Najmä pri kúpe domu tvoria nezanedbateľnú časť vedľajších nákladov náklady na sprostredkovanie a pokiaľ ide o nájomné, od roku 2015 sa opakovane objavujú sťažnosti na rozdelenie nákladov, ktoré bolo novo regulované. V našom rozhovore expert na kontrolu nákladov vysvetľuje, čo realitní agenti vlastne stoja a na čom to závisí.
Otázka: Aké sú náklady realitného agenta?
Expert na kontrolu nákladov: Líši sa to od regiónu k regiónu a je to čiastočne aj otázka rokovania - takže to nemôžete povedať plošne .
Najskôr je potrebné zásadne rozlišovať medzi:
- predaj rezidenčnej nehnuteľnosti
- prenájom obytnej nehnuteľnosti a
- situácia s komerčnými nehnuteľnosťami
zľava
Realitní agenti dostanú pri predaji nehnuteľnosti pomernú platbu od oboch strán
Pri predaji nehnuteľnosti kupujúci aj predávajúci platia agentovi percento z predajnej ceny . Odchylne od toho je však tiež možné, že zaplatí iba predávajúci (tzv. „Interná provízia“) alebo iba kupujúci (tzv. „Externá provízia“).
Pre celkovú sumu provízie sprostredkovateľa existuje iná horná hranica v závislosti od spolkovej krajiny, založená na takzvanej „miestnej provízii sprostredkovateľa“.
Vo väčšine spolkových krajín je to 7,14% z kúpnej ceny, v Hamburgu je to 6,25% a v Hesensku a Meklenbursku-Predpomoransku je to 5,95% z kúpnej ceny. Jednotlivé mestské časti môžu mať tiež odlišné nariadenia, čo sa týka miestnej komisie.
Distribúciu medzi kupujúcim a predávajúcim je možné navrhnúť ľubovoľne. Požadovaná externá provízia musí byť uvedená vo všetkých reklamách sprostredkovateľa, v zásade môže kupujúci s sprostredkovateľom vyjednať aj výšku provízie.
Vo väčšine spolkových krajín je maximálny limit pre distribúciu medzi kupujúcim a predávajúcim polovica z celkovej provízie pre oboch. Iba v Berlíne, Brandenbursku, Hamburgu a Hesensku je možné na kupujúceho uvaliť celú nákupnú províziu.
Prenájom
Pri prenájme rezidenčnej nehnuteľnosti platí od 1. júna 2015 takzvaný objednávací princíp . To znamená, že ten, kto musí zaplatiť sprostredkovateľovi, ktorý ho tiež „objednal“, to znamená, že ho objednal.
Ak si prenajímateľ najme agenta na sprostredkovanie bytu, musí iba on zaplatiť províziu agentovi (maximálne dva čisté nájmy plus DPH).
Postúpenie týchto nákladov na nájomcu je neprípustné a trestné. Za jeho porušenie sa ukladajú pokuty až do výšky 25 000 EUR. Vždy však existujú individuálne prípady neprípustného rozdelenia nákladov, napríklad nadmerné vyplácanie náhrad pri prevzatí bytu, nútenie k neskoršiemu podpísaniu sprostredkovateľskej zmluvy alebo prostredníctvom dohôd o pozadí a využívania rôznych sprostredkovateľov. Čierne ovce sú vynaliezavé.
Ako nájomca musíte zaplatiť províziu sprostredkovateľa, iba ak sprostredkovateľa skutočne sami a písomne zadáte na hľadanie bytu. Musí existovať sprostredkovanie, ktoré je možné vysledovať až k sprostredkovateľovi - sprostredkovateľ nemusí mať byt v portfóliu. Až potom je prenajímateľ oprávnený požadovať vyplatenie provízie sprostredkovateľa.
Situácia v komerčných nehnuteľnostiach
Pokiaľ ide o prenájom obchodného majetku, neuplatňuje sa zásada objednávania. Tu platia nájomníci aj poplatky za sprostredkovanie, ako to bolo pred rokom 2015.
Ukážkové náklady
Kúpime dom za 350 000 EUR v Durínsku. Provízia (maximálna sadzba) je zdieľaná rovnakým dielom medzi kupujúcim a predávajúcim.
| Príspevok | cena |
|---|---|
| Celková provízia (7,14%) | 24 990 EUR |
| Podiel predajcov (3,57%) | 12 495 eur |
| Podiel kupujúcich (3,57%) | 12 495 eur |
Tu uvedené náklady sa týkajú konkrétneho spolkového štátu mimo mestských častí. Sprostredkovateľské provízie v iných spolkových krajinách a po rokovaniach s maklérom môžu byť tiež rôzne.
Otázka: Čo určuje náklady realitného agenta?
Sprostredkovateľ zvyčajne dostane za sprostredkovanie percento z hodnoty nehnuteľnosti
Expert na kontrolu nákladov: Tu záleží:
- či už je na predaj alebo na prenájom
- či už ide o obytnú nehnuteľnosť alebo obchodný priestor
- o ktorej výške provízie sa rokuje s maklérom
- o ktorej distribúcii provízie (v prípade predaja) sa rokuje medzi kupujúcim a predávajúcim
Priestor na rokovania s maklérom nemusí byť v jednotlivých prípadoch nijako zvlášť veľký, mali by ste sa ho však rozhodne pokúsiť využiť na maximum. Najmä u prenajímateľov je tiež vhodné dojednať služby zahrnuté v kompletnom balíku a prípadne nižšiu províziu.
Otázka: Môžu sa náklady na sprostredkovanie odpočítať od dane?
Expert na kontrolu nákladov: V zásade je to možné pre nájomníkov aj prenajímateľov.
To je s prenajímateľom pomerne ľahké: ľahko si môže odpočítať zaplatené (a zdokumentované) náklady na sprostredkovanie od príjmu z prenájmu, ak ich musí deklarovať na dani.
S nájomcom je to trochu náročnejšie. Ak existujú sprostredkovateľské poplatky, je možné ich požadovať v priebehu sťahovacích nákladov. Vo väčšine prípadov to pravdepodobne pôjde nad rámec bežného pohyblivého paušálu (811 EUR pre slobodných alebo 1 622 EUR pre páry, rozvedených a osamelých rodičov plus 357 EUR pre každé dieťa, ktoré sa presťahuje). V takom prípade je však možné príslušné individuálne výdavky na presun požadovať s príslušnými príjmami. Najlepšie urobíte, keď sa opýtate vlastného daňového poradcu alebo požiadate o pomoc pomoc so zdanením mzdy, pretože v súvislosti so sťahovaním existujú ďalšie možnosti odpočtu dane.