V montovanej stavbe sa dajú kúpiť nielen rodinné domy, ale aj viacgeneračné domy. V rozhovore odborník na kontrolu nákladov podrobne vysvetľuje, aké náklady musíte na montovaný rodinný dom vypočítať a ako sa tieto náklady porovnávajú s inými stavebnými metódami.
Otázka: Aké sú možnosti využitia pre montované rodinné domy?
Odborník na kontrolu nákladov: Okrem klasického dvojgeneračného domu, ktorý existuje už veľmi dlho, sa čoraz viac využívajú takzvané viacgeneračné domy. V takom dome sú zvyčajne tri alebo viac bytových jednotiek, v ktorých môžu byť vedľa seba ubytované rôzne generácie. Vytvára sa tak veľmi úzke spolužitie medzi rôznymi generáciami, čo si praje čoraz viac ľudí.
Okrem toho môžete samozrejme vidieť bytový dom s niekoľkými bytovými jednotkami ako investíciu do nehnuteľnosti a z prebiehajúcich výnosov z prenájmu generovať zaujímavé dlhodobé výnosy. Za týmto účelom však musia byť splnené príslušné požiadavky.
Veľkou výhodou rodinných domov je, že keď je cena pozemku vysoká, je možné optimálne využiť existujúcu plochu pozemku na zabezpečenie životného priestoru pre dve alebo viac rodín. Pokiaľ budova nie je postavená vedľa seba, ale iba smerom hore, je využitie terajšej plochy pozemku obzvlášť optimálne.
Z hľadiska nákladov sú viacgeneračné domy takmer rovnako drahé ako iné formy bývania - nákladová výhoda má skutočne jasný dopad iba v niektorých prípadoch.
Otázka: Čo stoja panelové bytové domy?
Ceny bytového domu sa začínajú na 1 400 € za meter štvorcový
Expert na kontrolu nákladov: Je samozrejme nemožné povedať, že plošne - vždy to závisí od konkrétneho modelu a veľkosti domu.
Spravidla však môžete predpokladať náklady od 1 400 EUR za m² do 2 500 EUR za m² využiteľnej plochy . V niektorých prípadoch to môže byť ešte nákladnejšie pre domy s obzvlášť kvalitným vybavením alebo špeciálne modely domov.
O niečo lacnejšie vyjdete, ak využijete možnosť takzvaného prístavku. Tam si môžete kúpiť polotovary za rozumnú cenu a chýbajúce práce urobiť sami. Na druhej strane sú tieto formy domov výrazne nákladovo efektívnejšie ako modely na kľúč.
V závislosti od stavu vývoja a poskytovateľa sa však ceny prístavieb môžu značne líšiť.
Príklady niektorých modelov montovaných domov a ich ceny nájdete v nasledujúcom prehľade:
| Model domu a obytný priestor | Zariaďovacie predmety | cena | Cena za m² |
|---|---|---|---|
| Kockový dom, masívny dom, 432 m² obytnej plochy na 3 poschodiach | prispôsobiteľný pôdorys, plochá strecha, na kľúč | 741 000 EUR | 1 715 EUR za m² |
| Dom so štítovou strechou, obytná plocha 380 m² na 2,5 poschodí | prispôsobiteľný pôdorys, dom so sedlovou strechou, strešný balkón | 730 000 EUR | 1 921 EUR za m² |
| Mestská vila - apartmánový dom, 316 m² na 2 poschodiach | Valbová strecha, prispôsobiteľný pôdorys, 4 rohové balkóny, na kľúč | 562 000 EUR | 1 778 EUR za m² |
| Kockový dom, 188 m² na 2 poschodiach | Štýl Bauhaus, plochá strecha, prispôsobiteľný pôdorys, na kľúč | 415 000 EUR | 2 207 EUR za m² |
| rovnaký dom ako vyššie | ako prístavba | 300 000 EUR | 1 595 EUR za m² |
Tieto ceny sú samozrejme iba ukážkovými cenami určitých modelov prefabrikovaných domov od rôznych výrobcov. Ostatné modely domov - dokonca aj s podobnou veľkosťou a konštrukciou - môžu mať výrazne odlišné ceny.
Naše cenové príklady však už jasne ukazujú, že musíte vypočítať ceny za meter štvorcový pre montované bytové domy, ktoré sú veľmi podobné cenám pre montované rodinné domy.
Každý, kto si kúpi montovaný rodinný dom ako kapitálovú investíciu, môže očakávať zvládnuteľné stavebné náklady. Ak je možné dosiahnuť príjem z prenájmu, môžete určite rátať s prijateľnou návratnosťou vašich investícií z dlhodobého hľadiska.
Otázka: Od akých faktorov zvyčajne závisia náklady na panelový bytový dom?
Odborník na kontrolu nákladov: Pokiaľ ide o ceny panelových bytových domov, vstupuje do hry niekoľko faktorov - najdôležitejšou vecou je však veľkosť využiteľného obytného priestoru.
Rolu môžu hrať tiež:
- stav domu
- energetický štandard domu
- stavba domu
- návrh montovaného domu
- Suterén a garáž
Ceny a vybavenie si musíte vždy individuálne porovnať - každý výrobca montovaných domov počíta inak a niekedy aj pri podobnej veľkosti a vybavení existujú výrazné cenové rozdiely.
Otázka: Nemusíte brať do úvahy aj dlhodobé následné náklady?
Šikmá strecha spôsobuje menšie následné náklady
Expert na kontrolu nákladov: Áno, určite. Následné náklady sú u jednotlivých položiek vybavenia vyššie ako u ostatných.
Dobrým príkladom toho sú ploché strechy: Plochá strecha vyžaduje pravidelné kontroly a nové tesnenia a opravy vo veľmi krátkych intervaloch.
Klasická štítová strecha je naproti tomu pri správnom vyhotovení prakticky bezúdržbová mnoho desaťročí.
Pri výbere montovaného domu by sa malo vždy myslieť na také veci. Niekedy sa preto môže vyplatiť investovať trochu viac peňazí a mať nižšie následné náklady. Cenové rozdiely by ste nikdy nemali považovať za absolútne, vždy ich však starostlivo zvážte.
Otázka: Aké náklady sa zvyčajne pripočítavajú k nákladom na montovaný dom?
Expert na kontrolu nákladov: Samotný dom samozrejme nestačí. V každom prípade musíte stále brať do úvahy
- náklady na pozemok
- Náklady na základovú dosku
- prípadne náklady na pivnicu
- Náklady na vonkajšie zariadenie
- Náklady na potrebné parkovacie miesta na pozemku
- prípadne náklady na riešenie garáže alebo podzemné parkovisko
- prípadne náklady na inštaláciu výťahu
Otázka: Akú cenu musíte zvyčajne vypočítať za pozemok?
Expert na kontrolu nákladov: Ceny stavebných pozemkov sa značne líšia v závislosti od lokality a regiónu. Poloha samozrejme zohráva dôležitú úlohu aj v cene stavebného pozemku.
Okrem toho je tiež možné pozorovať jasný cenový rozdiel z východu na západ.
V nových spolkových krajinách sú náklady na stavebné pozemky zvyčajne medzi 30 EUR za m² a 120 EUR za m² , v starých spolkových krajinách možno predpokladať priemerné ceny medzi 150 EUR za m² a 300 EUR za m² - v najlepších lokalitách dokonca výrazne vyššie .
Podľa aktuálnych hodnôt je najdrahšia pôda v Nemecku v Hamburgu: za stavebný pozemok musíte zaplatiť až 600 EUR za m² .
Otázka: Aké náklady musíte vypočítať pre základnú dosku?
Náklady na základovú dosku zvyčajne nie sú zahrnuté v cene montovaného domu
Expert na kontrolu nákladov: Výroba podlahovej dosky nie je spravidla zahrnutá v cene domu - musí sa preto za ňu platiť osobitne.
Náklady na podlahovú dosku sa pohybujú okolo 120 EUR za m² až 150 m² . Za túto cenu zvyčajne dostanete kvalitný tepelný základ.
Ak však stav pôdy na pozemku spôsobí problémy, nevyhnutné zemné práce môžu byť podstatne zložitejšie, a teda aj masívne nákladnejšie. V takom prípade sa tiež výrazne zvýšia náklady na základnú dosku. To platí aj v prípade vniknutia vody.
V každom prípade je podlahová doska oveľa lacnejšia ako pivnica.
Otázka: Čo stojí pivnica? A: stojí to vôbec za to?
Expert na kontrolu nákladov: Náklady na suterén sa môžu líšiť - je tu možné všetko od 30 000 EUR do 70 000 EUR .
Pri podlahovej ploche panelového bytového domu však budete musieť vo všeobecnosti predpokladať minimálne 30 000 EUR .
Na otázku, či sa vám pivnica oplatí, musíte samozrejme v zásade odpovedať individuálne. Úložných priestorov je nedostatok, najmä v bytových domoch, a podkrovná prístavba nie je možnosťou pre každý typ domu.
Suterény sú oveľa praktickejšie ako úložný priestor pre každý byt v dome, ako sušiareň a ako miesto na parkovanie bicyklov. Vykurovací systém a potrebné technické miestnosti môžu byť tiež ľahko umiestnené v suteréne. Obvykle neexistuje iná skutočná náhrada za ubytovanie týchto izieb inde v dome.
Musíte vziať do úvahy nasledujúce skutočnosti: Ako vieme z nášho príkladu nákladov , jeden meter štvorcový priestoru v dome stojí okolo 2 000 EUR . Okrem toho sa stráca použiteľný (av prípade prenajatých domov aj prenajímaný priestor).
Naproti tomu, ak sa pozriete na náklady na suterén, meter štvorcový v suterénnej oblasti stojí iba 300 až 500 eur a v dome sa nestratí žiadny cenný priestor, pretože suterén by aj tak nebol obývateľný ani prenajateľný. Preto má samozrejme oveľa väčší zmysel premiestniť potrebné pomocné miestnosti a technické miestnosti do suterénu.
Otázka: Aké náklady musíte vypočítať za parkovacie miesta alebo podzemné garáže?
Parkovacie miesta sú spoplatnené extra
Expert na kontrolu nákladov: S parkovacími plochami samozrejme vždy záleží na tom, ako ich opravíte. V prípade spevnených plôch by ste mali vychádzať z výšky 100 EUR na m² a 200 EUR na m² . Asfaltovanie vrátane spodnej stavby bude tiež stáť okolo 100 EUR za m² .
V každom prípade musíte odhadnúť enormné náklady na výstavbu podzemného parkoviska. Za určitých okolností tu vznikajú celkové náklady niekoľko tisíc eur na parkovacie miesto . Celkové náklady sa môžu líšiť v závislosti od miestnych podmienok a dizajnu.
Otázka: Kedy sa vlastne vyplatia náklady na viacgeneračné domy, ktoré sa kupujú ako kapitálové investície?
Expert na kontrolu nákladov: Tu musíte najskôr vypočítať využiteľnú plochu až po oblasť, ktorú si môžete skutočne prenajať. Všeobecné systémy spravidla zaberajú asi 20% využiteľnej plochy - to sa však môže líšiť v závislosti od časti budovy.
Teraz záleží na tom, ktoré ceny prenájmu je možné v danom mieste dosiahnuť. V celom Nemecku je index nájomného za rok 2018 v priemere 7,50 EUR za m² mesačne . Za prenajímateľnú plochu môžete získať v priemere 90 EUR za m² a rok .
V dobrých lokalitách je index nájomného často medzi 10 EUR za m² a 12 EUR za m² , zatiaľ čo najlepšie miesta v Mníchove môžu vo výnimočných prípadoch dosiahnuť až 17,50 EUR za m² .
Z ročného príjmu z prenájmu (ak sa prenajíma nepretržite) a nákladov na stavbu a nehnuteľnosť domu a pomocných zariadení potom môžete vypočítať, kedy sa investícia amortizovala a kedy príjem z prenájmu vytvára zisk.
Ak spočítate všetky náklady, získate celkom asi 3 000 EUR za m² až 4 000 EUR za m² . Pri priemernom indexe nájomného sú tieto náklady zvyčajne pokryté príjmom z prenájmu približne za 30 rokov.
Pri zamýšľanom prenájme je dôležité, aby každý aspekt domu optimálne podporoval prenajímateľnosť. V tomto ohľade by sa mal potom optimalizovať výber viacgeneračného montovaného domu.
