Každý, kto objavil vlastnosti starostlivosti ako kapitálovú investíciu, investuje do výnosného a nízkorizikového trhu v budúcnosti. Pretože je to veľmi bezpečná forma investície s mnohými výhodami a zvládnuteľnými rizikami.
V dôsledku demografických zmien sa nehnuteľnosti starostlivosti stávajú atraktívnou kapitálovou investíciou. Odhaduje sa, že v Nemecku budú do roku 2050 potrebné štyri milióny starostlivosti. Ale na toto ešte nie sme pripravení. Asi 90 percent zariadení starostlivosti je plne vyťažených. Len v najbližších desiatich až pätnástich rokoch budú potrebné státisíce nových miest starostlivosti, aby sa uspokojil rastúci dopyt. K dispozícii sú aj apartmány na bývanie primerané veku. To si vyžaduje investície, ktoré doposiaľ uskutočňovali hlavne banky, poisťovacie spoločnosti alebo fondy. Trh je však teraz otvorený aj pre súkromných investorov. A pre nich sú starostlivosti, najmä investície do opatrovateľských bytov, hodnotnou investíciou.
Čo je to opatrovateľský byt?
Starostlivé byty sú bytové jednotky v opatrovateľskom dome. Sú zhruba porovnateľné s bytom. Opatrovateľské apartmány sú však jednolôžkové alebo dvojlôžkové izby s kúpeľňou, niektoré s balkónom alebo terasou. Sú bezbariérové a bezbariérové. K dispozícii sú systémy tiesňového volania a spoločné priestory, ako sú jedálne, kuchyne a zelené plochy. Izby majú v priemere 25 až 35 metrov štvorcových a prenajíma ich obyvateľom prevádzkovateľ domova dôchodcov. Presné rozdelenie ošetrovateľského domu vykonáva developer a prevádzkovateľ ošetrovateľského domu. Pretože keď kupujete opatrovateľský byt, získate nielen obytnú jednotku, ale proporčne aj spoločnú časť. Správcovská spoločnosť preberá povinnosti prenajímateľa.
Kto ponúka zariadenia starostlivosti?
Výstavbu domovov dôchodcov zvyčajne plánuje a realizuje developer alebo prevádzkovateľ nehnuteľnosti. Majetok je tiež rozdelený na jednotlivé jednotky na základe zákona o bytových nehnuteľnostiach (WEG), ktoré znášajú rôzni investori. Špecializovaní makléri poznajú osobitosti tejto kapitálovej investície a vybavia za vás všetky formality. Ak nechcete investovať iba svoj kapitál, mali by ste si predtým dobre premyslieť financovanie. V zásade môžete investovať do novej budovy alebo kúpiť existujúci opatrovateľský dom od iného investora. Môžete to urobiť napríklad prostredníctvom trhov s nehnuteľnosťami na internete. Prevádzkovatelia majetku v ošetrovateľskej starostlivosti sú často charitatívne organizácie,na budúci trh však vstupuje čoraz viac komunálnych a súkromných poskytovateľov.
Čo stojí ošetrovateľský dom?
Náklady na dom ošetrovateľskej starostlivosti zahŕňajú nielen obytný priestor v metroch štvorcových, ale aj proporčne spoločnú oblasť - a to sa môže veľmi líšiť v závislosti od systému. Okrem veľkosti ošetrovacieho bytu a komunálnej oblasti zohráva úlohu aj umiestnenie a vybavenie - obe môžu mať silný vplyv na ziskovosť kapitálových investícií. Naplánujte si minimálne 80 000 eur ako investíciu. V priemere však za atraktívnu nehnuteľnosť môžete zaplatiť aj 120 000 až 200 000 eur. Okrem toho existujú aj starobné rezidencie so zvláštnym umiestnením a atmosférou až za 300 000 eur. Nemusíte celú investíciu kryť vlastným imaním, ale mali by ste mať k dispozícii minimálne 30 000 až 50 000 eur. Ostatné náklady na opatrovateľský ústav môžete financovať z vonkajšieho kapitálu.Úrok potom môžete uplatniť na daňové účely.
Investícia do opatrovateľského domu je obzvlášť lukratívna, ak je nehnuteľnosť na dobrom mieste a je presvedčivá aj z hľadiska kvality a vybavenia.
Na čo si musíte dávať pozor pri kúpe domu s opatrovateľskou službou?
V zásade existujú dva typy sociálneho majetku: oprávnené a neoprávnené. Nehnuteľnosti oprávnené na financovanie sú financované zo štátnych prostriedkov prostredníctvom sociálnych fondov. Na druhej strane asistovaný život zvyčajne nemá nárok na financovanie a nedostáva žiadnu finančnú pomoc z fondov sociálneho poistenia. Ak si prenajmete v rámci asistovaného bývania s prenájmom, nebudete krytí z fondov sociálneho zabezpečenia. Asistovaný život bez prenájmu má na druhej strane podobné výhody a nevýhody ako byt typu Condominium: Robíte svoje vlastné rozhodnutia v komunite vlastníkov, ale znášate aj náklady na údržbu. Čo by ste mali tiež venovať pozornosť:
- Atraktívna lokalita s dobrou infraštruktúrou (lekári, parky a obchody v okolí)
- Napojenie na MHD
- Skúsený operátor s príslušným úverovým ratingom
- Vysoko kvalitné vybavenie
Ak uvažujete o financovaní z Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), objekt by mal spĺňať obvyklé kritériá úspory energie. Ak budete chcieť nehnuteľnosť neskôr sami využívať, môže sa vám oplatiť investovať do bývania primeraného veku alebo do asistovaného bývania vo vašej bezprostrednej blízkosti.
Výhody starostlivosti o nehnuteľnosť ako kapitálovej investície
Pri investovaní do nehnuteľností s opatrovateľskou službou sú odstránené mnohé z nevýhod kondomínií. Napríklad sa nemusíte osobne starať o prenájom a správu nehnuteľnosti. Lízingy zvyčajne trvajú 20 až 30 rokov. Náklady na ľudí, ktorí potrebujú starostlivosť, sú hradené z fondov sociálneho poistenia v závislosti od potreby starostlivosti. Ak nedostanete príjem z prenájmu z dôvodu potreby, nemá to na vás ako investora pôvodne vplyv. Nájomné získate od nájomcu bez ohľadu na to, či je opatrovateľský ústav obsadený alebo či nemôže platiť. Stratu na nájomnom potom zaplatia nájomcovi fondy sociálneho zabezpečenia - a čiastočne dostanú „zálohu“ od príbuzných. Ale to sa vás tiež netýka. Máte teda určitý stupeň zabezpečenia, pokiaľ ide o vaše investície.Stručný prehľad výhod:
- Dlhodobé nájomné zmluvy až na 30 rokov s jedným nájomcom
- Nájomca je zodpovedný za každodennú údržbu
- Potrebujete menšie rezervy ako v prípade iných nehnuteľností
- Manažér sa stará o starosti majiteľa, ako je príprava účtov za energie
- Nájomca platí nájom, aj keď je nájomné voľné alebo sa nájom oneskorí
- Zápis do katastra nehnuteľností so všetkými právami a povinnosťami predať, rozdať, odkázať a požičať dom ošetrovateľskej starostlivosti
- Majetok už bol skontrolovaný prostredníctvom kontrol posúdenia potrieb, napríklad operátormi, bankami a sociálnymi agentúrami
- Preferované právo na bývanie v prípade potreby v rodine je bežné
Každý, kto investuje do opatrovateľských domov ako kapitálová investícia, má veľa výhod.
Riziká domovov dôchodcov ako investícia
Pri investovaní do opatrovateľského domu je vašim najväčším rizikom bankrot operátora. V Nemecku sa to stáva veľmi zriedka (menej ako jedno percento). Napriek tomu by ste mali zabezpečiť, aby bol opatrovateľský majetok obsadený najmenej 85 percentami, aby prevádzka zostala hospodárna. Zlé umiestnenie, napríklad s malou potrebou miesta na starostlivosť, horším vybavením alebo konkurenciou v bezprostrednej blízkosti, môžu byť dôvodmi neefektívnosti domova starostlivosti. Ak nájomca neplní vyživovaciu povinnosť, hrozí strata nájomného, ako aj ukončenie nájmu. V priamom porovnaní s prenajatým bytom sú však tieto riziká pomerne nízke.
Ako si prenajímate opatrovateľský dom?
Vyhľadávanie a výber nájomcu prevezme starostlivosť o nehnuteľnosť. Ako investor sa toho nemusíte obávať. Nájomnú zmluvu uzatvárate s prevádzkovateľom. V zmluve by malo byť definované:
- Trvanie zmluvy, zvyčajne 20 až 30 rokov
- Výška nájmu a kompenzácia inflácie prostredníctvom indexovania
- Práva a povinnosti nájomcu, ako napríklad vyživovacie opatrenia
Aké sú ďalšie náklady?
Na rozdiel od bežného bytu vy ako vlastník ošetrovateľského majetku znášate iba nízke vedľajšie náklady, napríklad náklady na údržbu. Väčšinou sú obmedzené na „strechu a priehradku“. Ako vlastník ste teda zodpovedný za údržbu nosnej stavebnej konštrukcie vrátane strechy. Prevádzkovateľ domu opatrovateľskej služby zvyčajne hradí ďalšie náklady na opravy a údržbu. Správa nehnuteľností sa stará o rezervy údržby, ktoré ich objasňujú a hlasujú o nich na výročnej schôdzi vlastníkov. Celkovo by ste ako ďalšie položky mali brať do úvahy nasledujúce položky:
- Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností, okolo 3,5 percenta až 6,5 percenta, v závislosti od štátu
- Notárske a súdne náklady, okolo 1,5 percenta
- administratívne výdavky
- Náklady na údržbu, okolo dvoch až troch eur za meter štvorcový
- Náklady na sprostredkovanie
Sú vlastnosti starostlivosti ziskové?
Vlastnosti starostlivosti sú v súčasnosti stále len výklenkom. Považujú sa však za obzvlášť bezpečnú investíciu s vysokou návratnosťou. S príslušným kapitálom je možné až päť percent a viac. V priemere môžete očakávať návratnosť od 3,5 percenta do 5,5 percenta. Keď investujete do domu s opatrovateľskou službou, získate vysokú úroveň zabezpečenia výpočtu prostredníctvom dlhodobých prenájmov a nízkeho rizika zlyhania. V nájme určíte automatické zvýšenie nájmu (indexáciu), ktoré sa počíta na základe miery inflácie a poskytuje určitú úroveň ochrany pred infláciou. Získate výhodné podmienky financovania nehnuteľností s opatrovateľskou službou a od dane si môžete odpočítať budovy a úroky z pôžičky. Vzhľadom na zvýšený dopyt je predaj domu s opatrovateľskou službou často ľahší ako predaj bytu.Môžete tu tiež využiť daňové výhody, ak je nehnuteľnosť vo vašom vlastníctve desať rokov.
Sú opatrovateľské apartmány ziskovejšie ako byty?
V priamom porovnaní s bytmi sú opatrovateľské domy oveľa menej rizikové a spoľahlivejšie. S bytmi máte nielen vyššie administratívne náklady a náklady na údržbu. Musíte tiež počítať so zlyhaním alebo dokonca s prenájmom nomádov. Podľa toho musíte vypočítať svoje rezervy vyššie. Dopyt investorov po domovoch dôchodcov sa zvyšuje. Príjem z prenájmu v opatrovateľských ústavoch nezávisí od ekonomiky a inflácie. Nájomné je preto predvídateľné a stabilné, a preto je vhodné aj ako dôchodkové zabezpečenie a poistenie.