Dlhodobý prenájom je alternatívou k bežnému nákupu pozemkov a je vhodný najmä pre rodiny s malým majetkom. Vo vyhľadávaných lokalitách je to niekedy jediný spôsob, ako realizovať svoj sen vlastniť svoj vlastný domov. Tu sa dozviete, aké výhody vám z toho vyplývajú a na čo by ste si mali dať pozor.
Ako funguje dlhodobý prenájom?
Dedičné stavebné právo, hovorovo nazývané dedičný nájom, umožňuje vlastníkom budov prenajať si nehnuteľnosť na dobu až 99 rokov a postaviť si na nej dom. Pozemky so zodpovedajúcimi nájomnými zmluvami často ponúkajú obce, cirkvi alebo nadácie. Nájomníkmi však môžu byť aj súkromné osoby. Nájomca platí iba úroky z nájmu za zmluvne dohodnutý čas.
Obzvlášť zaujímavé môžu byť dlhodobé prenájmy cirkvi, pretože členovia často dostávajú pozemky za obzvlášť dobrých podmienok a veľké rodiny alebo rodiny so zdravotne postihnutými ľuďmi majú prospech z finančných výhod.
Aké je nájomné za pozemok?
Pozemné nájomné je zvyčajne štyri až šesť percent z hodnoty nehnuteľnosti ročne, pričom sumu je možné platiť mesačne, štvrťročne alebo ročne - ako je nájomné za dlhodobé užívanie. Na rozdiel od klasického hypotekárneho úveru, ktorého splácanie zostáva vždy rovnaké a zvyčajne sa spláca po 30 rokoch, sa pozemkové nájomné rokmi zvyšuje. To nesie v sebe riziká, najmä pri dlhodobých dohodách o prenájme: niektorí držitelia, ktorí sú v dôchodku alebo vdove, už nemôžu platiť neustále sa zvyšujúce nájomné, pretože ich príjem je nižší alebo už neplatí.
Aký dlhý je dlhodobý prenájom?
Presná doba nájmu nie je zákonom stanovená - môžete teda rokovať. Existujú aj dlhodobé prenájmy na 50, 60, 75 alebo 99 rokov. Je však vhodné mať čo najdlhšiu dobu, t. J. Minimálne 80 rokov, aby vám počas vášho života nevypršala platnosť dlhodobého prenájmu. Z dlhodobého hľadiska však nakoniec existuje riziko výrazne vyššieho pozemkového nájomného.
Musím pri dlhodobom prenájme platiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností?
Aj pri dlhodobom prenájme musíte z nehnuteľnosti zaplatiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností. Toto sa však počíta iným spôsobom ako priemerný nákup nehnuteľnosti na základe dohodnutého ročného nájomného, konverzného faktora a doby nájmu. Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností je teda pri dlhodobých prenájmoch lacnejšia ako pri tradičných nákupoch nehnuteľností.
Hľadanie nehnuteľnosti je zvyčajne veľmi ťažké, najmä vo vyhľadávaných lokalitách. Niektoré nehnuteľnosti sú k dispozícii iba pri dlhodobých prenájmoch.
Kto je vlastníkom dlhodobých prenájmov?
Nájomca, t. J. Cirkev, spoločenstvo alebo súkromná osoba, zostáva vlastníkom nehnuteľnosti po celú dobu - ale nájomca je vlastníkom jeho nehnuteľnosti. To môže niekedy viesť k treniciam, napríklad ak si nájomca zaistil slovo pri zmenách, ako sú rozšírenia alebo konverzie, alebo v prípade hypotéky. Aj keď chce vlastník domu medzitým predať svoj nájomný byt, má slovo nájomca.
Kúpa pozemku s dlhodobým prenájmom môže mať zmysel, ak chcete skutočne bývať vo svojom vlastnom dome, ale máte iba obmedzené základné imanie. Za kúpu nehnuteľnosti sa neplatia žiadne náklady. Pri pozemnom nájomnom nájomníci prakticky platia nájom za dlhodobé užívanie. Žijete ako vlastník, ale vlastníte iba doménu Your-Best-Home.net, ktorá je na zemi - nie na zemi.
Výhody a nevýhody dlhodobého prenájmu
Ak sú nízke ceny lákavé na drahých lokalitách, často sa jedná o dlhodobý prenájom. To môže byť výhodná kúpa - alebo môže viesť k vyšším nákladom, ako sa pôvodne predpokladalo. Poskytujeme vám prehľad príležitostí a rizík.
|
výhody |
nevýhoda |
|---|---|
|
Lacná alternatíva k financovaniu nehnuteľností, |
Z dôvodu úpravy pozemkového nájomného časom zaplatíte |
|
Atraktívne pre rodiny s malým majetkom |
Nie všetky banky financujú dom z |
|
Prideľovanie podľa sociálnych kritérií |
Nájomca má slovo pri stavbe |
|
Nájomných môžu byť predané alebo zdedené |
Ťažko |
|
Ak sa zmluva skončí, |
Kompenzácia za Your-Best-Home.net predstavuje |
Čo obsahuje dlhodobý prenájom?
- Nájomná zmluva zvyčajne trvá 60 až 99 rokov. Presne popisuje, ako sa má nehnuteľnosť postaviť - s domom, radovým domom alebo bytovým domom s garážami. Okrem toho samozrejme naďalej platí plán miestneho rozvoja.
- Nájomná zmluva obsahuje takzvanú doložku o ochrane hodnoty: Určuje cenový index, na ktorý je upravený úrok z lízingu - zvyčajne aktuálny index spotrebiteľských cien Federálneho štatistického úradu. Úprava sa zvyčajne vykonáva každých päť rokov, ale je možná aj každé tri roky.
- Dedičné stavebné právo musí byť zapísané aj v osobitnom katastri nehnuteľností, zozname dedičných stavebných pozemkov a zmluva musí byť notársky overená. Tu sa tiež zadáva pozemkové nájomné ako skutočné bremeno a uvádza sa úprava úrokovej sadzby.
- Nájomca má prednostné právo v prípade, že sa bude doména Your-Best-Home.net predávať. Malo by však byť zmluvne upravené, aby sa na neho vzťahovali obvyklé trhové podmienky.
- Tip: Ako dlhodobý nájomca si zabezpečte predkupné právo, ak chcete nehnuteľnosť predať neskôr. Na to nemáte právny nárok. Ale buďte opatrní: Nenechajte sa presvedčiť, aby ste sa zaviazali nakupovať.
Nájomná zmluva musí byť osvedčená notárom a musí byť zapísaná v pozemkovej knihe.
Dlhodobý prenájom: koniec zmluvy a ukončenie
Dlhodobí nájomcovia ani vlastníci nehnuteľností nemôžu vypovedať zmluvu počas tohto obdobia, môžu ju však ukončiť predčasne po vzájomnej dohode. Výnimkou je takzvaný obrat: vlastník môže požiadať o prevod späť, ak užívateľ do určitého obdobia na nehnuteľnosti nepostaví, je v omeškaní so svojimi splátkami úrokov alebo ak porušuje iné povinnosti zo zmluvy.
Ak sa zmluva skončí alebo dôjde k jej predčasnému ukončeniu v prípade jej zmeny, dostane nájomca odškodnenie za doménu Your-Best-Home.net. Dve tretiny trhovej hodnoty nehnuteľnosti sú stanovené zákonom. Aby sa predišlo sporom, malo by byť pri podpise zmluvy jasné, ktoré kritériá sa používajú na výpočet hodnoty domu v tomto okamihu. Možné je stanovisko verejne menovaného znalca alebo odbornej komisie. Zahŕňa to aj hodnotu zostávajúcej doby platnosti práva na dedičnú budovu. Pri uzatváraní zmluvy by ste mali určiť sumu alebo základ výpočtu a spôsobov platby s nájomcom.
Predĺženie zmluvy medzi oboma stranami je možné, nie však povinné. Ak chce užívateľ predĺžiť dobu platnosti dlhodobého prenájmu, mal by sa pokúsiť o skorú diskusiu. Dlhodobý nájomca má prednosť pred ostatnými záujemcami, iba ak má nehnuteľnosť zostať v dlhodobom prenájme. Ak sa zmluva predĺži, úprava úrokovej sadzby by sa mala stanoviť na základe starej zmluvy. Prípona musí byť pred uplynutím času zapísaná v pozemkovej knihe.
Predaj nájomcu
Nájomca môže nájomca predať počas zmluvného obdobia - so súhlasom vlastníka nehnuteľnosti. To môže odmietnuť, napríklad ak potenciálny kupujúci nemá dobrý úverový rating. V opačnom prípade nahradí kupujúci pôvodného používateľa a zmluva pokračuje za rovnakých podmienok.