Zmena zamestnania, nový partner alebo prírastok do rodiny - existuje veľa dôvodov, prečo už starý byt neslúži svojmu účelu a prečo chcete vypovedať nájomnú zmluvu. Tu sa dozviete, ktoré výpovedné lehoty musíte dodržať a kedy môže prenajímateľ ukončiť nájom.
Najdôležitejšie veci na prvý pohľad
Ako ukončím nájomnú zmluvu?
Ak ste ako nájomca podpísali nájomnú zmluvu na dobu neurčitú, máte zákonnú výpovednú lehotu tri mesiace. To znamená, že písomné ukončenie musí byť prenajímateľovi doručené najneskôr do tretieho pracovného dňa v mesiaci.
Ako sa dostanem z nájmu v prípade rozchodu?
V prípade oddelenia bude nájom naďalej existovať. To znamená, že aj keď sa jeden z partnerov odsťahuje, ste stále zmluvným partnerom so všetkými právami a povinnosťami. Najlepšie je dojednať s prenajímateľom dohodu o ukončení zmluvy, aby mohol sťahujúci sa partner odstúpiť od nájomnej zmluvy.
Kedy musím zrušiť?
Ak máte trojmesačnú výpovednú dobu, museli ste prenajímateľovi dať oznámenie o zrušení najneskôr do tretieho pracovného dňa v mesiaci. Napríklad ak nájomca skončí 3. júna, nájom končí 31. augusta.
Ukončenie nájomnej zmluvy: takto to funguje
Výpoveď z nájomnej zmluvy je platná, iba ak bola vyhotovená písomne a vytlačená na papieri. Slovné ukončenie, e-maily, faxy alebo iné textové správy nie sú legálne.
Zrušenie pošlite doporučene
Pre istotu by ste mali svoj list o ukončení poslať prenajímateľovi vždy doporučene. Máte nasledujúce možnosti:
- Doporučená pošta: Poštár potvrdzuje, že list vložil do schránky prenajímateľa.
- Doporučené doručenie: Storno bude osobne odovzdané poštárom prenajímateľovi. Môže ho odovzdať iba na základe podpisu.
- Doporučená zásielka s potvrdením o prijatí: Storno taktiež osobne odovzdá poštár. Ako nájomca dostanete aj potvrdenie o doručení listu.
Užitočné informácie: Výpoveď môžete samozrejme prenajímateľovi priniesť aj sami. Najlepšie je mať pri sebe svedka, ktorý môže potvrdiť, že ukončenie skutočne pristálo v správnej poštovej schránke. V opačnom prípade tu tiež získate potvrdenie od prenajímateľa.
Ak je storno zaslané doporučene, poštár doručí list osobne.
To musí byť v listine o ukončení
Prečo odstupujete, nemusí byť uvedené v liste o odstúpení. Postačuje, ak v prípade spoločného bytu prejavíte úmysel písomne ho ukončiť a samozrejme podpísať, alebo zhromaždiť požadované podpisy od iných hlavných nájomcov. Do svojho listu by ste mali uviesť nasledujúce informácie:
- adresa nájomného bytu
- čas, v ktorom má byť nájomný byt ukončený
- žiadosť o potvrdenie o ukončení zo strany prenajímateľa
- túžba po dátume odovzdania
Všeobecné výpovedné lehoty pre nájomníkov
Nájomcovia a prenajímatelia spravidla uzatvárajú nájomnú zmluvu na dobu neurčitú. Zmluvný vzťah potom končí riadnym alebo mimoriadnym ukončením jednou zo strán. Na nájomcov sa vzťahuje všeobecná trojmesačná výpovedná lehota. Výpoveď musí byť prenajímateľovi doručená najneskôr v tretí pracovný deň mesiaca, inak sa tento mesiac do výpovednej lehoty už nezapočítava. Napríklad, ak prenajímateľ dostane výpoveď 4. augusta, nájom sa končí až 30. novembra. Aj keď v nájomnej zmluve môžu byť dohodnuté kratšie doby v prospech nájomcu, dlhšie výpovedné doby sú neúčinné.
Skontrolujte svoju nájomnú zmluvu a zistite, aká dlhá je dohodnutá výpovedná doba.
Existujú tieto výnimky
1. Zrieknutie sa výpovede
Nájomníci a prenajímatelia majú možnosť pridať do nájomnej zmluvy doložku o výpovedi až na obdobie štyroch rokov. To znamená, že ani nájomcovia, ani prenajímatelia nesmú počas tohto obdobia podať výpoveď. Štyri roky začínajú plynúť hneď po podpísaní zmluvy obidvomi stranami.
Užitočné informácie: Zrieknutie sa platnosti je platné iba na štyri roky. Čokoľvek, čo presahuje toto, nie je zákonom povolené. Doložka musí byť navyše formulovaná tak, aby ste ako nájomca mohli na konci štyroch rokov odstúpiť a vysťahovať sa bez toho, aby ste museli čakať tri mesiace.
2. Odstupňovaná nájomná zmluva s upustením od výpovede
Nájomcovia a prenajímatelia môžu odstupňovanú nájomnú zmluvu kedykoľvek ukončiť, pokiaľ v nájomnej zmluve nie je uvedené, že výpoveď je na určité časové obdobie vylúčená. Podľa rozhodnutia Spolkového súdneho dvora je prípustná aj jednostranná výnimka zo strany nájomcu.
3. Individuálna dohoda
Nájomníci a prenajímatelia sa môžu dohodnúť aj na iných obdobiach. Nájomca však nesmie byť znevýhodnený. To znamená, že výpovedná doba môže byť iba kratšia, ale nie dlhšia ako tri mesiace.
Ďakujeme novým nájomcom skôrV nájomnej zmluve majú nájomcovia a prenajímatelia tiež možnosť dohodnúť sa, že je |
Výpovedné lehoty pre prenajímateľov
Podľa zákona o nájme platia pre prenajímateľov odstupňované výpovedné doby v závislosti od toho, koľko rokov je nájomných zmlúv. Ak je v nájomnej zmluve dohodnutá iná, dlhšia výpovedná doba, musí ju prenajímateľ dodržať.
- Výpožičná doba do 5 rokov: výpovedná lehota 3 mesiace
- Výpožičná doba do 8 rokov: výpovedná lehota 6 mesiacov
- Výpožičná doba dlhšia ako 8 rokov: výpovedná lehota 9 mesiacov
- Výpožičná doba dlhšia ako 10 rokov: výpovedná lehota 12 mesiacov. Vzťahuje sa však iba na nájomné zmluvy, ktoré sa začali pred 1. septembrom 2001 a v ktorých bola dohodnutá dvanásťmesačná výpovedná doba.
Jediná výnimka: prenajímateľ žije s nájomcom pod jednou strechou, napríklad v babičkom byte v jednom alebo dvoch rodinných domoch. Môže potom skončiť bez právneho dôvodu na výpoveď. V liste o ukončení sa však musí dovolávať svojich osobitných práv. V takýchto prípadoch sa výpovedná doba predlžuje o tri mesiace až šesť mesiacov. Ak prenajímateľ nehnuteľnosť predá, nájomný vzťah preberá nový vlastník. Na existujúcom nájme sa nič nezmení. Ak je prenajatý byt prerobený na kondomínium, na vlastníka sa vzťahujú storno lehoty špecifické pre jednotlivé krajiny. Sú to najmenej tri roky, ale v niektorých oblastiach s nedostatkom bývania dokonca 10 rokov.
Ak chce prenajímateľ užívať byt pre svoju potrebu, musí v oznámení o výpovedi uviesť podrobné dôvody.
Ukončenie bytu z dôvodu osobného použitia
Prenajímatelia potrebujú oprávnený záujem na ukončení nájmu. Najbežnejší dôvod: osobné použitie, pretože prenajímateľ potrebuje byt pre seba, rodinu alebo príbuzných. Členmi rodiny sú deti, vnuci, manželia, súrodenci, rodičia a starí rodičia. Neter je jednou z nich (BGH, VIII ZR 159/09). Naopak, ak to švagor sám potrebuje, musí sa preukázať obzvlášť blízky kontakt (BGH, VIII ZR 247/08). Prenajímatelia potrebujú zrozumiteľné dôvody svojich vlastných potrieb, ktoré musia podrobne vysvetliť v oznámení o ukončení. Zahŕňa to predchádzajúce životné podmienky a výhody ukončeného bytu. Ak majú iný voľný byt, možno sa tam budú musieť nasťahovať alebo ho ponúknuť nájomcovi. V prípade „nadmerne vysokých životných požiadaviek“ ukončenie zlyhá. Toto je tiež platné,ak prenajímateľ byt znovu potrebuje ihneď po uzavretí zmluvy alebo ak zrušený byt nemôže vyhovieť požiadavkám prenajímateľa na užívanie. Každý, kto predstiera iba svoje vlastné potreby, napríklad kvôli nákladnejšiemu nájmu bytu, môže byť vystavený trestnému stíhaniu a zodpovednosti za škodu - aj keď nájomca a prenajímateľ pôvodne dosiahli priateľskú dohodu (BGH, VIII ZR 231/07). Nájomca však musí neskôr dokázať, že osobné použitie bolo fingované.VIII ZR 231/07). Nájomca však musí neskôr dokázať, že osobné potreby boli fingované.VIII ZR 231/07). Nájomca však musí neskôr dokázať, že osobné použitie bolo fingované.
Špeciálny prípad: ukončenie bytu bez oznámenia
Ako nájomca máte možnosť vypovedať bez upozornenia v nasledujúcich prípadoch:
Byt nie je možné užívať podľa dohody
Ak je byt neobývateľný napríklad kvôli povodniam alebo poškodeniu požiarom, vy ako nájomca môžete nájomnú zmluvu vypovedať bez predchádzajúceho upozornenia. Ale aj keď nebol byt odovzdaný včas (BGB; § 543 ods. 1), môžete toto právo využiť.
Byt ohrozuje vaše zdravie
Ak napríklad zistíte pleseň v byte alebo sú zabudované iné toxické stavebné materiály, musíte si to najskôr nechať overiť odborníkom, napríklad pomocou testu na plesne, a náklady si musíte tiež hradiť sami. Ak sa podozrenie potvrdí, musíte prenajímateľovi najskôr poskytnúť primeranú lehotu na odstránenie vád. Ak to nie je možné alebo prenajímateľ odmietne, môžete akciu zrušiť bez predchádzajúceho upozornenia.
Ubytovateľ porušuje zmluvu
Prenajímateľ má veľa práv, ale neoprávnený vstup do bytu alebo podvod v účte za energie nie sú zahrnuté. Zrušiť môžete aj v prípade slovného zneužitia alebo napadnutia. Upozorňujeme však, že na vyzlečenie máte zvyčajne len asi dva týždne. Najlepšie je teda hľadať nový byt skôr, ako sa vzdáte.
Pripravovaná modernizácia
Ak prenajímateľ ohlási modernizáciu v marci, nájomca ju môže zrušiť do 30. apríla. Nájomná zmluva končí 31. mája.
Ak sa plánuje modernizácia, spravidla existuje kratšia výpovedná lehota.
Zvýšenie nájomného na miestne porovnateľné nájomné
Ak nájomca získa zvýšenie nájomného do 1. januára v januári, môže ho zrušiť najneskôr do 31. marca. Nájom končí 31. mája. V takom prípade nájomca neplatí vyššie nájomné.
Zvýšenie nájomného po modernizácii
Ak sa má nájomné zvýšiť do 1. apríla, môže nájomca odstúpiť od zmluvy koncom marca. Nájom končí 31. mája, nájomné sa dovtedy nemení.
Výpoveď zo strany prenajímateľa
Prenajímateľ môže nájom ukončiť bez predchádzajúceho upozornenia, ak je v omeškaní s platbami nájomného. Buď nemusí nájomca platiť za dva po sebe nasledujúce mesiace čiastočné viac ako mesačné nájomné, alebo sa oneskorenie predĺži na niekoľko mesiacov a dosahuje výšku najmenej dvoch mesačných nájmov. Ak nájomca zaplatí nedoplatok na nájomnom do dvoch mesiacov po podaní oznámenia o vysťahovaní, je výpoveď bez výpovede neplatná. Ak prenajímateľ dal výpoveď súčasne, toto ukončenie môže zostať účinné. Podľa Spolkového súdneho dvora si môžu nájomníci ponechať svoj byt v takýchto prípadoch iba v prípade, že výpoveď bola nezákonná, napríklad z dôvodu, že nájomca sa nikdy ničím neprevinil (VIII ZR 321/14).
Špeciálny prípad: vypovedanie zmluvy o podnájme
Ak ste uzavreli podnájomnú zmluvu a chcete ju vypovedať, rozlišuje sa medzi nasledujúcimi prípadmi:
- Nezariadená izba
Na nezariadenú izbu sa vzťahuje trojmesačná výpovedná lehota. Ale buď opatrný! Hlavný nájomca môže izbu ukončiť aj bez uvedenia dôvodu, pokiaľ býva v byte sám.
- Zariadená izba
Ak je izba zariadená a hlavný nájomca býva v byte sám, môžete rezerváciu zrušiť dokonca v polovici alebo na konci mesiaca.
Špeciálny prípad: ukončiť nájomnú zmluvu v spoločnom byte
V závislosti od toho, či ste podpísali nájomnú zmluvu ako hlavný nájomca alebo ako podnájomník, musíte konať inak:
Zrušiť ako hlavný nájomca
Ak ste hlavným nájomcom, musíte o tom v prípade výpovede informovať prenajímateľa aj svojich podnájomníkov. Môžete dať svojmu podnájomníkovi výpoveď pomocou špeciálneho výpovedného práva, ktoré vyplýva zo skutočnosti, že v tomto byte býva aj sám hlavný nájomca. Výsledkom je trojmesačná výpovedná lehota. Hlavný nájomca musí dať podnájomníkovi výpoveď najmenej o tri mesiace skôr ako jeho vlastný prenajímateľ.
Alebo ak ako hlavný nájomca prenajímate zariadenú izbu v podnájme, môžete svojho podnájomníka zrušiť najneskôr do 15. dňa v mesiaci do konca toho istého mesiaca.
Zrušiť ako jeden z niekoľkých hlavných nájomcov
Ak ste súčasťou spoločného bytu ako hlavný nájomca, všetci spolubydliaci a prenajímateľ musia súhlasiť s ukončením nájmu. Dôvod je ten, že všetci spolubývajúci pri podpise zmluvy spoločne založili občianskoprávne partnerstvo. Inými slovami, nájomca nemôže len tak odísť, ak s tým ostatní nesúhlasia. Okrem toho musí prenajímateľ tiež súhlasiť. To môže byť problematické, ak sa obáva, že v budúcnosti už nebudú platiť celé náklady na prenájom. Ak sa aj tak odsťahujete, môžete za ne niesť zodpovednosť spoločne a nerozdielne.
Spoločný byt musí pri ukončení nájomnej zmluvy dodržiavať niekoľko osobitných predpisov.
Zrušiť ako zdieľaný byt
Ako spoločný byt musí každý podpísať výpoveď spoločne.
Ukončiť individuálnu zmluvu
V niektorých zdieľaných apartmánoch má každý nájomca svoju vlastnú zmluvu s prenajímateľom. V týchto prípadoch nepotrebujete súhlas spolubývajúceho, ale dajte mu obyčajnú výpovednú lehotu tri mesiace. Prenajímateľ musí za zrušené príspevky na prenájom zaplatiť včas alebo musí včas nájsť nového nájomcu.
Čo robiť, ak prenajímateľ ignoruje výpoveď?
Príležitostne sa stane, že prenajímateľ nereaguje na ukončenie zmluvy, napríklad neprijatím doporučeného listu s potvrdením o prijatí a končí späť na pošte. V týchto prípadoch je najlepšie uchovať si potvrdenie, že nájomca doporučenú poštu ignoroval, a potom poslať jednoduchú doporučenú poštu. Lehota potom plynie od odmietnutia prijatia.
Čo robiť, ak sa nájomník neodsťahuje?
Ak sa nájomca po uplynutí výpovednej lehoty neodsťahuje, musí prenajímateľ do dvoch týždňov jasne uviesť, že s pokračovaním nájmu nesúhlasí - inak sa výpoveď stáva neúčinnou. Pokiaľ tento právny dôsledok nie je už v nájomnej zmluve vylúčený. Napríklad, aby nájomca vyšiel z bytu, prenajímateľ nesmie jednoducho meniť zámok dverí. Ak má uznaný dôvod výpovede, žaluje na súde za vysťahovanie. Súd skúma dôvody výpovede prenajímateľa a protiprávne práva nájomcu. Pretože aj keď je prenajímateľ oprávnený vypovedať zmluvu, nájomca tu môže zostať, pokiaľ sa môže dovolávať osobitných ťažkostí, ktoré prevažujú nad záujmom prenajímateľa vypovedať zmluvu. Môžu to byť:
- vysoký vek
- postihnutie
- krehkosť
- fyzická alebo duševná slabosť
- dlhé obdobie nájmu a korene v obytnej štvrti
- tehotenstvo
- deti
- Ťažkosti so zmenou školy alebo škôlky
- nízky príjem
- nadchádzajúca skúška
- nenájdete žiaden náhradný byt
Čo môžete urobiť, aby ste vzniesli námietku proti ukončeniu zmluvy zo strany prenajímateľa?
Často existuje niekoľko dôvodov ťažkosti. To zvyšuje šance na úspech námietky voči nájmu voči ukončeniu. Nájomca musí písomne vyhlásiť námietku proti ukončeniu a podpísať list sám. Prenajímateľ musí mať žiadosť v rukách najneskôr dva mesiace pred uplynutím výpovednej doby. Dvojmesačná lehota však platí, iba ak prenajímateľ v oznámení o výpovedi uviedol možnosť námietky, jej termín a formu. V opačnom prípade môže nájomca namietať proti ukončeniu zmluvy neskôr - konkrétne do prvého súdneho dňa sporu o vysťahovanie. Ak sa nájomca a prenajímateľ nedohodnú, musí rozhodnúť súd. Zváži sa, či ťažkosti nájomcu prevažujú nad záujmami prenajímateľa o ukončenie zmluvy. Ak je to tak,súd nariaďuje na dobu neurčitú alebo obmedzené pokračovanie nájmu.