Písomné posúdenie hodnoty domu alebo nehnuteľnosti môže byť prospešné. Predajcovia ho môžu použiť na zálohovanie požadovanej ceny a kupujúci si môžu byť istí, že neplatia príliš veľa. Od expertov na kontrolu nákladov sa v našom rozhovore dozviete, aké náklady sa dajú očakávať pri hodnotení nehnuteľnosti.
Otázka: Aké náklady musíte vypočítať pri hodnotení nehnuteľnosti?
Expert na kontrolu nákladov: To sa nedá povedať plošne . Náklady závisia tak od typu ocenenia, ako aj od hodnoty nehnuteľnosti.
Najskôr musíte rozlišovať, aký typ prehľadu chcete mať:
- jednoduché online ocenenie s hrubými informáciami o cene
- krátka správa
- komplexná, právne záväzná správa o hodnote nehnuteľnosti
V závislosti od typu správy môžu byť náklady nakoniec veľmi odlišné. Okrem toho zohráva úlohu v nákladoch aj hodnota nehnuteľnosti.
Informácie o cene online
Musíte len vypočítať veľmi nízke náklady na jednoduché online informácie o cenách . V takýchto prípadoch je oceneniu potrebné rozumieť len približne a často nie je zvlášť zmysluplné. Mnoho dôležitých individuálnych faktorov sa neberie do úvahy.
Ale náklady sú tiež veľmi nízke. Jednoduché online hodnotenie nehnuteľností stojí v drvivej väčšine prípadov menej ako 100 EUR a niekedy ho možno vykonať aj bezplatne.
Stručná správa
Stručná správa je lacnejšia, ale nie je právne záväzná
Stručné zhodnotenie zvyčajne obsahuje 10-15 strán a je vykonávaná odborníkom na reality alebo profesionálne odhadcu.
Pri rodinných domoch s priemernou hodnotou sa náklady zvyčajne začínajú na 250 až 350 EUR , ak má dom vyššiu hodnotu alebo ak si ocenenie vyžaduje väčšie úsilie zo strany odhadcu, musíte obvykle rátať s nákladmi v rozmedzí 600 až 700 EUR vyššie .
Krátke správy však nie sú právne záväzné. Môžete ich použiť ako ďalšiu ochranu svojej požadovanej ceny pri obchodných rokovaniach s cieľom posilniť si vlastnú pozíciu - v právnych záležitostiach však nestačia. V týchto prípadoch je potrebné podrobné posúdenie.
Podrobné hodnotenie
Ak sa má pripraviť podrobné posúdenie , musíte počítať s nákladmi od 1 000 do 2 000 EUR aj pri rodinných domoch priemernej hodnoty .
V týchto správach sa zohľadňujú napríklad aj existujúce práva prechodu a zaťaženia, ktoré majú tiež vplyv na hodnotu nehnuteľnosti.
Harmonogram poplatkov (napr. HOAI alebo stanovenie nákladov podľa ImmobilienBG) sa často používa ako základ pre stanovenie nákladov v podrobných odhadoch nehnuteľností, nie je to však povinné.
Príklad nákladov z praxe
Chceme predať náš rodinný dom a nechať si vypracovať krátke zhodnotenie, aby sme mohli lepšie argumentovať požadovanou predajnou cenou.
| Príspevok | cena |
|---|---|
| Stručná správa, 15 strán, paušálne | 565 EUR |
| Diaľkový príplatok | 90 EUR |
| Celkové náklady | 655 EUR |
Tento príklad nákladov sa týka iba konkrétneho rodinného domu a mzdových nákladov konkrétneho odhadcu. V iných prípadoch môžu byť náklady tiež výrazne odlišné.
Otázka: Aké veci určujú cenu ocenenia nehnuteľnosti?
Expert na kontrolu nákladov: Tu je potrebné vziať do úvahy niekoľko vecí:
Cena ocenenia nehnuteľnosti závisí od rôznych faktorov
- aký druh znaleckého posudku sa vyžaduje
- do ktorej hodnotovej kategórie sa má nehnuteľnosť zaradiť
- či sa ocenenie uskutočňuje podľa komparatívnych hodnôt alebo oceňovanie podľa metódy skutočnej hodnoty
- ktoré dokumenty sú potrebné na posúdenie
- či paušály ponúka odborník
- či sa za vymeranie vyberajú príplatky
- či sa HOAI používa ako základ pre hodnotenie
V závislosti od týchto faktorov sa náklady na ocenenie nehnuteľnosti môžu výrazne zvýšiť alebo znížiť.
Otázka: Musí sa HOAI použiť ako základ pre stanovenie nákladov znalca?
Expert na kontrolu nákladov: Od roku 2009 to už pre odborníkov nie je povinné. Môžete tiež ponúknuť svoje vlastné ceny a najmä paušálne sadzby.
Z tohto dôvodu má zmysel vopred sa spýtať odborníkov na náklady a porovnať niekoľko ponúk. Jednotliví recenzenti môžu ponúknuť výrazne nižšie náklady ako ostatní.
Otázka: Čo znamená „postup v hodnote materiálu“?
Expert na kontrolu nákladov: Pri oceňovaní nehnuteľností sa zvyčajne používajú porovnávacie hodnoty, aby bolo možné posúdiť hodnotu určitej nehnuteľnosti, ak sa porovnáva s podobnými nehnuteľnosťami, ktorých trhová hodnota (trhová hodnota) je známa.
Ak nie sú k dispozícii žiadne porovnávacie hodnoty, použije sa metóda skutočnej hodnoty
V niektorých prípadoch však nie sú k dispozícii žiadne alebo len veľmi málo porovnávacích hodnôt. Môže to byť napríklad v prípade, keď je dom špeciálneho typu alebo keď existujú špeciálne formy dizajnu.
V týchto prípadoch sa na spoľahlivé posúdenie zvyčajne použije metóda skutočnej hodnoty. Používa sa pozemková hodnota nezastavanej nehnuteľnosti - na to sa používajú porovnávacie hodnoty.
Ďalej sa výrobné náklady na budovu rekonštruujú pomocou vhodných tabuliek. Zníženie veku (1,25% ročne) sa potom pripočíta k vypočítaným fiktívnym výrobným nákladom. Z toho vyplýva takzvaná stavebná hodnota.
Otázka: Je to stále fiktívna hodnota?
Expert na kontrolu nákladov: Presne tak. Súčet hodnoty pozemku a hodnoty nehnuteľnosti v budove sa preto tiež upravuje podľa umiestnenia príslušnej nehnuteľnosti. Používa sa na to takzvaný faktor úpravy trhu.
Faktor úpravy trhu vypočítajú odborné výbory a vydajú ho ako číslo hodnoty závislé od miesta. Tento údaj označuje, aké percento skutočnej hodnoty materiálu sa dosiahne predajom v príslušnej oblasti.
Napríklad v jednej oblasti môžu domy dosiahnuť v priemere 90% ich skutočnej hodnoty ako predajnej ceny. To zodpovedá faktoru úpravy trhu 0,9.
Týmto spôsobom môžete tiež použiť metódu skutočnej hodnoty na dosiahnutie realistického trhového ocenenia nehnuteľnosti.