Zákon o nájme upravuje práva a povinnosti nájomcov a prenajímateľov - často sa však nevykonávajú alebo dôjde k sporu z iných dôvodov. Vyúčtovanie prevádzkových nákladov, nájom, splatné opravy, chybné kúrenie, bicykle na chodbe - čo je dovolené a čo nie? Ako najlepšie postupujete v spore? Poradíme.
Medzi prenajímateľmi a nájomcami panuje široká škála sporov: od fakturácie za služby, cez hluk od susedov až po chyby bývania, žiadosti o zvýšenie nájomného alebo modernizáciu. Zhrnuli sme pre vás najbežnejšie príčiny sporov. Na prvý pohľad teda uvidíte, čo hovorí právne pozadie vášho prípadu, a v ďalšom kroku sa môžete rozhodnúť, či má spor zmysel alebo treba hľadať kompromis.
Čo hovorí nájomné právo na najbežnejšie príčiny sporov?
Vyúčtovanie energií
- Byt a obchodný priestor
Podľa Spolkového súdneho dvora (BGH) nie sú prenajímatelia povinní účtovať osobitne prevádzkové náklady na byty a obchodné priestory, pokiaľ nie je nájomca výrazne znevýhodnený. Nájomca si môže pozrieť fakturačné dokumenty v priestoroch prenajímateľa. Prenajímateľ musí robiť kópie, iba ak je to pre neho neprimerané z dôvodu vzdialenosti (BGH VII ZR 78/05). Tip: Tu nájdete informácie o najbežnejších chybách pri fakturácii nástrojov.
Prázdne miesto a náklady Ak sú byty prázdne, musí prenajímateľ prevziať vedľajšie náklady na tieto byty, ak prevádzkové náklady rozdelí podľa pomeru plochy nájomného bytu k celkovej obytnej ploche (BGH VIII ZR 159/05). Nájomníci môžu odmietnuť zmenu zmluvy, ak je na krátky čas voľných iba pár bytov.- Povolené pridelenie
Podľa BGH musia nájomcovia bytov na prízemí prispieť aj na prevádzkové náklady na výťah. Diferencované rozdeľovanie prevádzkových nákladov, napríklad na starostlivosť o domácnosť, čistenie spoločných priestorov, osvetlenie, údržbu záhrad alebo na výťahy, nie je možné (BGH VIII ZR 103/06). Prenajímateľ môže zdieľať nové prevádzkové náklady - napríklad na novo uzatvorené poistenie zodpovednosti - s nájomcom, ak si to vyhradil v nájomnej zmluve (BGH VIII ZR 80/06).
Kozmetické opravy
Po tom, čo BGH už v roku 2004 vyhlásil klauzuly v nájomných zmluvách za neplatné, podľa ktorých musia nájomníci renovovať „najneskôr“ alebo „v každom prípade“ po určitých termínoch, išlo v apríli 2006 o krok ďalej: Podľa toho musí nájomná zmluva jasne uvádzať, termíny sú flexibilné. Ak nie je uvedený žiadny dodatok ako „spravidla“ alebo „všeobecne“, je doložka neúčinná (BGH VIII ZR 178/05).
- Kompenzačné klauzuly
Ak sú v nájomnej zmluve klauzuly o kompenzácii, môže prenajímateľ, ak lehoty na renováciu ešte neuplynuli, požadovať percentuálny podiel nákladov na renováciu po dobu opotrebenia od posledných kozmetických opráv. Doložky o urovnaní však nesmú vychádzať z prísnych lehôt. V opačnom prípade neprimerane znevýhodňujú nájomcu, pretože nezohľadňujú stav bytu (BGH VIII ZR 52/06).
Životný priestor
Viete, ako správne zmerať svoj životný priestor? To vám môže ušetriť peniaze, pretože: Ak je obytný priestor o viac ako 10 percent nižší ako ten, ktorý je uvedený v nájomnej zmluve, existuje chyba, ktorá vás oprávňuje k zníženiu nájomného (BGH VIII ZR 205/03 a 347/04).
Kedy vyhľadať právnu radu
Obe strany by sa mali informovať o svojich právach a povinnostiach napríklad v týchto ďalších článkoch:
Zákon o nájme: vaše práva a povinnosti ako nájomcu a prenajímateľa
Vlastnícke spoločenstvo: práva a povinnosti vlastníkov nehnuteľností
Ukončenie pre osobnú potrebu: vaše práva a povinnosti
Špeciálne užívacie právo: príklady, práva a povinnosti
Medzi susedmi: Tieto práva a povinnosti sa počítajú v lete
Potom by mal nasledovať rozumný rozhovor. Ak dôjde ku konfliktu so susedmi, mali by ste o nich informovať aj prenajímateľa. Ak sú v byte nedostatky, mali by ste o tom čo najskôr informovať prenajímateľa a požiadať ho o ich odstránenie. V prípade zvýšenia nájomného môžete skontrolovať index miestneho nájomného na obecnom úrade pre bývanie alebo v niektorej zo záujmových skupín.
Zákon o nájme: príklad konfliktného scenára „zvýšenie nájomného“
Prenajímateľ žiada svojho nájomcu o zvýšenie nájomného zo 6 na 7 eur za meter štvorcový. Pre byt s rozlohou 100 metrov štvorcových to znamená o 100 eur viac nájomného mesačne. Nájomca zvýšenie nájomného odmieta. Miestny index nájomného stanovuje pre porovnateľný byt 6 eur v dolnej časti a 7 eur v hornej časti. Nasledujúca tabuľka (zdroj: Deutscher Mieterbund Berlin) ukazuje možné kroky na ceste k dohode.
|
merať |
náklady |
|
|
1. krok |
Osobný rozhovor medzi prenajímateľom |
- Žiadne náklady - |
|
2. krok |
Účasť mediátora (prostredníctvom združenia nájomcov |
Dá sa slobodne dohodnúť, napr. 50 eur |
|
3. krok |
1. inštancia: okresný súd |
Pri spornej hodnote |
|
4. krok |
2. inštancia: odvolanie na krajský súd |
Okolo 820 eur pre |
Tip : Skôr ako sa rozhodnete obrátiť sa na súd: Okresný súd často navrhne zmier. To znamená, že náklady pokryjete úmerne. Z hľadiska výsledku to môžete mať lacnejšie u mediátora. Ak osobný rozhovor zlyhá, navrhnite sprostredkovanie.
Po vecnej konzultácii obe strany diskutujú o tom, ako vyzerá ďalší krok. Existujú však prípady, v ktorých nie je možný kompromis, alebo jedna strana ho odmietne prijať. Ak sa fronty zatvrdia, dôjde k sporu na súde.