Pri každej kúpe nehnuteľnosti musia byť dodržané prísne zákonom predpísané formality, aby bol kupujúci aj predávajúci právne chránený. Patrí sem aj povinný zápis nového vlastníka do pozemkovej knihy, prevod vlastníckeho práva. Expert na kontrolu nákladov v rozhovore podrobne vysvetľuje, aké náklady a poplatky vznikajú v súvislosti s touto formalitou.
Otázka: Čo stojí prevod vlastníctva v katastri nehnuteľností?
Expert na kontrolu nákladov: Výška nákladov, ktoré vzniknú v dôsledku zákonne nevyhnutného prevodu vlastníctva, sa môže v jednotlivých prípadoch líšiť.
Výška nákladov vždy vychádza z kúpnej ceny nehnuteľnosti a vo väčšine prípadov sa pohybuje medzi 1% a 2% z kúpnej ceny . V priemere môžete ako náklady na zápis predpokladať asi 1,5% z kúpnej ceny, z čoho asi dve tretiny tvoria náklady notára, čo je zvyšná tretina skutočných nákladov katastra nehnuteľností.
Okrem nákladov na prevod katastra nehnuteľností môžu vzniknúť ďalšie náklady
Okrem samotnej registrácie prevodu vlastníckeho práva z predávajúceho na kupujúceho môžu vzniknúť aj ďalšie náklady a poplatky, napríklad ak je potrebné vypustiť pozemkové poplatky predávajúceho, zaregistrovať pozemkový poplatok kupujúceho, zaregistrovať práva cesty, ak existuje právo na pobyt alebo ak je potrebné zadať dátum splatnosti kúpnej ceny.
Výpočet nákladov notára a katastra nehnuteľností je komplikovaný a vychádza z tabuliek predpísaných zákonom. Sadzobník poplatkov pre notárov a ustanovenia v nich obsiahnuté sa vzťahujú na notára .
Je potrebné rozlišovať medzi jednotlivými poplatkami:
- osvedčenie kúpno-predajnej zmluvy notárom
- zápis oznámenia o prevode do pozemkovej knihy
- registrácia majiteľa (po zaplatení kúpnej ceny)
- výmaz oznámenia o prevode (po zaplatení kúpnej ceny)
- registrácia poplatku za pozemok
- poplatok za službu pri kúpnej zmluve s notárom
- udržiavací poplatok za pozemkový poplatok u notára
- notárske poplatky za výkon práva
- poplatky, ak platbu kúpnej ceny spracuje notár (notársky trustový účet)
- všetky ďalšie registračné poplatky (práva na pobyt a práva prechodu, pozemkové poplatky predávajúcim atď.)
Príklad nákladov z praxe
Kúpili sme dom a teraz chceme vykonať prevod majetku. Predajná cena bola 177 000 EUR. Z našej banky si objednáme pozemkový poplatok vo výške 150 000 EUR.
| Príspevok | cena |
|---|---|
| Notárstvo o kúpnej zmluve (notársky poplatok) | 816 EUR |
| Zápis o prevode (poplatok v katastri nehnuteľností) | 204 EUR |
| Pozemkový poplatok s exekučnou doložkou (notársky poplatok) | 354 EUR |
| Zápis pozemkového poplatku (poplatok v katastri nehnuteľností) | 354 EUR |
| Spracovanie kúpnej ceny prostredníctvom zvereneckého účtu notára (notársky poplatok) | 408 EUR |
| Registrácia ako nový vlastník (poplatok v katastri nehnuteľností) | 408 EUR |
| Výmaz oznámenia o prevode (poplatok v katastri nehnuteľností) | 25 EUR |
| Poplatok za dohľad nad kúpnou zmluvou (notársky poplatok) | 204 EUR |
| Poplatok za dohľad nad pozemkovým poplatkom (notársky poplatok) | 177 EUR |
| Činnosti v oblasti presadzovania práva | 204 EUR |
| Celkové náklady | 3 154 EUR |
| plus DPH za notárske poplatky | 410,97 EUR |
| CELKOVÉ NÁKLADY VRÁTANE DPH | 3 564,97 eura |
| z toho: celkové náklady na pozemkové knihy | 991 EUR |
| z toho: celkové notárske poplatky vrátane DPH | 2 573,97 EUR |
Toto je iba jediný príklad nákladov pre konkrétny individuálny prípad. Náklady v iných prípadoch sa môžu líšiť.
Otázka: Od ktorých faktorov závisia náklady?
Expert na kontrolu nákladov: Tu je potrebné zohľadniť nasledujúce skutočnosti:
Náklady závisia hlavne od kúpnej ceny nehnuteľnosti
- aká vysoká je kúpna cena
- či bude kúpna cena odovzdaná notárovi (notársky trustový účet)
- či je zavedený pozemkový poplatok
- či sa pri objednaní pozemkového poplatku upúšťa od exekučnej doložky (ZVK) (potom sa náklady znížia o polovicu)
- či bude vypustený pozemkový poplatok
- či platba kúpnej ceny a objednávka pozemkového poplatku prebehnú v ten istý deň ako notársky overená kúpna zmluva
- či je potrebné vykonať ďalšie zápisy do katastra nehnuteľností (práva pobytu, práva prechodu atď.)
- či musia byť dodržané ďalšie požiadavky (napr. získanie negatívneho osvedčenia od mesta)
- koľko je potrebných vymenovaní notára (viacnásobné vymenovanie tiež zvyšuje náklady)
Pri kúpe pozemku prichádzajú do úvahy rovnaké faktory ako pri kúpe domu (t. J. Pozemku vrátane budov). Samotný dom (bez majetku, ktorý mu patrí) sa v Nemecku nemôže predať.
Otázka: Ako sa počítajú poplatky?
Expert na kontrolu nákladov: Pre výpočet sa používajú tabuľky poplatkov .
Každá činnosť je spoplatnená určitým počtom sadzieb poplatkov - napríklad notárske overenie kúpnej zmluvy stojí dve sadzby poplatkov.
Sadzby poplatkov vždy vychádzajú z kúpnej ceny nehnuteľnosti a sú rozložené: do 300 000 EUR v prírastkoch 50 000 EUR, nad to v 100 000 EUR prírastkoch do 600 000 EUR. Všetky vyššie uvedené nákupné ceny sú rozdelené buď do skupiny poplatkov do 800 000 EUR, alebo do skupiny poplatkov do 1 000 000 EUR.
Náklady sa môžu stále líšiť dokonca aj pri domoch v tej istej poplatkovej skupine, pretože notár a pozemkový register musia od prípadu k prípadu vykonávať rôzne pracovné úlohy.
Otázka: Koľko stojí výmaz registrovaného poplatku za pozemok od predajcu?
Odborník na kontrolu nákladov: Predpísaný postup, od získania povolenia na výmaz od veriteľa (banky), až po overenie notára s povolením na výmaz u notára, až po kontrolu, schválenie a výmaz v katastri nehnuteľností je zložitý.
V takom prípade musí notár aj pozemková kniha vykonať niekoľko krokov. Poplatky, ktoré vznikajú, sú zodpovedajúcim spôsobom vysoké. Ak chcete zrušiť poplatok za pozemok vo výške 200 000 EUR, musíte počítať iba s nákladmi okolo 400 EUR. Polovica z týchto nákladov sa delí medzi notárske poplatky a polovica ako poplatky katastra nehnuteľností.
