Správcovia nehnuteľností v komunite vlastníkov hrajú dôležitú úlohu a na túto pozíciu by sa mali určite hodiť. V nasledujúcom texte vysvetľujeme, ako vy ako spoločenstvo vlastníkov môžete nájsť tú pravú osobu a čo sa stane, keď bude potrebné nájsť nového správcu nehnuteľnosti.
Správca nehnuteľností v rezidenčnom komplexe má silné postavenie: má finančné prostriedky od združenia vlastníkov bytov (WEG). Ten zvoláva schôdze vlastníkov a vykonáva tam prijaté uznesenia. Stará sa o opravy a údržbu obecného majetku. Aby to mohol urobiť, musí mať prehľad o komplexnom zákone o obytných nehnuteľnostiach. To si vyžaduje (väčšinou) profesionála.
Nájdite správcu nehnuteľnosti
WEG sa v zásade môže riadiť aj sám. To môže fungovať pre malý rezidenčný komplex. Len čo však iba jeden vlastník chce „skutočného“ manažéra, musí ho komunita vymenovať. Na to najskôr potrebuje výber uchádzačov. "Mali by byť tri ponuky." Inak môže nedostatok alternatív viesť k tomu, že vlastníci budú neskôr úspešní proti rozhodnutiu o objednávke, “hovorí Annett Engel-Lindner, právnik špecializujúci sa na nájomné a kondomínium právo.
Pri výskume sa komunita (alebo členovia, ktorí sa o ňu starajú) môže sústrediť na blízkych kandidátov. Koniec koncov, krátke vzdialenosti sú dôležité, aby manažér mohol neskôr nehnuteľnosť pravidelne kontrolovať. Prvá kontrola mala prebehnúť pred voľbami. Julia Wagner z združenia majiteľov Haus & Grund Germany vysvetľuje prečo: „Uchádzači musia poznať obytný komplex, aby mohli predložiť opodstatnenú ponuku.“
Čo robí dobrého správcu?
Dobré spojenie so správcom nehnuteľnosti by malo byť pre združenie vlastníkov bytov najvyššou prioritou. Aby ste uspeli, dbajte na prikázanie číslo jedna: Ako komunita si vyberte profesionála, ktorý vám skutočne vyhovuje, ktorý vám môže poskytnúť referencie, z ktorého srší kompetencia a profesionalita a ktorý sa vám zdá byť sympatický.
Zlého správcu nehnuteľnosti možno často spoznať až potom, ak napríklad vlastníkom zle poradí s údržbou a nesprávne investuje veľa peňazí. Je teda dostatočný dôvod na to, aby si majitelia starostlivo vybrali manažéra a pozorne ich sledovali. Našťastie v lete 2018 vstúpil do platnosti zákon o správcovi nehnuteľností. Teraz potrebujete súhlas. Získajú ho, iba ak preukážu spoľahlivosť, dobré finančné podmienky a uzatvorenie poistenia profesijnej zodpovednosti a tiež pravidelne navštevujú školiace kurzy.
Predbežný výber správcu nehnuteľnosti
Poradný výbor pre správu alebo osoby vybrané na predbežný výber by mali vopred rokovať osobitne, aby mohli navrhnúť vlastníkom bytov tri správcovské spoločnosti. Kandidát je potom volený jednoduchou väčšinou, najviac na päť rokov. Zmluva o výkone správy upravuje jeho povinnosti a odmenu, ako aj dĺžku trvania vymenovania. To, koľko slobody poskytuje spoločenstvo vlastníkov správcovi nehnuteľnosti, si môžu sami určiť.
Každý, kto sa stará o predbežný výber, by si mal vytvoriť kontrolný zoznam so všetkými bodmi, ktoré sa od uchádzača vyžadujú. Rozhodnutie je teda objektívne a nezávislé od ceny a osoby. Okrem poistenia zodpovednosti za škodu, ktoré je predpísané v schválení, to zahŕňa aj poistenie zodpovednosti za škodu a vernosť. Žiadateľ by ďalej mal mať profesionálnu kanceláriu, aby bol k dispozícii majiteľom a aby bol počas dovolenkového obdobia poskytnutý náhradník. Správca by mal brať do úvahy aj špeciálne vlastnosti jednotlivých systémov. Niektorí uchádzači, žiaľ, ponúkajú iba nízky štandard.
Ideálny správca nehnuteľnosti musí spĺňať množstvo požiadaviek.
Zmluva o výkone správy
Väčšinou správca nehnuteľnosti predloží koncept, ktorý zvyčajne zohľadní jeho záujmy. „Majitelia by sa preto mali kriticky pozrieť,“ odporúča Gabriele Heinrich zo združenia na ochranu spotrebiteľa „Living in property“. Zmluva o výkone správy by napríklad mala vlastníkom poskytnúť možnosti kontroly, napríklad zaviazať správcu nehnuteľnosti, aby inkasoval platby za dom od spoluvlastníkov, ktorí nie sú ochotní platiť, zaslať do dvoch až troch týždňov zápisnicu zo schôdze vlastníkov a získať súhlas poradnej rady pre zmluvy s remeselníkmi, ktoré presahujú určitú sumu. Ak zmluva stanovuje špeciálne platby pre správcu, mala by sa skontrolovať ich oprávnenosť.
Zákonné povinnosti správcu
- Opatrenia na riadnu údržbu a opravy obecného majetku
- Uskutočňovanie a prijímanie platieb a služieb
- Spravujte prijaté prostriedky
- Uplatňovanie nárokov spoločenstvom vlastníkov bytov
- viesť účet
- ďalšie právomoci, napríklad zvolávanie, vedenie a spisovanie uznesení schôdze vlastníkov bytov
- Vedenie rozhodovacieho procesu
„Dobrá správa má nielen obchodné, ale aj technické know-how. A existujú aj osobné kontakty, “hovorí Gabriele Heinrich. „Fungujúca administratíva rýchlo reaguje na oznámenia o chybách a výsledkoch dokumentov. Monitoruje stav budov, trvá na rekonštrukčných opatreniach, tvorbe rezerv a preberá sprostredkovanie v prípade konfliktov medzi vlastníkmi. Čím väčší systém, tým vyššie pokrytie by malo byť. Vernostné poistenie chráni pred úmyselnými škodami spôsobenými zamestnancami správy.
Správna a nesprávna správa účtov
Ústrednou úlohou správcu je sledovať príjmy a výdavky združenia vlastníkov bytov (WEG). Účty vlastníkov sú stále často takzvané dôveryhodné účty, ktoré sú vedené v mene správcu majetku. „Dnes sú však prijateľné iba účty v spoločenstve vlastníkov,“ hovorí Heinrich. Výhoda pre obe strany: Práva sú jednoznačne vlastníctvom komunity, správca preberá správu účtu iba v mene vlastníka. Takéto zahraničné peňažné účty ponúkajú väčšiu bezpečnosť v prípade bankrotu alebo smrti správcu a ich vlastníci sa ľahšie ovládajú.Spoločenstvo by navyše malo obmedziť oprávnenie správcu disponovať s účtom a podmieniť ich závislosťou na súhlase vlastníka bytu alebo poradnej rady - napríklad pre rezervný účet alebo z určitých súm.
Odmena správcovi nehnuteľnosti
Poplatok za správu je voľne obchodovateľný. Závisí to od technickej normy a veľkosti nehnuteľnosti. Pravidlo: čím viac jednotiek systém má, tým lacnejšia je odmena. Rozpätie sa pohybuje od 25 do 30 eur mesačne na obytnú jednotku. Profesionál môže pri predaji bytu uplatniť osobitnú odmenu za služby, ako napríklad súhlas správcu. Za správu zbierania uznesení sa nevzťahuje žiadna ďalšia odmena, aj keď to zmluva o výkone správy ustanovuje.
Odvolanie správcu
Správcu často chráni časť zmluvy: Že ho možno odvolať iba z dôležitého dôvodu, napríklad ak svojvoľne zadáva objednávky na väčšie opravy. Ukázalo sa užitočné dohodnúť sa na období menovania na jeden až dva roky vopred. Dostatok času na to, aby si obe strany prehodnotili svoj vzťah - bez toho, aby ste spolu museli zbytočne dlho čakať, ak spolupráca nevyjde.
Úľava od správcu nehnuteľností
Mnoho majiteľov bytov nevie, či by mali na schôdzi vlastníkov odbremeniť správcu nehnuteľnosti. „Absolutóriom sa vzdávate práva na náhradu všetkých známych alebo rozpoznateľných chýb správcu počas absolutória,“ varuje Heinrich. Preto by sa to malo vždy starostlivo zvážiť.
Zmeniť správcu nehnuteľnosti
Každých pár rokov WEG hlasuje o správcovi. Ak sa však v období pred voľbami ukáže, že úradujúci správca už nebude získavať väčšinu, začne sa s hľadaním nových kandidátov. Ak sa tejto úlohy zhostíte vo svojom WEG, musíte získať tri ponuky a včas o nich informovať spoluvlastníkov. Počkajte aspoň tri mesiace vopred. Menšie WEG je lepšie začať skôr. Často potrebujete viac pokusov o to, aby ste našli dostatok uchádzačov. Starý správca, ak je stále vo funkcii, musí zvolať a usporiadať schôdzu vlastníkov. Pomáha teda určiť vlastného nástupcu.
Čo by ste mali brať do úvahy pri zmene
V ideálnom prípade zmluva vyprší paralelne s objednávkou. Ak nie, vlastníci musia dodržať dohodnuté výpovedné lehoty - a zabezpečiť, aby nový manažér vždy kombinoval objednávkové a zmluvné obdobie. Inak by sa mohlo stať, že WEG prepustí správcu z funkcie, ale zmluva pokračuje a nárok na odmenu pretrváva.
Príklad: Správca bol vymenovaný na neurčitý čas. Maximálna doba trvania je potom päť rokov. Schôdza vlastníkov ju však môže kedykoľvek jednoduchou väčšinou odvolať - za predpokladu, že nebolo dohodnuté nič iné (napríklad len z dôležitého dôvodu). Zmluva končí, keď sa jej platnosť obmedzila na funkčné obdobie. Ak takáto doložka neexistuje, naďalej sa uplatňuje. Nie každú zmluvu je navyše možné ľahko ukončiť, napríklad preto, že obsahuje minimálne obdobie. Ak však existuje dôležitý dôvod prepustenia, ako je napríklad konkurzné konanie alebo nevykonanie uznesení, WEG môže v každom prípade vypovedať zmluvu bez predchádzajúceho upozornenia.
