Každý, kto si kúpi prenajatý byt, vstupuje do existujúceho zmluvného vzťahu. To môže byť v niektorých ohľadoch užitočné pre investorov, ale prináša to aj právne riziká.
Existuje mnoho dôvodov pre investorov kúpiť si prenajatú nehnuteľnosť. Použité byty sú zvyčajne oveľa lacnejšie ako porovnateľné novostavby. Často existuje ďalšia zľava za to, že kupujúci sa nemôže ihneď nasťahovať. Navyše už nie je potrebné zdĺhavé hľadanie vhodného nájomcu a výnosy z prenájmu plynú bezprostredne po prevode vlastníctva (pozri odborné rady). Nákup v podstate aj existujúceho nájmu môže v zásade viesť k problémom. „Nový vlastník sotva má možnosť zmeniť existujúci nájom,“ varuje Carsten Hoth, právnik Spolku na ochranu prenajímateľov Nemecka. Potenciálni kupujúci by preto mali vedieť, do čoho idú.
Pred zakúpením prenajatej nehnuteľnosti informujte o nájomcovi
Investori spravidla počítajú takým spôsobom, že príjem z prenájmu nesie veľkú časť ich financovania. Je preto zásadné, aby nájomné prišlo včas. „Spýtajte sa konkrétneho prenajímateľa, či bol nájom v posledných rokoch bezproblémový,“ radí právnik Hoth. Ak predávajúci neodpovie pravdivo, má kupujúci nárok na náhradu škody. Stojí za to zaoberať sa predpismi o kompenzáciách. Môže sa stať, že si nájomca krásnu parketu položil na svoje náklady a prenajímateľ ho pri vysťahovaní ubezpečil o zaplatení. Táto povinnosť by sa potom vzťahovala na nového vlastníka.
Objasnite si, kde je vklad
Dôkladná kontrola nájomnej zmluvy je nevyhnutnosťou. Nejde iba o cenu prenájmu. Kľúčovým bodom je aj záloha. Prenajímatelia majú nárok na kauciu až do výšky troch základných nájmov - za predpokladu, že je to skutočne upravené v nájomnej zmluve. Kupujúci by však nemali byť spokojní s príslušnou klauzulou v zmluve. „Stáva sa dosť často, že bola dohodnutá záloha, ktorá však nebola zaplatená celá alebo vôbec,“ varuje advokát Hoth. Tu je potrebné objasnenie. Ak bola záloha riadne zaplatená, môže nájomca po ukončení zmluvy požiadať o vrátenie - od nového vlastníka. Je preto dôležité v kúpnej zmluve na kondomínium dohodnúť, že nový majiteľ dostane zálohu.
Platí nájomca za správcu?
Prevádzkové náklady zahŕňajú veľa peňazí. Ideálne je, ak je nájomná zmluva formulovaná tak, že nájomca uhradí všetky prevádzkové náklady, ktoré mu je prenajímateľ zo zákona oprávnený preniesť. V opačnom prípade by majiteľovi mohli zostať výdavky, ktoré prinesú úžitok jeho nájomcovi - napríklad poplatky za čistenie ulíc alebo upratovacie služby. Najmä staršie nájomné zmluvy sú v tejto súvislosti často formulované nepresne. Avšak: prevádzkové náklady, ktoré nájomca skutočne platil počas niekoľkých rokov, sa musia naďalej znášať - bez ohľadu na to, čo je uvedené v zmluve. Potenciálni kupujúci by preto mali nielen starostlivo skontrolovať leasing.
„Ukážeme vám všetky dokumenty týkajúce sa účtu za energie a prečítame si všetku korešpondenciu medzi nájomníkmi a prenajímateľmi,“ radí právny expert Hoth zo Združenia na ochranu prenajímateľov v Nemecku. Predvídaví investori sa rozhodnú pre nehnuteľnosť s bezproblémovým nájmom, t. J. S nájomcom, ktorý včas a bez váhania zaplatí oprávnené nároky. Zbytočné hádky by koniec koncov nemali kaziť potešenie z investovania.
Preniesť prevádzkové náklady
Prenajímatelia môžu veľa výdavkov preniesť na svojich nájomcov. Predpokladom je, aby to bolo v nájomnej zmluve správne upravené, alebo či už náklady pravidelne znáša nájomca.
|
Druh prevádzkových nákladov |
Priemerné |
Priemerné |
|
kúrenie a teplá voda |
1,07 eura |
85,60 eura |
|
Voda a splašky |
0,34 eura |
27,20 eur |
|
Daň z majetku |
0,18 eura |
14,40 eura |
|
správca objektu |
0,12 eura |
9,60 eura |
|
Likvidácia odpadkov |
0,18 eura |
14,40 eura |
|
Výťah |
0,16 eura |
12,80 eura |
|
Upratovanie budovy |
0,16 eura |
12,80 eura |
|
Poistenie majetku a zodpovednosti |
0,17 eura |
13,60 eura |
|
Komunitná anténa |
0,13 eura |
10,40 eura |
|
Údržba záhrady |
0,10 eura |
8,00 eur |
|
Všeobecná elektrina |
0,05 eura |
4,00 eur |
|
Čistenie ulíc |
0,03 eura |
2,40 eura |
|
Čistenie komína |
0,04 eura |
3,20 eura |
|
ďalšie náklady, |
0,04 eura |
3,20 eura |
Zdroj: DMB index prevádzkových nákladov 2018
Rada odborníka: Kedy platí nájomca novému prenajímateľovi?
Carsten Hoth, právnik Spolku na ochranu prenajímateľov Nemecka.
"Každý, kto si kúpi prenajatú nehnuteľnosť, by rád videl nájomné na svojom účte čo najskôr." Najlepšie hneď po podpísaní zmluvy s notárom. Nie je to predsa také rýchle. V kúpno-predajnej zmluve je dohodnutý dátum ekonomického prevodu, ktorým sa na kupujúceho prevedú úžitky a bremená majetku. Kupujúci má od tohto okamihu nárok na všetky platby za prenájom. Často to však môže od nájomcu vyžadovať až oveľa neskôr.
Zápis do pozemkovej knihy
Kupujúci má právo na priamy prevod nájomcu na svoj účet až po ukončení zákonného prevodu vlastníctva. Stáva sa to zápisom do pozemkovej knihy. Byrokratický čin, ktorý môže trvať niekoľko týždňov. Hneď ako kupujúci dostane oznámenie o registrácii z katastra nehnuteľností, je oficiálne jeho vlastníkom. Teraz môže s kópiou uvedeného listu písomne požiadať svojho nájomcu, aby smeroval služby iba k nemu, novému prenajímateľovi.
Predajca prevádza nájomné
Do kúpno-predajnej zmluvy za prenajatú nehnuteľnosť by mala byť zahrnutá doložka o kompenzácii, ktorá upravuje: Od okamihu ekonomického prevodu prevedie predávajúci platby za nájom na nového vlastníka. ““