Prevádzkové náklady sú pre jeden rodinný dom značnou záťažou - často sa podceňujú. V rozhovore odborník na kontrolu nákladov podrobne vysvetľuje, aké prevádzkové náklady musíte očakávať pre typický rodinný dom a čo sa počíta ako prevádzkové náklady.
Otázka: Čo sa v skutočnosti počíta ako prevádzkové náklady - a prečo je dôležité ich neustále strážiť?
Expert na kontrolu nákladov: V rodinnom dome zahŕňajú prevádzkové náklady všetky základné náklady a náklady na energie, ktorým sa nedá vyhnúť .
Toto zahŕňa:
- daň z nehnuteľností
- náklady na čistenie ulíc a likvidáciu odpadu
- náklady na kominára
- náklady na povinné poistenie (poistenie budovy, poistenie domácnosti, zodpovednosť za škodu)
- Rezervy na údržbu a opravy domu
- Základné náklady na telefónne a internetové pripojenie
Existujú aj náklady na dodávku, ktoré väčšinou závisia od spotreby:
- Náklady na elektrinu
- Náklady na kúrenie
- Náklady na plyn (ak je k dispozícii pripojenie na plyn)
- Náklady na vodné a stočné
Prevádzkové náklady zahŕňajú náklady na energiu a vodu a kanalizáciu
Spoločnosť GEZ, ktorú v zásade musí platiť každá domácnosť v Nemecku, stále nie je zahrnutá v prevádzkových nákladoch. Na jednej strane nemusí v jednotlivých prípadoch skutočne existovať povinnosť GEZ, na druhej strane za určitých okolností existuje možnosť výnimky z povinnosti GEZ. To závisí od obyvateľa domu - GEZ teda v každom prípade nepatrí medzi fixné náklady na budovu.
Vždy je dôležité strážiť vedľajšie náklady. V mnohých prípadoch sa podceňuje aj úroveň prevádzkových nákladov - najmä ich mesačná úroveň. Prevádzkové náklady sú však neustálou záťažou, ktorú musíte platiť a ktorej sa nemôžete vyhnúť. Ako majiteľ domu si ho môžete prakticky okamžite odpočítať z príjmu.
To je obzvlášť dôležité, pokiaľ ide o financovanie domu. Okrem mesačných splátok musíte zaplatiť aj prevádzkové náklady - ak tieto dva spočítate, často vznikajú sumy, ktoré sa zrazu javia ako mimoriadne veľká záťaž. Aby ste mohli plánovať opatrne a s predvídavosťou, mali by ste určite poznať výšku svojich prevádzkových nákladov.
Ak sledujete svoje prevádzkové náklady, môžete tiež lepšie posúdiť, ktoré opatrenia na zníženie nákladov sa v skutočnosti stále oplatia - to platí pre izolačné opatrenia, ako aj pre zariadenia na úsporu elektrickej energie alebo na zníženie spotreby vody. Nie všetko, čo sa ponúka na trhu, sa v jednotlivých prípadoch skutočne oplatí.
Otázka: Aké sú všeobecné prevádzkové náklady na rodinný dom?
Možno očakávať minimálne 400 € prevádzkových nákladov mesačne
Expert na kontrolu nákladov: To je samozrejme ťažké povedať všeobecne - každý dom je iný, čo sa týka jeho veľkosti, umiestnenia a vybavenia.
Všeobecne by ste však mali očakávať, že prevádzkové náklady na typický rodinný dom budú minimálne 400 až 600 EUR mesačne .
Často sa stáva, že sa ako základ pre odhad použijú vedľajšie náklady na prenájom alebo kondomínium. Rodinný dom aj pri porovnateľnej veľkosti spôsobuje vždy podstatne vyššie náklady ako byt.
V prípade rodinného domu to predstavuje minimálne 4 800 až 7 200 eur prevádzkových nákladov ročne - nie zanedbateľná suma.
Toto sa však má chápať iba ako minimálna suma , s ktorou musíte vo väčšine prípadov počítať. V závislosti od domu môžu byť náklady ľahko dvakrát až trikrát vyššie.
Malý príklad nákladov z praxe:
Raz sme uviedli prevádzkové náklady na pomerne typický malý rodinný dom. Kvôli prehľadnosti sme náklady uvádzali ako mesačné náklady. Dom je na vidieku v malom meste.
| Nákladová položka | cena |
|---|---|
| Daň z majetku | 63 EUR |
| náklady na kúrenie | 86,89 EUR |
| Kanalizačné poplatky | 47,50 EUR |
| náklady na elektrinu | 82,30 EUR |
| Likvidácia odpadkov | 22 EUR |
| Čistenie ulíc | 28 EUR |
| kominár | 9,83 |
| Telefón a internet základný poplatok | 36 EUR |
| Poistenie domácnosti | 18,77 EUR |
| Poistenie majiteľov domov | 14,50 EUR |
| Poistenie prírodnej škody | 19 EUR |
| Poistenie zodpovednosti za škodu | 8,20 EUR |
| Rezervy na údržbu, servis a opravy | 150 EUR |
| Celkové náklady | 585,99 EUR mesačne |
| ročné náklady | 7 031,88 EUR |
Prevádzkové náklady do 7 000 EUR ročne sú úplne bežné
Je to samozrejme iba príklad nákladov na malý, pomerne typický rodinný dom v malom meste.
V závislosti od oblasti, veľkosti domu a ďalších okolností môžu byť prevádzkové náklady ostatných domov samozrejme výrazne odlišné. V našom príklade nákladov je to tiež veľmi energeticky efektívny a porovnateľne mladý dom - v opačnom prípade by rezervy na údržbu a opravy museli byť určite podstatne vyššie náklady.
Otázka: Od čoho závisia celkové prevádzkové náklady rodinného domu?
Expert na kontrolu nákladov: Tu musíte brať do úvahy niekoľko faktorov, z ktorých niektoré môžu mať značný vplyv na prevádzkové náklady rodinného domu:
- umiestnenie domu (presnejšie umiestnenie)
- jednotková hodnota
- veľkosť domu
- Vek, technický stav a vybavenie domu
- typ vykurovacieho systému a jeho účinnosť
- počet obyvateľov v dome
- vybrané poistenia (s ohľadom na rozsah krytia a ceny poisťovateľa)
Toto sú prinajmenšom najdôležitejšie faktory, ktoré je potrebné zohľadniť pri odhadovaní prevádzkových nákladov domu.
V osobitných prípadoch môžu zvláštne okolnosti vyústiť aj do ďalších prác. Napríklad v pasívnom dome ušetríte na jednej strane veľa energie kvôli vysokej energetickej efektívnosti - na druhej strane použité high-tech riešenia často spôsobujú veľmi vysoké náklady na údržbu a opravy v novom dome, čo mnohí často príliš málo zohľadňujú. Starnutím domu sa tieto náklady tiež výrazne zvyšujú.
Otázka: Prečo umiestnenie domu hrá rolu v prevádzkových nákladoch?
Svoju rolu zohráva aj umiestnenie domu
Expert na kontrolu nákladov: Celá škála nákladov závisí vo veľkej miere od obce, v ktorej sa nachádza dom.
To platí pre daň z nehnuteľností, kde každá obec používa vlastnú takzvanú vymeriavaciu sadzbu pre daň z nehnuteľností. Fixná jednotková hodnota domu sa vynásobí sadzbou mestskej dane - výsledkom je potom daň z nehnuteľnosti.
Účinok daňovej sadzby by sa nemal podceňovať: daň z nehnuteľností je často výrazne vyššia, najmä v metropolitných oblastiach. Daň z nehnuteľností v Berlíne môže byť ľahko dvojnásobná ako napríklad v malej bavorskej obci.
Ale náklady na čistenie ulíc, poplatky za odpadky a splašky sa tiež líšia od obce k obci. Pre združenia splaškových vôd sú náklady na potrubie samozrejme enormne nákladné, ak sú potrebné dlhé trasy potrubia medzi niekoľkými rozptýlenými domami, ktoré je nielen potrebné postaviť, ale aj je potrebné ich opraviť a udržiavať. Tieto vyššie náklady sa potom prenášajú na domácnosti, ktoré často musia platiť výrazne vyššie poplatky za odpadové vody ako vlastníci domov v husto zastavaných oblastiach. Okrem toho medzi federálnymi štátmi často existujú rozdiely.
Otázka: Preto hrá úlohu aj jednotková hodnota - kvôli výške dane z nehnuteľnosti?
Expert na kontrolu nákladov: Presne tak. Napokon sa jednotková hodnota a sadzba dane znásobia - dom s dvojnásobnou jednotkovou hodnotou preto stojí aj dvakrát toľko dane z nehnuteľnosti.
Otázka: Ako sa vôbec určuje jednotková hodnota?
Expert na kontrolu nákladov: Postup výpočtu jednotkovej hodnoty je zložitý. Zjednodušene povedané, hodnota domu sa počíta až do roku 1964 - to je štandardná hodnota.
V nových spolkových krajinách sa na druhej strane na výpočet jednotkovej hodnoty používa rok 1935. To vyrovnáva rozdiely medzi Spolkovou republikou a bývalou NDR.
Otázka: Vek domu spôsobuje na jednej strane nižšiu hodnotu, a teda nižšiu daň z nehnuteľnosti - ale na druhej strane sa zvyšujú náklady, však?
Čím je dom starší, tým vyššie náklady vznikajú
Expert na kontrolu nákladov: Presne tak. Daň z nehnuteľností potom môže byť nižšia, ale ďalšie náklady môžu byť podstatne vyššie.
Starší dom potrebuje viac opráv a údržby a musí sa niekedy technicky modernizovať. To môže mať za následok enormne vysoké náklady - ktoré zase musia byť kryté výrazne vyššími mesačnými rezervami (alebo v prípade potreby splátkami za úver na renováciu).
Prevádzkové náklady starého domu sa preto môžu vďaka tejto vysokej údržbovej náročnosti výrazne zvýšiť. Toto by ste mali určite brať do úvahy pri kúpe domu.
Navyše v starých domoch zvyčajne platí, že vykurovací systém je menej efektívny a zvyčajne šetrí len málo energie, a tepelná izolácia (izolácia) tiež väčšinou nie je nijako zvlášť dobrá. To znamená, že sa tiež môžu enormne zvýšiť náklady na vykurovanie.
Otázka: Do akej miery sa môžu líšiť náklady na vykurovanie jednotlivých domov?
Odborníci na kontrolu nákladov: V tejto oblasti existuje obrovský rozsah - nie nadarmo sa dnes považuje izolácia a efektívny vykurovací systém za také dôležité.
V našom príklade sú náklady na vykurovanie niečo viac ako 5 EUR na m² ročne . V prípade starších domov so zastaralými vykurovacími systémami a takmer žiadnou izoláciou môžu byť náklady ľahko trojnásobne vyššie .
V prípade domu o veľkosti nášho príkladu to predstavuje rozdiel až 140 EUR dodatočných nákladov mesačne alebo 1 680 EUR ročne iba za náklady na vykurovanie.
Ak má dom aj zle utesnené alebo veľmi staré okná, náklady na vykurovanie môžu byť ešte vyššie. To platí aj pre úplne nezateplené budovy a najmä pre veľmi staré stavby (napríklad pamiatkovo chránené domy).
Otázka: Môže byť spotreba energie tiež vyššia ako v príklade vyššie?
Tí, ktorí šetria elektrinu, platia podstatne nižšie prevádzkové náklady
Expert na kontrolu nákladov: Áno, je to dokonca pravdepodobné. V našom príkladnom dome žijú veľmi šetrní ľudia, ktorí zjavne tiež nie sú doma.
V domácnosti, v ktorej žije 4 alebo 5 ľudí, je celkom možná spotreba energie 6 000 kWh za rok - čo by potom viedlo k nákladom na elektrinu okolo 130 EUR mesačne - čo je podstatne viac ako v našom príklade nákladov. Tam je to iba 80 EUR mesačne .
Otázka: Opäť späť k starším domom: Takéto domy sa často kupujú oveľa lacnejšie ako nová budova - kompenzuje to vyššie prevádzkové náklady?
Expert na kontrolu nákladov: Samozrejme, vždy sa na to musíte pozrieť prípad od prípadu. Pri posudzovaní samozrejme vždy zohráva hlavnú úlohu technický stav konzervácie a potreba opráv.
Ak ste ochotní investovať nejaké peniaze, môžete často vynahradiť vyššie náklady na vykurovanie menšími investíciami. Výmenu kotla je možné vykonať za menej ako 10 000 EUR a výmena okna znamená iba náklady na niekoľko 100 EUR na okno , ak si budete dávať pozor na náklady a čo najlepšie využijete možné dotácie.
Ak sa vďaka tomu energetický stav domu výrazne zlepší, náklady sa často amortizujú do niekoľkých rokov.
Pri opravách je situácia iná: Náklady môžu byť niekedy enormné - či už je to netesný suterén, ktorý spôsobuje problémy s vlhkosťou a pleseň v dome, alebo strecha, ktorú je potrebné vymeniť.
Domy staršie ako 30 rokov = "" zvyčajne potrebujú rekonštrukciu. Pre možné náklady na renováciu platí hrubé pravidlo: Domy zo 70. a 80. rokov zvyčajne spôsobujú náklady na renováciu vo výške okolo 20% až 30% z kúpnej ceny , u domov z 50. a 60. rokov to môže byť až 50% z kúpnej ceny byť. Sú to však iba veľmi hrubé náznaky - ak dom vyžaduje špeciálne opravy, môže sa rýchlo stať ešte drahším - niekedy sú domy tiež dobre postarané a udržiavané a náklady sú nižšie.
Ak vezmete do úvahy tieto náklady a budete ich financovať spolu s kúpnou cenou, nemá to obvykle menší vplyv na prevádzkové náklady. Ak však začnete s renováciami a opravami neskôr, možno budete musieť rátať s ďalšími vysokými mesačnými záťažami. Prevádzkové náklady vrátane výdavkov na opravy potom môžu často rýchlo presiahnuť 1 000 EUR mesačne .
