Je to populárne príslovie: „Ak nie je dostatok miesta, musíme jednoducho niečo pridať!“. V rozhovore odborník na kontrolu nákladov podrobne vysvetľuje, čo také rozšírenie môže v skutočnosti stáť a kedy to vôbec stojí za to.
Otázka: Aké sú výhody a nevýhody rozšírenia existujúceho domu?
Expert na kontrolu nákladov: V praxi si musíte dobre premyslieť, čo robíte - a či chcete skutočne vytvoriť rozšírenie.
Jednou z hlavných výhod rozšírenia je samozrejme to, že vytvoríte ďalšiu časť budovy na úrovni terénu. Ľahko sa dá takýto nástavec úplne bezbariérovo vyrobiť - napríklad ak chcete v dome ubytovať svojich starších rodičov alebo sa do prístavby nasťahujete sami, aby ste dom prenechali deťom.
Na druhej strane sú nevýhody dosť vážne: v mnohých prípadoch je možné len ťažko vytvoriť prístavbu.
Obmedzenia môžu prichádzať z veľmi rôznych strán:
- zo stavebného zákona štátu
- z platného plánu rozvoja príslušnej obce
- od hranice majetku (a príslušné povinné hraničné vzdialenosti)
- súhlas susedov s plánovanou stavbou
V mnohých prípadoch to už predstavuje veľké prekážky, ktoré znemožňujú veľa vecí - a nakoniec za určitých okolností spôsobí, že stavba bude vyzerať úplne inak, ako sa skutočne plánovalo.
S hraničnými vzdialenosťami sú často problémy - v niektorých prípadoch musíte dodržať dobrý odstup od hraníc pozemku. Aká veľká musí byť táto vzdialenosť, sa líši od prípadu k prípadu. Tu sú rozhodujúce:
- stav, v ktorom sa dom nachádza
- umiestnenie nehnuteľnosti (okrajové umiestnenie alebo základné umiestnenie v osade)
- výška domu
- plán rozvoja pre príslušnú oblasť
S rozšírením musia súhlasiť susedia
Než budete môcť pokračovať vo svojich úvahách, musíte sa o tom dozvedieť. V prípade pochybností architekt prirodzene vie aj to, čo je prípustné a čo nie.
Rovnako často to je aj u susedov: musia samozrejme súhlasiť s plánovaným rozšírením a nesmú mať voči nemu výhrady. V niektorých spolkových krajinách musia kvôli susedným právnym predpisom, ktoré sa tam uplatňujú, dokonca ešte predtým, ako bude možné vydať stavebné povolenie, dokonca nevyhnutne písomne vysloviť súhlas.
Najzávažnejšou nevýhodou pridania domu sú však vždy náklady. V praxi sa to často podceňuje.
Z hľadiska nákladov však nemôže prístavba konkurovať prístavbe podkrovia alebo tomu, aby bola pivnica obývateľná. V praxi sú obidva tieto spôsoby podstatne nákladovo efektívnejšie - a tiež poskytujú podstatne viac využiteľného priestoru ako väčšina rozšírení.
Otázka: Čo zvyčajne stojí prístavba rodinného domu?
Expert na kontrolu nákladov: Samozrejme, nedá sa povedať všeobecne - vždy to závisí od typu pestovania, jeho veľkosti a miestnych podmienok.
Ak sa však pozriete na minimálne náklady na takýto projekt, rýchlo vyjde najavo, že je potrebné starostlivo zvážiť rozšírenie: musíte rátať s minimálne 1 400 EUR za m² až 1 800 m² za rozšírenie - takmer vo všetkých prípadoch tieto náklady budú Dokonca prekročil koniec.
Na prvý pohľad sa to zdá ťažko pochopiteľné - prístavba by bola často podstatne nákladnejšia ako výstavba rovnakej oblasti ako nová budova. V praxi to často skutočne platí - aj keď má prístavba iba veľmi jednoduchú strešnú konštrukciu a nepotrebuje vlastný vykurovací systém ani spoločné prípojky.
Dôvodom je to, že samostatne stojaca nová budova je zvyčajne ľahko postaviteľná, pretože je ľahko prístupná - v prípade prístavby je však takmer vždy postavená vo veľmi stiesnených priestoroch. To môže enormne zvýšiť náklady na výstavbu.
V prístavbe navyše existujú ďalšie náklady na pripojenie k existujúcej budove - tieto náklady môžu byť v praxi často značné. Prielom vo vonkajšej stene vždy prinesie statické zmeny - a potom si vyžaduje zodpovedajúco stabilné podpery v konštrukcii.
V prípade existujúcej pivnice pod hlavnou budovou je potom potrebné vykonať takzvané schodisko - to spôsobuje aj ďalšie náklady, ktoré so samostatným domom nemáte. Všetky tieto body sa potom spočítajú.
Malý príklad nákladov z praxe
Aby sme v našom rodinnom dome získali ďalšie dve prízemné izby, dávame na jednej strane prístavbu postavenú z drevenej rámovej konštrukcie s veľkosťou 35 m²
.
| Príspevok | cena |
|---|---|
| stavebné náklady | 51 500 eur |
| Náklady architekta | 7 576 EUR |
| Stavebné povolenie, stavebný prieskum (geodetické práce), stavebný dozor | 1 110 EUR |
| Celkové náklady | 60 186 EUR |
| Náklady na m² | 1 719,10 EUR za m² |
Je to samozrejme iba jeden príklad nákladov, ktorý sa vzťahuje iba na veľmi konkrétny stavebný projekt. Náklady sa tiež môžu výrazne líšiť v iných prípadoch.
Náš príklad nákladov však už objasňuje, aké vysoké môžu byť náklady aj na - pomerne malú - prístavbu. V praxi preto stojí za to predovšetkým zvážiť všetky ostatné možnosti, aby ste získali ďalší priestor: kultivácia je vždy zďaleka najdrahšou možnosťou.
Otázka: Od akých vecí v praxi závisia náklady na kultiváciu?
Ak nie je podpivničený, náklady sú výrazne nižšie
Odborník na kontrolu nákladov: Samozrejme, tu je potrebné zohľadniť veľa - samozrejme, vrátane miestnych podmienok a situácie na stavenisku.
Okrem toho zohrávajú úlohu aj tieto subjekty:
- veľkosť kultivácie
- plánovaný tvar (pôdorys) prístavby
- typ prevedenia steny pre predĺženie
- či je podpivničený alebo nie
- Návrh strechy počas predĺženia (nemusí to byť vždy plochá strecha, môže byť zabudovaná aj do existujúcej hlavnej strechy, ale samozrejme je oveľa nákladnejšia)
- typ vnútorného vybavenia prístavby (úroveň vybavenia, potrebné prípojky pre kuchyňu, sanitu atď.)
- Stav a oblasť, v ktorej sa budova nachádza
- charakter pôdy na pozemku
Pri plánovaní treba každopádne vždy myslieť na faktory, ktoré ovplyvňujú samotné rozšírenie a jeho dizajn - za určitých okolností môžu špeciálne požiadavky rýchlo enormne zvýšiť náklady. Často existujú aj oveľa nákladovo efektívnejšie riešenia, s ktorými sa vo väčšine prípadov dá žiť takmer rovnako dobre.
Otázka: Aký význam má štát a región pre náklady?
Expert na kontrolu nákladov: Nielen štátne stavebné predpisy sa líšia štát od štátu, ale aj budovy sa do značnej miery líšia . To môže mať znateľný vplyv.
Okrem toho existujú regionálne rozdiely a rozdiely medzi mestskými oblasťami a oblasťami vnútorného mesta a vidieckymi oblasťami. Môže to mať vplyv aj na náklady.
V metropolitných oblastiach je pre jeden obchod často zastúpených niekoľko spoločností - tu je často väčšia konkurencia, čo v niektorých prípadoch tiež zaručuje, že si spoločnosti navzájom podhodnocujú ceny. Nemusí to tak byť vždy, ale často to tak je. Vo vidieckych oblastiach je to presne naopak.
Otázka: Prečo hrá úlohu aj pôdny stav?
Kvalita pôdy má vplyv na cenu
Expert na kontrolu nákladov: Bez ohľadu na to, či si chcete nechať naliať iba základovú dosku alebo chcete postaviť celý suterén: nikdy sa počas výstavby nemôžete úplne vyhnúť zemným prácam.
Tento nákladový bod je často skutočnou pascou pre každú stavbu: ak existuje vysoká trieda pôdy alebo slabo stabilná pôda, náklady na zemné práce sa enormne zvyšujú.
Vidíte to len na výrube: Tu môžu byť náklady 8 EUR na m³ , ale aj 80 EUR na m³, ak je trieda pôdy vo vyššom rozmedzí - tu nechceme ani hovoriť o takzvanej „výbušnej podlahe“. Názov už jasne prezrádza množstvo úsilia, ktoré tu treba vynaložiť na zemné práce.
Ak je potrebné vymeniť pôdu, pretože pôda nemá dostatočnú únosnosť, za zemné práce sa v porovnaní s bezproblémovou pôdou platí spravidla najmenej dvakrát až trikrát .
Náklady sa potom ešte zvýšia, pretože pri nízkej únosnosti podlahy je možné obmedziť aj použitie ťažkých strojov a prístup nákladných vozidiel na stavenisko. Takéto prekážky sú zvyčajne zreteľne cítiť v stavebných nákladoch.
Otázka: Je úroveň kultivácie pri kultivácii skutočne taká dôležitá?
Expert na kontrolu nákladov: No - koniec koncov, náklady na vnútorné vybavenie tvoria o niečo menej ako polovicu celkových nákladov na každú budovu - ak dôjde k miernemu zvýšeniu ceny v porovnaní so „štandardnou verziou“ v každej oblasti vybavenia interiéru, čo predstavuje až v praxi často vedie k značnému rozdielu v celkových nákladoch.
Aby sme to vyjadrili číslami: často môžete realizovať veľmi jednoduchý interiérový dizajn bez väčších doplnkov už za 400 EUR za m² .
Stredne veľké a o niečo luxusnejšie zariadenie potom často stojí od 600 EUR za m² do 700 EUR za m² a od približne 850 EUR za m² je interiér oveľa sofistikovanejší. Ale s konštrukciou interiéru máte viac ako dvojnásobné náklady v porovnaní s jednoduchším dizajnom - a to vo všetkých oblastiach.
Dalo by sa teda zhruba povedať: ak polovica stavby bude zrazu stáť dvakrát toľko, celá stavba bude pri jednom zásahu o štvrtinu drahšia.
Z tohto dôvodu by ste mali zariadenie naplánovať rozumne a skutočne podľa svojich vlastných potrieb a presne podľa plánovaného neskoršieho použitia: nepomôže vám nechať všetky sanitárne prípojky v predĺžení alebo nechať si nainštalovať nespočetné množstvo elektrických káblov, ak tak neurobíte aj neskôr naozaj používa. Nadmerné vybavenie môže byť veľmi drahé.
Otázka: Aké ďalšie možnosti máte namiesto kultivácie? A čo je lacnejšie?
Expert na kontrolu nákladov: No - najskôr môžete zvážiť niekoľko alternatív:
- Prestavba podkrovia
- Využitie suterénu na získanie ďalšieho priestoru
- Prístavba zimnej záhrady ako ďalší obytný priestor (ktorý má potom tiež vysokú kvalitu)
- Prestavba vedľajších budov (napr. Nevyužívaná garáž)
Predĺženie podkrovia je zvyčajne lacnejšie ako rozšírenie
Pri kompletnej konverzii podkrovia musíte vypočítať - podľa okolností - 600 EUR za m² až 1 000 EUR za m² . Získate však podstatne viac životného priestoru. Podmienky sú často tiež priaznivejšie a náklady sú potom výrazne nižšie. Okrem toho máte viac príležitostí robiť veci sami s prestavbou podkrovia - v prípade „novej budovy“ to je len čiastočne.
Bývanie v suteréne samozrejme nie je pre každého - možno okrem miestností vo vysokých suterénoch, kde sa celá stáva skôr akýmsi podpivničeným bytom. Náklady na rozšírenie suterénu sú však zvyčajne výrazne nižšie, ak je suterén technicky neporušený - sú zhruba na rovnakej úrovni ako náklady na interiérový dizajn.
Keby sme v príklade nákladov namiesto rozšírenia jednoducho postavili nepretržite vykurovanú zimnú záhradu, možno by sme zlacneli. Pre naše plánované použitie by zimná záhrada ani tak nebola voľbou - v iných prípadoch to môže byť inak. Aj keby sa človek priblížil k rovnakým nákladom, alternatívou by bola zimná záhrada.
Zmeny v používaní existujúcich prístavieb (napríklad nepoužívanej dvojgaráže) nie sú vždy také nákladovo efektívne, ako by ste si mohli myslieť - najmä ak tu musíte veľa prispôsobiť požadovanému energetickému štandardu. V jednotlivých prípadoch sa to však môže oplatiť ako alternatíva k prístavbe - predovšetkým nie sú ťažkosti so kolaudáciou, pretože prístavby sú už zavedené.
Za priaznivých podmienok môže mať takáto zmena použitia v porovnaní s novovybudovanou prístavbou tiež skutočnú nákladovú výhodu.
Doteraz sme tiež nebrali do úvahy rozšírenia, ktoré nie sú na úrovni terénu :
- ďalšie poschodia na plochej streche
- Stupňovité podlahy (aby sa nezvýšila výška budovy, čo nemusí byť v jednotlivých prípadoch povolené)
- budova nad pomocnou budovou (napr. garáž)
To môže byť tiež v jednotlivých prípadoch zaujímavou alternatívou.