Odstupňované nájomné je zaujímavou možnosťou pre prenajímateľov. Pretože zvýšenie nájomného zvyčajne nie je bezproblémové. Na druhej strane odstupňované nájomné poskytuje jednoduchšie a pohodlnejšie zabezpečenie plánovania a v závislosti od presného návrhu zmluvy nemusí byť pre nájomcov nevyhnutne nevýhodné.
Ďalej sú vysvetlené všetky základné podrobnosti o odstupňovanom nájomnom. Ako prenajímateľ máte všetky informácie, ktoré potrebujete na správne vypracovanie odstupňovanej nájomnej zmluvy. Pretože okrem požiadaviek z nájomného práva sú dôležité aj ďalšie body.
Čo je odstupňované nájomné?
Odstupňované nájomné predstavuje dohodu o určitej výške nájomného, ktorá sa písomne zaznamenáva medzi prenajímateľom a nájomcom. Týka sa pevne stanoveného obdobia a presného rozloženia zvýšenia nájomného. Nájomné zostáva nezmenené najmenej dvanásť mesiacov. Z iných dôvodov sa počas tohto obdobia nesmie zvyšovať podľa § 557a BGB.
V prípade odstupňovaného nájomného sa prenajímateľ a nájomca vopred dohodnú, v akom čase sa bude nájomné zvyšovať do akej výšky. Pre prenajímateľov to znamená možnosť bez väčších problémov presadiť zvýšenie nájomného. Cieľom dohody je však tiež poskytnúť nájomcom dlhodobé objasnenie nákladov na bývanie, ktorým budú v budúcnosti čeliť.
Ako je zmluvne dohodnuté odstupňované nájomné?
Aby bolo možné odstupňované nájomné s jeho zvýšením povoliť, musí byť dohoda formulovaná písomne. Je tiež možné následne prideliť odstupňované nájomné k existujúcemu nájmu, ale iba ak s tým nájomca súhlasí. Písomnú dohodu o váhe musí podpísať prenajímateľ a nájomca, nestačí teda napísať e-mail.
Kedy je odstupňovaný prenájom účinný?
Podľa § 557a BGB formálne podmienky zahŕňajú aj presnú špecifikáciu sumy eura, o ktorú sa zvyšuje nájomné. Percentá tu nie sú dostatočné. Aby bola odstupňovaná nájomná zmluva platná, musí prenajímateľ okrem zvýšenia nájomného uviesť aj ďalšie podrobnosti. Okrem iného je potrebné definovať čas, kedy dôjde k zvýšeniu nájomného. Nasledujúce predpoklady sú nevyhnutné pre efektivitu odstupňovaného prenájmu:
- Dohoda musí mať písomnú formu a musia byť podpísaná oboma stranami. Zahŕňa teda súhlas prenajímateľa a nájomcu.
- Cena nájmu a zvýšenie musia byť uvedené v konkrétnych hodnotách eura (nie v percentách).
- Interval medzi zvýšením nájomného musí byť vždy najmenej dvanásť mesiacov. Kratšie stupnice nie sú povolené, ale sú možné dlhšie obdobia.
- V zmluve musí byť uvedená najmenej jedna sezóna.
Pri odstupňovanom prenájme musí byť jasne uvedené, v ktorom okamihu nastane nasledujúci prenájom a o akú sumu sa zvyšuje nájomné.
Zákonné a nezákonné znenie odstupňovanej nájomnej zmluvy
Zmluva o odstupňovanom prenájme musí jasne vyjasniť, kedy dôjde k nasledujúcemu zvýšeniu nájomného a do akej výšky sa zvýši nájomné. Nájomná zmluva, ktorá stanovuje ročné zvýšenie o tri percentá, je neúčinná. Neplatné je aj uvedenie ceny za meter štvorcový, pretože celkové nájomné nie je uvedené v peňažnej sume. Výška samotného zvýšenia nájomného sa môže líšiť, ale interval medzi jednotlivými stupňami musí byť minimálne jeden rok.
Príklad efektívnej nájomnej zmluvy:
- Odstupňovaný prenájom začína 1. januára 2019 s čistým nájomným vo výške 800 eur. Toto čisté nájomné sa bude každoročne zvyšovať: od 1. 1. 2020 na 830 eur, od 1. 1. 2021 na 870 eur, od 1. 1. 2022 na 900 eur.
Príklady neúčinnej dohody:
- Odstupňovaný prenájom začína 1. januára 2019 s čistým nájomným vo výške 800 eur. Potom sa čisté nájomné bez kúrenia zvyšuje ročne o dve percentá.
- Nájomné sa 1. januára 2020 zvýši na 9,20 eura za meter štvorcový.
Ako dlho platí odstupňované nájomné?
V minulosti bolo možné prenajímateľom stanovovať zvýšenie nájomného iba na nasledujúcich desať rokov, tento limit však už neexistuje. To znamená, že zvýšenia je možné zmluvne dohodnúť aj na obdobie 15 alebo viac rokov. Samotný odstupňovaný prenájom môže byť mimochodom obmedzený alebo neobmedzený podľa vašich potrieb.
Pokiaľ ide o trvanie odstupňovaného prenájmu, zohráva svoju úlohu aj možné ukončenie zmluvy. Pretože okrem dohody o odstupňovanom nájomnom má prenajímateľ možnosť vylúčiť ukončenie nájmu na najviac štyri roky od začiatku odstupňovaného nájmu (pozri § 557a ods. 3 veta 1 BGB). Takáto klauzula však obmedzuje manévrovací priestor pre obe strany, t. J. Pre nájomcu a prenajímateľa. Preto by sa obe strany mali zamyslieť nad tým, či má takéto nariadenie zmysel a zapadá do plánovania na nasledujúce roky.
Zvýšenie nájomného je stanovené v odstupňovanej nájomnej zmluve a obvykle sa koná každoročne.
Musí sa v prípade odstupňovaného nájomného oznamovať zvýšenie nájomného?
Pretože zvýšenie nájomného je už stanovené v kontexte odstupňovaného nájmu pri podpise zmluvy, prenajímateľ nemusí posielať nájomcovi žiadne ďalšie upozornenie, ak sa nájomné zvýši. Ak nájomca zriadil trvalý príkaz na prevod nájomného, musí k príslušnému dátumu vykonať zodpovedajúcu úpravu. Ak to neurobí, môže mu prenajímateľ pripomenúť, že nájomné sa zvýšilo - ako je stanovené v zmluve - a je potrebné zaplatiť ďalšiu platbu.
Prenajímateľ však nemusí vyžadovať ďalšie zvyšovanie nájomného počas odstupňovaného prenájmu. A to ani vtedy, ak sa budú vykonávať modernizácie. Takéto náklady nemusia byť spätne prenesené, ak vyprší odstupňované nájomné, rozhodol berlínsky okresný súd. Pri ohlásení modernizácie informoval prenajímateľ svojho nájomcu o budúcom zvýšení nájomného. To sa obhájilo úspechom: prenajímateľ by buď plánoval plánovanú modernizáciu odstupňovaného nájomného, alebo by sa vzdal odstupňovanej dohody (pozri spis č. 65 S 225/17). Výnimka: modernizácie boli povinné z dôvodu právnych požiadaviek alebo úradných požiadaviek. Potom môžu byť postúpené aj nájomcom s odstupňovanými nájmami.
Aké zvýšenie nájomného je povolené v rámci odstupňovaného prenájmu?
Prenajímatelia sa často rozhodnú pre odstupňované nájomné, pretože tu neplatí obvyklý strop. V prípade bežných nájomných zmlúv to zaisťuje, že sa nájomné počas troch rokov nezvýši o viac ako 20 percent. V niektorých regiónoch je horná hranica dokonca maximálne 15 percent. Tento strop sa nevzťahuje na odstupňované nájomné. V závislosti od dohodnutých stupníc sa môže stať, že sa nájomné zvýši za tri roky o viac ako 20 percent.
Ani pri odstupňovanom prenájme však nemožno individuálne zvýšenie nájomného zvoliť bez obmedzení, pretože na odstupňované nájomné sa vzťahujú aj obmedzenia ekonomického trestného zákona, oddiel 5. Podľa neho dôjde k nesprávnemu zvýšeniu nájomného, ak je nájomné v oblasti s nedostatkom bývania minimálne o 20 percent vyššie ako miestne komparatívne nájomné.
A sú tu ďalšie požiadavky na odstupňované nájomné: V oblastiach, kde je životný priestor obmedzený, je cieľom zabrániť tomu, aby bolo nájomné nafúknuté. Preto musia novo dohodnuté odstupňované leasingy zodpovedať cenovému limitu prenájmu.
V oblastiach, kde je obytný priestor obmedzený, musia novo dohodnuté odstupňované prenájmy spĺňať požiadavky brzdy ceny prenájmu.
Odstupňované nájomné: Zabrzdí sa nájomné?
Ak sa použije brzda ceny nájmu, nesmie byť nájom novo prenajatého bytu o viac ako desať percent nákladnejší ako miestne porovnateľné nájomné (pozri § 557a ods. 4 BGB). To platí aj pre odstupňované nájomné. Táto zákonná požiadavka znamená, že pri každej novej nájomnej zmluve je možné presne kontrolovať prenájom na začiatku zmluvy a jednotlivé stupnice. Táto kontrola sa uskutočňuje v čase zväčšenia mierky.
Ak je jedna z dohodnutých sadzieb nájomného o viac ako desať percent vyššia ako obvyklé miestne porovnateľné nájomné na začiatku jeho účinnosti, v prípade sťažnosti nájomcu sa stanoví horná hranica. To znamená, že hoci stupnica nadobúda účinnosť, sumu presahujúcu desať percent nemusí nájomca platiť. Zmluva zostáva v platnosti.
Pretože brzda ceny prenájmu sa dá v príslušných mestách alebo regiónoch nastaviť iba na maximálne päť rokov, sadzby, ktoré sú splatné neskôr, už nebudú ovplyvnené, a preto nebudú obmedzené. Ak to prenajímateľov príliš obmedzuje v ich plánovaní, môže sa použiť indexový prenájom, ktorý môže túto hranicu obísť. Index rent nie je založený na indexe rent, ktorý je v tejto oblasti obvyklý, ale na indexe spotrebiteľských cien a jeho vývoji.
Rastúce nájomné je zaujímavé najmä pre prenajímateľov, ktorí podpísali svoju odstupňovanú zmluvu o nájme ešte predtým, ako bola zabrzdená cena za prenájom.
Aký je rozdiel medzi odstupňovaným a indexovým nájomným?
Odstupňované nájomné aj indexové nájomné regulujú, kedy a ako sa bude nájomné v budúcnosti meniť alebo zvyšovať. Obsahujú teda presný čas a zodpovedajúcu sumu (v prípade odstupňovaného nájomného) alebo údaj, že budúce nájomné je založené na indexe spotrebiteľských cien (v prípade indexového nájomného). Tento index spotrebiteľských cien zverejňuje raz ročne Federálny štatistický úrad a nemožno ho predvídať.
|
Odstupňované nájomné | Indexové nájomné |
|---|---|
| Presný dátum a výška budúcej úpravy nájomného sú uvedené v odstupňovanej nájme. | Zmeny ceny za prenájom priamo súvisia s vývojom indexu spotrebiteľských cien . Ak teda stúpnu životné náklady, stúpne aj nájomné. Nájom indexu je možné dohodnúť na neobmedzený čas. |
|
Zvýšenie nájomného je možné stanoviť na niekoľko | Klauzula indexu je tiež známa ako klauzula o ochrane kapitálu . Presnú výšku zvýšenia nájomného nie je možné konkrétne predvídať. |
| Keď všetky dohodnuté stupnice nadobudnú platnosť a v byte bude naďalej bývať ten istý nájomca , stane sa z nájomného podľa „normálneho“ nájmu, pri ktorom je možné vynútiť zvýšenie nájomného v súlade s § 558 a 559 BGB . | Príklad formulácie: Ak sa index spotrebiteľských cien pre Nemecko zmení o štyri percentá alebo viac v porovnaní s prvým mesiacom nájmu , podľa rozhodnutia Federálneho štatistického úradu sa nájomné zmení o rovnaké percento. |
Pomocou indexu nájomného môže prenajímateľ zvýšiť nájom nezávisle od brzdy nájmu za predpokladu, že index spotrebiteľských cien bude zodpovedajúcim spôsobom stúpať . |
|
| Indexové nájomné tak ponúka prenajímateľovi o niečo väčšiu slobodu aj v oblastiach s nedostatkom bývania , pretože tu sa iba počiatočné nájomné zakladá na brzde nájomného, zatiaľ čo zvyšovanie v budúcnosti nie je tak obmedzené. |
Čo sa stane, keď sa odstupňované nájomné skončí?
Po poslednej dohodnutej úrovni nájmov sa zmluva o viazanom prenájme zmení na „normálnu“ zmluvu. Potom je možné uplatniť obvyklé typy zvýšenia nájomného, napríklad vo forme modernizačného zvýšenia nájomného alebo úpravou podľa miestneho porovnávacieho nájomného.
Po uplynutí doby dohodnutého odstupňovaného nájmu má prenajímateľ možnosť dohodnúť si ďalší odstupňovaný nájom. Takáto dohoda je možná, iba ak s tým nájomca súhlasí. Jednostranné určenie tejto novej sezóny však nie je účinné. To znamená, že obidve strany musia uzavrieť a podpísať novú zmluvu.
Ak je výpožička na dobu neurčitú a váhy sú uvedené iba do zadaného dátumu, zostane posledná menovaná škála. Takto sa odstupňovaný leasing môže zmeniť na klasický leasing. Po ukončení odstupňovaného nájomného má prenajímateľ možnosť pracovať s ďalšími zvýšeniami nájomného. To znamená, že sa môže napríklad prispôsobiť miestnemu porovnávaciemu nájomnému alebo preniesť náklady na modernizáciu na nájomníkov.
Aká je výnimka?
Jednostranné vzdanie sa výpovede je možné dohodnúť v odstupňovanej nájomnej zmluve. Tu nájomca podpíše, že nebude vypovedať byt po stanovenú dobu, zatiaľ čo prenajímateľovi ostáva jeho právo vypovedať. Toto jednostranné vzdanie sa výpovede môže platiť najviac štyri roky, inak sa stáva neúčinným (pozri § 557a ods. 3 BGB). Toto jednostranné vylúčenie výpovede poskytuje prenajímateľovi dobré zabezpečenie plánovania, avšak len málo nájomníkov je ochotných zaviazať sa, že budú v nehnuteľnosti bývať na dobu určitú.
Mnoho nájomníkov by chcelo použiť následnú doložku o nájme, keď súhlasí s ukončením platnosti, aby si zachovalo určitý stupeň slobody. Toto ustanovenie vám dáva príležitosť v prípade potreby predčasne ukončiť existujúci nájomný vzťah. Túto novú klauzulu o nájomcovi často sprevádza povinnosť navrhnúť spoľahlivého náhradného nájomcu.
Výhody a nevýhody odstupňovaného nájomného pre nájomníkov
Odstupňované nájomné dáva nájomníkom aj istotu. Pretože počas dohodnutého rozloženého obdobia nemusí prenajímateľ požadovať ďalšie zvýšenie nájomného, a to ani v prípade opatrení na renováciu alebo modernizáciu, iba ak by boli nariadené úradmi alebo zákonom (napríklad preto, že kvôli novej vyhláške o nákladoch na vykurovanie je potrebné inštalovať nové merače nákladov na vykurovanie). Úpravy sú možné až po zúčtovaní vedľajších nákladov, ale iba so zodpovedajúcim odôvodnením. Odstupňovaná leasingová zmluva tiež zaručuje nájomcom nájomné, ktoré zostáva nemenné najmenej jeden rok a nezvyšuje sa.
Výhody na prvý pohľad
- Plánovanie zabezpečenia nákladov na bývanie v najbližších niekoľkých rokoch.
- Pri renováciách alebo modernizáciách nie je možné ďalšie zvýšenie nájomného.
- V ekonomicky silných oblastiach je odstupňované nájomné stále lacnejšie ako indexové nájomné, ktoré by zahŕňalo rýchlejšie zvýšenie nájomného.
Nevýhody na prvý pohľad
- Nájomné sa zvyšuje ročne, úpravy v dohodnutých rokoch už nie sú možné.
- Po skončení dohodnutého absolvovania sa zmluva na dobu určitú obvykle prevedie na ďalšiu zmluvu s odstupňovanou úrovňou. Iba zmluvy na dobu neurčitú sa stávajú bežnými nájomnými zmluvami.
- Ak miestne porovnateľné nájomné klesne, odstupňovanie zostane nezávislé od tohto.
Vďaka odstupňovanému prenájmu môžete sledovať náklady na prenájom vrátane zvýšenia nájomného na niekoľko nasledujúcich rokov a desaťročí.
Výhody a nevýhody odstupňovaného nájomného pre prenajímateľov
Odstupňovaný prenájom sa oplatí všetkým prenajímateľom, ktorí chcú dosiahnuť čo najvyšší príjem z prenájmu. Keď sa dohodnete na váhe, môžete odhadnúť miestne komparatívne nájomné a jeho vývoj, a tak si vopred naplánovať príjem. V závislosti na dopyte po bývaní v príslušnej oblasti by sa malo pri odstupňovaní vo väčšej alebo menšej miere zohľadňovať miestne komparatívne nájomné, aby sa zabránilo problémom s možným zvýšením nájomného.
Pre dobré zabezpečenie plánovania môžu opatrní prenajímatelia do odstupňovaného prenájmu zahrnúť jednostranné vzdanie sa výpovede. V tejto súvislosti môže byť užitočné zvoliť nižšie stupnice, aby bola zmluva pre nájomcu atraktívna. Nižšie stupnice pravdepodobnejšie povzbudia nájomcov, aby podpísali jednostranné vzdanie sa výpovede.
Rastúce nájomné je zaujímavé najmä pre prenajímateľov, ktorí podpísali svoje odstupňované nájomné zmluvy skôr, ako sa zabrzdilo nájomné. Ak naopak pri podpise zmluvy už platí brzda na nájomnom, prenajímatelia už nemajú toľko možností, ako zvýšiť príjem z prenájmu. Minimálne odstupňované nájomné umožňuje zvýšenie s brzdou nájomného, ktorá je až o desať percent vyššia ako miestne porovnateľné nájomné.
Výhody na prvý pohľad
- Automatická úprava nájomného bez ďalšieho administratívneho úsilia: Údaje o zvýšení nájomného sú už nastavené na začiatku nájmu, takže už nebudú žiadne otázky ani ťažkosti.
- Zjednodušený typ úpravy nájmu.
- Zmluvná dohoda umožňuje plánovanie na niekoľko rokov.
- Je možné prekročiť miestne porovnateľné nájomné (v závislosti od možného limitu ceny nájmu v určitom rámci).
- Je možné súhlasiť s jednostranným vzdaním sa výpovede (až na štyri roky).
Nevýhody na prvý pohľad
- Iné zvýšenie nájomného nie je možné.
- Modernizáciu alebo renováciu nemožno vyvážiť zvýšením nájomného (výnimka: modernizácia nariadená úradmi alebo zákonom).
- Nie všetci nájomníci dodržiavajú dohodnuté zvýšenie nájomného v rámci odstupňovaného prenájmu. Tento chýbajúci príjem je možné uplatniť až po troch rokoch od uvedenia skutočnosti. Jedinou alternatívou je ukončenie a v prípade potreby vysťahovacia akcia s vysťahovaním.
- V prípade odstupňovaného nájomného sa neberie do úvahy miera inflácie, pretože výšky nájomného nezávisia od poklesu hodnoty. To ukazuje rozdiel od indexu rent.
Záver
Odstupňované nájomné ponúka prenajímateľom predovšetkým vysokú úroveň bezpečnosti, aj keď umožňujú iba obmedzený priestor. Vzhľadom na nedostatok bytov v mnohých mestách je to však iba spravodlivé. Rôzne perspektívy prenajímateľa a nájomcu sa prejavia hneď po vypracovaní odstupňovanej nájomnej zmluvy. S potrebnou bezpečnosťou na jednej strane a uspokojivou kompenzáciou prostredníctvom ceny nájmu by sa mali rešpektovať obe strany. V tomto zmysle je odstupňované nájomné dobrým riešením pre budúce plánovanie.