Pri kúpe nehnuteľností alebo pozemkov je obvykle splatná daň z prevodu a prechodu nehnuteľností niekoľko tisíc eur. Poznanie predpisov môže znateľne znížiť náklady.
Prekonal sa ďalší rekord: 15,8 miliárd eur z predaja nehnuteľností vo spolkových krajinách v roku 2019 prostredníctvom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. Trikrát toľko ako pred desiatimi rokmi. Ministri financií sú spokojní. Kupujúci nehnuteľností však majú menej dôvodov na oslavu. Je vecou dohody, či predávajúci alebo kupujúci zaplatia daň z transakcie vypočítanú z kúpnej ceny. Spravidla však platí kupujúci. S každým eurom vynaloženým na nehnuteľnosť sa zvyšuje aj daňové zaťaženie daňového úradu. Platí to najmä vo federálnych štátoch s vysokou sadzbou dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. Pohybuje sa v celej republike od 3,5 do 6,5 percenta (pozri tabuľku nižšie). Zákonodarca však otvoril možnosti, ako trochu vrátiť daňovú skrutku: Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností podlieha iba základné časti nehnuteľnosti.Tí, ktorí sú v tejto oblasti oboznámení, môžu inventár osobitne uviesť v notársky overenej kúpno-predajnej zmluve. Tým sa zníži základ dane a kupujúci môže ušetriť niekoľko tisíc eur na dani z prevodu a prechodu nehnuteľností.
Výška dane z prevodu a prechodu nehnuteľností
Výška dane z prevodu a prechodu nehnuteľností sa líši v závislosti od spolkovej krajiny. Kupujúci v Durínsku platia takmer dvakrát vyššie dane ako kupujúci v Bavorsku alebo Sasku.
|
štát |
Sadzba dane z prevodu pozemkov * |
Daň z kúpnej ceny |
|---|---|---|
|
Bavorsko |
3,5 percenta |
10 500 eur |
|
Sasko |
3,5 percenta |
10 500 eur |
|
Hamburg |
4,5 percenta |
13 500 eur |
|
Bádensko-Württembersko |
5 percent |
15 000 eur |
|
Brémy |
5 percent |
15 000 eur |
|
Dolné Sasko |
5 percent |
15 000 eur |
|
Porýnie-Falcko |
5 percent |
15 000 eur |
|
Sasko-Anhaltsko |
5 percent |
15 000 eur |
|
Berlín |
6 percent |
18 000 eur |
|
Hesse |
6 percent |
18 000 eur |
|
Meklenbursko-Predné Pomoransko |
6 percent |
18 000 eur |
|
Brandenbursko |
6,5 percenta |
19 500 eur |
|
Severné Porýnie-Vestfálsko |
6,5 percenta |
19 500 eur |
|
Sársko |
6,5 percenta |
19 500 eur |
|
Šlezvicko-Holštajnsko |
6,5 percenta |
19 500 eur |
|
Durínsko |
6,5 percenta |
19 500 eur |
* Od júla 2020
Zásoby znižujú daňové zaťaženie
Všetko, čo nie je v centre majetku a čo je možné odstrániť bez jeho zničenia, spadá pod inventár. Ak to uzavriete osobitne s čiastočnou kúpnou cenou, znižujete cenu nehnuteľnosti. Možné položky sú:
- Sauna, kuchyňa, nábytok, svetlá
- Záhradná búda, záhradné náradie
- Markíza, prístrešok pre auto, odpadkové koše
Daňové úrady uznávajú sumy v kúpnej zmluve bez ocenenia, pokiaľ sú primerané a nepresahujú celkovo 15 percent z kúpnej ceny, najviac však 50 000 eur. Ak chcete byť pripravení na otázky daňového úradu, nechajte si od predávajúceho vystaviť faktúry.
Extra tip na kúpnu zmluvu na byt: osobitne ukážte rezervy údržby predchádzajúceho vlastníka. Potom nie je splatná žiadna daň z prevodu a prechodu nehnuteľností.
Nižšia daň z prevodu a prechodu nehnuteľností: Daňové úrady teda nedostanú nič
Dedenie a dary sú oslobodené od dane z prevodu majetku, rovnako ako predaje medzi manželmi. „To platí aj pre majetkové spory po rozvodoch,“ hovorí Jörg Strötzel, daňový poradca a predseda predstavenstva spoločnosti United Wage Tax Aid eV (VLH). Oslobodení sú aj priami príbuzní. Patria sem starí rodičia, rodičia a deti, nie však súrodenci. Ešte jedna výnimka: ak kúpite napríklad pár metrov štvorcových ich záhrady od suseda, daňové úrady často nedostanú nič. Daňová povinnosť sa začína až od kúpnej ceny 2 500 eur.
Len nepodvádzaj
Nie každá nádej na zníženie dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je splnená. Vezmime si napríklad anuitu nehnuteľností: Ak si predchádzajúci vlastník ponechá právo na bývanie v nehnuteľnosti, znižuje sa to kúpna cena o mnoho tisíc eur. Z tejto hodnoty je však splatná aj daň z prevodu a prechodu nehnuteľností.
A pozor: môže to byť nebezpečné, ak pochybní developeri sľubujú, že daň z prevodu nehnuteľností bude splatná iba z ceny nehnuteľnosti, ak budú vypracované samostatné kúpne zmluvy na výstavbu a výstavbu domu. Nákup nehnuteľnosti majú overenú notárom, nie však stavebnú zmluvu. Daňový úrad by si predsa nemal nič všimnúť. Ak sa kupujúci zúčastnia, obidve zmluvy sú neplatné a ich predchádzajúce platby môžu byť stratené. Pretože: Len čo sa dá zistiť ekonomická súvislosť medzi predajom nehnuteľnosti a stavbou domu, obe patria na notársky stôl. Už odporúčanie v predajnom prospekte dokazuje ekonomické spojenie medzi predávajúcim a developerom. Iba ak kúpite pozemok a zadáte stavbu samostatne,daňový úrad je spokojný s daňou z prevodu a prechodu nehnuteľností.
Rada odborníka: Čo by ste mali brať do úvahy pri dani z prevodu a prechodu nehnuteľností
Odborné poradenstvo od Jörga Strötzela, daňového poradcu a predsedu predstavenstva United Lohnsteuerhilfe eV:
Kto kúpi nehnuteľnosť, musí zvyčajne zaplatiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností. Daň je splatná ihneď po zakúpení. Potrebné právne procesy upravuje notár. Informuje zodpovedný daňový úrad o uzavretí kúpno-predajnej zmluvy. Daňový úrad potom vydá výmer na daň z prevodu pozemkov a zašle ho kupujúcemu.
Zaplaťte rýchlo: Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností musí byť spravidla zaplatená najneskôr do jedného mesiaca od prijatia daňového výmeru. Ak sa tak nestane, daňový úrad odmietne vydať takzvaný osvedčenie o zúčtovaní. Na jednej strane to môže mať za následok príplatky za oneskorené platby. Po druhé, nadobúdateľ nehnuteľnosti môže byť v zásade zapísaný do katastra nehnuteľností iba v prípade, že daňový úrad vydá toto osvedčenie o povolení. A kupujúci je ako vlastník nehnuteľnosti doložený až pri zápise do katastra nehnuteľností. Predávajúci aj kupujúci však v zásade podliehajú dani z prevodu a prechodu nehnuteľností. Ak kupujúci v skutočnosti nezaplatí, daňový úrad môže tiež požiadať predávajúceho o zaplatenie.