Od začiatku tohto roku platí v Nemecku nový zákon o nájme. Brzda nájomného bola vylepšená, pretože po modernizácii už nájomné nemôže stúpať tak prudko. Výhody majú aj prenajímatelia: pri menších modernizáciách je zvýšenie nájomného jednoduchšie.
Mnoho ľudí prijíma hluk a nedostatok priestoru ako menšie zlo. Nájomníci vo veľkých mestách, ktorým sa podarilo zohnať cenovo dostupný byt, sa neradi sťahujú. Pretože po presťahovaní sa náklady na bývanie často výrazne zvyšujú. Napríklad v Berlíne ceny nových prenájmov vzrástli do desiatich rokov o 104 percent (graf). Pohyb však nie je poistením proti drastickému zvýšeniu nájomného: po rozsiahlej modernizácii sa ceny nájmov zatiaľ zvýšili rovnako prudko. Tento vývoj má teraz spomaliť nový zákon o nájme, ktorý je v platnosti od začiatku roku 2019.
Poplatok za modernizáciu
Či už rekonštrukcia kúpeľne, výmena starých okien alebo zlepšenie izolácie - takéto opatrenia stoja veľa peňazí a z výsledku majú obvykle prospech nájomníci. Prenajímatelia, ktorí zmodernizujú svoj nájomný majetok, sa preto môžu o výdavky deliť so svojimi nájomníkmi. Doteraz bolo prípustné trvale zvyšovať ročné nájomné o jedenásť percent nákladov na stavbu. Zákonodarný zbor teraz znížil tento takzvaný modernizačný poplatok na osem percent. Okrem toho môžu modernizačné opatrenia do šiestich rokov zvýšiť mesačné nájomné najviac o tri eurá za meter štvorcový. Lacné byty majú mimoriadnu ochranu: ak je nájomné nižšie ako sedem eur za meter štvorcový, zvýšenie nákladov v dôsledku modernizácie je do šiestich rokov obmedzené na maximálne dve eurá za meter štvorcový.Priemerná výška nájmu v Nemecku je (podľa Nemeckého združenia nájomcov) okolo sedem eur za meter štvorcový. „Prípustné zvýšenie o tri eurá za meter štvorcový stále znamená zvýšenie o viac ako 40 percent,“ zdôrazňuje Ulrich Ropertz, výkonný riaditeľ Nemeckého združenia nájomcov. Napriek zmene zákona môže nájomné po modernizácii citeľne stúpať. „Už nebudú 100-percentné cenové skoky, napríklad pri luxusných renováciách,“ hovorí Ropertz.napríklad pri luxusných renováciách už nebude existovať, “hovorí Ropertz.napríklad pri luxusných renováciách už nebudú existovať, “hovorí Ropertz.
Vývoj cien nájomného za meter štvorcový pre novopožičané byty v rokoch 2008 až 2018.
Pomoc pre súkromných prenajímateľov
Malo by sa zabrániť drastickému zvýšeniu nájomného bez toho, aby vlastníci stratili chuť modernizovať. Zákonodarca znížil právne prekážky pre menšie opatrenia, aby to uľahčil najmä súkromným prenajímateľom. Prenajímateľ môže teraz v takzvanom „zjednodušenom postupe“ vynútiť prácu, ktorá stojí najviac 10 000 eur na obytnú jednotku. Výhoda: Nájomca už nemôže vzniesť námietku, že zvýšené nájomné je zdrvujúce.
Vypočítajte menej
Zjednodušený postup tiež zbavuje prenajímateľa povinnosti vykonávať zložité výpočty. Rovnako ako v prípade významnej modernizácie, musí prenajímateľ ohlásiť stavebné práce tri mesiace pred začiatkom výstavby a informovať nájomcu o predpokladanom zvýšení nájomného. Nemusí však vysvetľovať, ako plánované opatrenie ovplyvní prevádzkové náklady. Ušetrený je tiež ďalších výpočtov. Prenajímateľ nesmie preniesť náklady na údržbu budovy na svojich nájomcov - tieto náklady musí zvyčajne oddeliť od čistých nákladov na modernizáciu. Tu si teraz môžu prenajímatelia odpočítať paušálnu sumu 30 percent z celkových nákladov na údržbárske práce.
viac transparentnosti
Zákonodarca tiež vylepšil brzdu ceny prenájmu. Prenajímatelia, ktorí chcú o viac ako desať percent vyššie ako miestne porovnateľné nájomné, musia ich teraz pri podpise nájomnej zmluvy informovať, či existuje výnimka zo stropu nájomného. Výnimku môže uplatniť iba v prípade, že to prenajímateľ urobí. „Nový zákon dáva nájomníkom väčšiu transparentnosť: Môžu rýchlejšie vidieť, či majú pravdu,“ vysvetľuje Ropertz. Nájomníci teraz môžu požadovať vrátenie nájomného, ktoré boli preplatené, jednoduchou sťažnosťou bez toho, aby museli vysvetľovať, prečo je nájomné príliš vysoké. Existujú však určité výnimky z cenovej brzdy nájmu: Nevzťahuje sa na prenájom nových budov, na prvý prenájom po rozsiahlej renovácii a rovnako málo, ak prenajímateľ predtým dosiahol nájom, ktorý presahoval miestne nájomné.Nájomná brzda neplatí všade, ale vo väčšine metropolitných oblastí. Od zavedenia v roku 2015 je známych iba 180 prípadov, keď nájomníci dostali späť nájom, ktorý zaplatili príliš veľa.
Znížte nájomné kvôli chybám
„Prenajímateľ je povinný udržiavať prenajatý byt. Ak sú výrazné nedostatky, napríklad ak v zime nefunguje kúrenie, nájom sa zo zákona znižuje. Byt už nie je úplne použiteľný, takže už nemusíte platiť celú cenu nájmu. V prípade závažných závad môže nájomca okamžite znížiť nájomné, akonáhle je o tom ubytovateľ informovaný.
S rezerváciou, aj keď majú nájomníci zákon na svojej strane: Je lepšie predčasne neznižovať nájomné. Jednak to nerobí dobre náladu medzi nájomcom a prenajímateľom. Na druhej strane môžu byť následky fatálne: Ak nájomca neoprávnene dlhuje nájomné viac ako dva mesiace, prenajímateľ ho môže vypovedať bez výpovednej lehoty. To sa môže stať, ak nájomca počas dlhšieho obdobia príliš klesá. O tom, aký vysoký je správny odpočet nájomného, môžu v jednotlivých prípadoch rozhodnúť iba odborníci. Lepším riešením je podmienene zaplatiť celý nájom. Postačuje zodpovedajúca poznámka o prevode. Po odstránení nedostatku má nájomca stále právo spätne znížiť nájomné. “
Ulrich Ropertz, výkonný riaditeľ Deutscher Mieterbund eV
Ulrich Ropertz, výkonný riaditeľ Nemeckého združenia nájomcov
