Prenájom bytu je dobrou investíciou a je vhodný aj ako dôchodkový plán. Ak si však plánujete prenajať byt, mali by ste sa dôkladne informovať, pretože je treba brať do úvahy veľa vecí. Dávame prehľad a tipy.
Začína sa to výpočtom nájomného a pokračuje hľadaním renomovaných nájomníkov. Mali by ste si tiež vopred ujasniť daňové otázky a ďalšie podrobnosti, aby ste sa vyhli problémom.
Napriek týmto prípravám je prenájom bytu veľmi nekomplikovaný, a preto obľúbený typ investície. Nasledujúce vysvetlenia by vám mali pomôcť zorientovať sa, ak si chcete prenajať aj byt.
Prenájom bytu: úlohy prenajímateľa
Ak si chcete prenajať byt, mali by ste si najskôr skontrolovať, či máte potrebné požiadavky. Na jednej strane je dôležité zohľadniť potrebné zdroje.
V skutočnosti si prenájom bytu vyžaduje určité množstvo práce. Typické plytvanie časom medzi úlohami prenajímateľa sú:
- ročná príprava účtu za energie pre nájomcu,
- ročný výpočet ziskovosti pre daňové úrady,
- vystupovanie na schôdzach vlastníkov a súvisiacich dohodách týkajúcich sa nadchádzajúcich rekonštrukčných prác, domového poriadku a ďalších záležitostí vlastníkov,
- v prípade potreby rekonštrukcia alebo oprava poškodenia v byte alebo uvedenie remeselníka do prevádzky,
- Vyhľadávanie nájomcov, zmena nájomcu a nový prenájom,
- Objasnenie akýchkoľvek právnych sporov s nájomcom, spoluvlastníkmi a združením nájomcov.
Niektoré z týchto prác, napríklad vytvorenie účtu za energie, môže vykonať spoľahlivý správca, ktorý účtuje paušálny mesačný poplatok. O ďalšie veci sa musíte starať sami.
Prenájom bytu: má to zmysel?
Od tohto obdobia sa prenájom bytu oplatí
Je dôležité, aby prenajímatelia vedeli, že keď si prenajímajú byt, zaviazali sa dlhodobo. To platí najmä v prípade nájomnej zmluvy na dobu neurčitú. Čím dlhšie nájomca v byte býva, tým ťažšie je vypovedať nájomnú zmluvu. Tento dlhodobý záväzok sa týka aj kapitálových investícií, pretože prenajatý byt je menej lukratívne predať ako prázdny byt.
Vo väčšine prípadov sa kúpa bytu na prenájom oplatí, iba ak si prenajímateľ ponechá túto nehnuteľnosť najmenej desať rokov. Až po tomto období nie je za nehnuteľnosť splatná žiadna špekulačná daň, ktorá sa počíta na základe zhodnotenia. Preto dobre zvážte, či ste ochotní prijať také dlhodobé záväzky.
Aká je návratnosť pri prenájme bytu?
Prenájom bytu môže priniesť celkom dobrý príjem, ale výnos z prenájmu, ktorý je možné presne vypočítať pred kúpou, zvyčajne nie je nadpriemerný. V mnohých mestách je nedostatok bývania, takže prenajímatelia sú viazaní na nájomnú brzdu. Toto obmedzuje zisk majiteľov nehnuteľností a má pomôcť nájomcom získať dostupné bývanie. Horná hranica tiež zaručuje, že nájomné sa nedá ľubovoľne zvýšiť.
Všeobecne teda má zmysel prenajímať byt iba na dlhší čas. Je to tak preto, lebo nehnuteľnosť zvyčajne stráca hodnotu až po jej prenájme, pretože potenciálny kupca by musel tento byt prevziať spolu s nájomcom. Pretože však veľa kupujúcich chce kúpiť kúpenú nehnuteľnosť sami, uvoľnený byt by priniesol vyššiu cenu.
Je možné vypracovať zaujímavé plány financovania, najmä s dlhodobými alebo otvorenými nájomnými zmluvami. Môžu pomôcť pri úspore daní alebo zaručiť spoľahlivú návratnosť z dlhodobého hľadiska. S odstupňovaným leasingom alebo indexovým leasingom môžete tiež určiť, kedy by sa malo nájomné zvýšiť pri podpise zmluvy, a tak získať pre seba väčší zisk.
Prenájom bytu: vypočítajte cenu nájmu
Ak si chcete prenajať byt, mali by ste si presne zistiť, aký príjem z prenájmu môžete dosiahnuť. Pomáha pohľad na súčasný trh s bývaním. Porovnanie miestneho nájmu a v prípade potreby prehľad miestneho indexu nájomného tiež pomáha lepšie posúdiť váš vlastný byt. Umiestnenie, veľkosť, rok výroby a vybavenie sú veľmi dôležitými kritériami v tomto výpočte. Mali by ste tiež skontrolovať, ako dlho v priemere trvá, kým sa nájomné byty skutočne prenajmú. Možno by stálo za to investovať nejaké peniaze do modernizácie vybavenia, aby bolo možné požadovať potom vyššiu cenu prenájmu a byt si mohol rýchlejšie nájsť záujemcov.
Primerané nájomné sa dá celkom dobre určiť na základe indexu nájomného. Svoju úlohu však zohráva aj možná brzda nájmu. Ak sa v dotknutej obytnej štvrti uplatní brzda ceny nájmu, cena prenájmu môže byť maximálne o desať percent vyššia ako miestne porovnateľné nájomné. Ak nie je možné dodržať žiadny cenový limit prenájmu, použije sa namiesto toho strop. Podľa toho sa môže nájomné v priebehu troch rokov zvýšiť najviac o 20 percent, v niektorých spolkových krajinách iba o 15 percent. Až na niekoľko výnimiek možno požiadať o ďalšie. Existuje však iba výnimka, ak prenajímateľ dokáže, že ak bude nájomné nižšie, bude musieť akceptovať straty.
Ak je miestne komparatívne nájomné prekročené o 50 a viac percent, zákonodarný zbor hovorí o úžere a môže prenajímateľa potrestať podľa nájomného zákona. A prenájom bytu za premrštenú cenu nie je dobrý nápad z iného dôvodu: prenajímateľom sa zvyčajne darí lepšie, ak cenu vypočítajú spravodlivo a vytvoria si tak s nájomcom vzťah dôvery. To sa môže z dlhodobého hľadiska vyplatiť, koniec koncov, prenajímatelia majú záujem na dlhých zmluvných vzťahoch, pretože znamenajú najmenšiu námahu.
Mimochodom, platba dodatočných nákladov je tiež relevantnou témou. Nemalo by to byť vypočítané príliš dôsledne, inak existuje riziko, že vy ako prenajímateľ budete musieť prenasledovať spätné platby nájomcu. Vypočítajte spravodlivo, ale čo najpohodlnejšie pre seba.
Spravodlivá cena pri prenájme bytu vytvára nielen vzťah dôvery, ale môže tiež chrániť prenajímateľa pred možnými pokutami.
Nájom bytu: vypracovanie nájomnej zmluvy
Týmto spôsobom sa nájomná zmluva stáva priateľskou k prenajímateľovi
Pri vypracúvaní nájomnej zmluvy by ste sa mali dôkladne pozrieť a nielen použiť bezplatný štandardný formulár, pretože to by neskôr mohlo viesť k ťažkostiam. Združenie na ochranu nájomcov poskytuje predovšetkým formuláre zmlúv, ktoré sú navrhnuté tak, aby boli priateľské k nájomcom. Mali by ste sa preto rozhodnúť pre šablónu od združenia na ochranu prenajímateľov alebo si stiahnuť našu vzorku, ktorú sme pre vás v našom texte poskytli, ohľadom všetkého, čo sa týka nájomných zmlúv vhodných pre prenajímateľov.
Rozdiely medzi nájomnými zmluvami, ktoré sú vhodné pre nájomcov, a pre prenajímateľov, sa často prejavujú v regulácii otázok nad rámec čisto cenových podmienok nájmu. Patria sem napríklad tieto body:
- Domáce zvieratá povolené alebo zakázané,
- Povinnosti upratovania nájomcov v komunálnej oblasti,
- Vykonávanie drobných opráv,
- Podnájom je povolený alebo nepovolený bez súhlasu prenajímateľa
Kedy je vhodný prenájom na dobu určitú?
Prenájom bytu na určitý čas má vždy zmysel, keď prenajímatelia skutočne používajú svoj majetok sami, ale budú po obmedzenú dobu bývať na inom mieste. Ak napríklad rok pracujete v inom meste alebo dokonca v inej krajine, môžete si na toto obdobie prenajať svoje kondomínium niekomu inému.
Nájom na dobu určitú sa však oplatí aj pri plánovaní neskoršieho predaja. To uľahčuje predaj následne uvoľneného bytu. Na druhej strane otvorený nájom by sťažil predaj, pretože v takom prípade by kupujúci musel prevziať súčasný nájom.
Nájom na dobu určitú sa oplatí aj vtedy, ak ešte neuplynula špekulačná doba desiatich rokov, a preto nie je požadovaný predčasný predaj. Aj tu sa oplatí prenajať si ho na dobu určitú do konca desiatich rokov, aby bol byt po uplynutí doby špekulácie voľný a mohol sa predať za zodpovedajúco vyššiu cenu.
Nie je však vždy ľahké prenajať byt. Nájomná zmluva musí okrem iného obsahovať presný dôvod dočasného prenájmu. Podľa právnych predpisov (§ 575 BGB) sú prípustnými dôvodmi modernizácia a stavebné opatrenia, osobné použitie alebo prevádzkové požiadavky, ak ide o pracovný byt.
Ako prenajímateľ by ste si mali uvedomiť, že v prípade pochybností musíte preukázať zákonnosť stanovenej doby. Pred uzatvorením zmluvy by ste preto mali starostlivo zvážiť dôvod lehoty. Napríklad dôvod na modernizáciu je platný, iba ak by pokračovanie nájmu výrazne skomplikovalo čakajúce opatrenia.
Od prenájmu bytov nemožno očakávať príliš vysoké výnosy.
Prenájom bytu: potrebujete realitnú kanceláriu?
Prenájom bytu znie dosť jednoducho, ale v závislosti od mesta alebo obytnej štvrte môže byť ťažké nájsť spoľahlivých nájomcov.
Ak sa má nájsť nájomca, vždy má zmysel inzerovať byt v novinách alebo na online realitnom portáli. Vďaka zmysluplným fotografiám, úhľadne nakreslenému pôdorysu a presnému popisu môže byt, ktorý sa má prenajať, vzbudiť záujem. Ale nie všetci prenajímatelia sa chcú postarať o prípravu takéhoto exponátu a obrátiť sa na realitného agenta. To môže byť užitočné, pretože vie, ako správne zinscenovať ponúkaný byt.
Sprostredkovatelia pomáhajú nielen s prípravou prehľadu a nadviazaním kontaktu medzi prenajímateľom a nájomcom, ale vedia aj o zmluvných problémoch, ktoré sa objavujú opakovane. Objasňujú otvorené otázky a zabezpečujú spokojnosť oboch strán.
Ďalšie úlohy sprostredkovateľa sú:
- Pomoc pri hľadaní nájomníkov,
- odborné stanovenie ceny nájmu,
- Vytvorenie právne vyhovujúcej nájomnej zmluvy prispôsobenej želaniam prenajímateľa,
- odborná skúška vážneho nájomcu a jeho solventnosť,
- Vybavovanie administratívnych úkonov a odovzdanie bytu
Sprostredkovateľ je za svoju prácu samozrejme platený. Provízia sprostredkovateľa je v prípade úspechu prenájmu maximálne dva čisté nájmy plus DPH. Od roku 2015 určuje, či tieto náklady znáša prenajímateľ alebo nájomca, podľa toho, kto si sprostredkovateľa najal. Zvyčajne je to prenajímateľ, ktorý potom musí zaplatiť náklady.
Ak chcete svoj byt inzerovať na prenájom na internete, má zmysel ho podrobne opísať - pomocou zmysluplných fotografií a prehľadného pôdorysu.
Prenájom bytu: čo patrí do prehľadu?
Expozícia obsahuje základné kľúčové údaje o byte, ako sú veľkosť v metroch štvorcových, vybavenie, čisté nájomné a vedľajšie náklady. Okrem toho by príslušné kľúčové číselné údaje z energetického certifikátu mali byť už uvedené v inzeráte o nehnuteľnosti, ak sú k dispozícii. Jedná sa o rok výstavby nehnuteľnosti, zdroj energie, typ energetického certifikátu, konečná potreba energie alebo spotreba energie a prípadne trieda energetickej účinnosti.
Ak chcete byt prenajať a atraktívne predstaviť, mali by ste podrobne vymenovať výhody vašej nehnuteľnosti. Exkluzívne podlahové krytiny, kvalitné kúpeľňové vybavenie, vybavená kuchyňa alebo bezbariérové vybavenie sú dobrým základom pre požadovanie zodpovedajúco vyššej ceny nájmu.
Nie je neobvyklé, že prenajímatelia vo svojej expozícii uvedú príliš veľa štvorcových metrov. Majitelia nehnuteľností by s tým však mali byť opatrní, pretože v takom prípade môžu nájomníci požadovať späť časť nájomného. Typické neúmyselné chyby pri výpočte obytného priestoru vznikajú pri prevzatí podlahovej plochy, ale skutočný obytný priestor sa musí zodpovedajúcim spôsobom zmenšiť kvôli šikmým stropom a využiteľným plochám vo vonkajšej časti. Aj tu môže sprostredkovateľ poskytnúť odborné poradenstvo.
Prenájom bytu: nájdite nájomníkov
Tipy na prezeranie bytu
Pred prenajatím bytu je potrebné prehliadku naplánovať spolu so zainteresovanými stranami. To, ako sa na ponúkaný byt pozerá, zvyčajne závisí od toho, koľko potenciálnych nájomcov má oň záujem a aký prístup sa prenajímateľovi najviac hodí.
Pri návšteve skupiny prejde apartmánom veľa záujemcov súčasne. Po tejto kontrole môžu žiadatelia predložiť ubytovateľovi svoje sebahodnotenie so sprievodným listom a v prípade potreby s ďalšími dokumentmi. Prezerá si „aplikácie“ jeden za druhým a potom môže urobiť rozhodnutie. Pri tomto type prehliadky sú často postačujúce dve schôdzky, ale prenajímatelia len ťažko majú šancu potenciálnych nájomcov spoznať a urobiť o nich dojem.
Jednotlivé návštevy trvajú viac času, ale sú tiež oveľa osobnejšie. Ako prenajímateľ však potom musíte počítať s ďalšími schôdzkami, pretože len zriedka rozhodujú prví potenciálni kupujúci o byte a súhlasia s prenajímateľom. Ak je byt v súčasnosti stále obývaný predchádzajúcim nájomcom, môže to viesť k problémom. Aj keď práva prenajímateľa stanovujú, že z dobrého dôvodu máte povolený vstup do bytu ako prenajímateľ, početné prehliadky nie sú povolené.
Aj keď osobné stretnutia sú viac práce, stojí to za to. Toto je jediný spôsob, ako môžete ako prenajímateľ mať príležitosť porozprávať sa so zainteresovanými stranami a získať pocit čriev. A to vás môže dokonca chrániť pred nepríjemnými prekvapeniami, ako sú napríklad kočovníci z požičovne.
Takto môžete nájsť renomovaných nájomníkov pre váš byt
Ak si chcete prenajať byt, nájomca by mal byť seriózny a finančne silný. Platí to najmä vtedy, ak sa plánuje dlhodobý alebo otvorený prenájom. Okrem vlastných znalostí o ľudskej povahe je vždy užitočná aj podrobná kontrola solventnosti. Toto poskytuje informácie o tom, aký spoľahlivý je potenciálny nájomca. S informáciou o osvedčení o oslobodení od dlhu od spoločnosti Schufa možno sympatie potvrdiť dôkazom solventnosti.
Ak si nie ste istí ako prenajímateľ, môžete sa obrátiť na realitného agenta, ktorý podnikne príslušné kroky na overenie dôveryhodnosti potenciálneho nájomcu:
- Získanie sebahodnotenia nájomcu,
- Kontrola kreditu (informácie Schufa),
- Vyžiadajte si osvedčenie o oslobodení od dlhu z prenájmu,
- Skontrolujte, či sa nejedná o nomádov v oblasti prenájmu (sprostredkovatelia tu majú niekedy dobré kontakty, ktorí môžu poskytnúť rozhodujúce informácie),
- Získanie posledného dokladu o príjme
- Kontrola občianskeho preukazu
Pri výbere nájomcu by ste sa mali spoliehať na svoje vnútorné cítenie - ale nielen!
Prenájom bytu: určite výšku zálohy
Pomocou zálohy za prenájom prenajímateľ zabezpečí, aby nemusel honiť svoje peniaze. Chráni prenajímateľa pred nedostatkom nájomného za jeho byt alebo platieb za opravy. Táto záloha predstavuje maximálne tri čisté nájomné a prijíma sa ako hotovostná záloha alebo vo forme poistenia zálohy alebo záruky. Nájomca môže zložiť hotovostný vklad v troch rovnakých splátkach. Ak teda nájomca nemôže okamžite zaplatiť peniaze za celú zálohu, prenajímateľ ich nemôže odmietnuť. Z pohľadu prenajímateľa je však vhodné vybrať iba tých nájomcov, ktorí pre svoje obmedzené finančné zdroje už depozit nezlyhali.
Prenájom bytu: Odovzdanie bytu nájomcovi
Ak ste si našli nájomníka pre svoj byt a chcete byt odovzdať, mala by sa už na vašom účte nachádzať kaucia za prenájom a prvá splátka za prenájom. Ak nájomca túto platbu ešte neuskutočnil, môže to znamenať zlé platobné správanie.
Pred nasťahovaním nového nájomcu by ste mali ako prenajímateľ tento byt vyfotografovať. Takto je ľahké pochopiť zmeny alebo poškodenia, ku ktorým došlo počas doby prenájmu. Podmienka prevzatia, ktorá by mala byť zaznamenaná v protokole o odovzdaní bytu, je základom pre vrátenie zálohy za nájomné, ak sa nájomca odsťahuje neskôr. Tento protokol o odovzdaní bytu dokumentuje stav bytu vrátane podkrovia, suterénu a garáže. Zaznamenávajú sa v ňom aj odpočty meračov (elektrina, plyn, voda). Merač v byte by mal byť obsluhou načítaný včas, aby bola zabezpečená správna fakturácia. V prípade priebežného čítania je ubytovateľ povinný nahradiť trovy konania.
Ak chcete byť na bezpečnej strane, pri odovzdávaní bytu by mal byť prítomný svedok, aby ste sa v prípade sporu mohli obrátiť na niekoho, kto môže pri odovzdaní potvrdiť vašu verziu stavu bytu. Môže to byť napríklad sprostredkovateľ.
Začnime byt prenajímať! Pri odovzdávaní bytu je potrebné vziať do úvahy niekoľko vecí.
Prenájom bytu: Aké dane platím z príjmu z prenájmu?
Prenájom bytu môže byť bezpečným zdrojom príjmu. Znamená to však aj určitú administratívnu záťaž, najmä pokiaľ ide o zdaňovanie príjmu z prenájmu. Žiaden prenajímateľ to nemôže obísť, pretože obytná nehnuteľnosť ako kapitálová investícia vyžaduje, aby ste pri podávaní ročného daňového priznania uvádzali príjem z prenájmu. Vyplnená príloha V sa týka príjmov z prenájmu a lízingu, a preto je pre prenajímateľov povinná.
Zdaňovanie príjmu z prenájmu sa zakladá na individuálnej sadzbe dane z príjmu. V súvislosti s výpočtom dane však zohrávajú úlohu aj straty a odpisy, pretože znižujú daňové zaťaženie prenajímateľa.
Ak si chcete prenajať byt, mali by ste si uvedomiť, že pri zdaňovaní sa používa nielen nájom a vedľajšie náklady. V súvislosti s daňovým priznaním hrá úlohu veľa ďalších detailov, ktoré môžu zvýšiť alebo znížiť daňové zaťaženie. Aby bolo možné preukázať všetky výdavky a príjmy daňového úradu, je vhodné uchovať si všetky dôkazy týkajúce sa výdavkov. Patria sem zmenky živnostníka, príjmové doklady, poistenie, úroky z pôžičky. Rovnako je potrebné uchovať si účty za dom a ďalšie doklady o správe nehnuteľností.
V záujme objasnenia podrobných otázok a udržania čo najnižšieho daňového zaťaženia má zmysel obrátiť sa na daňového poradcu. Je odborníkom na korekciu daňových priznaní a šetrí prenajímateľom veľa času a často aj peňazí. Samozrejme, daňový poradca niečo stojí, ale tiež vám pomôže ušetriť dane a zaistí, že budete legálne v bezpečí.
Prenájom bytu: problémy s nájomcom
Každý, kto si nájde čas na hľadanie renomovaného nájomcu pre svoj byt, má veľkú šancu na dôveryhodný a korektný zmluvný vzťah. Ale bez ohľadu na to, koľko úsilia vynaložíte na hľadanie: Nikto nie je imúnny voči oslnivcom. Sem-tam sa vždy nájdu problémy s nájomníkmi, v najhoršom prípade skončíte s nájomnými nomádmi, ktorí neplatia nájom a náhle zmiznú.
Súčasný právny stav poskytuje nájomníkom relatívne dobrú ochranu, ale prenajímatelia tiež požadujú spravodlivé zaobchádzanie. Ako prenajímateľ je preto dôležité informovať sa o presných predpisoch v problémových prípadoch.
Pre prenajímateľa je ťažké ukončiť neobmedzený nájom. Opakovane sa počúva o ukončení osobných požiadaviek, ale platí to iba v určitých prípadoch a je prísne kontrolované. Výpoveď z dôvodu osobného použitia je povolená, iba ak sa chce prenajímateľ alebo blízky rodinný príslušník nasťahovať do daného bytu.
Existuje však aj iná možnosť výpovede, ak nájomca poruší zmluvu. Potom má prenajímateľ bytu možnosť vyslať na nájomcu varovanie a informovať ho o priestupkoch. Ak sa v situácii nič nezmení, môže byť nakoniec ukončený. Dôvod ukončenia je primárne uznaný súdom v omeškaní, ale porušenie povinnosti môže viesť k zákonnému ukončeniu. Medzi tieto porušenia povinností patria:
- neoprávnený prevod prenajatého bytu na tretie osoby,
- Porušenie domového poriadku,
- neoprávnený chov zvierat,
- Nedoplatky
V prípade núdze môže nájomca v dôsledku tohto porušenia povinnosti prísť o byt. Ak sa po ukončení činnosti nepohne z vlastnej vôle, bude zahájená akcia vysťahovania a nakoniec vysťahovanie.
Prenájom bytu: záver
Majiteľ nehnuteľnosti, ktorý si chce prenajať byt, musí premýšľať o mnohých detailoch a urobiť si dôkladný prieskum. Sprostredkovatelia a daňoví poradcovia pomáhajú regulovať celú organizáciu a daňové záležitosti. Aj keď je plánovaný dlhodobý alebo otvorený prenájom, prenajímateľ by mal vždy zvážiť možnosť opätovného predaja bytu v neskoršom termíne. O to opatrnejší by ste mali byť pri výbere renomovaného nájomcu a pri investovaní do nehnuteľnosti v budúcnosti. Avšak s dobrým plánovaním a profesionálnou podporou môže byť prenájom bytu spoľahlivým a bezproblémovým zdrojom príjmu.
