Viacgeneračné domy sú zaujímavou investičnou príležitosťou, ktorá môže byť z dlhodobého hľadiska zisková. Expert na kontrolu nákladov v rozhovore podrobne vysvetľuje, ktoré náklady je potrebné vypočítať pri stavbe 6-rodinného domu.
Otázka: Čo stojí šesťgeneračný dom?
Expert na kontrolu nákladov: Na náklady na stavbu domu sa dá ťažko odpovedať plošne . Veľa závisí od presnej veľkosti domu, jeho vybavenia a umiestnenia.
Všeobecne možno pri bytových domoch očakávať stavebné náklady v rozmedzí od 1 500 EUR za m² do 2 200 EUR za m² .
Pri požadovanej ploche najmenej 400 m² to vedie k nákladom najmenej 600 000 EUR. To platí iba pre čisté stavebné náklady - vedľajšie stavebné náklady, náklady na nehnuteľnosť a náklady na vonkajšie zariadenia (parkovacie plochy) tu ešte nie sú zahrnuté.
Stavba je zriedka možná za menej ako 1 500 EUR za m² a pri vysokokvalitnom vybavení alebo najnovšej technológii môžu náklady výrazne presiahnuť 2 000 EUR za m².
Rozlišuje sa medzi:
- či postaviť 6-rodinný dom ako montovaný dom
- či je 6-rodinný dom plánovaný podľa individuálneho návrhu
Viacgeneračné domy sú k dispozícii aj ako montované domy
V prípade montovaných rodinných domov možno predpokladať náklady v rozmedzí od 1 500 EUR do m² až 2 000 EUR za m², nad nimi sú len veľmi kvalitné varianty.
V prípade rodinných domov podľa individuálnych návrhov sú náklady veľmi často vyššie ako 2 000 EUR na m² .
Príklad nákladov z praxe
6-rodinný dom sa stavia ako montovaný dom bez podpivničenia (podlahová doska). Na prvom a prvom poschodí sú 2 apartmány s obytnou plochou asi 80 m², v podkrovnom dome sú 2 apartmány, jeden byt s rozlohou 35 m² a väčší byt s 80 m². Každý apartmán má balkón alebo terasu.
| Príspevok | cena |
|---|---|
| Stavebné náklady, na kľúč, na základnej doske | 794 010 EUR |
| Stavebné náklady | 158 802 EUR |
| Prístup na parkovacie plochy (vyasfaltované) a na pozemok | 28 505 EUR |
| Celkové náklady | 981 317 EUR |
Toto je iba jediný príklad nákladov pre konkrétny individuálny prípad. Náklady v iných prípadoch sa môžu líšiť.
Tu ešte nie sú zohľadnené náklady na nehnuteľnosť (kúpna cena).
Otázka: Od akých faktorov závisia náklady na 6-rodinný dom?
Expert na kontrolu nákladov: Je potrebné vziať do úvahy nasledujúce skutočnosti:
- veľkosť jednotlivých bytových jednotiek (štvorcové metre obytného priestoru)
- vyhotovenie a vybavenie domu
- či sa stavia suterén alebo dom sa stavia iba na podlahovej doske
- výška vedľajších nákladov na budovu
- výška nákladov na projektovanie vonkajšej plochy (záhrada, príjazdová cesta, parkovacie plochy)
- výška nákladov na výťah (ak je to požadované)
Zohráva tiež úlohu, či už ide o montovaný dom alebo individuálne naplánovaný dom podľa vašich vlastných predstáv. U takzvaných architektových domov sú náklady zvyčajne vyššie.
Otázka: Čo stojí suterén?
Expert na kontrolu nákladov: Náklady na suterén sa môžu značne líšiť.
S jednoduchými prefabrikovanými pivnicami musíte vypočítať náklady najmenej 200 EUR na m² a do 400 m² dodatočných nákladov v porovnaní s podlahovou doskou. V našom príklade nákladov by to boli ďalšie náklady vo výške približne 40 000 až 80 000 EUR.
Otázka: Čo stojí inštalácia výťahu?
Expert na kontrolu nákladov: Dom v našom príklade nákladov je už pripravený na inštaláciu vnútorného výťahu . Podľa toho bude možno potrebné naplánovať ďalšie domy.
Pre výťah pre 3 osoby musíte zvyčajne vypočítať 20 000 až 35 000 EUR za zastávku . V našom príklade by to boli 2 zarážky (horné poschodie, poschodová podlaha). Ďalšie poschodie by pribudlo vybudovaním suterénu.
Otázka: Kedy sa oplatia bytové domy?
Aby bol bytový dom ziskový, musí sa trvalo prenajímať
Expert na kontrolu nákladov: Tu musíte presne vypočítať. Umiestnenie domu a spádová oblasť by mali byť dobre zvolené. Mala by byť zaručená trvalá prenajímateľnosť všetkých bytov (existujúca potreba).
Priemerný príjem z prenájmu, ktorý je možné dosiahnuť v Nemecku, je približne 7,50 EUR za m² (index nájomného za rok 2018). V dobrých lokalitách môže cena nájmu ľahko dosiahnuť 10 EUR za m² až 12 EUR za m² . S domom v našom príklade nákladov je možné v závislosti od lokality dosiahnuť približne 3 000 EUR až 5 000 EUR príjem z prenájmu.
Optimalizácia zariadenia na čo najnižšie prevádzkové náklady má v prípade rodinných domov zmysel iba s obmedzeným významom. Oveľa dôležitejšia je optimalizácia domu smerom k najnižším možným nákladom na údržbu a opravy. Na to môžu byť užitočné mierne vyššie investície.
Okrem toho by každý aspekt domu mal čo najlepšie podporovať rentabilitu.