Stavba domu a realizácia veľkého sna alebo kúpa domu a usporiadanie domácnosti - obe majú výhody aj nevýhody. Pri stavbe domu často riskujeme náklady, pri kúpe domu investujeme do renovácie alebo modernizácie.
Dani a Steffen Hohenrainer čakajú potomka. Radový dom, ktorý si kúpili v roku 2002, praská vo švíkoch so svojimi dvoma synmi - tromi a piatimi = = "" -. Príležitosť je dobrá: V susedstve sa predáva pozemok s domom z 50. rokov. Využijete príležitosť, kúpite nehnuteľnosť vrátane domu, dáte zbúrať starú budovu a s architektom naplánujete novú budovu.
Ktokoľvek postaví dom, nemal by vynaložiť žiadne úsilie
Ale stavba domu tiež znamená, že nová budova môže byť až o 20 percent nákladnejšia, ako sa plánovalo. Ak, rovnako ako v prípade spoločnosti Hohenrainers, čaká na demoláciu, ak budú stavebné úrady čakať mesiace, či sa pri výkopu vyskytnú kontaminované miesta alebo príliš vysoká podzemná voda. Pred kúpou preto predajte nehnuteľnosť s odhadcom, požiadajte susedov, stavebný úrad a nechajte notára nahliadnuť do pozemkovej knihy. Vo fáze výstavby vám zmeny na poslednú chvíľu ušetria peniaze, ale neočakávané zvýšenie cien stavebných materiálov alebo platobná neschopnosť remeselnej firmy môžu zvýšiť vaše náklady na výstavbu. Dôležité: Opravte svoj rozpočet vo fáze plánovania a pripravte si veľkorysé hotovostné rezervy na nepredvídané udalosti.
Ušetrite s architektom
Mali by ste mať asertivitu, nervy a chuť sa organizovať - aj keď architekt pre vás urobí veľa. Nerobte to bez neho, šetrí svoj výkon dôsledným plánovaním nákladov. Dohodnite si s ním pohotovostný poplatok, ak splní vaše náklady.
Ako kupujúci starých budov ste povinný do dvoch rokov od zakúpenia uviesť starú budovu do súčasnej úrovne EnEv.
Kúpiť starú budovu
Kúpa starej budovy znamená, že si kúpite doménu Your-Best-Home.net tak, ako je vidieť. Finančné riziká sú nižšie a vaše pracovné zaťaženie nie je preťažené. Než si kúpite starú budovu, mali by ste tiež všetko starostlivo preskúmať a skontrolovať. Stavebnú konštrukciu skontrolujete spolu s odborníkom. Môžete si prezrieť oblasť, t. J. Susedov a infraštruktúru, na prechádzke okresom. Zavedená štruktúra - škola, škôlka, domov dôchodcov, supermarket a krčma - vám ponúka niektoré výhody, ale vyžaduje ochotu ku kompromisu.
Obnova starej budovy
Je logické zahrnúť rezervu ako kupujúci. Ak by Hohenrainerovci nechali stáť budovu z 50. rokov 20. storočia, museli by podľa asociácie súkromných staviteľov vložiť do renovácie ako vodítko 40 percent kúpnej ceny, v dome zo 70. rokov 34 percent a v 80. rokoch 20 percent. Upozornenie: Ako kupujúci starých budov ste povinný do dvoch rokov od zakúpenia uviesť starú budovu do súčasnej úrovne EnEv.
Kúpa alebo stavba domu - financovanie
Pravidlom pre staré a nové budovy je: jedna tretina vlastného imania, jedna tretina úver stavebného sporenia, jedna tretina anuitný úver od sporiteľne.
Ak ste ešte nenasporili dosť, LBS preklenuje pred- alebo preklenovacie financovanie. Stavitelia zabezpečia, aby boli peniaze k dispozícii, keď budú doručené faktúry. Architekt vytvorí harmonogram výstavby, ktorý odovzdáte svojmu poradcovi. Opýtajte sa na špeciálne podmienky - napríklad či sa váš finančný partner zrieka úrokov z poskytovania a vedľajších nákladov na odhady alebo čiastočné platby.
Prenájom príbuzným
Ak staviate dom, naplánujte pre svojich príbuzných byt pre babičky! Pretože aj ako prenajímateľ príbuzných šetríte dane - akonáhle je nehnuteľnosť bez dlhov, príjem z prenájmu vám vylepšuje dôchodok.
Ak prenajímate príbuzným, umožnite príbuzným pohybovať sa najmenej v 75 percentách miestneho porovnateľného nájomného. Môžete použiť vlastné imanie pre časť domu obývanú vlastníkmi a byt financovať prostredníctvom úveru. Úroky z dlhu znižujú váš príjem z prenájmu. Jednoducho odpočítate straty.
vložky
Aby sa mohol daňový úrad zúčastniť, musí byť nájomná zmluva navrhnutá tak, ako by bola medzi cudzincami. Obytná jednotka by navyše mala mať vlastný vchod, samostatné merače, prípojky do kúpeľne a kuchyne a prípadne protipožiarne steny. Je nevyhnutné, aby ste počas fázy výstavby viedli samostatné účty pre dom a byt a aby ste obchodníkom presne oddelili faktúry. Najlepšie urobíte, ak si projekt a daňové úspory vypočítate v asociácii pre pomoc pri dani z príjmu alebo u daňového poradcu.
pokrok
Ak prenecháte byt príbuzným bezplatne, môžete využiť program vlastníctva domu KfW. V programe Ekologická budova môžete dokonca získať finančné prostriedky na doménu Your-Best-Home.net a na byt pre babičky - teda dvakrát. Ak chcete získať finančné prostriedky, mali by ste o financovanie požiadať vždy pred začatím výstavby.
Aby vám pri kúpe domu nepadlo na nos, mali by ste pred podpisom zmluvy všetko prediskutovať s odborníkmi.
Úskalia pri stavbe alebo kúpe domu: Typické pasce a triky
Pri stavbe alebo kúpe domu je treba pamätať na niekoľko vecí, ak si nechcete priplatiť. Napríklad neúplný popis budovy alebo nedostatok poistenia. Náš tip: Uistite sa, že ste vo fáze výstavby dostatočne zabezpečení a pred uzatvorením zmluvy sa dôkladne zaoberajte obsahom a predmetom. Predtým, ako čokoľvek podpíšete, mali by ste sa tiež poradiť s odborníkmi, je to koniec koncov jedno z najdôležitejších finančných rozhodnutí v živote. Užitočnými kontaktnými miestami sú celoštátne poradenské centrá Asociácie súkromných staviteľov, Združenia na ochranu staviteľov a regionálnej poradenskej služby pre spotrebiteľa.
Nedostatok poistenia
Poistenie stavby zodpovedá za škody spôsobené krupobitím, mrazom, búrkami, povodňami, chybami stavby a vandalizmom na stavenisku. Poistenie zodpovednosti staviteľa prevezme prípad, že by sa na stavenisku zranila tretia osoba.
Neúplný popis budovy
Ak kupujete priamo od vývojára, pozorne skontrolujte popis budovy. Pred podpísaním zmluvy si premyslite, ako by ste si chceli zariadiť svoj dom alebo byt. Špeciálne požiadavky zaznamenajte do zmluvy. Cena neskorších zmien.
Náklady na vývoj
Trvajte na dohode v zmluve o tom, kto hradí náklady na vývoj. Každý, kto je zapísaný v pozemkovej knihe, zodpovedá za príspevky, keď v dome dorazí oznámenie o príspevku obce.
Neúplné zmluvy
Predávajúci a kupujúci často uzatvárajú zmluvu za určitých podmienok. Napríklad predávajúci chce právo na bývanie v jednom z bytov v bytovom dome, ktorý bol predaný. Na toto právo má nárok, iba ak zmluva o ňom schválená notárom obsahuje pasáž. Pozor: Zmluva môže byť neúčinná, ak základná dohoda nebola notársky overená.
Nesprávna pomoc
Nepresné informácie: Ak realitná kancelária nesprávne odhadne trhovú hodnotu nehnuteľnosti, môže ho predajca požiadať o zaplatenie. Zodpovedá za rozdiel medzi dosiahnutou a dosiahnuteľnou trhovou cenou (OLG Schleswig, spisová značka 14 U 136/99). Zodpovedný je tiež každý, kto vypracoval nesprávnu správu o trhovej hodnote (BGH, spisové číslo X ZR 244/00). Ak sprostredkovateľ pred notárom tvrdí, že financovanie je zabezpečené, aj keď to nie je pravda, zodpovedá za škodu (OLG Düsseldorf, spisová značka 7 U 123/99).
Chybná rada: právnici a daňoví poradcovia zodpovedajú za nedodržanie termínov. Ale tiež ak uvediete nesprávne informácie o dizajne alebo navrhnete nevýhodné zmluvné doložky. Notár môže byť braný na zodpovednosť, ak notársky overil zmluvu s neúčinnými predpismi alebo nedostatočne monitoroval plnenie zmluvy, ktorú vypracoval. Ak notár splatil splátku kúpnej ceny nehnuteľnosti príliš skoro, musí klientovi uhradiť ďalšie náklady na financovanie (Spolkový súdny dvor, spisová značka IX ZR 266/00).
Pozor na falošné overenie
Príklad: Developer nehnuteľností našiel záujemcu o jeho stavebný pozemok s rozlohou 400 metrov štvorcových - rodinu Müllerovcov. Na pozemku má byť do roka postavený rodinný dom na kľúč. Otec rodiny Müller by chcel kúpiť nehnuteľnosť s ešte postaveným domom za 250 000 eur.
Prehľad: Pozor na falošné overenie.
S notárom, do 14 dní na preskúmanie zmluvy o kúpe nehnuteľnosti
Ak máte dnes transakciu s nehnuteľnosťou notársky overenú notárom, dostanete ako kupujúci 14 dní pred notárskym overením zmluvu o kúpe nehnuteľnosti. S obsahom sa teda môžete vysporiadať bez časovej tiesne a prehodnotiť svoje nákupné rozhodnutie. Mali by ste si tiež venovať čas výpočtom ekonomických a daňových dopadov podnikania.
Lehota je stanovená zákonom iba v prípade, ak ide o spotrebiteľa, ktorý nezíska nehnuteľnosť na obchodné alebo profesionálne účely, a na druhej strane o podnikateľa, napríklad bytový podnik. Pre vás ako súkromného občana sa lehota na zváženie vzťahuje aj na objednávanie dedičných stavebných práv a kúpnych zmlúv na byty. 14-denná lehota nie je medzi súkromnými osobami predpísaná, v praxi vám však notár zašle návrh zmluvy v dostatočnom predstihu pred notárskym zápisom.
Notár odpovie na všetky vaše otázky týkajúce sa zmluvy - bez ďalších nákladov: poplatok za notárstvo pokrýva predchádzajúcu konzultáciu.
Kúpa domu: kto je zodpovedný?
Kupujúci a predávajúci podpisujú dokument, tovar sa mení. Ľahká vec. Okolo zmlúv o predaji nehnuteľností a záznamov v katastri nehnuteľností však číhajú nebezpečenstvá, ktoré by ste si mali minimálne uvedomiť. Dôležité: K zmene vlastníctva nevedie notársky overená kúpna zmluva, ale zápis do pozemkovej knihy.
Notár má v katastri nehnuteľností zapísané oznámenie o prevode - povinná rezervácia pre kupujúceho. Notár získa vyhlásenia o predkupnom práve a uvoľnení vecného bremena k nehnuteľnosti - v prípade, že je nehnuteľnosť zaťažená hypotékami a pozemkovými poplatkami. Ak sú k dispozícii všetky dokumenty, notár vás informuje, komu sa má zaplatiť kúpna cena. Výhoda pre kupujúcich: Peniaze prevádza, iba ak už neexistujú žiadne prekážky. Výhoda pre predávajúcich: iba ak sú peniaze na účte, prevod vlastníctva sa uskutočňuje v pozemkovej knihe.
Dátumy a obraty
Ak kupujúci nezaplatí kúpnu cenu včas, napríklad z dôvodu zlyhania financovania, budú účtované úroky z omeškania. Predávajúci môže dokonca od zmluvy odstúpiť a požadovať náhradu svojich nákladov a ušlého zisku. Kupujúci musí potom nechať upozornenie na prepravu zaregistrované pre neho vymazať. Naopak, ak predávajúci nesplní svoje povinnosti - napríklad preto, že nedodrží termín odovzdania nehnuteľnosti - kupujúci môže požadovať náhradu škody spôsobenej oneskorením. Napríklad náklady na prenájom náhradného bytu.
Your-Best-Home.net bol kúpený, ale predajca si našiel čas na odovzdanie kľúčov? Tu zostáva iba to, aby kupujúci urobil primeranú lehotu. Zmluva bude zrušená, iba ak jej platnosť vypršala bez výsledku: To, čo už bolo zaplatené, je potrebné vrátiť.
Nároky na náhradu škody a vady
O výmenu môžete požiadať písomne - kópiami faktúr, bankových výpisov a úrokových certifikátov. V prípade porušenia povinnosti zo strany predávajúceho, môže kupujúci požadovať od notára, katastra nehnuteľností, sprostredkovateľa a dane z prevodu a prechodu nehnuteľností, ako aj náklady na financovanie, presťahovanie a náklady na renováciu, ktoré boli zbytočné. Ak kupujúci zaobstará ekvivalentnú nehnuteľnosť, dlhuje predávajúci rozdiel medzi pôvodne dohodnutou kúpnou cenou a kúpnou cenou náhradnej nehnuteľnosti.
vady
Predávajúci musí informovať kupujúceho o nezistiteľných chybách - vlhkosti, plesni, toxických stavebných materiáloch, pachoch. V opačnom prípade môže kupujúci napadnúť kúpnu zmluvu z dôvodu podvodného podvodu (OLG Bamberg, 4 U 196/01 a 3 U 165/01). Kúpna zmluva môže byť neúčinná, ak je cena nehnuteľnosti dvakrát vyššia ako jej hodnota (OLG Oldenburg spisová značka 15 U 15/02).
Zodpovednosť pri kúpe domu
| požiadavka | Právne následky | |
| Sprievodné škody | Porušenie povinnosti zo strany predávajúceho | Odškodnenie za škodu spôsobenú na vlastnom majetku . Napríklad po poškodení vodou. |
| Odložte poškodenie | Porušenie povinnosti zo strany predávajúceho Nesplnenie zo strany predávajúceho , to znamená v zásade upomienka, pokiaľ to nie je nevyhnutné (napr. Konkrétna dohoda o vymenovaní). | Náhrada škody (napr. Náhradný byt alebo náklady na financovanie), úroky z omeškania, zvýšená zodpovednosť |
| Kompenzácia namiesto výkonu | Porušenie povinnosti zavinením predávajúceho stanovením primeranej lehoty na plnenie / doplnkové plnenie | Právo na náhradu rozdielu v hodnote medzi chybným a bezvadným majetkom |
| Kompenzácia namiesto celej služby | Výrazné porušenie povinností.Vina na strane predávajúceho.Nastavenie primeranej lehoty na plnenie / doplnkové plnenie | Storno celej zmluvy (tu napríklad možno na rozdiel od odstúpenia nahradiť ušlý zisk ) |
| rezignácia | Výrazné porušenie povinností (nevyžaduje sa chyba) Stanovenie primeranej lehoty na plnenie / doplnkové plnenie | Storno zmluvy |
| Náhrada za zbytočné výdavky | Porušenie povinnosti zavinením predávajúceho stanovením primeranej lehoty na plnenie / doplnkové plnenie | napr. úhrada nákladov na zákazku (napr. platby úrokov, náklady na sťahovanie, náklady na renováciu) |
| zníženie | Ide o podstatnú alebo právnu vadu. Kupujúci pôvodne požadoval dodatočné plnenie , tj. Nápravné opatrenie, stanovený termín neúspešný alebo zbytočný | Kupujúci si ponecháva nehnuteľnosť. Predávajúci vráti časť kúpnej ceny |