Reverzná hypotéka je zvláštna forma prenájmu nehnuteľností. Môžu ho využiť majitelia domov alebo nehnuteľností, ktorí si chcú doplniť dôchodok hypotékou na vlastný dom alebo byt a chcú v ňom zostať súčasne. Iné názvy reverznej hypotéky sú reverzná hypotéka a reverzná hypotéka, ktoré sa často označujú ako anuita nehnuteľností. Reverzná hypotéka má výhody, ale aj niektoré nevýhody, o ktorých sa tu dozviete.
Mnoho ľudí v Nemecku čelí podobným výzvam už pri odchode do dôchodku. Vlastníte nehnuteľnosť, ktorá bola vyplatená, a preto nemusíte platiť žiadne nájomné, ale skromný dôchodok sotva postačuje na normálnu životnú úroveň. Peňaženka dôchodcu navyše tiež nie je dostatočne veľká na renovácie zodpovedajúce veku alebo nevyhnutné opravy. Predaj a odsťahovanie pre mnohých neprichádza do úvahy, napríklad preto, že chcú zostať vo svojom známom susedstve. Čo teda robiť Spätná hypotéka môže byť tým správnym riešením. Majiteľ si svoj dom požičiava, ale zostáva v ňom a poberá mesačný dôchodok.
Ako funguje princíp reverznej hypotéky?
Reverzná hypotekárna anuita nehnuteľnosti funguje nasledovne: Majitelia si požičiavajú peniaze zo svojho bez dlhu. Za to dostávajú mesačnú splátku alebo jednorazovú platbu od banky, napríklad sporiteľne. Banka používa nehnuteľnosť ako zábezpeku na úver, má zaregistrovaný sekuritizovaný pozemkový poplatok.
Spravidla sú to dôchodcovia, ktorí používajú tento model na doplnenie svojho dôchodku. Zostanete vlastníkom svojej nehnuteľnosti a môžete v nej naďalej bývať bez prenájmu. Pôžička je dokonca oslobodená od dane. Úroky a splátky sa odkladajú (to je rozdiel oproti bežnej hypotéke), úver je splatný až po smrti dlžníka. Dediči sa potom rozhodnú, či vyrovnajú dlh (vrátane úrokov) alebo prenechajú nehnuteľnosť banke, ktorá pôžičku vyplatí jedným ťahom.
Nevýhody reverznej hypotéky
Veľkou nevýhodou reverznej hypotéky je, že vlastník dostane iba malé množstvo peňazí v pomere k trhovej hodnote nehnuteľnosti. Dôvodom je bezpečnostná rezerva, ktorú banka zohľadňuje pre úroky a neurčitý vývoj hodnoty nehnuteľnosti. Svoju úlohu zohráva aj predpokladaná dĺžka života majiteľa. Pre šikovného dôchodcu v jeho polovici 60. rokov by mohla byť výška platby za nehnuteľnosť v trhovej hodnote 500 000 eur napríklad len 150 000 eur. To môže znamenať, že suma nepokrýva finančné potreby pri odchode do dôchodku. Na porovnanie rôznych ponúk reverznej hypotéky potrebujete pomoc nezávislého odborníka.Pretože pri výpočte sumy, ktorá sa má vyplatiť, každý inštitút hodnotí dĺžku života a bonitu majiteľa ako aj úrokovú sadzbu úplne inak.
Ďalšou nevýhodou môže byť, že nehnuteľnosť sa musí udržiavať pre veriteľa. Na to môžu byť potrebné väčšie investície. A ďalšia nevýhoda, najmä pre najbližších: dedičstvo je znížené alebo úplne vylúčené.
Výhody reverznej hypotéky
Vzhľadom na závažné nevýhody je reverzná hypotéka vhodnou možnosťou na doplnenie dôchodku pre pár ľudí. Do tejto skupiny ľudí by mali patriť dôchodcovia, ktorí nemajú dedičov alebo nechcú nikomu nič odkázať. Reverzná hypotéka môže tiež poskytnúť spôsob, ako zostať žiť vo svojom dome, ak nie je k dispozícii iná alternatíva. Ako dôchodca by ste sa určite mali hrať a zvážiť rôzne varianty.
Je reverzná hypotéka spôsobom, ako vám pridať k dôchodku? Urobte matematiku a zvážte alternatívy.
Existujú alternatívy reverznej hypotéky?
Reverzná hypotéka môže byť riešením pre ľudí, ktorí uvažujú o vhodných formách bývania v starobe a chcú si doplniť dôchodok. Existuje však veľa ďalších možností, ktoré môžu byť lepšou alternatívou:
- Predať nehnuteľnosť: Najlepším riešením je zvyčajne predaj nehnuteľností, pretože ponúka najvyšší dôchodkový príjem. Vďaka svojej súčasnej nízkej úrokovej sadzbe môžete za svoju nehnuteľnosť získať dobrú cenu. Dôchodcovia môžu výťažok použiť na prenájom alebo kúpu menšej nehnuteľnosti s bezbariérovým vybavením a polohou. Zvyšok peňazí môžete použiť podľa potreby. Mnoho starých ľudí je uviazaných na svojich majetkoch, pretože sa im rozhodne nechce opustiť svoje známe okolie. Preto je často lepšie začať predávať, keď ste o niečo mladší, keď sa cítite pružnejší. Je potrebné poznamenať, že veľký dom s mnohými schodmi môže byť záťažou aj pre starších ľudí. Tí, ktorí sú viazaní na svoje okolie, sa môžu tiež pokúsiť nájsť v tejto oblasti na predaj menšiu nehnuteľnosť. Tu môže pomôcť sprostredkovateľ.
- Klasická anuita nehnuteľností: Klasickou anuitou nehnuteľností sa rozumie, že sa po dosiahnutí dôchodku predá dom alebo byt. Zároveň je zmluvne dohodnuté doživotné právo na pobyt pre predávajúceho.
- Anuita v oblasti nehnuteľností: Pri tomto modeli seniori predávajú svoj domov a každý mesiac dostávajú výplatu dôchodku na svoj účet. Spravidla je právo na pobyt alebo užívacie právo dohodnuté na celý život a zakotvené v katastri nehnuteľností. Opäť existujú podobné nevýhody ako pri reverznej hypotéke. Z ekonomického hľadiska má preto v takejto situácii obvykle najväčší zmysel predať nehnuteľnosť, kúpiť si menšiu alebo výťažok použiť na zabezpečenie príjmu.
- Rodinné a vnútorné riešenie: budúci dedičia môžu byť schopní finančne podporovať vlastníka nehnuteľnosti od začiatku odchodu do dôchodku. Týmto spôsobom sa môžete vyhnúť pôžičke proti svojmu dedičstvu.
Rozdiely medzi klasickým dôchodkom z nehnuteľností a doživotnou rentou
Pri reverznej hypotéke je nehnuteľnosť založená hypotékou a predáva sa až potom, keď majiteľ zomrie alebo sa odsťahuje. Dedičia majú možnosť vykúpiť majetok. V prípade bežného dôchodku z nehnuteľností naopak nehnuteľnosť už na začiatku dôchodku vlastní dôchodca, a preto sa už nemôže dediť. V obidvoch prípadoch má vlastník doživotné právo na pobyt.
S anuitou majiteľ predá byt alebo dom a od kupujúceho dostane doživotný mesačný dôchodok. V nehnuteľnosti môže bývať až do svojej smrti. Nový majiteľ sa musí postarať o údržbu nehnuteľnosti. Ak bývalý vlastník žije dlho, môže od nového majiteľa dostať viac peňazí, ako by nehnuteľnosť v skutočnosti mala - v tomto ohľade je anuita porovnateľná so stávkou.
