Prednostné práva, vecné bremená a zaťaženie budov sú komplikovanou témou. Ide tiež o náklady v mnohých rôznych oblastiach, od? Registrácia až do ročných platieb. V našom rozhovore odborník na kontrolu nákladov vysvetľuje, aké náklady môžu vzniknúť v súvislosti s právom prechodu.
Otázka: Aké sú náklady na prednosť v jazde?
Expert na kontrolu nákladov: To sa nedá povedať plošne . Po prvé, náklady majú vplyv na veľmi odlišné oblasti - až po hodnotu nehnuteľnosti - a po druhé, pri vzniknutých nákladoch zohráva úlohu aj hodnota práva prechodu alebo vecného bremena. Posúdenie hodnoty prednosti v jazde je komplikovanou záležitosťou, ale pokiaľ ide o výpočet výslednej straty hodnoty nehnuteľnosti, stáva sa to ešte komplikovanejším.
Najskôr je potrebné rozlišovať medzi:
- či je to prednosť v jazde
- či ide o vecné bremeno resp
- či ide o stavebné zaťaženie
Pozadie je vždy rovnaké: Vlastník nehnuteľnosti musí sprístupniť časť svojej nehnuteľnosti tak, aby k jeho vlastnej nehnuteľnosti mohol mať prístup aj niekto iný.
Otázka: V ktorých prípadoch je vôbec dohodnuté prednosť v jazde?
Prednosť v jazde je dohodnutá predovšetkým pri rozdelení majetku
Expert na kontrolu nákladov: To platí najmä pri delení nehnuteľností: časť nehnuteľnosti v zadnej časti potom už zvyčajne nemá žiadne spojenie s verejným priestorom ani s verejnou prístupovou cestou, iba cez druhú časť nehnuteľnosti. V takom prípade sa vytvorí niečo, čo sa legálne nazýva „vlastnosť pochádzajúca z potrubia“.
Otázka: Je to vždy automaticky platný záznam v pozemkovej knihe?
Expert na kontrolu nákladov: V praxi existuje niekoľko možností, ako sa dohodnúť a zákonne definovať prednosť v jazde:
- zmluvná dohoda
- ustanovenie takzvaného vecného bremena resp
- registrácia stavebného zaťaženia (ak je to prednosť v jazde pre verejné použitie).
Zmluvné dohody sa uzatvárajú ako súkromné prednosť v zmluve medzi dvoma osobami. V tomto prípade neexistuje žiadny záznam v pozemkovej knihe, takže sa neplatia žiadne notárske poplatky.
Problém zmluvnej dohody spočíva v tom, že ak jedna z nehnuteľností zmení majiteľa, zmluva sa automaticky stáva neplatnou. Pretože bola uzavretá iba medzi dvoma konkrétnymi osobami, platí iba ako dohoda medzi týmito dvoma osobami, nie však automaticky pre každého nasledujúceho vlastníka.
Ďalším problémom dohody podľa záväzkového práva je, že v prípade dohody uzavretej na základe vzájomného súhlasu nemá vlastník pozemku, ktorý udeľuje prednosť v jazde, automatické právo na náhradu škody . Existujú žiadne náklady pre užívateľov práva na ceste .
Ustanovenie vecného bremena je naopak zverejnené v katastri nehnuteľností a vzťahuje sa natrvalo na každého nasledujúceho vlastníka oboch nehnuteľností. Vecné bremeno je takzvané „vecné právo“, a teda - na rozdiel od zmluvy - nie osobné.
O formuláciu vecného bremena sa stará notár, zápis do katastra nehnuteľností sa deje s takzvaným „slúžiacim majetkom“ - teda s majetkom, ktorý udeľuje prednosť v jazde. Majetok, ktorý využíva výhody prednosti v jazde, sa nazýva ustupujúci majetok (majetok Pfeifenstiel). O tejto nehnuteľnosti nie je záznam v pozemkovej knihe, ale prednosť v jazde ovplyvňuje aj hodnotu nehnuteľnosti pre túto nehnuteľnosť.
Ak vedie verejná cesta ponad súkromné vlastníctvo, nevytvára sa tam žiadne vecné bremeno, ale zadá sa stavebné zaťaženie . Zaťaženie budovy nie je v katastri nehnuteľností, ale v indexe zaťaženia budovy.
Otázka: Súvisia s právom prechodu nejaké ďalšie práva?
Expert na kontrolu nákladov: Okrem skutočného prednosti v jazde musia byť dodržané aj ďalšie súvisiace práva. Tieto súvisiace práva môžu mať za následok aj neskoršie náklady.
Toto sú nasledujúce možné práva:
Prednosť v jazde často prichádza s ďalšími právami
- pravá čiara (právo mať položené čiary na tej časti, ktorá má prednosť v jazde)
- právo stavby (nemusí byť nevyhnutne prepojené, ale je to možné)
- prednosť v jazde
- jazda správne
V prípade stavebných práv sa súhlasí s tým, že budova môže byť postavená aj na dominantnom pozemku (ten, na ktorý sa vzťahuje právo prechodu), ktorý vyčnieva do slúžiaceho majetku. Nie vždy to tak je, ale musí sa dojednať osobitne.
S núdzovým právom prednosti v jazde musí existovať taká situácia, že k majetku v pozadí sa dá dostať iba cez slúžiaci majetok. V takom prípade má vlastník pozemku za sebou automaticky nárok na prednosť v jazde. Majiteľ slúžiacej nehnuteľnosti mu to nesmie odoprieť.
Za to má vlastník slúžiacej nehnuteľnosti nárok na takzvaný núdzový dôchodok - náhradu za použitie za priznanie vymedzeného prednosti v jazde. Majiteľovi nehnuteľnosti za domom vznikajú náklady na pohotovostný dôchodok . Tieto náklady sú splatné ročne. Merajú sa podľa obmedzení uložených právom prechodu na obsluhujúci majetok.
Núdzové prednosť v jazde nie je zapísaná v pozemkovej knihe - nevznikajú tak náklady na notára a pozemkovú knihu.
Okrem núdzového prednosti v jazde môže z rovnakého dôvodu vzniknúť aj právo na jazdu (právo nielen prechádzať služobným majetkom pešo, ale aj jazdiť s vozidlami). V takom prípade sa na vodičské práva vzťahuje to isté ako na núdzové prednosť v jazde. Vo všetkých ostatných prípadoch sa s ním zaobchádza ako s obvyklým prednostným právom.
Príklad nákladov z praxe
Náklady sa určia podľa prednosti v jazde po rozdelení pozemku. Pôvodný pozemok s rozlohou 1 000 m² je rozdelený na dve rovnaké časti, každá s veľkosťou 500 m². Trhová hodnota nehnuteľnosti je 300 EUR za m².
Na okraji obsluhujúcej nehnuteľnosti je ako prostriedok prístupu k nehnuteľnosti v zadnej časti určený pruh s rozlohou 60 m².
| Faktor nákladov | náklady | Splniť náklady |
|---|---|---|
| ročný peňažný dôchodok | 500 EUR | Zadný pozemok |
| Ročný poplatok za použitie (pokrýva tiež náklady na údržbu) | 250 EUR | Zadný pozemok |
| Odpisy | 15% (22 500 EUR) - 16 665 EUR (peňažná hodnota peňažného dôchodku) | slúžiaci majetok |
| Odpisy | 16 665 EUR + 8 333 EUR z ročných platieb (súčasná hodnota nájmu v hotovosti alebo poplatky za používanie) | Zadný pozemok |
Toto je individuálny príklad nákladov pre konkrétny príklad. V iných prípadoch môžu byť výsledné náklady a straty hodnoty veľmi odlišné. V takom prípade sú odpočty a platby založené iba na individuálne vykonanom posúdení.
Otázka: Od akých faktorov závisia náklady na prednosť v jazde?
Expert na kontrolu nákladov: Tu je potrebné vziať do úvahy niekoľko vecí:
- či ide o núdzové prednosť v jazde
- či je vecné bremeno registrované
- aké notárske náklady vznikajú pri registrácii vecného bremena
- či je evidované stavebné zaťaženie
- ktoré ďalšie práva sú spojené s právom prednostnej jazdy (napr. práva na vedenie, vodičské práva)
- či dôjde iba k dohode podľa záväzkového práva medzi dvoma vlastníkmi nehnuteľností
- ktoré obmedzenie je potrebné zohľadniť pre slúžiaci majetok
- trhová hodnota dvoch nehnuteľností (slúžiacich a vládnucich)
- aká veľká je plocha, na ktorej je prednosť v jazde a prípadne aj vodičské práva a ďalšie práva
- aké veľké je úsilie v oblasti údržby v oblasti, pre ktorú sa poskytuje prednosť v jazde
Výsledné náklady je možné vypočítať iba v konkrétnom konkrétnom prípade pomocou niekoľkých hodnotiacich faktorov. Neexistujú žiadne všeobecne platné všeobecné informácie alebo tabuľky.
Otázka: Aké sú notárske poplatky za registráciu vecného bremena?
Poplatky za notára sa líšia v závislosti od hodnoty prednosti v jazde
Expert na kontrolu nákladov: V jednotlivých prípadoch sa môže mierne líšiť, v závislosti od úsilia notára a hodnoty registrovaného prednosti v jazde.
Sadzobník poplatkov pre notárov sa vzťahuje na výpočet poplatkov za notára, ako je to v prípade všetkých notárskych prác (napr. Prevod vlastníctva). Zodpovedajúce sadzby poplatkov je možné odvodiť z tabuliek v sadzobníku poplatkov.
Pri prednostnej jazde v hodnote 5 000 EUR by to viedlo k poplatkom vo výške asi 30 - 40 EUR u notára. Okrem toho môžu existovať náklady na ďalšie výdavky notára (kontrola v katastri nehnuteľností, náklady na telefón atď.), Ktoré je ešte potrebné zohľadniť.
Otázka: Hrá odpis z dôvodu prednosti v jazde úlohu v kúpnej cene nehnuteľnosti?
Expert na kontrolu nákladov: Áno, v každom prípade. Pozemky, na ktoré sa vzťahuje prednosť, majú menšiu hodnotu - a preto sa tiež predávajú za nižšiu cenu.
Výpočet individuálnej straty hodnoty však nie je vždy jednoduchý a mal by ho vykonať skúsený odborník, najmä pokiaľ ide o kúpu alebo predaj nehnuteľnosti.
Otázka: Znamená to, že servisné vlastnosti je možné získať lacno?
Expert na kontrolu nákladov: To je príliš ľahké na premýšľanie.
Kúpna cena slúžiacej nehnuteľnosti je samozrejme nižšia z dôvodu existujúceho prednosti v jazde - oblasť nehnuteľnosti však z dôvodu prednosti v jazde nie je možné úplne využívať. Skutočný zisk teda neexistuje, zníženie ceny znamená aj zodpovedajúcu „menšiu“ nehnuteľnosť.
Ak je nehnuteľnosť financovaná, prednosť v jazde môže mať dokonca negatívny dopad: Banky majú často tendenciu uplatňovať zrážku s vyššou úrovňou zabezpečenia ako obvykle, pretože neskôr môže byť ťažšie predať nehnuteľnosť s existujúcim prednostným právom. Vyššia bezpečnostná zľava môže tiež zhoršiť podmienky financovania a zvýšiť tak záujem o financovanie nehnuteľností.
Otázka: Existujú aj nevýhody z dôvodu prednosti v jazde na dominantných vlastnostiach?
Expert na kontrolu nákladov: Pokiaľ je prednosť v jazde legálne zabezpečená registrovaným vecným bremenom, neexistujú žiadne významné nevýhody.
Problematickým sa však stáva, ak v katastri nehnuteľností nie je uvedené žiadne prednosť v ceste, ale iba dohoda podľa záväzkového práva. V takom prípade, pretože neexistuje právna istota, môžu nastať problémy s financovaním nehnuteľnosti. Šance na predaj takejto nehnuteľnosti sú tiež často výrazne horšie ako v prípade zaregistrovaného vecného bremena.
