Ak sa ako prenajímateľ nechcete o všetko postarať sami, môžete si najať domovníka alebo dočasnú službu. Ako prenajímateľ musíte venovať zvýšenú pozornosť nákladom - nielen kvôli vlastnej peňaženke, ale aj kvôli zákonným požiadavkám. Chceli sme vedieť od odborníkov na kontrolu nákladov, aké maximálne náklady môžu stáť správcovia.
Otázka: Aké náklady môže spôsobiť zamestnanec alebo poverená služba?
Expert na kontrolu nákladov: Meradlom všetkých vecí je účet za energie . Náklady na dočasného správcu alebo na jeho poverenú službu sa nakoniec prenesú na jednotlivých nájomcov, sú súčasťou prideliteľných prevádzkových nákladov. V zákone je dôležité slovo, ktoré je „primerané“ . Nájomníci nemusia platiť neprimerane vysoké náklady - v takom prípade by ako prenajímateľ jednoducho zostal sedieť na nákladoch správcu a nemal by ich prenášať na jednotlivých nájomníkov domu.
Neexistujú žiadne právne záväzné nariadenia o tom, aké vysoké môžu byť náklady na zamestnanca alebo províziu v prípade, že budú stále v súlade s požiadavkou ekonomickej efektívnosti. Súdy to vždy posudzujú od prípadu k prípadu podľa nákladov, ktoré vznikli jednotlivému nájomcovi.
Ako hrubé vodítko však možno limit primeraných, dostatočne ekonomických nákladov považovať za približne 0,50 EUR za m² obytnej plochy a mesiac . To znamená, že v dome s 8 bytmi po 50 m² (= 400 m² obytnej plochy) by sa mesačné náklady do 200 EUR stále považovali za ekonomické, ale už nie. V jednotlivých prípadoch sa to v závislosti od situácie môže mierne líšiť nahor alebo nadol - dôležité je, ako to vidí príslušný súd v prípade sporu.
Rozdeliteľné sú iba bežné náklady
Malo by sa tiež vziať do úvahy, že nie všetky náklady na správu sú všeobecne rozdeliteľné, ale iba tie náklady, ktoré predstavujú pravidelné činnosti . Údržbárske a servisné práce nie sú vo všeobecnosti prisúditeľné - bez ohľadu na to, kto ich robí. Rozdeliteľné náklady na údržbára zahŕňajú iba veci ako čistenie schodov, zimný servis, údržba záhrady a bezpečnostné kontroly a pravidelné údržbárske práce.
Príklad nákladov z praxe
Máme bytový dom s celkovo 13 bytmi (spolu 920 m² obytnej plochy). Zvažujeme, či by sme si nemali namiesto upratovacej služby, záhradníckej služby a poskytovateľa zimných služieb jednoducho najať domovníka a aké náklady by mal zamestnaný domovník vynaložiť.
| Príspevok | cena |
|---|---|
| Životný priestor | 920 m² |
| rozdelenie ekonomických nákladov tak | 450 EUR mesačne |
| Mzdové náklady mini práca, zárobok 350 EUR mesačne | 350 EUR |
| Dodatočné náklady na mini prácu, zárobok 350 EUR mesačne. | 51,10 EUR |
| Celkové mesačné náklady na mini prácu so zárobkom 350 EUR | 401,10 EUR |
| možný počet hodín s celkovým Minimálna mzda (9,35 EUR) | cca 37 hodín mesačne |
Výpočet maximálnych nákladov dočasných zamestnancov pre dočasných zamestnancov je dosť ťažký a musí zahŕňať aj vedľajšie mzdové náklady. Práca na plný úväzok sa vo väčšine prípadov bude považovať za ekonomickú iba vo veľmi veľkých rezidenčných komplexoch a poldenné pracovné miesta sú často už problematické.
Otázka: Aký je rozsah povolených nákladov?
Expert na kontrolu nákladov: Nakoniec sa samozrejme počíta to, čo jednotlivý súd stále považuje za prípustné a primerané. Hrubá smerná hodnota 0,50 EUR na m² obytnej plochy za mesiac nie je právne záväzná a môže slúžiť iba ako prvý hrubý sprievodca.
Ak sa však použije toto usmernenie, v mnohých prípadoch je možné financovať iba veľmi malý počet hodín. Vo veľmi mnohých prípadoch to bude možné len prostredníctvom mini zamestnania, ktoré je daňovo veľmi priaznivé a s nízkymi vedľajšími nákladmi - pracovný pomer ako poldenný alebo dokonca na plný úväzok je v mnohých prípadoch so zahrnutými vedľajšími nákladmi, pravdepodobne vysoko nad cieľovou hodnotou. Na tomto mieste sa môžete dozvedieť viac informácií o nákladoch na zamestnancov v rámci mini zamestnania.
Náklady na bežnú a jednorazovú prácu
Rozdeliť sa dajú iba náklady, ktoré pravidelne vznikajú.
Musí sa tiež zabezpečiť, aby sa zohľadňovali iba pravidelné služby zamestnaného správcu: na nájomcov môžu byť prenesené iba tie náklady, ktoré sa skutočne týkajú pravidelných prác - opravy a údržbu je potrebné platiť ako prenajímateľ sami - tiež vo forme zodpovedajúce mzdové náklady.
Domovské služby
V prípade dočasných služieb je možný počet hodín zvyčajne výrazne nižší - v celoštátnom priemere tieto spoločnosti účtujú hodinové sadzby okolo 32,50 EUR za hodinu - tu si musíte veľmi dobre premyslieť, čo môžete alebo môžete od svojich nájomníkov očakávať .
Dvojitá fakturácia
Za žiadnych okolností by nemalo existovať dvojité účtovanie v akejkoľvek podobe - napríklad správca a zároveň účtovanie za čistenie schodísk poskytovateľom upratovacích služieb alebo súčasne účtovanie za zimné služby od externého poskytovateľa. Tu možno takmer predpokladať, že to bude odmietnuté ako neekonomické, ak nemožno skutočne uviesť veľmi rozumné dôvody pre takéto dvojité výhody.
Otázka: Od čoho závisia maximálne možné náklady na správcu?
Náklady na správcu závisia od rôznych faktorov.
Expert na kontrolu nákladov: Kľúč je tu:
- aké pravidelné práce (nie opravy alebo údržba) sú vôbec potrebné
- ktoré náklady vznikajú (smerná hodnota 0,50 EUR za m² obytnej plochy mesačne)
- či nájomcovia súhlasia s výškou nákladov
- Či už existujú lacnejšie ponuky služieb (napr. Paušálne ceny od poskytovateľov dočasných služieb alebo upratovacie služby)
- ako posudzuje výšku nákladov príslušný súd (v sporoch)
