Pre väčšinu ľudí je vlastníctvo domu pravdepodobne najdrahšou kúpou za celý život. Z tohto dôvodu je potrebné starostlivo zvážiť náklady. V rozhovore odborník na kontrolu nákladov podrobne vysvetľuje, čo môže stáť stavba domu, od čoho tieto náklady závisia a prečo by sa mali brať do úvahy aj následné náklady.
Otázka: Náklady na stavbu domu sú veľmi často vopred podhodnotené: prečo je to tak?
Odborníci na kontrolu nákladov: Mnohí vidia dom iba pri plánovaní svojho bydliska, nie však náklady, ktoré s tým tiež súvisia:
- náklady na nehnuteľnosť a náklady na vývoj nehnuteľnosti
- stavebné a administratívne náklady na výstavbu
- náklady na elektrinu a vodu v areáli
- - náklady na návrh vonkajšej plochy alebo -
- vysoké náklady, ktoré môžu vzniknúť napríklad pri systéme zachytávania dažďovej vody.
Všetky tieto nákladové položky môžu zvýšiť značné dodatočné náklady, ktoré sa často podceňujú.
Samotné náklady na výstavbu domu sa tiež často odhadujú až príliš optimisticky - čas potrebný pre remeselníkov je často oveľa vyšší, ako sa očakávalo, a to aj pri údajne malých prácach. Určité požiadavky na vybavenie vnútorného vybavenia často vytvárajú neočakávane vysoké náklady a najnovšia technológia môže byť tiež drahá.
Dom často stojí viac, ako sa plánovalo
Všetky tieto veci prispievajú k tomu, že nakoniec je stavba domu často podstatne nákladnejšia, ako sa pôvodne odhadovalo. To môže mať vážne dôsledky: vyššie náklady na financovanie znamenajú vyššie mesačné platby, potom sa pripočítajú prevádzkové náklady, ktoré sa zvyčajne podceňujú - a rozpočet domácností je už teraz oveľa prísnejší, ako sa plánovalo, a to na celé desaťročia.
Náklady na stavbu domu by sa preto mali starostlivo zvážiť a odhad nákladov je najlepšie vykonať až po dokončení podrobného plánovania architekta. Potom máte ešte možnosť znížiť jednotlivé náklady, aby boli realistické celkové náklady o niečo nižšie, a stále to môžete riadiť prostredníctvom financovania. V tomto okamihu ste však už investovali značné množstvo peňazí - to by sa malo zvážiť.
Otázka: Čo stojí dom?
Odborníci na kontrolu nákladov: Je prirodzené , že je ťažké odpovedať plošne - to závisí veľa od typu domu a veľkosti.
Priemerné náklady na rodinný dom v Nemecku sa pohybujú zhruba od 1 400 EUR za m² do 2 200 EUR za m² obytnej plochy - samozrejme, vždy sú možné aj drahšie.
Ďalšia - ešte hrubšia - metóda odhadu predpokladá náklady na výstavbu okolo 500 až 800 EUR na m³ uzavretého priestoru , v závislosti od stavby domu a štandardu vybavenia môžu byť podstatne vyššie.
Ceny domu sa veľmi líšia
Obidve sú samozrejme iba veľmi hrubými pokynmi - to v žiadnom prípade nestačí na plánovanie alebo odhadovanie výšky financovania potrebného pre váš dom. Samotné niektoré prvky výbavy môžu túto cenu zvýšiť o niekoľko stoviek eur za m² .
Okrem toho sme iba predpokladali čisté stavebné náklady vrátane priemerného a obvyklého dizajnu interiéru - tu je potrebné zohľadniť aj už spomenuté vedľajšie náklady, ako napríklad návrh vonkajšej plochy alebo rozvoj nehnuteľnosti.
Malý príklad nákladov z praxe:
Máme jednopodlažný dom s rozlohou 120 m² postavený na malom pozemku, ktorý nám už patrí. Výbava je kvalitná, ale na priemernej úrovni. Budova je postavená podľa súčasného štandardu EnEV - náš dom je primerane energeticky úsporný, nie však komplikovane navrhnutý nízkoenergetický dom.
| Príspevok | cena |
|---|---|
| Celkové náklady na výstavbu domu | 174 000 EUR |
| Náklady na plánovanie a povolenia | 18 600 EUR |
Samozrejme, sú to iba náklady na jeden stavebný projekt. Náklady sa môžu výrazne líšiť aj v prípade iných rodinných domov.
Keby sme postavili veľmi energeticky úsporný dom, náklady by boli podstatne vyššie - ale mohlo by to z dlhodobého hľadiska platiť. Vzhľadom na relatívne malú plochu by mohlo mať tiež zmysel počas výstavby rozširovať podkrovné podlažie - to by znížilo náklady na meter štvorcový obytného priestoru.
Otázka: Od akých faktorov všeobecne závisia náklady na stavbu domu?
Expert na kontrolu nákladov: Tu vstupuje do hry veľa vecí, ktoré je potrebné vziať do úvahy:
- veľkosť domu
- stavba domu
- tvar strechy a dizajn domu
- či je žiadaná pivnica alebo prerobené podkrovie
- ktoré plánovacie služby architekta sa používajú
- ktoré spoločnosti sú poverené realizáciou stavby
- aký energetický štandard sa má dosiahnuť
- ktorý štandard vybavenia sa má dosiahnuť
- v neposlednom rade aj to, kde (v ktorej oblasti) sa má stavať
Samozrejme, vždy musíte zohľadniť náklady na nehnuteľnosť, jej rozvoj a náklady na návrh vonkajšej plochy. Ak sa má postaviť samostatne stojaca garáž alebo prístrešok pre auto, samozrejme to spôsobuje aj ďalšie náklady.
Otázka: Sú väčšie domy porovnateľne lacnejšie?
Expert na kontrolu nákladov: To nemôžete povedať ako také - náklady na stavbu domu sú pomerne rovnomerne rozdelené medzi náklady na škrupinu a vnútorné stavby.
To, či sa postaví o 50 m² viac alebo menej, nemá takmer žiadny vplyv na cenu za meter štvorcový budovy. Preto sa hrubé smerné hodnoty pre stavebné náklady uvádzajú aj ako náklady na štvorcový meter.
Na cenu za m² obytnej plochy majú väčší vplyv iné faktory ako samotná veľkosť domu - napríklad výstavba suterénu alebo prestavba podkrovia.
Otázka: Aký vplyv má výstavba domu na náklady?
Masívny dom je takmer vždy drahší ako montovaný dom
Expert na kontrolu nákladov: Značný - je rozdiel, či staviate montovaný dom alebo pevnú stavbu a či ide o bungalov alebo viacpodlažnú budovu.
Spravidla sú montované domy lacnejšie, ak by ste ich porovnali s úplne identickým domom v pevnej konštrukcii. V praxi však takéto príležitosti na porovnanie sú zriedka a pri rovnakom počte metrov štvorcových môže byť montovaný dom výrazne nákladnejší ako solídna stavba rovnakej veľkosti.
Rozdiely v nákladoch na dom v prípade drevenej rámovej konštrukcie a murovaného murovaného domu tiež nemožno plošne vyčísliť - niečo také je možné správne porovnať, iba ak plánujete oba typy domov rovnako a potom porovnáte odhady nákladov. Takéto porovnanie by však malo zahŕňať aj dlhodobé náklady na údržbu, ktoré sa majú investovať, ktoré sa tiež môžu líšiť, ako aj náklady na energiu, ktoré budova pri príslušnom spôsobe výstavby spôsobuje.
Bungalovy sú zvyčajne nenáročné na údržbu, ale v niektorých prípadoch môžu byť náklady na výstavbu o niečo vyššie ako v prípade viacpodlažného domu. Každý, kto pri stavbe premýšľa neskôr, sa často rozhodne pre bungalov, pretože prestavba týchto budov zodpovedajúca ich veku (bezbariérový prístup s kolieskovým vozíkom a invalidným vozíkom) zvyčajne prináša len veľmi nízke náklady - na rozdiel od mnohých viacpodlažných budov, kde sa vynakladá veľké úsilie musí, aby človek mohol aj v staršom veku a s existujúcimi obmedzeniami využívať vyššie položené izby.
Otázka: Aký vplyv má tvar strechy na stavebné náklady?
Expert na kontrolu nákladov: Najmä strechy môžu spôsobiť veľmi odlišné náklady.
Sedlová strecha je najlepšou a najbežnejšou voľbou tvaru strechy v Nemecku
Klasická štítová strecha so štandardným sklonom strechy je zvyčajne najlepšou voľbou a najlacnejšou (okolo 60 EUR za m² plochy strechy). Je dostatočne stabilný a s vyšším sklonom strechy (asi od 35 °) ponúka tiež veľmi dobrú príležitosť na rozšírenie podkrovia bez prílišnej straty miesta.
Na druhej strane je to valbová strecha: ktorá ponúka veľmi vysokú stabilitu (a preto je veľmi obľúbená v južnom Nemecku a Rakúsku s veľkým množstvom snehu), má však čo najmenšiu využiteľnú plochu v strešnom priestore. Okrem toho je zhruba o polovicu drahší ako porovnateľná štítová strecha. Tieto dodatočné náklady sa často nevyplácajú, ak požiadavky na poveternostné podmienky nehovoria o valbovej streche. Pri optimálnom vyrovnaní domu môže lepší výťažok slnečnej energie hovoriť nanajvýš v prospech valbovej strechy (väčšia plocha strechy = viac solárnych kolektorov je možné).
Šikmé strechy sú ešte nákladovo efektívnejšie ako sedlová strecha (o 30% menšia plocha strechy, a teda zodpovedajúco nižšie náklady) a ponúkajú najväčší využiteľný priestor pod strechou. Pultové strechy však musia byť izolované o niečo komplikovanejšie ako sedlová strecha, čo zasa vylučuje malú časť cenovej výhody. Okrem toho môže byť aj pri profesionálnom prevedení výsledkom o niečo väčšie úsilie pri údržbe, pretože škára medzi strechou a murivom na streche s monofónom je vždy trochu náchylná na prenikanie vlhkosti, a preto sa musí udržiavať. Napriek všetkému zostáva monopitchová strecha ešte nákladovo efektívnejším riešením ako klasická štítová strecha.
Mali by ste sa radšej zdržať plochých striech - napriek zlepšeným možnostiam utesnenia. Postupom času spôsobujú pomerne vysoké náklady na údržbu a opravy, čo aj v prípade priemerného rodinného domu môže z dlhodobého hľadiska zvýšiť prevádzkové náklady o 1 000 EUR ročne alebo dokonca viac . Spravidla to stojí za to, iba ak chcete na plochej streche zriadiť strešnú terasu, pretože na pozemku nie je dostatok miesta. V takom prípade spôsobuje konštrukcia strešnej terasy podstatne nižšie náklady ako pri šikmej streche, najmä ak sa už pri stavbe zohľadňujú potrebné únosnosti.
Otázka: Vyplatí sa rozšírenie podkrovia počas výstavby?
Aby sa podkrovie mohlo využívať ako obytný priestor, musí byť dobre izolované
Expert na kontrolu nákladov: Zvyčajne áno . Strecha musí byť potom zodpovedajúcim spôsobom izolovaná a sú potrebné náklady na vnútornú stavbu, ale zvyčajne sa to oplatí.
Štúdia vykonaná v Rakúsku pred niekoľkými rokmi ukázala, že pri prestavbe podkrovia, ktorá sa už uskutočnila vo fáze výstavby, môžu byť náklady na m² obytného priestoru o 15% až 20% nižšie ako bez úpravy podkrovia. Tieto hodnoty platia pre štítovú strechu s mierne vyšším sklonom strechy.
Zriadenie izieb v podkroví je vo väčšine prípadov veľmi lacný spôsob, ako získať požadovaný obytný priestor.
Otázka: Večná otázka: suterén áno alebo nie?
Expert na kontrolu nákladov: Ak sa pozriete na samotné náklady, suterén sa takmer vždy oplatí.
Za malý zlomok bežných stavebných nákladov získate flexibilný a ľahko využiteľný priestor v dome - napríklad pre technické miestnosti, ako hobby miestnosť alebo v prípade potreby aj ako obytný priestor po rozšírení.
Keby bolo treba pridať obchodnú a technickú miestnosť, vznikli by rovnaké náklady na m² ako pre obytný priestor. Ďalej by to potom boli miestnosti, ktoré sú súčasťou vykurovaného obytného priestoru.
Nevyhrievaný suterén je oveľa lacnejší a aj keby ste sa chystali vybaviť interiér, náklady na vybavenie interiéru by sa potom pohybovali iba v rozmedzí približne 400 EUR na m² až 800 EUR na m² , v závislosti od požadovaného vybavenia. V každom prípade je to lacnejšie, ako keď musíte pestovať, keď je to potrebné.
Otázka: Aké sú náklady architekta?
Expert na kontrolu nákladov: Pri plánovaní nákladov môžete vypočítať zhruba 10% celkových nákladov.
Tieto náklady však môžete tiež znížiť, ak nevyužijete celú škálu služieb - napríklad plánovanie a sledovanie výberových konaní zo strany architekta alebo dohľad nad stavbou.