Ak myslíte na budúcnosť, často staviate bytový dom - aj ako kapitálovú investíciu. V rozhovore odborník na kontrolu nákladov podrobne vysvetľuje, aké náklady možno očakávať pri stavbe a aké sú limity nákladov na ziskovosť.
Otázka: Bytový dom ako investícia?
Expert na kontrolu nákladov: Samozrejme. Ak je možné si prenajať niekoľko bytov, vedie to z dlhodobého hľadiska k veľmi zaujímavej návratnosti - podľa toho, kde a ako veľký staviate. Takto sa vytvára dlhodobý príjem, ktorý je v závislosti od polohy a prostredia tiež relatívne bezpečný a trvalý.
V porovnaní s inými formami kapitálových investícií je dnes bytová výstavba často zanedbávaná, ale v skutočnosti to pri stavbe bytových domov nevyzerá tak zle. Najmä keď sú úrokové sadzby nízke a na trhu aj tak nie je veľa ziskových a zároveň bezpečných investícií. S bytovým domom musíte samozrejme tiež dobre počítať a plánovať. Náklady a príjmy by tu mali byť určite v rovnováhe.
Otázka: Čo všeobecne stojí bytový dom?
2 000 € za meter štvorcový nie sú v bytovom dome nezvyčajné
Expert na kontrolu nákladov: To sa samozrejme nedá povedať plošne - záleží to na mnohých faktoroch, a samozrejme tiež na veľkosti domu a stavbe.
Všeobecne sa však predpokladá, že náklady na dom sa pohybujú medzi 1 200 EUR za m² a 2 000 EUR za m² . Cena vždy trochu závisí od toho, kde presne staviate.
Vo väčšine prípadov však budete musieť vychádzať z minimálnej ceny 1 500 EUR za m² , pod ktorú je možné stavať len v niekoľkých prípadoch.
V niektorých prípadoch je možné výrazne prekročiť 2 000 EUR za m² - malo by sa tomu však zabrániť.
Toto sú samozrejme iba hrubé smernice - ale prinajmenšom ponúkajú rádovú orientáciu. Počas výstavby je navyše potrebné vždy zohľadniť následné náklady.
Prípadne môžete tiež použiť takzvanú kubatúru rádovo. Všeobecne sa tu počíta 400 EUR za meter kubický uzavretého priestoru . Kubatúra je pravidlom v stavebnom priemysle.
Malý príklad nákladov z praxe
Plánujeme a staviame bytový dom s plochou strechou, veľkosť by mala byť 300 m² obytnej plochy. Stavia sa moderný, energeticky efektívny dom s nízkou spotrebou energie.
| Príspevok | cena |
|---|---|
| Stavebné náklady bez vedľajších stavebných nákladov | 525 000 EUR |
| Cena za m² obytnej plochy | 1 750 EUR za m² |
Tieto náklady sú samozrejme iba príkladnými nákladmi na konkrétnu budovu v konkrétnom dizajne. Náklady môžu byť samozrejme tiež úplne odlišné pre ostatné domy, v závislosti od konštrukcie a veľkosti.
Náš príklad domu však už ukazuje rozmery, v ktorých pôsobíme. Okrem toho sa musia vypočítať náklady na budovu a náklady na nehnuteľnosť (ak nie sú k dispozícii). Skutočná prenajímateľná plocha je potom menšia - spravidla musíte z celkovej plochy odpočítať 20%
Otázka: Od čoho závisia náklady na výstavbu bytového domu?
Expert na kontrolu nákladov: Tu vstupuje do hry veľa faktorov:
- stavenisko a podmienky na stavenisku
- stavba domu
- tvar strechy
- vybavenie
- dizajn vonkajšej plochy
- výška vedľajších stavebných nákladov na projekt stavby
Každý z týchto faktorov môže v praxi spôsobiť obrovské rozdiely v nákladoch. Preto je zvyčajne nemožné poskytnúť primerane spoľahlivé odhady pre stavebný projekt bez presného plánovania.
Otázka: Stoja tieto náklady vôbec za to?
Čím vyšší je index nájomného, tým je výstavba lukratívnejšia
Expert na kontrolu nákladov: Samozrejme, vždy to závisí od toho, ako sú náklady na výstavbu v porovnaní s nákladmi na prenájom. V závislosti od úrovne indexu nájomného na mieste bude obdobie amortizácie na jednej strane a následná návratnosť na druhej strane vyššia alebo nižšia.
Pozrime sa na to na našom príklade. Naša budova má rozlohu 300 m² - v tomto prípade má čisto prenajímateľná plocha okolo 240 m². To zodpovedá asi trom rodinným bytom s rozlohou 80 m².
Index nájomného v Nemecku sa v roku 2018 pohyboval v priemere okolo 6,80 EUR za m² až 9,10 EUR za m² . Trend je vo všeobecnosti stúpajúci, ale ceny vo vidieckych regiónoch sú väčšinou stabilné.
Inak to vyzerá, pokiaľ ide o špičkové umiestnenie - menšie univerzitné mestá a okolie sú obzvlášť zaujímavé. Môžu tu byť bežné ceny 12 EUR za m² . Mníchov je na čele s až 17,80 EUR za m² . Odborníci očakávajú, že v dobrých lokalitách stúpne v najbližších rokoch nájomné až o 10%. Toto je však iba momentka a môže sa samozrejme znova zmeniť.
Ak jednoducho spočítame s celonárodným priemerom 7,50 EUR na m² , ročný príjem z prenájmu by bol asi 21 000 EUR, ak by boli všetky tri byty prenajaté natrvalo. Ak si prenajmete iba dva byty, môžete očakávať ročný príjem 14 400 EUR . Samozrejme, viac, ak sú miesta užitočné.
V mnohých prípadoch bude príjem z prenájmu sotva postačujúci na úplné financovanie stavby so všetkými nákladmi vrátane zodpovedajúceho pozemku. V každom prípade je tu potrebné dobré a starostlivé plánovanie.
Otázka: Je lacnejšie postaviť bytový dom spoločne a rozdeliť si stavebné náklady?
Ak chcete ušetriť peniaze, môžete zdieľať stavebné náklady s ostatnými
Expert na kontrolu nákladov: Môže to byť užitočné v jednotlivých prípadoch, ak to chcete.
Ak by sa v našom príklade dalo vydeliť celkové vzniknuté náklady napríklad číslom 3, náklady pre každú rodinu by boli stále rádovo také, že by sa ponúklo na predaj značné množstvo rodinných domov. V takom rozsahu sa už dajú postaviť aj montované domy s pozemkami.
Jasná výhoda v porovnaní s inými formami bývania nie je výsledkom viacgeneračných domov.
Otázka: Späť k stavebným nákladom: Čo je potrebné vziať do úvahy z hľadiska spôsobu stavby a tvaru domu s ohľadom na náklady?
Expert na kontrolu nákladov: No - v prvom rade musíte vždy dávať pozor na stavebné náklady aj následné náklady. To platí aj pre obvodový plášť budovy.
Dvojplášťové murivo so slínkovou tehlovou fasádou je podstatne nákladnejšie na výstavbu, ponúka však tepelné výhody a predovšetkým výrazne nižšie následné náklady v nasledujúcich rokoch.
Opak je napríklad v prípade plochých striech. Plochá strecha zvyčajne znamená veľmi vysoké následné náklady - zatiaľ čo následné náklady napríklad na pultovú strechu sú výrazne nižšie. Okrem toho je monopitchová strecha tiež oveľa nákladovo efektívnejšia ako klasická štítová alebo valbová.
Ak sa pozriete primárne na náklady, musíte vždy nájsť rovnováhu medzi nízkymi stavebnými nákladmi a najnižšími možnými následnými nákladmi.
Na tomto pozadí je tiež možné vidieť opatrenia energetickej účinnosti v budove. Tí, ktorí plánujú s nízkou spotrebou energie, môžu pri nízkych prevádzkových nákladoch ušetriť dosť.
Použitá technológia na úsporu energie by nemala byť príliš technicky zložitá - napríklad v prípade pasívnych domov už veľa štúdií ukázalo, že high-tech vybavenie znamená, že následné náklady sú také vysoké, že pasívne domy už takmer nestoja z finančného hľadiska. Pokiaľ ide o energetickú účinnosť, vždy ide o nájdenie rozumného prostriedku.
Otázka: Čo sa všeobecne rozumie pod pomocnými stavebnými nákladmi a aké vysoké sú?
Expert na kontrolu nákladov: Vedľajšie stavebné náklady zahŕňajú tieto náklady:
- Náklady na plánovanie (architekti, inžinieri, statici)
- Administratívne náklady (stavebné povolenia, stavebné inšpekcie atď.)
- všetky náklady na získanie financovania stavby
- Katastrálne a notárske poplatky
- všetky poplatky za spracovanie a úroky z viazania počas obdobia výstavby
- Poistné na stavebné poistenie
Aké vysoké sú vedľajšie náklady na výstavbu, závisí vždy od konkrétneho prípadu a od úsilia, ktoré je potrebné pri jej realizácii. Spravidla však vedľajšie náklady na výstavbu tvoria 10% až 20% z celkových nákladov na výstavbu .
Otázka: Čo vlastne stojí architekt za takéto stavebné projekty?
Architekt platí 8% z celkových nákladov na stavbu
Expert na kontrolu nákladov: Vždy je to trochu ťažké povedať, pretože vždy ide o skutočné úsilie.
Fakturačný základ pre architektov je vždy rovnaký a záväzný, to je HOAI, sadzobník poplatkov pre architektov a inžinierov.
Ako hrubý sprievodca môžete vo všeobecnosti predpokladať približne 8% celkových nákladov na budovu ako náklady pre architekta. Ako som už povedal, toto je iba hrubý sprievodca.
Otázka: Mali by ste ísť za architektom a naplánovať si sami - alebo by ste si mali kúpiť developera?
Expert na kontrolu nákladov: To sa nedá povedať plošne . Vo veľkej väčšine prípadov developeri predávajú investorom nehnuteľnosti, ktoré už boli naplánované. Návrh a plánovanie má často len veľmi obmedzený priestor.
To neznamená, že zvyčajne môžete plánovať lepšie a predovšetkým efektívnejšie z hľadiska nákladov, ako je cena ponúkaná vývojárom. V mnohých prípadoch to nefunguje a výstavba vlastnej budovy je často nápadne nákladnejšia ako porovnateľná nehnuteľnosť od developera - alebo aspoň rovnako drahá.
Dôvodom je to, že developeri dostávajú pre stavebné práce úplne odlišné podmienky a že ako súkromný staviteľ nie ste na prvom mieste v zozname priorít žiadneho obchodu, a to ani pri rodinných domoch.
Aj v mnohých obchodoch sú obzvlášť priaznivé podmienky, ktoré sa ponúkajú developerom nehnuteľností s veľkým objemom objednávok, často kompenzované vyššími maržami od súkromných vlastníkov nehnuteľností. Potom samozrejme zostanete v nevýhode, pokiaľ ide o náklady, a za porovnateľné služby musíte platiť oveľa drahšie ako v prípade developera.
Tí, ktorí môžu samozrejme robiť veľa svojej práce - prípadne s pomocníkmi z vlastného kruhu priateľov - a tým výrazne znížiť celkové náklady na stavbu, tu majú výhodu. V takom prípade sa môže stať, že sa postavíte s architektom, z finančného hľadiska.
