Vzhľadom na nízke úrokové sadzby úverov čoraz viac ľudí zvažuje kúpu bytu ako investíciu. Či však investícia naozaj stojí za to, závisí predovšetkým od vysokej návratnosti prenájmu. Mali by ste ich vypočítať čo najkritickejšie a najrealistickejšie, než začnete pôsobiť na trhu s bývaním - inak existuje veľké riziko, že záväzok sa z dlhodobého hľadiska stane hrobom.
Pri výpočte sa rozlišuje medzi takzvaným hrubým výnosom z prenájmu a čistým výnosom z nájmu. Hrubý výnos z prenájmu sa dá vypočítať pomerne rýchlo: určuje sa tak, že sa ročné nájomné vydelí kúpnou cenou a výsledok sa vynásobí číslom 100. Hrubý výnos z prenájmu poskytuje počiatočnú orientáciu a mal by byť minimálne 5 percent. Dôležité: V prípade ročného nájomného môžete brať do úvahy iba podiel na príjmoch, to znamená takzvaný studený nájom bez prechodných položiek, ako sú vedľajšie náklady na prenájom a prevádzkové náklady.
Čistý výnos z prenájmu poskytuje presnú reprezentáciu príjmu: Najskôr sa pripočíta samotná investícia a všetky náklady, ktoré vzniknú pri kúpe nehnuteľnosti. Môže to zahŕňať aj náklady na opravy pred prvým prenájmom. Za kúpu bytu môžu vzniknúť napríklad tieto náklady:
- Kúpna cena
- Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností (3,5 - 6,5 percenta z kúpnej ceny)
- Sprostredkovateľské poplatky (4 - 7 percent)
- Poplatky za notára a pozemkové knihy (2 percentá)
- Náklady na opravu
Ročný čistý príjem z prenájmu vyplýva z ročného čistého nájomného bez všetkých nákladov prenajímateľa, ako napríklad:
- administratívne výdavky
- Náklady na údržbu bytu (približne 10 eur za meter štvorcový)
- Rezerva na údržbu budovy (cca 1 percento z kúpnej ceny bytu)
Takzvaný ročný čistý príjem je výsledkom ročného čistého nájomného mínus uvedené náklady.
Príklad výpočtu: čistý výnos z prenájmu bytu s rozlohou 60 metrov štvorcových
Investície a náklady od kúpy nehnuteľnosti po prípravu na prenájom:
- Kúpna cena: 150 000 eur (z toho 50 000 eur vlastné imanie, zostatok pôžička)
- Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností (4 percentá): 6 000 eur
- Sprostredkovateľské poplatky (5 percent): 7500 eur
- Poplatky za notára a kataster: 3 000 eur
- Náklady na opravu: 10 000 eur
Celková suma: 176 500 eur
V tomto príklade výpočtu predpokladáme, že okrem 50 000 vlastného podielu na nákup sú opravy financované aj z vlastných zdrojov. Výška pôžičky je teda 116 500 eur.
To zostane z ročného nájomného mínus všetky náklady za rok:
- 8 400 eur ročné čisté nájomné bez poplatkov (700 eur mesačne)
- 300 eur náklady na správu majetku
- 600 eur údržba stojí byt
- Budova údržby 1500 eur
Ročný
čistý príjem : 6 000 eur. Výsledkom je čistý výnos z prenájmu podľa vzorca
ročný čistý príjem / investícia * 100 = čistý výnos z prenájmu.
V takom prípade je čistý výnos z prenájmu len necelých 3,4 percenta - a teda už v mierne kritickom rozmedzí, pretože by skutočne mal byť nad 3,5 percenta, ideálne dokonca nad 4 percentá.
Pôžička vo výške 116 500 eur bude splácaná v plnej výške počas obdobia 20 rokov pri efektívnej ročnej úrokovej sadzbe 2 percentá. Za to sa má mesačne platiť 590 eur na úrokoch a splátkach. Extrapoláciou na rok to vyústilo do celkovej výšky 7080 eur. Ak investujete príjem z vášho prenajatého bytu za pôžičkovú službu, budete si musieť z vlastných prostriedkov získať ďalších 1080 eur. To zodpovedá 90 eurám mesačne. Po 20 rokoch bude byt úplne splatený a budete mať ďalší ročný príjem 6 000 eur.
Ešte zmysluplnejšie: návratnosť vlastného imania
Pre investíciu do nehnuteľností s dlhovým financovaním je okrem návratnosti nájmu dôležitým parametrom návratnosť kapitálu. Z vyššie uvedených kľúčových údajov je možné určiť započítaním všetkých nákladov a výnosov za 20 rokov (do úplného splatenia úveru ): Investovaný
kapitál: 60 000 eur
Požičané náklady až do splatenia úveru: 141 600 eur Čistý
príjem z prenájmu: 120 000 eur
hodnota Majetok po 20 rokoch (0,6-percentné zvýšenie hodnoty za rok): 180 000 eur
Z nákladov na pôžičky, po odpočítaní čistého príjmu, zostáva 21 600 eur. Tieto sa pripočítajú k časti vlastného imania a ich výsledkom je spolu 81 600 eur. Po 20 rokoch sa dá nehnuteľnosť predať za zhruba 180 000 eur, ak je jej hodnotový vývoj priaznivý a získala tak takmer 98 400 eur. Z toho vyplýva ročná návratnosť 4920 eur. Ak to dáte vo vzťahu k investovanému základnému imaniu vo výške 81 600, základné imanie za rok zaplatí v priemere okolo 6 percent.
Faktory neistoty
V takom výpočte sú samozrejme neistoty, ktoré môžu mať pozitívny alebo negatívny vplyv na výnos. V tomto prípade napríklad nie sú účtované žiadne pravidelné zvýšenia nájomného, ktoré by v priebehu rokov spôsobili zvýšenie čistého výnosu z nájmu a návratnosti vlastného imania. Na druhej strane časy voľných pracovných miest a nomádi nájomného majú negatívny vplyv, rovnako ako neočakávané a nákladné opravy.
Nehnuteľnosti na stredných miestach zvyčajne zažívajú neustále zvyšovanie hodnoty na úrovni miery inflácie. Nemali by ste však o tom špekulovať, pretože výkonnosť závisí aj od dobrých vonkajších vplyvov, a to aj v dobrých mestských lokalitách. Napríklad ak hlavný zamestnávateľ v tejto oblasti spadne alebo vypukne banková kríza, môže to mať významný vplyv na hodnoty nehnuteľností. Dlhodobý demografický vývoj je jedným z kľúčových faktorov investičného rozhodnutia: za žiadnych okolností neinvestujte do investičného majetku, ak hustota obyvateľstva v regióne už niekoľko rokov klesá.
