Každý, kto si kúpi dom alebo byt pri exekučnom predaji, môže ušetriť 10 až 30 percent zvyčajnej trhovej ceny - hrozí mu však aj určité riziko. Aby bola domáca aukcia úspešná, mali by ste sa vopred oboznámiť s procesmi. Tu sme pre vás zhrnuli pravidlá a najdôležitejšie tipy.
Aukcia uzavretia trhu: takto získate ponuku
Uchádzači prítomní na exekučnej aukcii majú na predloženie svojich ponúk najmenej 30 minút. Ak ponuku nezíska nikto, stanoví sa opakovaný dátum. Pri prvom vymenovaní musí ponuka dosiahnuť najmenej 50 percent trhovej hodnoty. Veritelia majú právo vzniesť námietku proti ponuke pri prvom vymenovaní, ak nie je ponúkaných najmenej 70 percent trhovej hodnoty. Pre druhé a nasledujúce vymenovanie často už neexistujú žiadne obmedzenia. Odporúča sa včasný kontakt s veriteľom, aby počas aukcie nedošlo k poruche.
S najvyššou ponukou máte veľkú šancu na výhru. Uchádzač vyplatí nehnuteľnosť okamžite vo výške desať percent z trhovej hodnoty, ak o to veriteľ požiada - zvyčajne vo forme bankovej záruky alebo krížového šeku vystaveného bankou. Možný je aj bankový prevod: v takom prípade musí byť suma prevedená na účet príslušného súdu v deň konania dražby a musí byť k dispozícii dôkaz o tom. Pôsobí ako správca a vypláca peniaze späť, ak je dražba nehnuteľnosti neúspešná.
V prípade exekučnej dražby je potrebné okamžite zaplatiť desať percent z kúpnej ceny v hotovosti alebo ako šek.
Vaše práva a povinnosti kupujúceho
Týmto ocenením sa stávate vlastníkom nehnuteľnosti a musíte okamžite uzavrieť potrebné poistenie pre majiteľov domov. Vo väčšine prípadov však zatiaľ nemôžete voľne používať server Your-Best-Home.net. Mali by ste si preto naplánovať dlhšiu prechodnú fázu. Ak predchádzajúci vlastník alebo jeho nájomca odmietne opustiť nehnuteľnosť, špecializovaný právnik vám pomôže určiť vhodné lehoty, vydať výpovede a v prípade potreby začať konanie o vysťahovanie.
Zápis do katastra nehnuteľností sa uskutoční hneď po prevode dane z prevodu a prechodu nehnuteľností a po dátume rozdelenia. Zaplatíte tiež záznam v pozemkovej knihe a - namiesto notárskych nákladov na kúpno-predajnú zmluvu - doplatok súdu.
Porovnanie nákladov: uzavretie trhu oproti bežnému nákupu domu
Margareta M. získala rodinný dom so záhradou a garážou z exekútorského predaja v Düreni. Táto nehnuteľnosť má 539 metrov štvorcových a obytná plocha je 180 metrov štvorcových. Prísažný expert stanovil trhovú hodnotu na 220 000 eur. Margareta M. kupuje nehnuteľnosť za 170 000 eur.
Náklady na dom z exekučnej aukcie
| náklady | suma v eurách |
| Trhová hodnota: 220 000 eur vrátane rastúcej ceny | 170 000 |
| Žiadny poplatok za sprostredkovanie | - |
| Notárske poplatky | - |
| Daň z prevodu pozemku 3,5%, počítané z ceny zvýšenia | 6 000 |
| Úradne menovaný znalec, zaplatený miestnym súdom | - |
| Cena a prevod na súde | 1 190 |
| Celková cena | 177,190 |
Náklady na kúpu domu tradičným spôsobom
| náklady | suma v eurách |
| Kúpna cena | 220 000 |
| Poplatok sprostredkovateľa: 5,8% z kúpnej ceny | 13 100 |
| Notárske poplatky a zápis do katastra nehnuteľností: 1,5% | 3 400 |
| Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností: 3,5% | 7 900 |
| Ocenenie cca 2% z kúpnej ceny | 4 500 |
| Celková kúpna cena | 248 900 |
Ak vezmeme do úvahy najdôležitejšie dodatočné náklady, v porovnaní s nákupom existuje cenový rozdiel 71 710 eur. Úspory: takmer 30 percent. Aukcia preto ponúka oproti nákupu dve hlavné výhody: Najprv ušetríte poplatky za sprostredkovanie a notárske náklady, ktoré vzniknú pri kúpe domu.
Predaj uzavretých nehnuteľností: najčastejšie problémy a riziká
V dražbe na vylúčenie dražitelia kupujú prasa akoby v poke, pretože pred dražbou domu nemajú zákonné právo vidieť nehnuteľnosť zvnútra. Ak vám bola zadaná zákazka a vyskytli sa nedostatky, nemôžete uplatniť záruku voči súdu, odhadcovi alebo predchádzajúcemu vlastníkovi. Preto si overte, či je rozhodnutie o trhovej hodnote a hodnotenie realistické. Mali by ste venovať osobitnú pozornosť dátumu ocenenia: Koľko to bolo dávno? V opačnom prípade riskujete, že trhová hodnota odhadnutá v správe je nadmerná.
Stáva sa nepríjemné, ak sa dlžníci po dražbe exekúcie nechcú z nehnuteľnosti vysťahovať. Potom hrozí súdny proces vysťahovania.
Ak by ste chceli podať ponuku na kondomínium, mali by ste sa obrátiť na správcu komunity vlastníkov. Plánujú sa v blízkej budúcnosti nejaké nákladné stavebné opatrenia a aká vysoká je rezerva údržby? Existuje jeden alebo viac spoluvlastníkov, ktorí sa nachádzajú vo finančných ťažkostiach a nemôžu platiť bytovú dávku? Vždy existuje zvyškové riziko, ale výhodná cena je atraktívna.
Deväť tipov na úspešné vylepšenie domácnosti
1. Tip:
Prezrite si dražobný spis Pozri dražobný spis na miestnom súde. Obsahuje znalecký posudok s pôdorysmi a fotografiami nehnuteľnosti.
Tip 2: Nahliadnite do pozemkovej knihy
Dražobný spis obvykle obsahuje výpis z pozemkovej knihy. Z toho uvidíte, ako veľmi je nehnuteľnosť finančne zaťažená.
3. Tip: Opýtajte sa spoločnosti zaoberajúcej sa správou nehnuteľností.
Ak je nehnuteľnosť obývaná vlastníkmi alebo čiastočne, obráťte sa na správu nehnuteľností, či a v akom rozsahu existujú nedoplatky na bytových dávkach.
4. Tip: Navštívte nehnuteľnosť
V prípade exekúcií je to možné obvykle iba zvonka. Je vhodné vziať so sebou odborníka a skontrolovať správu o trhovom ocenení na súde.
Tip 5: bezpečné financovanie
Desať percent z kúpnej ceny musí byť pri predložení ponuky zložených v hotovosti alebo s overeným šekom. Zostatok sa zvyčajne vypláca o niekoľko týždňov neskôr. Predtým si objasnite financovanie vo svojej banke.
6. Získavanie skúseností
Vopred navštívte niektoré termíny aukcií ako divák, aby ste si udržali nervy pri návšteve svojho vysnívaného domu.
7. Sledujte schôdzku
Niekedy je schôdzka zrušená krátko pred aukciou. Krátko vopred sa informujte na miestnom súde, či je termín stále otvorený, alebo či bol dohodnutý iný termín. Môže byť užitočné sledovať osud majetku, často neskôr dôjde na exekučnú dražbu - s príslušne menšou konkurenciou.
8. Dodržiavajte cenový limit
Stačí, ak svoju ponuku zadáte v posledných minútach. Pozor na upadnutie do dražobného šialenstva. Vopred si určte maximálnu sumu, ktorú chcete ponúknuť - a prísne ju dodržujte.
9. Ukončenie dlžníka
Ak dlžník býva v nehnuteľnosti sám, využite svoje špeciálne právo na odstúpenie od zmluvy po vykonaní príklepu, prípadne ešte vyprší. Nájomcov môžete za určitých podmienok ukončiť z dôvodu osobného použitia.