Ovplyvňuje takmer každého, kto vlastní byt: nový zákon o vlastníctve bytov. Či už sa jedná o správu, renováciu alebo schôdze vlastníkov, pravidlá hry o spolužitie v bytových domoch sa výrazne zmenili.
Bez ohľadu na to, či v ňom žijete sami alebo si ho prenajímate: Na väčšinu súkromných vlastníkov bytov sa vzťahuje zákon o vlastníctve bytov (WEG). Pretože pokiaľ nie ste výlučným vlastníkom bytového komplexu, mnoho rozhodnutí okolo domu a dvora robí komunita vlastníkov. Všeobecné podmienky pre to určuje zákon o kondomíniách, ktorý sa teraz významne obnovil. „Štrukturálne zmeny je možné implementovať jednoduchšie a manažér aj administratívny poradný výbor dostávajú viac kompetencií,“ vysvetľuje Edeltraud Reitzer, zástupca federálneho manažéra Verband Wohneigentum eV
Odteraz stačí jednoduchá väčšina
O štrukturálnych zmenách, ako je inštalácia nových okien, zateplenie fasády či inštalácia solárneho systému, môže teraz rozhodnúť komunita vlastníkov jednoduchou väčšinou. „Zákonodarca chce dosiahnuť, aby sa v obytných komplexoch uskutočňovala energickejšia renovácia,“ vysvetľuje Reitzer. Doteraz si vyžadovala väčšie väčšiny, v mnohých prípadoch dokonca súhlas všetkých vlastníkov. Aby individuálny vlastník nebol vydaný na milosť a nemilosť väčšiny, musia štrukturálne zmeny zaplatiť iba tí vlastníci, ktorí za ne hlasovali. Existujú však výnimky: Napríklad ak sa podľa novely plánované opatrenia „amortizujú v primeranej lehote“. Aj keby bolo uznesenie prijaté s viac ako dvoma tretinami hlasov a polovicou podielov spoluvlastníka,od všetkých sa žiada platiť. „V praxi by to malo viesť k určitým konfliktom,“ obáva sa realitný profesionál Reitzer.
Tieto stavebné opatrenia je možné realizovať aj bez väčšiny
Určité stavebné opatrenia môže dokonca vykonať jeden vlastník domu proti vôli väčšiny. Napríklad každý, kto vlastní elektromobil, môže požiadať o inštaláciu nabíjacej stanice v obytnom komplexe. Existuje tiež právo na konverzie znižujúce bariéru, opatrenia na ochranu pred vlámaním a inštalácie, ktoré umožňujú prístup k rýchlemu internetu. Či už nabíjacia stanica, schodiskový výťah na chodbe alebo pripojenie pomocou optických vlákien: „Náklady znášajú iba vlastníci, ktorí si také opatrenie objednajú. A iba oni môžu používať inštaláciu, “vysvetľuje expert na asociácie Reitzer.
Schôdza vlastníkov môže rozhodnúť rýchlejšie
Schôdze vlastníkov sú uznášaniaschopnejšie, pretože v zásade je možné prijímať právoplatné rozhodnutia bez ohľadu na počet prítomných osôb. Predtým musela byť prítomná najmenej polovica vlastníkov. „Teraz je ešte dôležitejšie zúčastňovať sa schôdzí vlastníkov, aby menšina neprijímala rozhodnutia,“ zdôrazňuje Reitzer. Preto sa pozývacie obdobie na stretnutie predĺžilo z dvoch na tri týždne. Vlastníci bytov sa tiež môžu rozhodnúť povoliť online účasť na schôdzi pomocou systému videokonferencie. Na to však nie je právny nárok. "A technická implementácia často spôsobí problémy," hovorí Reitzer.
Najväčší podiel na týchto štatistikách majú rodinné domy.
Inovácie týkajúce sa správcu nehnuteľnosti
Veľa sa diskutovalo o kvalifikácii správcov nehnuteľností. Podľa nového zákona o rezidenčných nehnuteľnostiach môže od konca roku 2022 každý vlastník v zariadení s najmenej deviatimi stranami trvať na manažérovi, ktorý má kvalifikáciu IHK alebo porovnateľné školenie. „To posilňuje kompetencie správnych orgánov,“ chváli Reitzera. Zákon zároveň rozširuje slobodu konania správcu. Bez konzultácie môže uzatvárať zmluvy v mene domácej komunity (okrem transakcií s nehnuteľnosťami a pôžičiek). „Umožňuje mu to rýchlejšiu reakciu, napríklad ak sa musí po búrke opraviť strecha,“ vysvetľuje Reitzer. Na druhej strane sa spoločenstvo vlastníkov môže ľahšie oddeliť od správcu. Aktuálne zmluvy je možné ukončiť kedykoľvek s výpovednou lehotou šesť mesiacov.Predtým existoval závažný dôvod na odstránenie.
Poradca riadi správcu
Prvýkrát je zákonne ustanovené, že správna poradná rada kontroluje správcu a nielen ho podporuje. Na toto čestné miesto sa predtým museli postaviť traja spoluvlastníci, v súčasnosti je ich počet neobmedzený. Angažovaný majiteľ v dome stačí. Edeltraud Reitzer zo združenia obytných nehnuteľností: „Malo by byť preto ľahšie obsadiť toto dôležité miesto.“
