Predbežná zmluva pri kúpe domu má rôzne dôvody. Tu si prečítajte, kedy má zmysel pre kupujúcich a predávajúcich, čo je potrebné uviesť v predbežnej zmluve, v čom sa líši od rezervačnej dohody a aký formulár je potrebné dodržať.
Pri kúpe domu sa nevyžaduje predbežná zmluva. Napriek tomu môže mať zmysel takúto zmluvu podpísať pred skutočným kúpou nehnuteľnosti. Pretože predbežná zmluva pri kúpe domu môže poskytnúť kupujúcemu aj predávajúcemu istotu pri kúpe alebo predaji domu.
Aká je predbežná zmluva pri kúpe domu?
Predkupná zmluva je písomná dohoda medzi kupujúcim a predávajúcim nehnuteľnosti. Týmto dokumentom sa obe strany zaväzujú, že neskôr podpíšu kúpnu zmluvu na predmetnú nehnuteľnosť. Táto povinnosť vyplývajúca z predbežnej zmluvy sa nazýva aj povinná zmluva.
Kedy má predbežná zmluva zmysel pri kúpe domu?
Pri predaji domu sa vždy odporúča predbežná zmluva, ak skutočnú kúpnu zmluvu ešte nie je možné uzavrieť. Môže to mať rôzne dôvody, napríklad:
- Financovanie budovy ešte nebol kupujúcim definitívne objasnený.
- Stále existujú právne aspekty týkajúce sa spôsobu kúpy alebo predaja nehnuteľnosti.
V týchto prípadoch môže byť užitočné uzavrieť predbežnú zmluvu o kúpe domu, aby si obe strany boli isté, že požadovaná zmluva bude uzavretá s určitým oneskorením.
Aké výhody má predajca prostredníctvom predbežnej zmluvy?
Uzavretie predbežnej zmluvy pre predávajúceho znamená, že potenciálny kupujúci má vážny záujem o kúpu domu alebo bytu. Po podpísaní predbežnej zmluvy sa nemusí báť propagácie nehnuteľnosti alebo hľadania ďalších potenciálnych kupcov, pretože predbežná zmluva nie je len prejavom vôle - zaväzuje obe strany k skutočnému uzavretiu kúpnej zmluvy neskôr.
Aké výhody má kupujúci prostredníctvom predbežnej zmluvy?
Pre kupujúceho podpis znamená, že si môže nehnuteľnosť kúpiť neskôr za dohodnutých podmienok. Môže si tiež byť istý, že žiadna iná zainteresovaná strana mu „nevytrhne predmet spod nosa“.
Aká forma musí byť predbežná zmluva?
Podľa § 311b nemeckého občianskeho zákonníka (BGB) existuje notárska povinnosť pre transakcie s nehnuteľnosťami, ako je predaj nehnuteľnosti alebo domu. To znamená, že predbežná zmluva o kúpe nehnuteľnosti musí byť tiež právne osvedčená notárom, aby bola právne záväzná.
Samotná písomná dohoda medzi kupujúcim a predávajúcim alebo jeho sprostredkovateľom nezaväzuje záujemcu o nákup ani vlastníka nehnuteľnosti na predaj dole podpísaným.
Rovnako ako kúpna zmluva, aj predbežná zmluva o kúpe domu sa musí uzatvárať nielen medzi kupujúcim a predávajúcim. Notár musí zmluvu potvrdiť.
Čo musí byť v predbežnej zmluve o kúpe domu?
Aby mohla predbežná zmluva plniť svoju funkciu a vylúčiť neskoršie spory pri predaji domu, mala by obsahovať určité minimálne informácie. Tie obsahujú:
- Uvedenie zmluvných strán: informácie o budúcom kupujúcom a vlastníkovi nehnuteľnosti
- Presné označenie nehnuteľnosti: Na účely jasnej identifikácie nehnuteľnosti na predaj je potrebné okrem adresy uviesť aj číslo parcely a číslo (čísla) katastra nehnuteľností.
- Presný popis predaných predmetov : Ak sa majú predať predmety alebo predmety patriace k nehnuteľnosti (napríklad vybavená kuchyňa), mali by byť tieto presne pomenované aj v predbežnej zmluve.
- Kúpna cena
- Spôsoby platby: V ideálnom prípade je už v predbežnej zmluve uvedené, kedy a ako sa má uskutočniť úhrada kúpnej ceny.
- Lehota na uzavretie zmluvy: Aby sa predaj neťahal donekonečna, má zmysel stanoviť dátum, do ktorého musia byť kúpne zmluvy podpísané oboma stranami a osvedčené najneskôr u notára.
- Podmienky, ktoré vás oprávňujú odstúpiť od predbežnej zmluvy : Často sa tu dohodne, že nemusí dôjsť k uzavretiu kúpnej zmluvy, ak záujemca nenájde spôsob financovania budovy. Tu je tiež možné poznamenať, že nákup sa neuskutoční, ak bol medzitým zničený doména Your-Best-Home.net alebo byt.
- Doložka o kompenzácii: Tento bod definuje, aké náhrady sa majú zaplatiť, ak k uzavretiu kúpnej zmluvy nedôjde. Výška je často stanovená ako percento z dohodnutej kúpnej ceny.
Čo stojí predbežná zmluva?
Pretože predbežná zmluva musí byť notársky overená, nevyhnutne zahŕňa náklady. Podľa zákona o súdnych poplatkoch a notárskych poplatkoch (GNotKG) tieto vychádzajú z predajnej ceny nehnuteľnosti, ktorá sa mimochodom môže výrazne líšiť od trhovej hodnoty. Čím vyššia je predajná cena, tým významnejšie sú notárske náklady spojené s predbežnou zmluvou. Pri predajnej cene napríklad 300 000 eur sa pohybujú okolo 600 eur.
Mimochodom, nie je zákonom stanovené, kto musí znášať tieto náklady. Takže tu stojí za to rokovať s predávajúcim alebo sprostredkovateľom.
V čom sa líši predbežná zmluva a rezervačná dohoda?
Potenciálnym kupujúcim často ponúka rezerváciu nehnuteľnosti predávajúci alebo sprostredkovateľ. Za týmto účelom podpisujú obidve strany rezervačnú dohodu a zvyčajne sa účtuje rezervačný poplatok, ktorý musí záujemca ihneď zaplatiť. „Požadovaný poplatok môže predstavovať iba asi desať až 15 percent provízie sprostredkovateľa za predmetnú nehnuteľnosť,“ vysvetľuje Holger Freitag, právnik dôvery v Asociácii súkromných staviteľov eV (VPB). Predajca alebo realitný agent na oplátku ubezpečuje, že nebude ďalej predávať byt alebo doménu Your-Best-Home.net a už vôbec ho nepredávať inej osobe.
Ak je kúpno-predajná zmluva konečne podpísaná a dom je skutočne predaný, rezervačný poplatok sa započíta oproti kúpnej cene alebo - v závislosti od uzavretej dohody - oproti provízii sprostredkovateľa. Ak sa však záujemca rozhodne v neprospech bytu alebo webu Your-Best-Home.net, už zaplatená suma nebude vrátená.
Na rozdiel od kúpnej zmluvy nie je rezervačná zmluva právne záväzná. Nemôže zaviazať ani jednu stranu, aby nehnuteľnosť kúpila alebo predala. Vyplýva to z nedostatku osvedčenia notára. Pretože rezervačná zmluva nestíha skutočný cieľ kúpy nehnuteľnosti - teda zabezpečenie uzavretia kúpnej zmluvy medzi oboma stranami na predaj domu v určitom okamihu - je jej užitočnosť otázna.
Je ako predbežná zmluva vhodná ústna zmluva alebo písomné potvrdenie e-mailom?
Z dôvodu povinnej notárskej certifikácie zmlúv o realitných transakciách nie je možné uzavrieť predbežnú zmluvu o kúpe domu ústne. Ak si záujemca a vlastník v rozhovore vzájomne potvrdia, že majú záujem o uzavretie zmluvy o predaji domu, t. J. Chcú kúpiť alebo predať, jedná sa o platné vyhlásenie o zámere v právnom zmysle, ktoré ich však nezaväzuje k nevyhnutnému uzavretiu kúpnej zmluvy k nehnuteľnosti. Z ústne uzavretej zmluvy nevzniká povinnosť uzavrieť zmluvu. To platí aj v prípade, že súhlasíte s kúpou domu e-mailom. Odporúča sa však opatrnosť: „Predajca môže za určitých okolností uplatňovať nároky na náhradu škody voči zákazníkovi,napríklad ak mu v dôsledku storna vzniknú ďalšie náklady alebo nehnuteľnosť neskôr dosiahne nižšiu cenu, “poznamenáva Holger Freitag.