Pre mnohých je sen o vlastnom bývaní oveľa nákladnejší, ako sa doteraz plánovalo. Pri plánovaní sa neberie do úvahy veľa nákladov. Expert na kontrolu nákladov vám na pohovore podrobne vysvetlí, čo váš projekt stavby skutočne stojí.
Otázka: Čo stojí stavba domu?
Expert na kontrolu nákladov: Pomerne málo z nich vezme cenu nehnuteľnosti, pripočíta náklady z cenníka dodávateľa montovaných domov - a verí, že by to boli celkové náklady na výstavbu domu. To je samozrejme nesprávne zozadu a spredu - stavba domu vždy spôsobuje podstatne vyššie náklady, ako sú iba kúpna cena nehnuteľnosti a náklady na montovaný dom.
Výsledkom je, že veľa financovania výstavby je nastavených príliš nízko a peniaze, ktoré boli naplánované inak, sa musia pridať neskôr alebo sa musí zvýšiť financovanie.
Pri stavbe musíte brať do úvahy aspoň tieto veci:
- Náklady na nehnuteľnosť
- Dodatočné náklady na nehnuteľnosť
- stavebné náklady
- Stavebné náklady
- Náklady na príjazdové cesty a parkovacie plochy
- Náklady na návrh záhrady a vonkajšej plochy
- Náklady na vybavenie domu
Stavebné náklady sú minimálne 1300 € za meter štvorcový
Ústredným prvkom sú tu stavebné náklady . Na základe stavebných nákladov možno obvykle veľmi dobre odhadnúť ďalšie náklady.
V Nemecku musíte vypočítať najmenej 1 300 EUR za m² čistých stavebných nákladov - ale v drvivej väčšine prípadov sa stavebné náklady budú pohybovať medzi 1 500 EUR za m² a 2 000 EUR za m² .
Na základe toho možno potom odhadnúť zostávajúce náklady.
Kalkulačka nákladov pre prax
Ako príklad ceny sa používajú priemerné hodnoty: 140 m², priemerný rodinný dom so štandardným vybavením na 1 000 m² nehnuteľnosti v mierne drahej lokalite.
| Príspevok | náklady | priemerná cena (príklad) |
|---|---|---|
| Náklady na nehnuteľnosť | od približne 80 EUR za m² do viac ako 500 EUR za m², priemerne približne 145 EUR za m² | 145 000 EUR (veľkosť 1 000 m²) |
| Náklady na obstaranie pozemku (dodatočné náklady na nehnuteľnosť) | 10% - 13% z nákladov na nehnuteľnosť (daň z prevodu pozemku, zápis do katastra nehnuteľností, notárske poplatky) | 17 400 EUR |
| Sprostredkovateľské náklady na nehnuteľnosť (voliteľné, v jednotlivých prípadoch sa môžu tiež líšiť) | cca 6% - 7% z nákladov na nehnuteľnosť | 8 700 EUR |
| stavebné náklady | približne 1 500 EUR za m² až 2 000 EUR za m² | 238 000 eur |
| Vedľajšie náklady na výstavbu, spolu (elektrina, voda v stavbe, vývoj, geodetické práce atď.) | cca 15% zo stavebných nákladov | 35 700 EUR |
| Náklady na podlahovú dosku (montovaný dom) | približne 70 EUR za m² až 120 EUR za m² | 12 000 EUR |
| Náklady podpivničené | Prefabrikovaná pivnica od cca 250 EUR za m² (dodatočné náklady oproti podlahovej doske), výstavba pivnice, takže dodatočné náklady 20% (spolu) | 35 000 EUR |
| Náklady na architekta (v závislosti od rozsahu služieb, pre pevné domy s individuálnym plánovaním) | 15% - 20% zo stavebných nákladov (všetky služby kompletné, inak podľa rozsahu služieb) | 29 500 EUR |
| Návrh vonkajšej plochy (plot, záhradný dizajn) | obvykle okolo 5% stavebných nákladov | 11 900 eur |
| Príjazdové cesty a odstavné plochy (opevnenie) | približne 100 EUR za m² | 5 000 EUR |
| CELKOVÉ NÁKLADY | Náklady na pôdu + 10 - 20% z nákladov na pôdu Stavebné náklady + 25% - 60% zo stavebných nákladov | 494 500 EUR celkové náklady na dom a nehnuteľnosť (kompletné architektonické služby, žiadny realitný agent) |
Cenový príklad je iba jedným príkladom nákladov pre priemerný individuálny prípad. Náklady v iných prípadoch sa samozrejme môžu líšiť.
Otázka: Od akých faktorov všeobecne závisia náklady na stavbu domu?
Expert na kontrolu nákladov: V jednotlivých prípadoch samozrejme treba zvážiť niekoľko vecí:
Veľkosť, typ a materiál sú rozhodujúce nákladové faktory
- veľkosť a umiestnenie nehnuteľnosti (silné regionálne rozdiely)
- typ domu, ktorý sa má postaviť (rodinný dom ako montovaný dom, dom architekta kameň na kameni, viacgeneračný dom)
- požiadavky na vybavenie (náklady na konštrukciu interiéru sú veľmi variabilné v závislosti od požadovaného štandardu)
- energetický štandard (pasívny dom znamená v priemere 15% - 20% dodatočné náklady v porovnaní s bežným domom EnEV)
- množstvo domácich prác vykonaných počas výstavby
- Miestne podmienky (pôdny stav, potenciálne kontaminované miesta v pôde, podmienky pre rozvoj nehnuteľnosti)
Všetky tieto faktory je potrebné zohľadniť aj pri odhade nákladov - môžu prípadne ešte zvýšiť náklady na výstavbu.
Otázka: Aké sú výhody suterénu oproti jednoduchej podlahovej doske?
Expert na kontrolu nákladov: Budovanie suterénu prirodzene spôsobuje ďalšie náklady - je to asi o 20% drahšie.
Na druhej strane je to tiež enormný nárast priestoru (úložný priestor, technické miestnosti, práčovňa, prípadne aj obytný priestor) na 100% podlahovej plochy domu.
To znamená, že vybudovanie suterénu sa vždy vyplatí čisto matematicky.
Toto je možné vidieť aj na našom príklade ceny: Za cenu celého suterénu s rozlohou 140 m² by sa v ňom dalo ubytovať iba ďalšia technická miestnosť s veľkosťou 20 m² na prízemí. Potom už nie je k dispozícii žiadny ďalší rezervný priestor alebo úložný priestor.
Okrem toho je potrebné poznamenať, že domy so suterénom majú neskôr vyššiu hodnotu pri ďalšom predaji, pretože ľudia sa zdráhajú kúpiť domy bez suterénu.
Otázka: Aké prevádzkové náklady možno očakávať neskôr pre rodinný dom?
Expert na kontrolu nákladov: Tieto náklady sú tiež často podceňované.
Prevádzkové náklady na dom sú vo väčšine prípadov minimálne 400 až 600 EUR mesačne bez nákladov na financovanie budovy .
Tu je nevyhnutné vziať do úvahy:
- daň z nehnuteľností
- poplatky za komunálne odpadové vody
- obecné poplatky za odvoz odpadu a čistenie ulíc
- pravidelné poplatky za kominára
- náklady na kúrenie
- náklady na poistenie
- náklady na telefónne a internetové pripojenie
- GEZ
Užitočné je tiež vypočítať rezervu na údržbu a opravy rodinných domov (ako je to predpísané pre rodinné domy).
Podrobnejší prehľad a príklad výpočtu nájdete v tomto príspevku.
