Zákon o dedičstve je komplikovaný a daň z dedičstva je často mimoriadne vysoká. Z tohto dôvodu je dom počas celého života často odovzdaný jednému z detí. S tým však súvisia aj náklady. Okrem daňových výhod, ktoré nie sú vždy isté, treba myslieť aj na súvisiace náklady. V našom rozhovore sa od odborníkov na kontrolu nákladov dozviete, aké náklady vám môžu vzniknúť pri rozdávaní domu.
Otázka: Čo stojí rozdanie domu?
Expert na kontrolu nákladov: Nie je to také ľahké povedať plošne . Náklady vždy závisia od konkrétneho prípadu. Za veľmi nepriaznivých podmienok môže dar v niektorých prípadoch dokonca stáť dom, ak nie je k dispozícii adekvátne zabezpečenie.
Najprv je potrebné rozlišovať medzi:
- notár a registračné poplatky za dar
- daň z darovania, ktorá sa má zaplatiť
- daň z prevodu a prechodu nehnuteľností
K notárske a registračné poplatky sa nedá vyhnúť pri darovaní domu. Darovanie je právne účinné iba vtedy, ak je darovacia zmluva notárom overená a bola vykonaná zodpovedajúca zmena v zápise do pozemkovej knihy.
Náklady na notára a zápis sú vo väčšine prípadov v rozmedzí od 1% do 2% hodnoty nehnuteľnosti . Poplatky za každú jednotlivú činnosť notára sú stanovené zákonom, aby ste sa o nákladoch dozvedeli vopred. Nakoniec každý, kto znáša tieto náklady, zostáva vecou dohody medzi darcom a príjemcom daru.
Daň z darovania neplatí vo všetkých prípadoch
Darovacia daň nemusí byť spôsobené vo všetkých prípadoch. V určitých prípadoch sa tu uplatňuje oslobodenie od dane, napríklad ak ide o obytný majetok obývaný vlastníkom, ktorý musí bývať nasledujúcich desať rokov (s manželom / manželkou alebo registrovaným partnerom). Ak je dar poskytnutý dieťaťu, platí to iba vtedy, ak obytný priestor nepresahuje 200 m². V prípade potreby je možné poskytnúť dary aj v jednotlivých častiach s intervalom 10 rokov, aby bolo možné výnimky využiť viackrát.
Vo všetkých ostatných prípadoch je splatná daň z dedičstva, ktorá sa však znižuje o určité príspevky a zodpovedajúci takzvaný príspevok na dôchodok. Existujúce hypotéky, právo na pobyt dohodnuté v dare alebo právo na užívacie právo môžu potom znížiť daňové zaťaženie. Na rodinné zaťaženie má vplyv typ rodinného vzťahu a samozrejme hodnota nehnuteľnosti.
Daň z prevodu nehnuteľností je nikdy v dôsledku na darček, na rozdiel pri kúpe domu .
Príklad nákladov z praxe
Rodinný dom v hodnote 180 000 EUR dávajú rodičia jednému z dvoch synov počas života. V darovacej zmluve nie je dohodnuté žiadne priame protiplnenie.
Syn bude v budúcnosti bývať v dome, jeho rodičia sa nasťahujú do babkinho bytu a majú tam doživotné právo žiť.
| Príspevok | cena |
|---|---|
| Notárske osvedčenie a zápis do pozemkovej knihy | 2 071,41 eura |
| Daň z darovania | 0,00 EUR (oslobodenie od dane, oslobodenie od dane) |
| Celkové náklady na darček | 2 071,41 eura |
Toto je iba príklad nákladov na konkrétny individuálny prípad. Náklady sa môžu líšiť v závislosti od presných okolností daru a hodnoty domu a majetku.
Otázka: Od čoho závisia náklady na rozdanie domu?
Odborník na kontrolu nákladov: Najskôr je potrebné dodržať nasledovné:
- hodnota majetku
- výsledné poplatky za notára a kataster nehnuteľností (v závislosti od hodnoty a štruktúry obchodného procesu)
- či sa má dať príbuznému
- typ vzťahu
- či dôjde k dedičstvu, potrebe starostlivosti alebo k sporu o dedičstvo až 10 rokov po darovaní (povinná náhrada porcie)
- či sa v danom prípade vzťahuje daň z dedičstva alebo daň z darovania (možné až o 10 rokov neskôr)
Otázka: Aké konkrétne sú náklady na prevod katastra nehnuteľností?
Náklady na zmenu záznamu v katastri nehnuteľností závisia od hodnoty nehnuteľnosti
Expert na kontrolu nákladov: Základom pre jednotlivé vzniknuté poplatky je vždy hodnota domu a hodnota nehnuteľnosti. Poplatok (podľa KostO pre notárov) sa počíta z hodnoty domu.
Poplatok za notársky overený dar je 2,0-násobok sumy, pokiaľ obchodná hodnota transakcie nie je nižšia ako 100 000 EUR, v takom prípade sa účtuje iba jednoduchý poplatok (za 100 000 EUR to zodpovedá 207 EUR).
Okrem toho existujú paušálne sadzby za dokumenty a systémy, ako sa uvádza v KostO. V prípade prevodu pôdy sa účtujú samostatné poplatky. Napríklad pri hodnote nehnuteľnosti 500 000 EUR je to 807 EUR. Platí tu iba trhová hodnota nehnuteľnosti, akékoľvek ťarchy na nehnuteľnosti potom nemenia náklady.
Okrem týchto nákladov existujú aj bežné náklady na zápis do katastra nehnuteľností.
V závislosti od okolností v jednotlivých prípadoch sa však náklady môžu líšiť. Spravidla sú medzi 1% a 2% hodnoty nehnuteľnosti.
Otázka: Kedy sa darčeky vôbec oplatia?
Expert na kontrolu nákladov: V zásade sa dá povedať, že premýšľať o darovaní domu jednému z detí sa vždy oplatí, ak je potrebné rozdeliť veľmi veľké množstvo majetku.
V takom prípade by sa veľmi rýchlo prekročili výnimky z dedičskej dane na dieťa - a za vysoké dedičstvo by potom bolo treba zaplatiť značné dane.
Ak sa dá dar počas života, dá sa tomu zabrániť. Na dary je možné uplatniť výnimky do výšky 400 000 EUR na dieťa a tieto výnimky je možné využiť aj každých 10 rokov. Nadaný dom potom vypadne z genetickej výbavy a nepridáva sa k nemu.
Za žiadnych okolností by sa nemal použiť dar na zvýhodnenie dieťaťa a prenechanie domu za neho. To sa môže neskôr stať veľmi nevýhodnými v sporoch o dedičstvo, pretože dieťa, ktoré využíva dar, musí zaplatiť ostatným deťom, ktoré majú nárok na povinný podiel, zodpovedajúcu finančnú náhradu. To platí vždy, ak išlo o darovanie pred menej ako desiatimi rokmi, keď došlo k dedičstvu. Hodnota daru a dedičstvo sa potom jednoducho spočítajú. Príjemca potom musí tieto sumy získať zo svojho súkromného majetku, ale pre každý predchádzajúci rok sa nárok na náhradu pre tých, ktorí majú nárok na povinnú časť, potom zníži o 10%.
Mimochodom, v rámci tohto 10-ročného obdobia bude daňový úrad využívať aj dane z dedičstva, ak dôjde k prekročeniu oslobodenia od dane. Aj tu je dar súčasťou dedičského majetku. Ak ich rozdávate, mali by ste tak urobiť čo najskôr.
Otázka: Aké ďalšie problémy by mohli byť pri darovaní domu?
Ak darca potrebuje starostlivosť, môže o peniaze za nehnuteľnosť požiadať až o 10 rokov neskôr
Expert na kontrolu nákladov: Obzvlášť zložitá situácia nastáva znova a znova, keď darca domu potrebuje starostlivosť. Náklady na bývanie sú vo väčšine prípadov veľmi vysoké, ľahko sa môžu pohybovať medzi 2 500 a 3 000 EUR mesačne .
Ak bol dar darovaný pred menej ako 10 rokmi, uplatňuje sa zásada nemeckého občianskeho zákonníka, ktorá umožňuje darcovi získať späť darovaný majetok, aby mohol pokryť svoje životné náklady. V prípade osoby, ktorá potrebuje starostlivosť, ktorá si už nemôže sama hradiť svoje náklady na dom, sa potom právo na vrátenie platby prevedie na úrady sociálnej starostlivosti - a sú v tomto bode nemilosrdné.
Príjemca hradí chýbajúce náklady na údržbu v plnej výške - alebo vráti pôvodný darček.
Z právneho hľadiska existuje niekoľko spôsobov, ako to napraviť - buď zavedením zodpovedajúco vysokého poplatku za pozemok v prospech agentúry sociálnej starostlivosti, ktorá však iba posúva problém do budúcnosti, alebo zodpovedajúcim spôsobom vypracovať darovaciu zmluvu, ktorá potom vyzerá skôr ako „nákup“ ( Úvahy, ako je mesačný počet hodín starostlivosti alebo mesačný dôchodok v zmluve) alebo zaťaženie užívacích práv. Musí sa však vždy posudzovať od prípadu k prípadu, ktoré dáva právna konštrukcia zmysel, ak sa to nezdá byť nijako realistické alebo ak odhalí hrubý nepomer medzi hodnotou domu a protihodnotou, je to nakoniec možné začať právne kroky.
