Zákon o nájme v Nemecku je veľmi zložitý. Aby ste sa vyhli právnym sporom, z tohto článku sa dozviete, aké práva a povinnosti máte ako nájomca alebo prenajímateľ.
Nájomná zmluva hrá túto úlohu v nájomnom práve
Podľa zákona o nájme je nájomná zmluva zmluva na základe záväzkového práva, ktorá sa uzatvára medzi dvoma rôznymi stranami - nájomcom a prenajímateľom. Táto zmluva zaväzuje prenajímateľa, aby prenechal nájomcovi určitú nehnuteľnosť na prenájom. Nájomca je na oplátku povinný zaplatiť prenajímateľovi dohodnuté nájomné. Zmluva o prenájme navyše upravuje ďalšie práva a povinnosti nájomcov a prenajímateľov, z ktorých niektoré bližšie vysvetľujeme nižšie.
Zákon o nájme pre modernizácie
Modernizačnými opatreniami sú štrukturálne zmeny. Zákon o príslušnom nájme je vysvetlený v § 555 b BGB. Je potrebné dodržiavať nasledujúce práva a povinnosti:
Oznámenie o modernizácii
V súlade s nájomným zákonom musí prenajímateľ písomne oznámiť nájomcovi plán modernizácie najmenej tri mesiace pred začatím stavebných prác (§ 555 písm. C) bod 1 BGB). List musí obsahovať rozsah modernizácie, kedy sa s prácami začne, ako dlho budú trvať a aké zvýšenie nájomného môže nájomca očakávať. V prípade energetickej obnovy musí prenajímateľ iba uviesť všeobecne známe paušály v sprievodnom liste.
Povinnosť nájomcu tolerovať modernizácie
Jednou výhodou pre prenajímateľov je, že keď je opatrenie ohlásené, nájomníci už nemôžu odmietnuť modernizáciu z dôvodu pravdepodobného zvýšenia nájomného. Od roku 2018 musia nájomníci tieto opatrenia tolerovať vo väčšej miere ako doteraz. Tvrdosti môžete uplatniť iba mesiac po prijatí oznámenia o opatreniach. Prenajímatelia musia informovať nájomcu o tomto termíne.
To je nové: zvýšenie nájomného po modernizácii
Podľa § 559 BGB môžu prenajímatelia pripočítať k nájmu ročne iba osem percent nákladov na modernizáciu namiesto predchádzajúcich jedenástich percent. V priebehu toho bol do 6 rokov stanovený strop na 3 eurá za meter štvorcový, o ktorý sa po modernizácii môže zvýšiť nájomné. Ak nájomníci predtým platili nájomné za meter štvorcový menej ako 7 eur, strop je 2 eurá.
Žiadne zníženie nájomného za energetickú modernizáciu
Energeticky efektívne modernizácie vylučujú právo nájomcu znížiť nájomné na tri mesiace. Ak je napríklad izolácia vonkajšej fasády spojená so stavebným hlukom a nečistotami, nemôže nájomca kvôli zníženiu kvality bývania okamžite znížiť nájomné až do roku 2018. To je teraz možné až od štvrtého mesiaca za predpokladu, že stavebné práce budú naďalej obmedzovať nájomcu v bežnom užívaní bytu. Zmenené zníženie nájomného sa však týka iba energetických modernizácií, ktoré z dlhodobého hľadiska šetria energiu - či už inštaláciou účinného kúrenia, výmenou okien alebo inštaláciou izolácie. Nájomca musí tiež tri mesiace strpieť inštaláciu solárnej technológie alebo ventilačných systémov so spätným získavaním tepla.
V prípade energetickej modernizácie, ako je zateplenie vonkajšej fasády, je podľa nájomného zákona zníženie nájomného z dôvodu zhoršenia kvality bývania povolené až od štvrtého mesiaca.
Preneste investičné náklady na modernizáciu na nájomcu
Náklady na nový vykurovací systém musí obvykle znášať prenajímateľ. Takzvané kontrahovanie tepla sa však už niekoľko rokov využíva čoraz častejšie. Týmto princípom je nový vykurovací systém inštalovaný a prevádzkovaný tepelnou spoločnosťou alebo dodávateľom energie za mesačný poplatok. To je pre prenajímateľov mimoriadne atraktívne, pretože náklady môžu byť prenesené na nájomníkov. Náklady na dodávku tepla však môžu byť prenesené na nájomcu ako prevádzkové náklady v súlade s § 556c ods. 3 BGB, iba ak je pre neho prechod z hľadiska nákladov neutrálny. Projekt musí byť navyše ohlásený najmenej tri mesiace vopred. Týmto spôsobom môže dotknutý nájomca skontrolovať, či skutočne existujú podmienky pre neskoršie rozdelenie nákladov na dodávku tepla ako prevádzkových nákladov.
Zákon o nájme pre oneskorené platby pri vklade
Ak nájomca neplatí kauciu, hoci je podľa zmluvy o nájme povinný tak urobiť, môže prenajímateľ vypovedať nájomnú zmluvu bez výpovednej lehoty v súlade s § 569 ods. 2a BGB, ak nedoplatky zodpovedajú dvojmesačnému nájomnému. Pri výpočte mesačného nájomného sa však vychádza z výšky nájomného bez preddavkov na prevádzkové náklady. Varovanie nie je potrebné. Podľa rozhodnutia Federálneho súdneho dvora (spisová značka VIII ZR 175/14) môžu prenajímatelia dokonca vypovedať zmluvu bez výpovednej lehoty, ak nedoplatky boli štandardne spôsobené platbou na úrade práce.
Nový zákon o nájme: záložné právo a vysťahovanie
Záložné právo prenajímateľa
Podľa § 562 ods. 1 BGB má prenajímateľ právo zriadiť záložné právo na predmety nájomcu, ktoré boli dovezené do prenajatých priestorov, ak je nájomca v omeškaní so svojimi platbami. Na uplatnenie záložného práva postačuje vyhlásenie prenajímateľa, že využije svoje právo. Ak sa potom nájomca pokúsi odstrániť svoje veci z bytu bez vedomia prenajímateľa, je podľa § 289 StGB spravidla stíhaný.
Vysťahovanie: Prenajímateľ to môže robiť podľa nájomného zákona
Ak nájomca nechce opustiť byt po ukončení nájmu a vykonaní záložného práva, je potrebné vylúčiť nehnuteľnosť z nájmu z nájmu alebo ak prenajímateľ odmietne vstúpiť. Akcia o vysťahovaní stanovuje, že nájomca musí svoje prinesené veci minúť v depozitári a vzdať sa prenajatých miestností.
Súd musí takéto žiadosti o vysťahovanie vybavovať rýchlejšie ako pred niekoľkými rokmi. Cieľom je znížiť riziko prenajímateľa, že v dôsledku dlhého súdneho sporu dôjde k súčtu predvolených platieb. V priebehu konania môže súd nariadiť nájomcovi, aby zložil dlžnú sumu. Ak to nebude reagovať, môže nariadiť evakuáciu bytu prostredníctvom súdneho príkazu.
Náklady, ktoré vzniknú okrem iného za prepravu, balenie a skladovanie vecí, musí zaplatiť prenajímateľ prostredníctvom zálohovej platby súdnemu exekútorovi. Pretože tieto náklady môžu dosiahnuť tisíce, existuje ďalší typ vysťahovania, ktorým sa dá vyhnúť nákladom - takzvaný berlínsky model.
Aby sa zabránilo vysokým nákladom na prepravu a skladovanie, môže prenajímateľ obmedziť evakuáciu iba na prenajatý majetok. To znamená poučiť prenajímateľa o veciach nájomcu v byte. To významne znižuje preddavok na vynucovanie, pretože nevznikajú žiadne náklady na preclenie a prepravu.
Zákon o prenájme podrobne určuje, kedy môže prenajímateľ nechať byt vypratať.
Zákon o nájme: premena na majetok
Po dlhoch z nájmu sú osobné potreby druhým najbežnejším dôvodom, prečo je nájomca upozornený. Tu však musia prenajímatelia splniť prísne požiadavky. Nájomníci majú často dobrú šancu vyhnúť sa vysťahovaniu alebo požadovať náhradu škody.
Ak je prenajímateľom fyzická osoba, môže vypovedať nájomnú zmluvu, ak chce nájomnú nehnuteľnosť užívať pre seba alebo pre príbuzného. Osobné použitie však musí byť preukázané v súlade s § 573 ods. 2 č. 2 BGB.
Právnická osoba, ako napríklad spoločnosť alebo spoločnosť, nemôže vypovedať nájom z dôvodu svojich vlastných potrieb. Výnimkou je spoločnosť podľa občianskeho práva. Tu môžu akcionári podať výpoveď z dôvodu svojich vlastných potrieb.
V liste o ukončení zmluvy musí prenajímateľ presne určiť, pre ktorých príbuzných by chcel zaregistrovať osobné použitie. Ak prenajímateľ vlastní viac bytov, musí byť tiež zrejmé, prečo je potrebný prenájom nehnuteľnosti. Zákon o nájme navyše ustanovuje, že prenajímateľ ospravedlňuje dátum ukončenia.
Prenajímateľ musí tiež dodržiavať výpovedné lehoty. Je potrebné dodržať trojmesačnú výpovednú dobu pri nájme do päť rokov, šesťmesačnú výpovednú dobu pri nájomnej zmluve až na osem rokov a deväťmesačnú výpovednú dobu pri prenájme na viac ako osem rokov.
Nebezpečenstvo: Po zmene prenajatého bytu na kondomínium je potrebné dodržať výpovednú lehotu 3 až 10 rokov pre prípad ukončenia z dôvodu osobného použitia podľa § 577a BGB, ak nehnuteľnosť získala väčšina osôb (napríklad spoločnosť podľa občianskeho práva).
Podľa zákona o nájme je možné ukončenie pre osobnú potrebu poskytnúť, iba ak je prenajímateľom fyzická osoba. Výnimkou je výpoveď zo strany občianskoprávnej spoločnosti.
To hovorí nájomný zákon o zvyšovaní nájomného
Zvýšenie nájomného za existujúce nájomné zmluvy
Podľa § 558 BGB môže prenajímateľ v prípade existencie nájmu v zásade upraviť svoje nájomné podľa miestnej sadzby. Miestny nájom je založený na priemerných cenách porovnateľnej nájomnej nehnuteľnosti na rovnakom mieste za posledné štyri roky. Zvýšenie nie je povolené, ak je to odôvodnené indexom nájomného susednej obce.
Najskôr rok po nasťahovaní nájomníkov je možné uplatniť zvýšenie nájomného podľa § 558 ods. 1 bod 1 BGB. Okrem toho je zvýšenie nájomného obmedzené. Úprava miestneho nájomného nesmie do troch rokov dosiahnuť viac ako 20 percent. Ak sa tento strop dosiahne na 20 percentách, nájomné sa môže opäť zvýšiť iba za tri roky. Zvyšovanie nájomného v dôsledku modernizácie zostáva nedotknuté.
V mestách a obciach v metropolitných oblastiach, v ktorých je ohrozený dostatočný prísun obyvateľstva na bývanie, sa strop znížil z 20 na 15 percent. Dôsledok: Do troch rokov sa nájomné nesmie zvýšiť o viac ako 15 percent (§ 558 ods. 3 BGB).
Zmenený nájomný zákon o kontrole nájomného a nadmernom nájme
V prípade novej zmluvy o prenájme takzvaná brzda ceny prenájmu zaisťuje, že nájom je iba o 10 percent vyšší ako miestne porovnateľné nájomné. Pretože niektorí prenajímatelia využili početné výnimky zo zákona, zákon o nájme sa v tejto súvislosti v rokoch 2019 a 2020 opäť sprísnil. Aby sa prenajímateľom sťažilo, až na výnimky, sa vyhnú brzdám ceny nájmu, museli od roku 2019 poskytovať informácie nájomcom bez toho, aby o to boli požiadaní. Napríklad musíte uviesť predbežné nájomné, ak požadujete vyššie nájomné, ako povoľuje hranica nájomného (§ 556e ods. 1 BGB). Nájomníci majú tiež právo na získanie informácií o ďalších okolnostiach, ktoré umožňujú obchádzanie cenovej brzdy nájmu, napríklad o predchádzajúcej modernizácii (§ 556e ods. 2 BGB).Ak si prenajímateľ nesplní informačnú povinnosť, nemôže si účtovať vyššie nájomné. Môže však tieto informácie dohnať.
Brzda ceny za prenájom je teraz retroaktívna odo dňa, keď sa nasťahujete (oddiel 556 g BGB). Po začiatku nájmu má nájomca teraz 30 mesiacov na to, aby požiadal o vrátenie akýchkoľvek nadmerných nárokov na nájom. Táto zmena nájomného zákona vstúpila do platnosti 1. apríla 2020 a týka sa všetkých nájomných vzťahov, ktoré vznikli po tomto dátume. Podmienkou je tiež to, že nájomca stále býva v byte, keď žiada o peniaze späť. Na reklamáciu nadmerného nájomného nie je od roku 2019 nutná kvalifikovaná sťažnosť, iba jednoduchá. To znamená, že nájomca už nemusí vysvetľovať, prečo nie je nájomné vhodné, iba uvádza, že je to tak, a ak je to uplatniteľné, prenajímateľ sa dovoláva výnimky z brzdy nájmu.
Nebezpečenstvo:Pre všetkých, ktorí žili v prenajatom byte pred 1. aprílom 2020, stále platí, že môžu žiadať späť iba príliš vysoké nájomné, ktoré bolo splatné po podaní sťažnosti. Sťažnosť musí byť stále v textovej podobe; povolený je list aj e-mail.
V roku 2020 sa tiež predĺžila nájemná brzda do roku 2025. To znamená, že dovtedy - namiesto pôvodného plánu do konca roku 2020 - môžu mestá a obce definovať ďalšie oblasti, v ktorých sa má uplatňovať brzda nájmu.
Práva nájomníkov sa posilnili aj v súvislosti s prehnaným nájomným. Aby sa nájomca mohol brániť, musel od roku 2020 poskytnúť menej dôkazov. Stačí, ak sa dá objektívne pochopiť, že porovnateľný životný priestor je ťažké získať. Pokuta, ktorá potom prenajímateľovi vznikne, sa zvýšila z 50 000 na 100 000 eur.
Zákon o nájme záhrad a balkónov
Nájomníci môžu záhradu, ktorá patrí k domu, používať iba vtedy, ak im bola prenajatá v nájomnej zmluve alebo ak je k dispozícii všetkým obyvateľom domu. To platí aj pre byty na prízemí. Iba v prípade rodinného domu sa záhrada automaticky považuje za prenajatú, pokiaľ nie je dohodnuté inak.
Údržba záhrady v nájomnom práve
Ak sa má nájomca starať aj o záhradu, musí to byť uvedené aj v nájomnej zmluve. Ak bolo dohodnuté, že sa o údržbu záhrady bude starať nájomca, znamená to iba kosenie trávnika, hrabanie lístia a vytrhávanie buriny. Ak sa má strihať napríklad aj živý plot, musí sa to uviesť osobitne. Ak prenajímateľ nechá poskytovateľom služieb starostlivosť o záhradu, môže cenu preniesť na nájomníkov prostredníctvom účtu za energie. To však platí iba pre bežné práce, ako je kosenie trávnika, nie pre údržbu obrovského záhradného jazierka, ktoré vytvoril prenajímateľ.
Zákon o nájme záhradného dizajnu
Nájomníci majú právo na „zamýšľané použitie“ záhrady. To znamená, že ho môžete sadiť a zdobiť - nie však bez obmedzení. Deco, nábytok a hracie zariadenie, napríklad hojdačka, musí byť možné pri vysťahovaní bez stopy odstrániť. Podľa nájomného zákona je výsadba alebo výrub veľkých kríkov alebo stromov možný iba so súhlasom prenajímateľa. Ak nájomníci odstránia a nahradia existujúce, dobre zachované rastliny, môže prenajímateľ požiadať, aby nájomca pri vysťahovaní vrátil záhradu do pôvodného stavu (okresný súd v Detmolde, Az. 10 S 218/12).
Zákon o nájme bytu alebo balkóna
Pri používaní balkóna alebo terasy je tiež potrebné zohľadniť práva prenajímateľa a ostatných spolubývajúcich. Kvetinové krabice musia byť dobre zabezpečené. Ak sú pripevnené k vonkajšej strane balkónového parapetu, ktorý je súčasťou fasády domu, môže sa dostať k slovu prenajímateľ. Susedia sa musia popasovať s padajúcim lístím. To však neplatí pre divoké a bujné rastliny, ako sú krídlatka alebo brečtan, ktoré by mohli dokonca poškodiť štruktúru budovy. Nájomníci môžu sušiť malé prádlo. Priatelia a známi sa tiež môžu opaľovať a popíjať kávu na balkóne. Po 21. hodine však treba dodržať zvyšok. Fajčenie na balkóne je všeobecne povolené. Nájomníci, ktorí sa cítia vyrušení susedmi s fajčením, majú však právo na nefajčiarske časy (BGH, Az.V ZR 110/14).
