Seniori predávajú svoje domy na zmenšenie. Mladé rodiny sa naopak chcú rozširovať. Riešením môže byť zámena nehnuteľností - výhodou je, že s nákupom a predajom je možné manipulovať súbežne. Ako táto myšlienka funguje?
Viac ako 65-roční ľudia väčšinou žijú vo svojom vlastnom dome - ale zriedka bezbariérovo. Makléri LBS sledujú trend: čoraz viac starších občanov uvažuje o výmene svojho starého domu za nový.
„V skutočnosti zisťujeme, že čoraz viac ľudí je ochotných predať svoj dom v zelenom prevedení,“ hovorí Roland Hustert, výkonný riaditeľ spoločnosti LBS Immobilien NordWest. „Pre mladú rodinu to potom bude zadarmo. Sprostredkovateľ môže spojiť obe strany na výmenu - ale iba ak ponúknu presne to, čo druhá hľadá. “To znie ako dobrý nápad.
Kedy je najlepšie vymeniť nehnuteľnosť?
Pri zámene majetku je pre seniorov dôležitý správny čas. To prišlo, keď vlastníci domu po presťahovaní svojich detí objavia napríklad: Dom je príliš veľký alebo príliš ďaleko od voľnočasových aktivít. A to nielen vtedy, keď sa zo rokov musia sťahovať zo zdravotných dôvodov a čas je zásadný. Pretože: Výmena nehnuteľnosti môže niekedy trvať dlho.
Vyhľadajte dom alebo byt, aby ste mohli vymeniť nehnuteľnosť
Na príslušných online portáloch nájdete byty aj domy ponúkané na výmenu nehnuteľností. Táto alternatíva je zaujímavá pre majiteľov, ktorí chcú zmeniť svoju životnú situáciu: Páry, ktoré si chcú napríklad založiť rodinu, by boli dobrými výmennými partnermi pre starších občanov, ktorí chcú po presťahovaní svojich detí zmenšiť svoju veľkosť. Alebo inak: Ak je pár rozvedený a plánuje vymeniť svoj byt za dva samostatné, bola by to dobrá zámena pre milencov, ktorí sa chcú nasťahovať zo svojich samostatných bytov. Čo však znie teoreticky dobre, nie je také ľahké implementovať do praxe.
Prekážky zámeny majetku
Výmena nehnuteľností môže byť prospešná pre obe strany. Pri implementácii však existujú určité prekážky. Seniori, ktorí si sadnú menší, takmer vždy chcú kúpiť nové byty a zriedka chcú kúpiť existujúce nehnuteľnosti. Na druhej strane sú rodiny, ktoré sa chcú rozširovať. Často však nemajú čo zameniť, pretože si ich predtým prenajali. Ak áno, musia vyhovovať aj ďalšie kritériá, napríklad umiestnenie, rozloženie, hodnota. Podľa toho je ťažké a trvá dlho, kým si nájdete vhodného výmenného partnera.
Po úspešnej výmene nehnuteľností so všetkými formalitami zostáva len odovzdať kľúče a pohnúť sa.
Výmena nehnuteľností: Stručný prehľad výhod a nevýhod
výhody
- Ak je potrebné vziať si pôžičku, je to menej ako pri kúpe bežného domu, pretože vlastná nehnuteľnosť je kompenzovaná výmennou hodnotou.
- Preklenovacie financovanie je pre seniorov jednoduchšie ako pôžička na bývanie od 50 rokov.
- Zadanie príkazu realitného agenta na výmenu nehnuteľností šetrí veľa času a nervov.
nevýhoda
- Nájsť si vhodných partnerov na výmenu si vyžaduje istý čas.
- Zmluvné strany sa musia dohodnúť na hodnote svojich nehnuteľností.
- Nájomné byty môžu byť ponúkané na výmenu iba so súhlasom prenajímateľa.
- Jedná sa de facto o kúpu domu so všetkými vedľajšími nákupnými nákladmi a formalitami.
Výmena nehnuteľností vo vašej vlastnej rodine
Výmena v rámci rodiny je bežnejšia, pretože je ľahšie niťovať ju: Seniori sa napríklad sťahujú do kondomínia svojho syna a syn zase prevezme kontrolu nad domom bývalých rodičov. Z dôvodu stupňa vzťahu obe strany šetria daň z prevodu a prechodu nehnuteľností, ktorá by bola splatná ako súčasť vedľajších nákupných nákladov pre devízových partnerov.
Daňový tip na zámenu majetku v rodine
Ak obidve nehnuteľnosti zostávajú v rodine a rodičia a dieťa si navzájom prevádzajú nehnuteľnosť bez ďalších platieb, dôjde k výmennej transakcii za platbu, napríklad Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. Informoval V. Ani jeden z nich nemusí z dôvodu výmeny majetku platiť žiadne dane. Vznikajú iba notárske náklady na prevod katastra nehnuteľností. Tieto si spravidla hradí každý „kupujúci“ sám. Ak nehnuteľnosť nemá rovnakú hodnotu, daruje sa osobe, ktorá dostane hodnotnejšiu nehnuteľnosť. Ak sú výnimky nedostatočné, môže to podliehať dani z darovania.
Najjednoduchšie je, ak si môžete vymeniť nehnuteľnosť vo svojej vlastnej rodine. To dokonca šetrí dane.
Tipy na financovanie zámeny nehnuteľností
Ak sa dvaja partneri našli pri zámene nehnuteľnosti, kúpna cena bude čoskoro splatná. Mladé rodiny, ktoré chcú kúpiť namiesto nájmu, dostanú bežné financovanie šité na mieru ich individuálnym potrebám.
Pre seniorov je to problematickejšie: Financovanie bude ťažké a vaše vlastné peniaze sú stále v starom dome. Preklenovacie financovanie môže vyplniť prázdne miesto, kým nebudú k dispozícii výnosy z predaja. „Tí, ktorí ponúkajú obchodovateľnú nehnuteľnosť, majú peniaze často do troch mesiacov,“ uvádza Hustert ako usmernenie. V zmenšujúcich sa regiónoch možno odporučiť predávať ako prvé - a prechodnú fázu regulovať spoločne, kým sa nepresunie. Seniori sa môžu napríklad s kupujúcim dohodnúť na dočasnom prenájme vlastného domu.
Výmena nehnuteľností s profesionálmi
Pokiaľ ide o zámeny nehnuteľností, spolupracujú s nimi realitní a finanční poradcovia zo Sparkassen-Finanzgruppe. Pomáhajú optimálne koordinovať nákup a predaj. Ako potenciálny kupujúci zákazník pravidelne dostáva informácie od sprostredkovateľa o vhodných nehnuteľnostiach a ako predajca dostáva pomoc s ocenením a marketingom svojho predchádzajúceho domu - napríklad pri vytváraní perfektnej reklamy pre realitný portál. Finančný profesionál zo Sparkasse alebo LBS v prípade potreby zabezpečí dokonalé (dočasné) financovanie. Roland Hustert čoraz viac sprevádza seniorov, ktorí chcú vymeniť svoje staré nehnuteľnosti za nové: „30 percent našich novopostavených kondomínií ide ľuďom, ktorí si s pribúdajúcimi rokmi sadajú.“
Toto robia makléri pri výmene majetku
Pre predávajúceho
- Stanovenie hodnoty
- Príprava expozícií
- Reklama a marketing
- Kontrola kreditu
- Návštevy so zainteresovanými stranami
- cenové rokovania
- Príprava, koordinácia a podpora vymenovania notára
- Spolupráca s partnermi, napríklad pri tvorbe energetického certifikátu
Pre kupujúceho
- Zahrnutie do prospektu
- Prezentácia vhodných predmetov
- Zostavenie majetkových dokladov
- Dohoda a vykonávanie obhliadok nehnuteľností
- cenové rokovania
- Príprava kúpno-predajnej zmluvy
- Spolupráca s partnermi (Sparkasse, LBS, verejné poisťovne), napríklad pri financovaní a poistení majiteľov domov
Špeciálne prípady: výmena prenájmu a prázdninové apartmány
Reklamy na nájomné a dovolenkové byty sa inzerujú aj pri výmenách nehnuteľností. Teoreticky je to možné a ponúka výhody - v praxi však nevýhody prevažujú nad nevýhodami.
Výmena nehnuteľností v nájomných bytoch
V prípade nájomných bytov funguje princíp výmeny iba so súhlasom prenajímateľa. Ak sa nájde swapový partner, môžete prípadne pozastaviť trojmesačnú výpovednú lehotu a ušetriť tak dvojnásobné náklady na prenájom za predpokladu, že obidva ťahy je možné rýchlo usporiadať. Čo nie je úplne jednoduché, koniec koncov, opravy aj premiestňovanie musia prebiehať paralelne. Okrem toho má prenajímateľ slovo pri výbere nového nájomcu alebo v tomto prípade výmenného partnera.
Výmena nehnuteľností za dovolenkové domy
K dispozícii je tiež výmena nehnuteľností pre tých, ktorí radi cestujú: S týmto modelom sa ponúka váš vlastný byt ako rekreačný apartmán, zatiaľ čo vy sami idete na dovolenku do bytu vášho výmenného partnera. To je však možné len za určitých podmienok: druhý vlastník musí mať tiež rád svoj vlastný byt a okolie a obaja musia ísť na dovolenku súčasne. Spravidla je jednoduchšie si prenajať normálny prázdninový byt.
