Pri hľadaní životného priestoru človek často prehliada zrejmé, dobré možnosti. Premena starej stodoly na obytný priestor s loftovým charakterom môže byť v mnohých prípadoch dobrou voľbou, ale náklady sú často podhodnotené. V rozhovore odborník na kontrolu nákladov podrobne vysvetľuje, čo môže konverzia stodoly v skutočnosti stáť.
Otázka: Prečo sa staré stodoly oplatí prestavať na obytný priestor - a na čo si musíte vopred dať pozor?
Expert na kontrolu nákladov: U starých stodôl sa často neuvažuje s pocitom života, ktorý sa v nich dá dosiahnuť pri renovácii. Po renovácii má stará stodola rozhodne charakter podkrovia - to sa od priemyselnej architektúry tak veľmi vyhľadávanej v mestských lokalitách veľmi nelíši.
Vysoké, svetlom zaplavené miestnosti s veľkorysým pocitom priestoru a množstvom priestorových, veľmi individuálnych dizajnových možností sú pri prestavbe starej stodoly rovnako možné ako v opustených továrňach, ktoré sú upravené ako podkrovné obytné priestory. V prípade stodôl je však často prehliadaný existujúci potenciál skvelého a jedinečného životného priestoru.
Samozrejme musíte vopred veľa investovať do plánovania. Najskôr ide o to, či je podľa stavebného zákona možné schváliť rozšírenie stodoly a zmenu využitia ako obytného priestoru. S mnohými stodolami, ktoré sú vonku, je veľmi ťažké, ak nie nemožné, získať takéto povolenie.
Keďže všetky stodoly sú starými až veľmi starými budovami, je veľa z nich v zozname. V praxi to znamená veľké množstvo požiadaviek, ktoré musia byť splnené - vrátane udržiavania správneho štýlu fasády, čo môže byť niekedy výzvou (napríklad pokiaľ ide o inštaláciu okien).
Ďalej potrebujete architekta, ktorý má potrebnú kvalifikáciu - a na ktorého štýl si môžete zvyknúť. Je tiež dôležité, aby mal architekt hlboké skúsenosti so starými a pamiatkovo chránenými budovami.
Nie je tiež chybou, ak má architekt čo najlepší vzťah s príslušnými stavebnými úradmi - pokiaľ ide o potrebné povolenia, stojí za to dobrá dohoda medzi architektom a orgánmi. Inak môže byť implementácia plánov a získanie príslušných povolení veľmi zdĺhavé a časovo náročné.
Nemali by sa podceňovať ani náklady na takúto premenu. Spravidla budete musieť do tohto projektu ísť s rozpočtom podobným ako v prípade novej budovy - ak sa majú údržbárske a renovačné opatrenia vykonať aj na konštrukcii stodoly, môže to byť ešte nákladnejšie. Vďaka veľmi špeciálnemu a kvalitnému životnému priestoru, ktorý získate neskôr pri prestavbe stodoly, je výpočet nákladov a prínosov v mnohých prípadoch dosť pozitívny.
Otázka: Aké náklady zvyčajne musíte očakávať pri prestavbe stodoly v praxi?
Náklady na rozšírenie stodoly sa veľmi líšia
Expert na kontrolu nákladov: Je samozrejme ťažké urobiť si všeobecný údaj, pretože náklady vždy veľmi závisia od samotnej budovy a vašich vlastných plánov pre ďalší obytný priestor.
V praxi však ani za priaznivých podmienok a s malými osobnými príspevkami bude konverzia menšia ako 1 000 EUR na m² ťažko možná. To je možné len vtedy, ak dokážete sami úplne prevziať prácu jednotlivých, väčších odborov - a aj napriek tomu je otázne, či môžete ísť hlboko pod túto hranicu.
Všeobecne budú stavebné náklady vo väčšine prípadov smerovať okolo 1 500 EUR za m² , najmä ak sa musia splniť požiadavky na ochranu pamiatok a sú potrebné aj renovačné opatrenia na samotnej štruktúre budovy.
Čo z hľadiska nákladov uľahčuje veci, je to, že na renováciu je zvyčajne menší časový tlak a že stará stodola sa dá „po etapách“ zmeniť na kompletný životný priestor. Týmto sa tiež vytvára čas na vlastnú prácu a nemusíte míňať celý rozpočet v krátkom čase.
Malý príklad nákladov z praxe
Stará stodola v Schwarzwalde (uvedená úžitková plocha 500 m²) sa má zmeniť na samostatný byt (300 m²) a byt (150 m²) sa prenajme neskôr.
Z dôvodu potrebných rozsiahlych opatrení sú celkové stavebné náklady 2 000 EUR na m² .
Stodola je pamiatkovo chránená budova - to znamená, že je možné získať príslušné dotácie a je možné vykonať špeciálne odpisy.
| Príspevok | náklady |
|---|---|
| Budova stojí vlastný byt | 600 000 EUR |
| Náklady na prenájom bytového domu | 300 000 EUR |
| Celkové stavebné náklady | 900 000 EUR |
| Financovanie Spoločenstva (prestavba centra mesta) | 22 500 eur |
| Finančné náklady na oba byty ročne | 39 960 EUR |
| Odpisy pamiatkovej ochrany vlastný byt (AfA) | 48 600 EUR ročne na 10 rokov |
| Pamiatkový odpis z prenájmu bytu (AfA) | 24 300 EUR ročne počas 7 rokov, potom 18 900 EUR ročne počas 4 rokov |
| Vrátenie daní spolu za 11 rokov | menej o 256 095 EUR |
| Príjem z prenájmu mesačne | 1 125 EUR |
| ročné zaťaženie (náklady na financovanie mínus nájomné a odpisy pamiatkovej ochrany) | 945 EUR ročne |
Je to samozrejme iba jeden príklad nákladov, ktorý sa vzťahuje iba na veľmi konkrétnu budovu a určité opatrenia na renováciu.
Pre chránené stodoly existujú granty na renováciu
Náš príklad nákladov okrem iného veľmi zreteľne ukazuje, že požiadavky na ochranu pamiatky nemusia byť vždy záťažou, ale môžu predstavovať veľmi dôležitú finančnú pomoc na obnovu z dôvodu možného odpisovania.
Aj bez príjmu z prenájmu by mesačná záťaž v tomto prípade bola ťažko vyššia ako v prípade typického rodinného domu - s menej ako polovicou obytného priestoru.
Pokiaľ ide o náklady, vždy to závisí od najlepšieho možného a komplexného celkového plánovania vopred. Pamiatkové budovy by nemali byť od začiatku ignorované.
Otázka: Od akých faktorov v praxi závisia náklady na prestavbu stodoly?
Expert na kontrolu nákladov: Tu samozrejme vstupuje do hry veľa faktorov. Najdôležitejšie z nich sú:
- možnú kúpnu cenu za budovu a nehnuteľnosť
- stavebný stav budovy
- či je stodola pamiatkovo chránenou budovou
- aké požiadavky existujú na zmenu využitia ako životného priestoru na strane orgánu
- ktoré renovačné opatrenia sa prijmú presne
- aké obmedzenia platia pre prestavbu (napr. konzervácia fasády)
Spravidla stojí za to plánovať na základe povoleného použitia a prispôsobiť svoje vlastné nápady možného dizajnu týmto špecifikáciám. Spravidla sa to oplatí aj z finančného hľadiska. Na druhej strane, chcieť realizovať svoje vlastné nápady môže byť v jednotlivých prípadoch často neprimerane nákladná.