Právo prenajímateľa na prístup opakovane vytvára neistotu medzi nájomníkmi, ako aj vlastníkmi nehnuteľností. Je koniec koncov jedným z obyvateľov nájomnej nehnuteľnosti, v byte má svoju domácnosť, a preto je vo veľmi súkromnej oblasti. Na druhej strane je prenajímateľ vlastníkom nehnuteľnosti a má oprávnený záujem každú chvíľu byt navštíviť. Kedy má však prenajímateľ právo vstúpiť do bytu? Ako často to môže robiť? Z akýchkoľvek dôvodov? A na ako dlho? Máme všetky odpovede na tému „Prístupové právo prenajímateľa“.
Existuje právo na prístup pre prenajímateľov?
Práva prenajímateľa, na ktoré sa vzťahuje všeobecná judikatúra, dávajú vlastníkom nehnuteľností určité príležitosti. Prenajímatelia však spravidla nemajú právo na prehliadku svojho prenajatého bytu.
Ak je však z platného dôvodu nevyhnutný vstup alebo prehliadka bytu, má prenajímateľ právo na prístup do bytu. Nájomca mu potom musí umožniť vstup do bytu. Ak existuje jeden alebo viac z týchto dôvodov, nemožno prenajímateľovi odmietnuť prístup do bytu:
- Byt sa má predať alebo prenajať a ukázať sa záujemcom.
- Mali by ste brať do úvahy poškodenie bytu, aby ste ho mohli opraviť.
- Existuje podozrenie, že hrozí bezprostredné poškodenie. Aby sa tomu zabránilo, mala by sa byt skontrolovať.
- Modernizácie alebo údržba sú plánované alebo by sa mali skontrolovať, či sú potrebné.
- Byt sa má merať.
- Mali by sa načítať údaje z meračov (plyn, voda, elektrina …).
- Opravy sa majú vykonať.
- Prenajímateľ má podozrenie, že byt sa neužíva v súlade so zmluvou.
Ak žiadny z týchto dôvodov neexistuje, prenajímateľ nemá právo na prístup do bytu. Potvrdzuje to aj rozsudok Spolkového súdneho dvora (BGH, rozsudok zo 4.6.14, Az. VIII ZR 289/13): Uvádza sa v ňom, že prenajímateľ nemá právo na prístup k bytu, aj keď je to uvedené v nájomnej zmluve. Pretože takéto nariadenie je v rozpore s článkom 13 ods. 1 základného zákona (nedotknuteľnosť obydlia), je takáto doložka neplatná.
Ale aj keď existujú vyššie uvedené dôvody, prenajímateľ je povinný svoje právo na prístup do bytu uplatniť ohľaduplne. Počet inšpekcií bytov by mal udržiavať na nízkej úrovni tým, že bude vybavovať niekoľko záležitostí naraz. Ak bude potrebné byt zmerať v priebehu najbližších niekoľkých týždňov a súčasne sa majú odčítať údaje z počítadla, mali by sa tieto dva dátumy spojiť.
Je nevyhnutné, aby prenajímateľ vopred oznámil vstup do bytu. V ideálnom prípade by to malo byť urobené písomne as dostatočným predstihom. Súdy považujú oznámenie medzi 24 hodinami a 14 dňami pred vymenovaním za vhodné. Vzor listu s oznámením o obhliadke bytu si môžete stiahnuť tu:
Ako často môže prenajímateľ vstúpiť do bytu?
Ako často má prenajímateľ právo na prístup do bytu, nemožno jednoznačne odpovedať, pretože nie je možné uviesť konkrétne číslo. Ak sa na prehliadku bytu vyskytnú opakované dôvody, môže mať prenajímateľ prístup do bytu niekoľkokrát do roka. Ako už bolo uvedené vyššie, nájomcovi je potrebné venovať pozornosť v tom, že prenajímateľ zoskupuje, ak je to možné, niekoľko stretnutí.
Ak má byť byt prenajatý alebo tiež predaný, musia súčasní nájomníci umožniť prehliadky až trikrát mesačne podľa platnej legislatívy. Tieto schôdzky potom nesmú trvať dlhšie ako 45 minút a mali by sa konať v „bežných časoch“ (LG Frankfurt / Main, rozsudok z 24. mája 2002, Az. 2/17 S 194/01). Zvyčajné časy sú:
- pracovné dni od 10:00 do 13:00
- všedné dni od 15. do 18. hodiny
- pracovné dni od 19:00 do 20:00
Sobota je zvyčajne pracovný deň, takže nájomníci musia tiež umožniť návštevy v ich zvyčajne voľný víkendový deň. Prenajímateľ má prístupové práva iba v nedeľu a počas štátnych sviatkov, ak hrozí bezprostredné nebezpečenstvo (napríklad prasknutie vodovodného potrubia).
Mimochodom, prenajímatelia môžu vytvárať a zverejňovať fotografie pre exponované osoby iba so súhlasom nájomcu, pretože to ovplyvňuje súkromie nájomcu. Fotografie poškodenia alebo vady sú však všeobecne povolené, aj keď s tým nájomca nesúhlasí.
Bez ohľadu na vyššie uvedené platné dôvody, ktoré dávajú prenajímateľovi právo na prístup do bytu, má tiež právo na prehliadku svojho majetku každých päť rokov bez konkrétneho dôvodu. Rozhodol o tom mníchovský miestny súd (AG Mníchov, rozsudok z 8. januára 2016, Az. 461 C 19626/15). Podľa súdu musí mať vlastník nehnuteľnosti možnosť v pravidelných intervaloch kontrolovať stav jeho nehnuteľnosti.
Ak nie sú oprávnené dôvody na kontrolu, nájomca môže prenajímateľovi odoprieť právo na prístup.
Môžu nájomníci odmietnuť vstup prenajímateľovi?
Ak neexistujú platné dôvody alebo ak sa prehliadky majú konať mimo obvyklých časových období, môže nájomca odoprieť prenajímateľovi právo na prístup. Tu sa však odporúča opatrnosť: Ak nájomcovia odmietnu žiadosť prenajímateľa o obhliadku nehnuteľnosti bezdôvodne, má prenajímateľ právo na prístup prostredníctvom súdneho rozhodnutia a súdneho príkazu. Na druhej strane má prenajímateľ potom právo vypovedať zmluvu bez oznámenia (BGH, rozsudok z 5. októbra 2010, Az. VIII ZR 221/09).
Ak nájomca odmietne vstup do bytu, prenajímatelia by za žiadnych okolností nemali získať prístup do bytu bez súhlasu. Namiesto toho je vhodné vyhľadať právnu pomoc a požiadať právnika o stanovenie termínu možných návrhov na vymenovanie. Iba ak to nepomôže, mala by sa zvoliť cesta k súdu.
Bezprostredné nebezpečenstvo: kedy môže prenajímateľ vstúpiť do bytu?
Ak v prenajatom byte existuje značné riziko, môže prenajímateľ vstúpiť do bytu bez súhlasu nájomcu. To by bol napríklad prípad prasknutého vodovodného potrubia, požiaru alebo úniku plynu.
Aj v takýchto lokalitách je vhodné vopred získať súhlas nájomcu so vstupom do bytu - ak to však nie je možné, má prenajímateľ právo na otvorenie a prechod bytom bez predchádzajúceho upozornenia.
Môže prenajímateľ vstúpiť do bytu bez súhlasu nájomcu?
Vstup do bytu prenajímateľom bez predchádzajúceho súhlasu nájomcu je povolený iba v prípadoch vyššie uvedenej situácie. Ak nájomca odmietne umožniť prenajímateľovi vstup do takejto situácie, môže byť zodpovedný za prípadné škody, ktoré z toho vzniknú.
Zároveň by sa však prenajímatelia mali vždy ubezpečiť, že ide o skutočne núdzovú situáciu, ktorá znemožňuje povinný vstup do bytu. Ak to tak nie je, mohol by nájomca nahlásiť vlastníka nehnuteľnosti z dôvodu neoprávneného vstupu v súlade s § 123 StGB.
Aký je právny stav, ak prenajímateľ tajne vstúpi do bytu?
Ak prenajímateľ získa prístup do bytu bez súhlasu nájomcu, dopúšťa sa priestupku, ktorý môže byť právne stíhaný. Okrem oznámenia má potom nájomca možnosť vypovedať nájomnú zmluvu bez oznámenia.
Môže si prenajímateľ ponechať kľúč od bytu?
Je rozšírená mylná predstava, že prenajímateľ má právo ponechať si duplikát kľúča od bytu. To je však povolené iba s výslovným súhlasom nájomcu. Ak si stále ponechá kľúč a získa tak neoprávnený prístup do bytu, môže ho nájomca nahlásiť z dôvodu neoprávneného vstupu, bez predchádzajúceho oznámenia vypovedať nájomnú zmluvu a dokonca nechať vymeniť zámok dverí.
Právo prenajímateľa na prístup: Čo sa zmení po ukončení?
Ak nájomca alebo prenajímateľ zruší zmluvu, ale nájomca sa ešte z bytu neodsťahoval, na právo prenajímateľa na prístup sa vzťahujú rovnaké pravidlá, aké platia aj pre platnú nájomnú zmluvu.
Ak na druhej strane stále nie je jasné, či je ukončenie (napr. Z dôvodu osobného použitia) zákonné a kedy bude platné, bude to mať vplyv na možné dátumy zobrazenia. Pretože tie má nájomca tolerovať, až keď je výpoveď účinná a od kedy je možné byt prenajať inej strane alebo tiež predať.
