V zásade je povinnosťou prenajímateľa udržiavať byt v stave podľa zmluvy. Stále môže preniesť náklady na drobné opravy na nájomcu. Dozviete sa tu, v akom rozsahu je to možné a kedy je malá klauzula o oprave v nájomných zmluvách neúčinná.
Čo sú drobné opravy?
Drobné opravy sú opravy drobných škôd v prenajatom byte. Podľa zákona o nájme môžu byť náklady, ktoré s tým vzniknú, nájomcovi znášané až do určitej výšky.
Aby to bolo možné, musí byť v nájomnej zmluve účinná doložka o drobných opravách. Nájomca je potom povinný znášať náklady na opravy vecí, ktoré sa tiež prenajímajú a ku ktorým má priamy a častý prístup.
Príklady menších opráv
Medzi typické príklady drobných opráv, ktoré nemusí platiť prenajímateľ, ale nájomca, patrí napríklad poškodenie týchto zariadení alebo zariadení v byte:
- Faucety
- Splachovanie toalety
- Uzávierkové pásy
- Kľučky na dvere a okná
- Sprchová hlavica
- spínač svetiel
- Zásuvky
Typickým príkladom menších opráv, pri ktorých si musí nájomca hradiť náklady sám, je chybná sprchová hlavica.
Čo sa nepočíta ako drobné opravy?
V súlade so zákonom o nájme nemôže prenajímateľ preniesť náklady na nájomcu prostredníctvom doložky o drobných opravách chybného zariadenia v byte, s ktorým nájomca prichádza do styku málokedy alebo priamo.
To by bol napríklad prípad, ak by došlo k poškodeniu týchto zariadení:
- Elektrické vedenie
- Okenné sklo
- Roletová skrinka
- Silikónové kĺby
- Žiarovky na schodisku alebo na chodbe
Rozbité okenné sklo nepatrí medzi malé opravy. Zvyčajne tu platí prenajímateľ.
Aká je doložka o drobných opravách?
Nájomcovia v zásade nie sú povinní hradiť náklady na drobné opravy. Ak sa prenajímateľ chce čiastočne oslobodiť od svojej povinnosti udržiavať prenajatý byt stanovenej v § 535 nemeckého občianskeho zákonníka (BGB) a uložiť nájomcovi prevzatie nákladov na drobné opravy v prenajatom byte, musí byť v nájomnej zmluve uvedená takzvaná doložka o drobnej oprave.
Aby bola táto klauzula právne účinná, musí prenajímateľ presne určiť, na ktoré časti prenajímanej nehnuteľnosti sa vzťahuje. Nie je však potrebné uvádzať každú jednu nehnuteľnosť v nájomnom byte. Postačuje, ak sú v súlade s oddielom 2 odsek 3 odsek 2 druhého nariadenia o výpočte (BV) v zmluve o nájme pomenované hlavné skupiny, napríklad „inštalačné prvky pre elektrinu, vodu a plyn, vykurovacie a kuchynské zariadenie, zámky na okná a dvere a Zatváracie zariadenia pre rolety “.
Kedy je doložka o drobných opravách neúčinná?
Doložka o drobných opravách je potom neúčinná, ak chýba pomenovanie vyšších skupín a neexistuje maximálny finančný limit, do ktorého je nájomca povinný znášať náklady na drobné opravy. To platí tak pre náklady na každú jednotlivú opravu, ktoré môžu vzniknúť, ako aj pre maximálne celkové náklady, ktoré môžu byť nájomcovi ročne účtované za opravy.
Pokiaľ prenajímateľ tieto hodnoty v nájomnej zmluve nezaznamenal, je doložka neúčinná a nájomca nemusí platiť žiadne vzniknuté náklady.
Doložka o drobných opravách v nájomnej zmluve upravuje, kedy môže prenajímateľ preniesť náklady na drobné opravy na nájomcu. Za určitých okolností však nie je platná.
Aká je maximálna cena, ktorú musí nájomca znášať?
V nájomnom práve v zásade neexistuje zákonný maximálny limit, do ktorého môže byť nájomca povinný platiť náklady na opravy. Preto si môžu prenajímatelia teoreticky zvoliť limity podľa ľubovôle a zaznamenať ich v doložke o drobných opravách.
V skutočnosti však nie sú úplne zadarmo: Podľa nemeckej judikatúry stanovujú rôzne rozsudky hrubý rámec, v ktorom sa musia pohybovať maximálne hranice nákladov na drobné opravy. Iba tak je doložka právne platná a neúčinná.
Pre každé jednotlivé opatrenie existujú limity aj celkové nájomné náklady, ktoré musí ročne znášať nájomca.
Do akej výšky musí nájomca platiť za jednotlivé drobné opravy?
V rozhodnutí z roku 1989 Spolkový súdny dvor rozhodol, že je možné očakávať, že nájomcovi vzniknú náklady 100 DM na malú opravu v súlade so zmluvou o prenájme (BGH, rozsudok zo 7. júna 1989, Az.: VIII ZR 91/88). Okresný súd Würzburg vo svojom rozhodnutí o nájomnom práve o 21 rokov neskôr považoval nákladné bremeno pre nájomcu vo výške 110 eur za malú opravu za vhodné (AG Würzburg, rozsudok zo 17. mája 2010, Az.: 13 C 670/10).
Všeobecne sa v súčasnosti predpokladá, že náklady na jednu opravu sa budú pohybovať medzi 75 a 100 eurami.
Celkom alebo vôbec: Žiadna proporcionálna náhrada nákladov na drobné opravy
V praxi platí, že stanovenie maximálneho limitu v zodpovedajúcej doložke zmluvy znamená, že platí zásada „všetko alebo nič“: V nájomnej zmluve alebo v doložke o drobnej oprave maximálna suma za malú opravu 90 eur a výška faktúry je 85 eur, nájomca je povinný uhradiť náklady podľa nájomného zákona.
Ak je však zmenka 95 eur, musí prenajímateľ zaplatiť zmenku v plnej výške. Nemôže potom požadovať, aby sa nájomca podieľal na nákladoch vo výške dohodnutej maximálnej výšky podľa doložky o drobnej oprave (pozri rozsudok vyššieho krajinského súdu v Düsseldorfe z 11. júna 2002, Az.: I-24 U 183/01).
Do akej celkovej sumy musí nájomca platiť drobné opravy ročne?
Existuje tiež maximálna hranica celkových nákladov, ktoré musí nájomca ročne platiť za drobné opravy. Táto informácia v doložke je nevyhnutná z dôvodu ochrany nájomcu pred nevyčísliteľnými výdavkami, ak by v byte boli do roka potrebné početné menšie opravy.
Pokiaľ ide o celkové výdavky za kalendárny rok, ktoré musí nájomca prevziať na opravy, existuje niekoľko rozhodnutí z nájomného zákona, ktoré definujú prípustný rámec prenájmu:
Súčasná judikatúra predstavuje ročné finančné bremeno pre nájomcu na opravy vo výške 6 percent (BGH, rozsudok zo 6. mája 1992, VIII ZR 129/91) na 8 percent (AG Braunschweig, rozsudok zo 17. marca 2005, Az.: 116 C 196/05) ročného nájomného za studena je prípustný. Akékoľvek ďalšie vzniknuté náklady musí znášať prenajímateľ.
Aby bola klauzula o drobných opravách platná, musí sa prenajímateľ držať hrubého rámca, v rámci ktorého sa musia pohybovať maximálne náklady na drobné opravy.
Kto najme remeselníka na drobné opravy?
Aj keď musí nájomca platiť náklady na opravu do určitej výšky, zmluvu musí vždy vykonať prenajímateľ. V opačnom prípade hrozí nájomcovi zodpovednosť za chybné remeselné spracovanie. Takzvané „doložky o poskytovaní služieb“, ktoré zaväzujú nájomcu, aby sám vykonal opravy alebo ich objednal, sú neplatné (pozri rozsudky BGH zo 6. mája 1992, NJW 1992, s. 1759, ako aj AG Schöneberg z 19. augusta 2008, Az. .: 3 C 220/08).
Môže nájomca vykonať menšie opravy sám?
Kvapká kohútik? Ak je potrebné vymeniť iba sprchovú hlavicu alebo vymeniť prevzdušňovač v kohútiku, môže nájomca vykonať túto opravu sám s príslušnými manuálnymi zručnosťami.
V zásade sa však dôrazne odporúča, aby ste sami neopravovali drobné opravy. Pretože v prípade, že práce nie sú vykonané adekvátne alebo v najhoršom prípade vedú k následnej škode, môže prenajímateľ účtovať osobe, ktorá škodu spôsobila, v plnej výške náklady spojené s vykonaním potrebných väčších opráv. Potom sa zaúčtuje poplatok nájomcovi.