Správa o ocenení môže byť veľmi užitočnou pomôckou pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti. V rozhovore odborník na kontrolu nákladov podrobne vysvetlí, čo obvykle musíte za takýto názor zaplatiť.
Otázka: Na čo potrebujete znalecké posudky?
Expert na kontrolu nákladov: Dom je pravdepodobne najdrahšou kúpou, ktorú mnohí urobia za celý svoj život. Z tohto dôvodu by si človek chcel byť istý, či je na jednej strane požadovaná cena skutočne primeraná a na druhej strane v dome číhajú skryté chyby alebo pasce na náklady, ktoré neskôr nútia človeka k nesmierne nákladným renováciám, ktoré potom často iba s veľkým úsilím Môže si dovoliť ťažkosti. Na druhej strane môžu existovať aj právne „pasce“, ktoré sa neskôr dajú len ťažko vytvoriť: napríklad existujúce právo na pobyt alebo právo prechodu alebo dedičné stavebné právo.
Naopak, hodnotenie je užitočné aj pre predajcu, pretože môže „preukázať“ požadovanú cenu napríklad prostredníctvom hodnotiacej správy, a má tak lepšiu pozíciu, pokiaľ ide o tvrdé cenové rokovania.
Samozrejme, svoje peniaze by ste mali vždy investovať do správneho prehľadu.
Otázka: To bolo kľúčové slovo: Čo zvyčajne stojí takéto správy?
Náklady na domáce hodnotenie závisia okrem iného od hodnoty nehnuteľnosti
Expert na kontrolu nákladov: Je ťažké všeobecne povedať, že cena za ocenenie závisí na jednej strane od hodnoty nehnuteľnosti a na druhej strane od druhu a vykonania ocenenia.
Všeobecne však musíte za hodnotenie vypočítať niekoľko stoviek eur, právne nezáväzné stručné odhady od väčšiny odhadcov získate zvyčajne od približne 500 do 600 EUR .
Ak potrebujete znalecký posudok, ktorý je tiež právne uznaný a je možné ho predložiť daňovým úradom a súdom, mali by ste všeobecne očakávať od 1 000 do 2 000 EUR . U takýchto správ sa potom často používa sadzobník poplatkov podľa §194 ImmoBG, sadzobníka poplatkov pre architektov a inžinierov, v závislosti od typu správy.
Malý príklad ceny z praxe:
Chceme predať malý dom a ako predajca niečo zaistiť svojou predajnou cenou. Žiadame preto o krátku správu, ktorá poskytne informácie o trhovej cene a hodnote nehnuteľnosti.
| Príspevok | cena |
|---|---|
| 15-stranová správa | 590 EUR |
| Príplatok za vzdialenú polohu nehnuteľnosti | 90 EUR |
| Náklady na získanie požadovaných dokumentov | 65 EUR |
| Celkové náklady | 745 EUR |
Toto je iba jeden príklad nákladov s nákladmi, ktoré si určitý znalec môže podľa vlastného uváženia účtovať za znalecký posudok. Ceny nie sú záväzné, môžu sa však líšiť od recenzenta. V takom prípade neplatí žiadny osobitný sadzobník poplatkov.
Otázka: Od ktorých faktorov zvyčajne závisí cena za domáce hodnotenie?
Expert na kontrolu nákladov: Tu musíte brať do úvahy niekoľko faktorov:
- typ názoru
- hodnota majetku
- ceny odhadcu (pokiaľ sa na hodnotenie nevzťahuje HOAI alebo iné usmernenie k poplatkom)
Tieto faktory musia byť určite zohľadnené a v konečnom dôsledku určujú cenu, ktorú človek musí zaplatiť za znalecký posudok.
Otázka: Aké typy správ vôbec existujú?
Domové hodnotenie sa vytvára napríklad na určenie jeho hodnoty
Expert na kontrolu nákladov: Na jednej strane takzvané stručné správy, ktoré nie sú právne záväzné pre tretie strany a slúžia iba na informačné účely. Takéto stručné správy pripravuje takmer každý odhadca za nízku cenu. Pri rokovaniach o predaji však takéto správy často postačujú ako písomný dôkaz hodnoty nehnuteľnosti.
V zásade existujú 4 hlavné oblasti, v ktorých sa požadujú alebo často požadujú správy z domu:
- v oblasti poškodenia konštrukcie / chyby stavby / obnovy budovy
- v oblasti hodnotenia (rozvinutá a nezastavaná pôda)
- energetické správy, správy od energetického konzultanta
- v oblasti znečistenia životného priestoru
Znalecké posudky sú zvyčajne veľmi podrobné a rozsiahle - a preto zvyčajne dosť drahé. Náklady sú variabilné v závislosti od typu poškodenia, ktorý vyhodnotí stavebný dozor.
Hodnotiace správy vychádzajú okrem iného z určenej trhovej hodnoty domu, ale aj z úsilia spojeného s prípravou správy. Často je možné HOAI použiť ako dobrého sprievodcu nákladmi na odborné posudky. Aj keď už nie je záväzný od roku 2009, stále poskytuje veľa referenčných osôb ako referenčný bod a je tiež základom pre novo platné usmernenia o poplatkoch v mnohých oblastiach.
V prípade energetických správ a správ o znečisťujúcich látkach závisí vo veľkej miere aj od rozsahu správy, aké náklady vzniknú. Existujú tu aj rôzne aspekty, ktoré je možné v jednotlivých prípadoch odborne posúdiť.
Otázka: O čom sa zvyčajne vytvárajú správy odborníkov? A čo pýtajú odborníci na stavbu na posúdenie?
Ak sa zistia konštrukčné chyby, treba sa obrátiť na stavebného odborníka
Odborník na kontrolu nákladov: Spravidla sa vždy poraďte s odborníkom na stavbu, ak ste sami spoznali prvé príznaky stavebných vád alebo aspoň máte podozrenie na stavebnú vadu.
Posúdenia môžu pomôcť zdokumentovať rozsah škôd a umožniť tak spoločnosti úspešne požiadať o prepracovanie. Okrem toho sú rozpoznané ďalšie možné chyby, ktoré je možné zahrnúť do žiadosti o prepracovanie.
Náklady na geodeta a posúdenie závady sa spravidla účtujú za každú hodinu. Všeobecne môžete za posúdenie čakať približne 70 EUR za hodinu až 80 EUR za hodinu . Písomná správa sa zvyčajne účtuje podľa počtu strán - bežne je to okolo 40 EUR za stranu . Môžu byť účtované aj cestovné náklady. Spravidla ide o paušál, ale možné je aj určité percento z hodnoty objednávky - okolo 5% zo súčtu hodinových sadzieb a nákladov na znalecký posudok.
Odborníci na stavbu môžu tiež vykonať ďalšie posúdenia - napríklad energetickú správu alebo analýzu plesní. V takom prípade často platia špeciálne tresty, najmä ak sa pri hodnotení vykonávajú špeciálne vyšetrenia.
Presné výpočty životného priestoru môžu vykonať aj odborníci na budovy. Je to užitočné napríklad vtedy, ak sa ceny majú platiť za meter štvorcový. Kontrolou životného priestoru sa za určitých okolností môžete vyhnúť drahým preplatkom. Náklady sa často pohybujú okolo 20 EUR za izbu , prvá izba je zvyčajne okolo 100 EUR .
Otázka: Čo stoja energetické správy?
Správy o energii sú financované, a preto sú dosť lacné
Odborníci na kontrolu nákladov: V tejto oblasti existujú rôzne typy hodnotení - to tiež znamená, že vznikajú veľmi odlišné náklady.
Najlacnejším typom znaleckého posudku je stavebná kontrola v poradni pre spotrebiteľov. Keďže to financuje spolkové ministerstvo hospodárstva, náklady sú veľmi nízke: pri takomto jednoduchom posúdení musíte počítať s nákladmi od 10 do 20 EUR . Podrobné hodnotenie môže stáť až 50 EUR , ďalšie konzultácie sa zvyčajne účtujú okolo 10 EUR za hodinu .
Náklady na jednoduchý energetický certifikát sú tiež zhruba v tomto rozmedzí. Takzvaný energetický certifikát zameraný na dopyt, ktorý sa vydáva aj po posúdení a je povinný pre všetky nové budovy, stojí zvyčajne 150 až 500 EUR.
Ak však potrebujete komplexné posúdenie energetickým expertom, musíte rátať s výrazne vyššími nákladmi. Takéto správy sú často potrebné pre získanie žiadosti o určité financovanie.
Spravidla až 50% až 60% nákladov znalca môžu byť hradené z dotácií - to platí najmä pre poradenstvo v oblasti energetickej obnovy pre KfW Efficiency House alebo stavebný dozor.
Špeciálne skúšky v priebehu hodnotenia sa zvyčajne musia platiť osobitne. Termografická analýza (obrázky termokamerou) stojí obyčajne okolo 100 až 200 EUR za jednoduché krátke posúdenie , zatiaľ čo komplexné analýzy s konkrétnymi odporúčaniami opatrení sa zvyčajne pohybujú od 300 do 500 EUR .
Pri profesionálne vykonanom teste fúkacích dverí budete musieť obvykle počítať okolo 300 až 400 EUR ; doklad o EnEV a stavebnom dohľade vás zvyčajne bude stáť od 450 do 600 EUR . Obe vyšetrenia je možné vykonať aj kombinovane, celková cena je potom zvyčajne o niečo lacnejšia ako jednotlivé ceny.
Ak energetické posúdenie vykonáva odborník na budovy, často sa účtujú ďalšie náklady. Ďalej uvádzame niekoľko pokynov na orientáciu - skutočné náklady sa od toho samozrejme môžu líšiť:
| Typ vyšetrovania | Náklady cca |
|---|---|
| Detekcia tepelných mostov | približne 150 až 100 EUR na jeden tepelný most |
| Energetické poradenstvo podľa smerníc KfW alebo BAFA | približne 700 EUR až 900 EUR na hodnotenie domu, do približne 1 300 budov s veľkosťou nad 150 m² |
| K tomu písomné vyhlásenie experta pre KfW / BAFA | cca 150 EUR dodatočne |
| Energetický certifikát (podľa potreby) | cca 300 EUR |
| dodatočný (povinný) poplatok za vymenovanie za energetický certifikát | cca 400 EUR |
| Test ofukovacích dverí od stavebných odborníkov s certifikáciou | cca 400 EUR, písomná správa ďalších 100 EUR |
| ďalšie umiestnenie netesností | cca 100 EUR za hodinu |
Pokiaľ ide o energetické rady, vždy záleží na tom, koho si objednáte a od koho potrebujete hodnotenie. Najlacnejšie sú posudky prostredníctvom poradne pre spotrebiteľa - špeciálne posudky sú najdrahšie, ak si ich necháte vypracovať odborníkom na budovy.
Otázka: Kedy má hodnotenie znečisťujúcich látok zmysel - a aké sú náklady?
Expert na kontrolu nákladov: Domy a byty sú obytné priestory - znečisťujúce látky vo vzduchu môžu mať značný negatívny vplyv na kvalitu života (a často aj na zdravie).
Analýza znečisťujúcich látok hľadá nasledujúce typy znečisťujúcich látok:
- Mikrobiálne znečisťujúce látky
- Toxíny a spóry plesní (meraním vo vzduchu v miestnosti)
- Všeobecný rast plesní
- Chemické znečisťujúce látky a azbest (dráždivé plyny, VOC a SVOC, formaldehyd, PAH, umelé minerálne vlákna)
- rádioaktívne znečistenie miestností
Znečistenie miestnosti môže mať na jednej strane účinok znižujúci hodnotu (ktorý potom môže výrazne znížiť kúpnu cenu), alebo na druhej strane indikovať chyby stavby alebo nedostatky v renovácii (napríklad umelé minerálne vlákna vo vzduchu v miestnosti).
Postupom je spravidla analýza vzduchu v miestnosti, prípadne aj odber vzoriek a určenie príčiny, ako aj odporúčania opatrení.
Očakáva sa najmenej 70 EUR za hodinu na posúdenie odborníkom
Väčšina odborníkov si za hodnotenie na mieste účtuje poplatok od 70 EUR za hodinu do 100 EUR za hodinu , a zvyčajne to predstavuje zníženú hodinovú sadzbu za čas potrebný na vypracovanie písomnej dokumentácie. Okrem toho však môžu existovať špeciálne laboratórne testy, ktoré môžu v jednotlivých prípadoch stáť až niekoľko stoviek eur .
Príležitostne sa pre správu o znečistení ovzdušia a znečisťujúcich látkach v prípade osobitných, jasne definovaných problémov vyžaduje aj lacnejšia paušálna cena. Napríklad správa o plesni stojí často iba paušál od 400 do 500 EUR .
Kompletné analýzy vzduchu v miestnosti s kontrolou všetkých bežných znečisťujúcich látok a znečistenia vzduchu v miestnosti sa často pohybujú v rozmedzí 1 000 EUR .
Odborníci na stavbu tiež často ponúkajú hodnotenie plesní - zvyčajne za približne rovnakú cenu alebo o niečo lacnejšie. Ak však bude zasiahnutých niekoľko oblastí, cena za hodnotenie môže byť o niečo vyššia.
| činnosť | Náklady cca |
|---|---|
| Vyšetrovanie napadnutia plesňou | cca 250 EUR až 350 EUR |
| Posúdenie ďalších miest zamorenia | cca 50 EUR dodatočné náklady |
| ďalšie rady | cca 50 EUR (nie vždy povinné) |
| Písomná správa o napadnutí a dokumentácia | v závislosti od rozsahu správy a rozsahu škody od cca 250 EUR |
Napadnutie, ktoré navonok (zatiaľ) nie je viditeľné, sa dá zistiť iba zmeraním vzduchu v miestnosti alebo pomocou psa na detekciu plesní. Odborníci na stavbu nie vždy takéto služby ponúkajú, v takom prípade by ste sa mali obrátiť na špecialistu na plesne, ktorý môže vydať aj odborný posudok.
Otázka: Existuje veľa rôznych domácich správ - je to všetko skutočne relevantné?
Expert na kontrolu nákladov: Každá jednotlivá správa môže mať významný vplyv na cenu - kupujúci aj predávajúci navyše dostávajú zabezpečenie prostredníctvom oficiálnej správy.
Ak je napríklad v dome masívne a možno nezdravé znečistenie vnútorného ovzdušia, prirodzene to výrazne tlačí na nákupnú cenu. Kupujúci zároveň dostáva zábezpeku o tom, ako závažná je vada a aké náklady bude musieť zaplatiť za jej odstránenie.
Takáto vada by sa nedostala do hodnotiacej správy, ak by nebola objavená a zdokumentovaná vopred.
Energetickou renováciou je možné výrazne znížiť náklady na energiu
Aj pri energetickej situácii v starej budove môžu nastať vážne problémy a pravdepodobne veľká potreba renovácie. Netesnosti okien a dverí, existujúce tepelné mosty alebo zle izolovaná strecha môžu spôsobiť nadmerne vysoké náklady na energiu, ktoré samozrejme nesie kupujúci. Aj neodhalené nedostatky pri renovácii musí kupujúci odstrániť na svoje náklady neskôr, ak predávajúci dôveryhodne preukáže, že tieto nedostatky nezaznamenal alebo si ich nemohol všimnúť.
To, ktoré domáce hodnotenia skutočne máte ako kupujúci alebo predávajúci, sa samozrejme vždy zakladajú na vašej individuálnej situácii. Ak ale vznikne dôvodné podozrenie na potenciálne existujúcu vadu, zvyčajne sa oplatí investovať náklady na odborné preskúmanie a posúdenie - tak u predávajúceho, ako aj u kupujúceho.
Ak je možné v prípade nákupu z dôvodu zdokumentovanej skutočnosti uplatniť nárok na náhradu škody, vylepšenia vykonávajúcej spoločnosti alebo zníženie ceny, náklady na znalca majú obvykle niekoľkonásobnú hodnotu.
