozemok?
Expert na kontrolu nákladov: Tu je potrebné zohľadniť nasledujúce skutočnosti:
Náklady na pozemok závisia v neposlednom rade od veľkosti pozemku
- či existuje požiadavka na povolenie pre rozdelenie (poplatky za prihlášku a schválenie)
- aký sadzobník poplatkov platí pre ktorý spolkový štát
- aký veľký je majetok
- ktorá pozemková hodnota sa odhaduje pre nehnuteľnosť
- na koľko častí by sa mal majetok rozdeliť
- koľko bodov prieskumu je potrebných
- ktoré náklady na meranie vznikajú v každom jednotlivom prípade
- koľko hraničných kameňov je potrebných
- ktoré veci sa majú zapísať do pozemkovej knihy
- či sa majú zadať práva prechodu alebo vecného bremena
Náklady sa preto od prípadu k prípadu značne líšia a je ťažké ich určiť paušálne. Vždy sú rozhodujúce individuálne okolnosti. V prípade potreby by sa mali zohľadniť aj náklady na poradenstvo od špecializovaného právnika v súvislosti so skutočne právne bezpečnými riešeniami.
