Viacgeneračné domy môžu pokryť potreby bývania pre niekoľko rodín, ale môžu predstavovať aj kapitálovú investíciu. V rozhovore odborník na kontrolu nákladov podrobne vysvetľuje, s akými nákladmi a cenami musíte rátať pri stavbe, montovanej stavbe alebo použitom nákupe bytových domov.
Otázka: Oplatia sa viacgeneračné domy ako kapitálová investícia?
Expert na kontrolu nákladov: V mnohých prípadoch áno - ale v žiadnom prípade nie vo všetkých prípadoch.
Vždy je dôležité, aby bola rentabilita čo najoptimálnejšia - to je hlavné kritérium. Aby účet mohol fungovať, musia sa náklady alebo cena za bytový dom samozrejme zhodovať s dosiahnuteľným príjmom z prenájmu. Oba faktory je možné posúdiť iba od prípadu k prípadu.
Okrem toho, aké výnosy vlastne chcete dosiahnuť, ak budete považovať bytový dom za investíciu.
Otázka: Čo všeobecne stoja bytové domy?
Expert na kontrolu nákladov: Na to samozrejme neexistuje všeobecná odpoveď - záleží to od domu a od toho, či si dom staviate svojpomocne, kupujete ako montovaný dom alebo kupujete použitý.
Pri stavbe môžete všeobecne predpokladať náklady okolo 1 500 EUR za m² . V praxi však budú náklady zvyčajne výrazne vyššie - určite by ste mali začínať od 1 800 EUR za m² do 2 000 EUR za m² .
Stavba v meste môže byť podstatne drahšia ako v krajine
Pokiaľ ide o výstavbu, veľmi to však závisí aj od toho, kde staviate. V mestských oblastiach môžu byť stavebné náklady už podstatne vyššie - v posledných rokoch sa stavebné náklady na niektorých stavbách zvýšili až na 3 000 EUR na m² alebo dokonca viac. Samozrejme tu vždy zohráva dôležitú úlohu zariadenie a konštrukcia.
Na druhej strane, stavebníctvo často počíta s takzvanou kubatúrou: v tomto prípade sa ako pravidlo použije 400 EUR za m³ uzavretého priestoru - tu však samozrejme môžu byť rovnako významné odchýlky smerom nahor alebo nadol.
Rovnaký cenový rámec sa všeobecne vzťahuje na montované domy - aj tu však môžu byť ceny za meter štvorcový dosť drahé.
Ak kupujete bytový dom od realitnej spoločnosti, môže to byť v individuálnych prípadoch - v závislosti od lokality - ešte drahšie. Tu však musíte vziať do úvahy, že v tomto prípade je zahrnutá aj nehnuteľnosť - tento cenový faktor ešte nebol zohľadnený pri určovaní stavebných nákladov.
Ak kupujete použitý bytový dom, cena často závisí od dosiahnuteľného nájomného.
Malý príklad nákladov z praxe:
Bytový dom v pevnej výstavbe sa stavia na výhodnom mieste blízko veľkého mesta. Celková úžitková plocha je 400 m². Stavia sa nákladovo. Stavebné náklady sú teda v tomto prípade 1 880 EUR za m². Náklady na nehnuteľnosť s rozlohou 1 100 m² sú 170 EUR za m².
| Príspevok | cena |
|---|---|
| Nehnuteľnosť, 1 100 m², stojí 170 EUR za m² | 187 000 EUR |
| Viacgeneračný dom v pevnej stavbe | 752 000 EUR |
| Celkové náklady | 939 000 EUR |
| Celkové náklady na m² prenajímateľného priestoru | 2 934 EUR za m² |
Je to samozrejme iba príklad nákladov na konkrétny dom na konkrétnom mieste. Náklady na ďalšie viacgeneračné domy, najmä v iných lokalitách, sa tiež môžu výrazne líšiť.
V našom príklade nákladov sa neberú do úvahy žiadne vedľajšie náklady na stavbu a do týchto nákladov sme zatiaľ nezahrnuli návrh vonkajšej plochy a vybudovanie potrebných parkovacích miest.
Otázka: Od ktorých faktorov zvyčajne závisia náklady na bytový dom?
Expert na kontrolu nákladov: Tu skutočne vstupuje do hry niekoľko faktorov:
- Typ a veľkosť domu
- Konštrukcia a vybavenie
- Umiestnenie, umiestnenie a okolie domu
- dosiahnuteľné nájomné v mieste pri kúpe domu
- Poskytovateľ (pre montované domy)
Ako sme však videli, rozdiely v nákladoch, ktoré môžu tieto faktory spôsobiť, sú značné.
Otázka: Spomenuli ste, že cena niekedy závisí od dosiahnuteľného príjmu z prenájmu - ako to funguje v praxi?
Často trvá viac ako 20 rokov, kým sa cena budovy zaplatí prostredníctvom nájmov
Expert na kontrolu nákladov: Pri vyjednávaní o cenách za budovu, ktorá už bola postavená a už je v prenájme, je často východiskom dosiahnuteľné nájomné.
V minulosti bolo cenové kritérium zvyčajne medzi 10 a 12 ročným nájomným - dnes sa vyvolávacia cena môže pohybovať od viac ako 20 ročných nájmov do takmer 30 ročných nájmov, najmä v dobrých a rozvíjajúcich sa lokalitách.
Do akej miery je to ako kapitálová investícia stále ziskové, musí každý kupujúci posúdiť sám.
Otázka: A čo ziskovosť vôbec - ako to môžete vypočítať?
Expert na kontrolu nákladov: No - poďme sa pozrieť na náš príklad nákladov:
Počítali sme náklady na približne 3 000 EUR za m² prenajímateľnej plochy . S oblasťou, ktorú si môžete skutočne prenajať, musíte byť vždy opatrní: nezodpovedá to celkovej úžitkovej ploche budovy, pretože je potrebné odstrániť pomocné zariadenia, napríklad schody.
Na druhej strane existujú dosiahnuteľné nájomné - musíme sa preto bližšie pozrieť na index nájomného v Nemecku. Na tento účel sme ako základ použili údaje z roku 2018.
| Umiestnenie / hodnota | Nájomné za m² mesačne | Ročné nájomné za m² |
|---|---|---|
| Priemerné Nemecko | 7,50 EUR za m² mesačne | 90 EUR za m² ročne |
| vyhľadávané miesta | 10 EUR za m² - 12 EUR za m² mesačne | 120 EUR za m² - 144 EUR za m² ročne |
| Najlepšie miesta (napr. Mníchov) | až 17,50 EUR na m² mesačne | až 210 EUR na m² ročne |
S 320 m² skutočne prenajímateľnej plochy, ako je to v našom príklade nákladov, môžeme predpokladať príjem z prenájmu v priemere 28 800 EUR ročne, ak sa budova bude prenajímať nepretržite.
V dobrých lokalitách je príjem až 46 000 EUR ročne , v najlepšej lokalite by naša budova mohla generovať príjem až 67 000 EUR za rok .
Ak teraz pripočítate 3 000 EUR za m² nákladov na stavbu k približne 120 EUR z príjmu z prenájmu ročne a m² , náklady na stavbu by boli pokryté príjmom z prenájmu asi za 25 rokov. Finančné a úrokové náklady sa neberú do úvahy.
V takom prípade by sa dalo hovoriť o hodnotnej investícii, ktorá z dlhodobého hľadiska prinesie stále veľa výnosov.
Otázka: Nemusí sa tu brať do úvahy aj zvýšenie nájomného?
Zvýšenie nájomného nie je možné vždy predvídať
Expert na kontrolu nákladov: Zvyčajne áno - ale predpovedanie zvýšenia cien za prenájom je vždy trochu ťažké. Odborníci predpokladajú, že v najbližších rokoch sa zvýši nájomné za najlepšie lokality až o 10% - pri väčšine nájmov však zvýšenie nebude vyššie ako zhruba 5%. Vo vidieckych oblastiach možno dokonca predpokladať, že nájomné zostane na istej úrovni.
To, k akým mieram nárastu skutočne v priebehu rokov dôjde, bude v zásade závisieť od polohy a situácie.
Otázka: Do akej miery musíte pri kúpe alebo výstavbe zohľadniť následné náklady?
Expert na kontrolu nákladov: Následné náklady sú dokonca veľmi dôležité. V závislosti od toho, aký spôsob výstavby domu zvolíte, môžu byť následné náklady výrazne odlišné. V priebehu mnohých nasledujúcich rokov sa tieto náklady môžu značne zvýšiť.
Spravidla je lepšie pri stavbe akceptovať o niečo nákladnejšie stavebné náklady a vyhnúť sa vysokým následným nákladom.
Pozrime sa napríklad na fasádu: ak zvolíte fasádny obklad - napríklad zo slínkovej tehly - môžete mať na začiatku vyššie náklady na stavbu, ale potom sa vyhnite vysokým následným nákladom na renováciu a natretie povrchu fasády. Vypočítané na 30 alebo 40 rokov, samotné tieto náklady by boli značné a významne prevýšili nákladový rozdiel medzi slínkovou fasádou a omietkovou fasádou.
Výsledkom často populárnej plochej strechy sú už po niekoľkých rokoch veľmi vysoké náklady na údržbu a servis. Neustále potrebné kontroly a tesnenia stoja podstatne viac peňazí ako rozdiel od inej strešnej konštrukcie (napríklad klasická štítová strecha alebo monopitchová strecha) - pri týchto tvaroch striech však pri ich správnom vykonaní nemusíte mať po celé desaťročia žiadne úsilie.
Otázka: Čo myslíte pod vedľajšími stavebnými nákladmi - a aké vysoké sú spravidla tieto náklady?
Expert na kontrolu nákladov: Vedľajšie stavebné náklady zahŕňajú veľké množstvo nákladových položiek:
- všetky architektonické a inžinierske služby vrátane nákladov na statika
- všetky náklady na stavebné povolenie a kolaudáciu
- Náklady na notára a pozemkovú knihu
- obstarávacie náklady na hypotekárne úvery
- Poplatky za spracovanie a poplatky za nasadenie, ako aj úroky počas fázy výstavby
- Poistné na potrebné stavebné poistenie
Asi 8% z celkových nákladov na výstavbu sa má zaplatiť architektovi
Okrem toho môžu vzniknúť ďalšie náklady, ktoré sa môžu v jednotlivých prípadoch líšiť.
Nie je možné urobiť všeobecné vyhlásenie o výške vedľajších nákladov na budovu, pretože sa líši od budovy k budove. Spravidla však musíte počítať s približne 10% až 20% stavebných nákladov .
Pravidlom je, že náklady architekta sú zvyčajne 8% z celkových nákladov na stavbu. Použité sadzby poplatkov sú rovnaké pre všetkých architektov: architektom a statikom sa vždy účtuje poplatok v súlade s HOAI, sadzobníkom poplatkov pre architektov a inžinierov. Týmto sa zabezpečí, že porovnateľné služby budú stáť rovnako veľa.
Otázka: Na čo by ste si mali dať pozor pri stavbe alebo kúpe bytového domu?
Expert na kontrolu nákladov: Pri kúpe alebo výstavbe bytového domu ako investície by najdôležitejším kritériom mala byť najlepšia možná rentabilita. Druhým dôležitým kritériom možno považovať najnižšie možné následné náklady.
Všetko ostatné by malo byť podriadené týmto dvom kritériám. Začína sa výberom miesta a pozemku a končí sa výstavbou domu s čo najmenšími následnými nákladmi. Dobrý architekt, ktorý je oboznámený s výstavbou bytových domov, môže byť veľmi nápomocný pri oboch týchto bodoch.
Výpočet ziskovosti a návratnosti by sa mal vykonať vopred, aby ste skutočne vytvorili zmysluplnú kapitálovú investíciu.
Každý, kto si postaví dvojgeneračný dom iba pre vlastnú potrebu, bude samozrejme mať úžitok z najnižších možných následných nákladov - tu však nezáleží na rentabilite - to znamená, že pri výbere lokality sa môžete zamerať hlavne na náklady nehnuteľnosti.
