Ďalšie nákupné náklady môžu zahmlievať radosť z kúpy domu. Často sa na ne zabudne počas plánovania a potom prekvapia. Tu môžete zistiť, ako môžete znížiť ďalšie nákupné náklady.
Úrokové sadzby sú nízke, vysoké nájomné a prekvapí vás neočakávané neočakávané počasie: vhodný čas na kúpu domu. Noviny a internet sú prehľadané, ponuky získané od sprostredkovateľov a nehnuteľnosti skontrolované. V určitom okamihu sa vysnívaný dom nachádza na dobrom mieste a za rozumnú cenu. Keďže vlastné imanie nestačí na úplné vyplatenie stránky Your-Best-Home.net, je odobratá pôžička. Kúpna cena mínus kapitál sa rovná výške pôžičky. Ročné úroky a percentá splátok delené dvanástimi majú za následok mesačnú splátku.
Kúpa domu však prináša aj ďalšie náklady na nákup, ktoré nie každý kupujúci domov očakáva:
- Povinné vedľajšie náklady na nákup: daň z prevodu pozemku, notárske poplatky, náklady na pozemkový register
- Flexibilné vedľajšie nákupné náklady: provízia sprostredkovateľa, náklady na modernizáciu, náklady na vedľajšie financovanie, náklady na premiestnenie
- Možné ďalšie náklady, napríklad za novú zariadenú kuchyňu a ďalší nábytok
Ak vezmeme samostatne, vedľajšie nákupné náklady sú dosť zvládnuteľné, ale dokopy ich môžu veľmi zaťažiť a nakoniec je vysnívaný dom o dvojciferné percento drahší, ako sa pôvodne myslelo.
Každý, kto si kúpi nehnuteľnosť, musí vo svojom rozpočte zohľadniť ďalšie 10 až 15 percentné nákupné náklady - to je všeobecné pravidlo. Ak nie je zapojený žiadny sprostredkovateľ, je možné uložiť niekoľko percentuálnych bodov. Žiaden kupujúci sa ale nemôže vyhnúť dani z prevodu a prechodu nehnuteľností. A v závislosti od spolkovej krajiny je to až 6,5 percenta z ceny nehnuteľnosti. Existujú však legálne spôsoby sporenia.
Mimochodom: Mimochodom, vedľajšie náklady na stavbu domu nie sú rovnaké ako náklady na vedľajší dom. Tie pribúdajú mesačne popri splátke úveru.
Menej vedľajších nákupných nákladov vďaka inventáru
Kupujúci existujúcich nehnuteľností môžu ušetriť pomerne veľa ďalších nákupných nákladov, ak predchádzajúci vlastník predá inventár. Vymeriavacím základom pre daň z prevodu a prechodu nehnuteľností je hodnota nehnuteľnosti. Nie je zahrnutý pohyblivý nábytok ako sú vybavené kuchyne, nábytok, markízy, sauny alebo záhradné náradie. Kúpna cena za inventár by ste preto mali mať uvedenú osobitne v notárskej zmluve. Potom môžete na tieto veci ušetriť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností a často platiť o stovky či tisíce eur menej. Rezervu na údržbu, ktorú si vezmete ako budúci spoluvlastník bytového domu, môžete tiež zobraziť osobitne.
Ďalšie nákupné náklady pri kúpe domu - príklad výpočtu.
Notárske poplatky
Notár sformuluje kúpnu zmluvu a notársky overí kúpu nehnuteľnosti. Poukazuje na riziká a zabezpečuje transakciu. Jeho poplatky sú celoštátne regulované zákonom o súdnych a notárskych poplatkoch (GNotKG) a sú rozložené v závislosti od kúpnej ceny. V našej vzorovej faktúre (obrázok vyššie) sú náklady na notársky overenú kúpnu zmluvu tesne pod 0,8 percenta z kúpnej ceny. Existujú aj poplatky za pozemkovú knihu. Veľkosť týchto položiek by ste mohli zmenšiť uzavretím samostatnej dohody o sklade s predajcom. Je to však riskantné: ak obídete notára, celá kúpno-predajná zmluva sa môže stať neúčinnou.
Znížte vedľajšie náklady na nákup: využite priestor na rokovania
Majitelia často využívajú sprostredkovateľa na predaj svojej existujúcej nehnuteľnosti. Kupujúci potom musí do svojho rozpočtu zahrnúť províziu sprostredkovateľa. Výška sprostredkovania sa líši v závislosti od spolkovej krajiny: Kupujúci v Severnom Porýní-Vestfálsku obvykle platia províziu z kúpnej ceny 3,57 percenta, v Brandenbursku je obvykle splatných 7,14 percenta. Na rozdiel od notárskych poplatkov neexistuje žiadny poplatok za sprostredkovanie. To znamená, že poplatok za sprostredkovanie je obchodovateľný. Pred zakúpením môžete zistiť, či sa s sprostredkovateľom dá rozprávať. V rámci prípravy na sprostredkovateľské rokovania by ste mali zistiť, ako dlho je váš vysnívaný dom na predaj. Ak sa jedná o údajný „pomalý pohyb“, priestor je zvyčajne oveľa väčší. Podozrivé sú však aj dlhé časy ponúk:Pred zakúpením sa znova porozhliadnite na webe Your-Best-Home.net u odborníka na stavbu, aby ste sa uistili, že ste neprehliadli žiadne závažné chyby, ako je rast plesní alebo suchá hniloba.
Výrobné náklady nie sú vedľajšími nákupnými nákladmi
Každý, kto kupuje novú budovu od developera, musí počítať s ďalšími obstarávacími nákladmi, s vedľajšími stavebnými nákladmi. „Mnoho developerov a generálnych dodávateľov uvádza ako dodatočné nákupné náklady prípojky, zemné práce alebo vonkajšie zariadenia, hoci sú to striktne povedané, výrobné náklady, ktoré by mali byť zahrnuté do pevnej ceny,“ kritizuje Volker Wittmann, expert zo Združenia súkromných staviteľov. Aj tu sa oplatí nechať skontrolovať zmluvu o výstavbe nehnuteľnosti odborníkom. Ak sa ukáže, že vývojár chce na vás preniesť veľa nákladov, požiadajte o zlepšenie.
Ušetrite s Wohn-Riesterom
Tí, ktorí si financujú svoj domov prostredníctvom Wohn-Riesteru, dostávajú nielen štátne dotácie. Domáci sporitelia tiež požívajú daňové výhody: v daňovom priznaní k dani z príjmu môžete každý rok ako osobitné výdavky požadovať splátky až do výšky 2 100 eur.
Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností v skratke
Od roku 2006 môžu federálne štáty individuálne stanovovať daň z prevodu a prechodu nehnuteľností. Doteraz to bolo 7 percent v takzvanom „bežnom prípade“, pričom obytné nehnuteľnosti obývané vlastníkmi sú všeobecne oslobodené od dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. Od zmeny zákona sa daň stala dôležitým zdrojom príjmu pre federálne štáty. Tip pre lovcov výhodných obchodov: Ak žijete v pohraničnom regióne medzi dvoma spolkovými krajinami, môžete ušetriť až 3 percentá - napríklad ak si kúpite dom v susednom Bavorsku namiesto Durínska.
|
štát |
Sadzba dane stará |
Nová sadzba dane |
|
Bádensko-Württembersko |
3,5% |
5,0% |
|
Bavorsko |
3,5% |
žiadna zmena |
|
Berlín |
4,5% |
6,0% |
|
Brandenbursko |
5,0% |
6,5% |
|
Brémy |
4,5% |
5,0% |
|
Hamburg |
3,5% |
4,5% |
|
Hesse |
5,0% |
6,0% |
|
Meklenbursko-Predné Pomoransko |
3,5% |
5,0% |
|
Dolné Sasko |
4,5% |
5,0% |
|
Severné Porýnie-Vestfálsko |
5,0% |
6,5% |
|
Porýnie-Falcko |
3,5% |
5,0% |
|
Sársko |
5,5% |
6,5% |
|
Sasko |
3,5% |
žiadna zmena |
|
Sasko-Anhaltsko |
3,5% |
5,0% |
|
Šlezvicko-Holštajnsko |
5,0% |
6,5% |
|
Durínsko |
5,0% |
6,5% |
| Stav: 2018 |
Pre koho sa oplatí kúpiť si vlastné štyri steny?
Väčšina ľudí má prospech z vlastníctva domu. Najmä ak chcete dlhodobo využívať nehnuteľnosť, je váš vlastný domov finančne oveľa atraktívnejší ako nájomný byt. Inštitút nemeckej ekonomiky to dokázal. Z tohto dôvodu realitní odborníci porovnali náklady na bývanie nájomníkov, teda základné nájomné, s finančnými nákladmi majiteľov domov. Výsledok jasne hovorí v prospech vlastníctva domu: Náklady na kúpu nehnuteľnosti - vrátane všetkých vedľajších nákladov na kúpu a pravidelnej údržby - sú nižšie (vypočítané za dlhšie obdobie) ako nájom za porovnateľnú nehnuteľnosť.
Ako možno najlepšie využiť nízke úrokové sadzby?
Klasický sporiaci účet neplatí takmer žiadne úroky. Na druhej strane, financovanie vlastníctva domu nebolo nikdy pre mnohých ľudí dostupnejšie. Zmluva o pôžičke zo stavebného sporenia dlhodobo zaisťuje historicky nízky úrok z pôžičky. Podmienky pôžičky sú od začiatku fixné na celé obdobie. Profitujú z toho kupujúci aj stavitelia nehnuteľností. Vaše náklady na financovanie sa dajú kedykoľvek vypočítať. A namiesto toho, aby ste každý mesiac vkladali peniaze na účet majiteľa, táto suma prúdi do vašich štyroch stien. So zmluvou o pôžičke a sporení od spoločnosti Riester získavate výhody aj zo štátnych príspevkov a daňových výhod. Vďaka tomu je skákanie do vášho domova jednoduchšie ako kedykoľvek predtým.
Oplatí sa nehnuteľnosť aj ako kapitálová investícia?
Áno, ak dávate pozor na zvýšenie hodnoty a dobrú návratnosť prenájmu. Pre kupujúcich domov je dôležitý počiatočný čistý výnos z prenájmu. Udáva, aké percento z investičných nákladov získate z ročného nájmu. Ak vezmete do úvahy aj vedľajšie nákupné náklady pre maklérov, notárov a katastrálne úrady, mali by ste získať čistú návratnosť nájmu, ktorá presahuje štyri percentá. Odborníci z LBS a Sparkasse vám pomôžu starostlivo vypočítať vašu investíciu.