V roku 2018 federálny správny súd v zásade priznal obciam právo ukladať vlastníkom priľahlých pozemkov náklady na renováciu komunikácií, neexistuje zákonná horná hranica. Odborníci na kontrolu nákladov vám povedia, aké náklady na meter musíte ako vlastník nehnuteľnosti očakávať.
Otázka: Aké sú náklady na meter obnovy cesty pre majiteľa nehnuteľnosti?
Expert na kontrolu nákladov: Nemôžete povedať, že plošne sú náklady samozrejme vždy založené na rozsahu potrebných rekonštrukčných prác a počte zapojených nehnuteľností.
Musíte platiť nielen za renovačné práce, ale aj za všetky práce, ktoré zlepšujú kvalitu vozovky :
- dlažba a dlažba nespevnených komunikácií (častí)
- vytváranie chodníkov a cyklotrás
- zriadenie parkovacích miest
- obnova kanalizácie na ulici
- ekologizácia (výsadba stromov, kríkov)
- zlepšenie osvetlenia ulice
Obyvatelia musia znášať náklady na opatrenia na zlepšenie ulice
Právnym základom účasti vlastníkov nehnuteľností je takzvaný zákon o obecných daniach (KAG) . Každá spolková krajina má svoje vlastné miestne daňové zákony, každá obec ho môže individuálne rozšíriť o ďalšie nariadenia. Miestny daňový zákon - a tiež spolkový správny súd - považujú vlastníkov nehnuteľností za príjemcov výhod z kvalitnej cesty - a preto ich zaväzujú znášať náklady.
Čisté udržovacie opatrenia sa však nesmú prenášať na susedný majetok - tieto náklady musí znášať iba obec. Zdieľanie nákladov sa uplatňuje, iba ak sa zlepší kvalita cesty.
Od toho je tiež potrebné odlíšiť náklady na vývoj nehnuteľnosti. Ak je potrebné vybudovať alebo zrekonštruovať cestu, aby ste sa dostali k svojmu novo zakúpenému majetku, znášate vždy 90% nákladov na výstavbu alebo 75% nákladov na rozvoj (pokiaľ obec dobrovoľne nerozhodne o znížení vášho podielu).
Otázka: Ako sú rozdelené náklady? Po metroch ulice?
Expert na kontrolu nákladov: Nie. Pokúšať sa rozdeliť náklady na meter ulice, ktorá vedie pred hotelom, nemá zmysel.
Najskôr musíte rozlišovať, o aký typ cesty ide:
- obytná ulica (používajú ju hlavne obyvatelia nehnuteľností)
- hlavná prístupová cesta (obyvatelia, ale aj mestská doprava)
- hlavná cesta (väčšinou premávka)
V závislosti od typu cesty sú podiely nákladov rôzne:
| Typ cesty | Podiel Spoločenstva na nákladoch | Podiel na nákladoch vlastníkov nehnuteľností na susedné nehnuteľnosti (vrátane zadných budov) |
|---|---|---|
| Obytná ulica | najmenej 25% | najviac 75% |
| Hlavná prístupová cesta | najmenej 50% | najviac 50% |
| Hlavná cesta | najmenej 75% | najviac 25% |
Náklady sa potom rozdelia medzi majiteľov nehnuteľností podľa:
- Veľkosť dávky (v pomere)
- Plocha ďalších poschodí
Výsledkom oboch je takzvaná „využiteľná oblasť“, ktorá sa používa na spravodlivé rozdelenie nákladov medzi jednotlivých vlastníkov nehnuteľností.
Príklad nákladov z praxe
Náklady na zlepšenie pouličného osvetlenia možno preniesť aj na obyvateľov
Obnovuje sa povrch vozovky v obytnej ulici, inštalujú sa odstavné pruhy a lepšie pouličné osvetlenie. Celkové náklady na to sú 250 000 eur.
Celková úžitková plocha všetkých majiteľov nehnuteľností je 32 000 m².
V našej vzorke obce je úžitková plocha definovaná ako polovica rozlohy nehnuteľnosti plus podlahová plocha. Máme radový dom s pozemkom 400 m² a podlahovou plochou 130 m². Výsledkom je 330 m² využiteľného priestoru.
Náklady pre nás:
| zadaná hodnota | čiastka |
|---|---|
| Celkové náklady: | 250 000 EUR |
| Podiel vlastníka nehnuteľnosti na celkových nákladoch na obytné ulice (75%) | 187 500 EUR |
| distribuovali viac ako 32 000 m² využiteľného priestoru | 5,86 EUR za m² využiteľnej plochy |
| spolu s ním na 330 m² úžitkovej plochy nášho radového domu | 1 933,80 EUR spoluúčasť na trovách konania |
Tento príklad nákladov sa týka výpočtových základov podľa KAG jednotlivého spolkového štátu a alokačného kľúča konkrétnej obce. Rozdelenie môže byť na iných miestach odlišné, základná metóda výpočtu je však vždy rovnaká.
Otázka: Od ktorých faktorov závisia náklady vlastníka nehnuteľnosti?
Expert na kontrolu nákladov: Tu vstupuje do hry niekoľko rôznych faktorov:
- čo je to za ulicu
- aký pomer nákladov obec dobrovoľne znáša
- aké náklady spôsobuje obnova cesty
- koľko majiteľov nehnuteľností a s akou celkovou veľkosťou majetku
- aká veľká je využiteľná plocha vášho vlastného majetku v závislosti od kľúča pre výpočet
Všetky tieto faktory musia byť preto zohľadnené v každom jednotlivom prípade. Príspevok na náklady za váš dom je možné vypočítať, iba ak poznáte všetky potrebné údaje. Výpočet založený na počte metrov cesty však nie je možný a tiež nemá zmysel.
Otázka: Aké vysoké sú zvyčajne náklady?
Expert na kontrolu nákladov: Samozrejme, vždy to závisí od nákladov na renováciu a od efektívnosti práce samosprávy.
Podľa Združenia nemeckých používateľov pozemkov sa zdieľanie nákladov v praxi zvyčajne pohybuje medzi 3 EUR na m² a 50 EUR na m² . V niektorých prípadoch môžu byť až 10-krát vyššie ako v našom príklade nákladov.
